6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。

  此次会议距中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会仅过去了8天。

  会议明确要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

  据不完全统计，目前已有至少23个城市落地政府收储商品房模式，但整体规模有限。

  此次将收购范围扩展至县级以上，一方面是因为三四线及县级城市库存消化周期更长，能够更好的去库存，另外一方面则是能够促进“推进以县城为重要载体的城镇化建设”要求。

  但也需要注意的是，从当前房地产市场和保租房本身特征来看，国企收购商品房用于保障性住房可能存在适宜标的少、标的资产价值评估难，以及后期配租型保障房运营管理难等难点。

  我们认为，保障性住房再贷款作为去库存的一种尝试和探索，在实际落地的过程中仍将面临不少问题，只有妥善处理好这些问题，才能更好推动政策落地实施，从而达到去库存的目的。

  2024年6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，解读政策文件，作出部署安排，明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

  会议强调，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

  自5月17日央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储存量房以来，保障性住房再贷款工作正在加快推进。

  6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，提出要加强统筹协调，建立工作专班，地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本。对于有意愿的城市政府，央行建议确定1~2家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体，建立项目筛选、购买和分配等环节制度，严格规范化运营，在地方权限内安排适当的财税政策支持，动态掌握保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行，此外，加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循法律规定和协议约定。

  在央行召开保障性住房再贷款工作推进会后仅8天，房城乡建设部就又召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。可见中央对存量房收储的支持与推进。

  此次住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市，范围明显扩大。

  这一方面是因为三四线及县级城市库存消化周期更长，CRIC数据显示，2023年末百城狭义库存面积降至5.3亿平方的阶段性低位，不过由于成交持续低迷，去化周期仍保持在24个月的较高位。分能级来看，一线库存规模小幅微增，二线城市库存缩量，三四线城市库存规模小幅微缩，但库存消化周期不降反升至36个月的新高。

  另外一方面则是能够促进“推进以县城为重要载体的城镇化建设”要求。近年来，我国大力推进县域为载体的城镇化，2022年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》要求目标到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城建设取得明显成效，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质明显改善。

  随着县城城镇化建设的推进，县城保障性住房的建设也将提上日程。

  据了解，自2022年起，就有多个城市发文提出公开收购商品房或商品住房，用作保障性租赁住房、安置房等。

  2023年人民银行设立的1000亿租赁住房贷款支持计划，支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。目前租赁住房贷款支持计划也并入了保障性住房再贷款政策中，集中管理。

  截至目前不完全统计，政府收储存量住房模式目前已在全国至少23个重点城市落地，但从整体来看，规模仍有限。

  比如郑州宣布，将通过城市发展集团收购二手房5000套，杭州市临安区也发布存量房收储公告，决定收购1万平方米房源，用作公共租赁住房，广州增城区拟公开购买2.07万平方米商品房作为广汕铁路项目的安置房，房源交易单价原则上为“土地成本+建安成本”。

  2023年6月23日，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司首个批量收购租赁住房项目佳寓光环店开门迎客，这是重庆市属国企首个批量收购租赁住房项目正式投用。

  2024年2月21日，重庆嘉寓公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源。这些项目，大多集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主。

  本次投用的佳寓光环店位于两江新区金州大道21号，紧邻轨道5号线重光站，每月租金在1500元左右。据了解，今年内，还计划有近1000套房源将投入使用。

  从5月17日央行设立3000亿元保障性住房再贷款，到6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，再到6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，短短一个多月的时间，多个会议涉及，可见中央对收购已建成存量商品房用作保障性住房政策推动落地较为积极重视。但从当前房地产市场和保租房本身特征来看，实施效果仍有待观察。

  一是可收储用作保障住的商品房标的较少。

  6月20日视频会议强调要合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。

  根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号），保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。

  由此可见，存量商品房用作保障房，首先是面积合适的存量商品房并不多。市场上绝大多数的商品房通常不会全部以单一小户型产品出现，通常情况下一个小区里只有部分楼栋，甚至同一楼栋部分单元的产品满足保障房所需的小户型标准，而“收购已建成未出售商品房”的要求，意味着收购标的只能是现房，还可能出现部分小户型已经出售，剩下未出售的只是零散分布在一个小区里。如果一个小区的待售房源，部分是作为配售型保障房出售，部分是作为普通商品房出售，大概率会进一步影响小区后期的销售去化率。

  其次按照各地已经出台的存量收储政策，几乎都要求存量商品房具备区域优势、交通优势及证件齐全，产品品质高，这些条件叠加起来，真正达标的存量资产容量非常有限。

  二是资产价值如何达成一致。

  一般来说，保障性住房需要限定价格或租金。

  根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号），保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

  这就意味着用作保障房的商品房收购价格势必要大幅低于市场价，由于前期开发商拿地成本较高，土地成本折合楼面价通常是销售价格的一半，即便以“实际成本+微薄利润”价格收购，这样的价格也会比同区域的政府投资的已有保障房高出一截。政府投资的保障房通常是以“划拨”或“协议出让”的方式供地，相对“招拍挂出让”供地的商品房，土地成本相对少很多。在这个过程中如何评估资产的价值也较为困难。

  值得注意的是，此次6月20日视频会议将存量房收储支持范围扩大至县级市，而近年来三四线及县级城市房价下跌较为明显，这也为存量房收储创造了一定的条件。

  三是如何有效的运营管理。

  在存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，运营管理能力才是否能真正盘活存量的关键。

  从租赁市场来看，目前市场上的集中式公寓主要由市场化房源和保租房源两者组成，一线城市的集中式公寓规模增长较快，上海和深圳的规模已经超过20万间，其中保租房的规模占到三成以上，逐渐迈向了“市场化+保租房”的双轨并行模式。而在新增房源中，无论一线还是二线城市，保租房的占比越来越大，在一线城市中对整体新增规模提升贡献度达84%。

  从资本市场来看，投资机构对于长租公寓稳定的回报率预期基本都集中在4.5-5.5%之间。

  然而，作为存量收储的国企平台相对进入保租房赛道的时间都是2021年后，运营经验尚未完全成熟。面对项目如何制定运营标准、项目品牌如何在激烈的竞争中出圈实现溢价、项目周边租赁市场发展如何以及如何实现随行就市及时调整运营管理策略以及是否需要运营借力等等问题，对大多数国企平台来说的都是考验。

  综合来看，从5月17日央行设立3000亿元保障性住房再贷款至今仅一个多月的时间，已有多个会议涉及收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，可见当前中央对此颇为重视。

  6月20日住房城乡建设部视频会议指出：收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。各地要进一步增强责任感使命感，解放思想、拓宽思路，稳妥把握、扎实推进。

  我们认为，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，为其他城市提供了一定参考。同时，摸清本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况至关重要，还需多部门协同推进。