北京楼市新政的“靴子”终于落地。

  9月30日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、国家税务总局北京市税务局、北京住房公积金管理中心六部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“通知”），调整北京房地产政策。

  从通知内容来看，包括落实降低存量房贷利率政策、下调居民家庭购房贷款最低首付比例、下调非本市户籍居民家庭购房所需缴纳社会保险或个人所得税年限、购买通州区商品住房按全市统一政策执行等8个方面。

  这也是4个一线城市中，最后一个在中央政治局会后调整限购政策的城市。为控制房价过快上涨和房地产市场过热，北京已经严格执行现行限购政策13年。

  9月26日召开的中央政治局会议首次明确提出，“要促进房地产市场止跌回稳”，体现出国家稳楼市的决心。对于备受关注的住房限购政策，会议明确表示，“要回应群众关切，调整住房限购政策”。

  就在会议召开之后的几天，一整套房地产政策“组合拳”齐发，让整个房地产市场沸腾起来。9月29日晚间，上海、广州、深圳相继宣布松绑此前执行的限购政策。此后，各地产项目和中介经纪都快速进行了响应。

  上述通知发布后，有北京地产从业者告诉记者，非常看好在“国庆假期”这个时间点的北京楼市，“公司已经做好充足准备，要求工作人员在接下来的时间积极配合客户，促进成交”，亦有在售楼盘在朋友圈发出，将收回折扣的标语，如10月1日起，北京西四环的京能西贤府称，恢复原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品发出海报，10月8日起旗下的花香壹号、颐和公关、御璟星城、御璟星城·元启、大兴星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山语全线产品优惠收回2%等。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策将发挥非常好的示范效应，对于后续各地进一步优化政策具有启发，同时也意味着各类新的鼓励性政策也将继续出台。据此可以认为，2024年第四季度楼市交易将迎来一波好行情，或将呈现“量价齐升”的良好势头，房地产“牛市之路”已开启。

  进一步优化调整政策

  作为全国限购政策执行最严格的城市，北京楼市政策调整主要在几个方面：

  一、落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。

  二、居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。

  三、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

  符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

  四、居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。

  五、本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。

  六、对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。

  七、按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。

  八、加快构建房地产发展新模式。完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。

  放宽限购已是大势所趋

  北京市住宅房地产业商会会长黎乃超此前在接受中国房地产报记者采访时分析称，北京跟其他限购地区相比很特殊，“其他地区都有经济发展指标，北京则是全国  第一个减量发展的城市，总体要求仍是疏解整治促提升。”

  黎乃超认为，北京今年全面取消限购的可能性不大，但是会将限购条件逐步放宽，比如调整缴纳社保年限等措施。“北京对全国楼市来说有着风向标作用。所以，这类政策一定会有大调整，我对于北京调整这类限制性政策的预期比较乐观。”

  去年以来，北京已多次“小步”调整楼市限购政策。

  2023年9月，北京放松楼市政策，推出了“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、大幅调高普宅标准、放松通州购房“双限”、取消“离婚限购”、优化离婚限贷等多项措施。其中涉及限购调整的主要有两条，一是在符合北京整体限购基础上适度放松通州限购条件，二是解除“离异3年内不得京内购房”的限购要求。

  今年2月6日，北京市住建委发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》，具有北京市购房资格且符合相应条件之一的家庭，可在通州区购买1套商品住房。

  4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。

  北京还允许有北京购房资格的限购家庭或成年单身人士，在五环外新购买一套商品房，新房和二手房皆可。

  调整后，新增1套五环外购房资格的群体包括三类：在北京有2套住房的北京户籍家庭、在北京有1套住房的北京户籍单身人士、连续在京缴纳5年及以上社保或个税并在北京已有1套住房的家庭或单身人士。

  需要注意的是，新购买商品房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

  调整步伐虽然不大，但具有风向标的意义。

  针对北京再次放松限购政策，多位北京房地产从业人士接受记者采访时表示，“能在国庆节前发布放宽限购的通知，对国庆假期的北京楼市而言，将是极大利好。”

  限购往事

  作为全国购房门槛最高的城市，北京已经严格执行现行限购政策13年。

  2010年4月，北京出台的“国十条实施细则”，规定从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

  2011年2月，北京正式出台《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，政策要求，本市户籍已婚家庭限购2套住房；本市户籍单身家庭限购1套住房；非本市户籍家庭，在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的，限购1套住房。

  这也是此后13年，北京一直执行的限购政策。

  2015年，通州区在北京现行限购政策基础上还实施了“双限”政策。

  实际上，“限购令”的出台，有着深刻的时代背景。从2009年开始，我国经济快速升温，正处在快速城市化阶段的房地产市场也明显复苏。到2010年，楼市进一步升温，部分城市出现投资需求占比过高、房价上涨过快的情况。其中，以北京为代表的一线城市最为火爆。

  2010年3月15日，北京一天之内诞生三个“地王”，创下卖地单价和总价历史之最，引起全国关注。据北京房地产交易管理网统计数据显示，2010年4月，北京商品房的价格相比2009年同期上涨了近96.6%，而二手房的价格也达到了当时历史最高点。同年，北京楼市多次出现因房价“跳涨”而违约的购房交易。

  也正是在这样情形下，北京楼市调控从严从紧出台。上海、深圳等地也在同年先后发布限购政策。

  限购政策对我国房地产市场产生了深远的影响，包括成交量的下降、市场结构的变化以及房价的相对平稳。这些影响共同作用，使得房地产市场逐渐向更加理性和自住的方向发展‌。

  根据北京房协发布的2011年北京房地产市场数据，2011年，北京新建普通住房成交均价为13173元/平方米，同比下降11.3%。数据显示，2011年北京市住房签约20万套，同比减少30.1%。链家地产市场研究部根据建委数据统计，2011年北京全市成交量创自2008年以后的新低。和其他类型房源签约量相比，保障房签约量是唯一正向增长的数据。

  彼时，业内人士普遍认为，北京住宅市场的投机、投资需求基本被挤出，刚性自住需求得到很好的满足。

  值得注意的是，随着我国房地产行业迈入新的阶段，限购政策或许已完成了“历史使命”。

  中国土地财政报告数据显示，我国国有土地出让金收入从2021年的8.7万亿元，下降至2023年的5.8万亿元。

  北京的住房价格也进入下滑通道。根据国家统计局数据，自2023年10月至2024年5月，北京二手房价格连续8个月，环比价格和同比价格，都处于下跌态势。

  在限购的背景下，为买房而假结婚、假离婚的个例也时有发生。

  “取消限购是大势所趋，按照市场规律行事，让市场的归市场。”一名不愿具名的房企高层人士在与中国房地产报记者交谈时表示。

  相关研究机构人士表示，截至目前，一线城市均已出台楼市新政，积极落实“9·26”中央政治局会议精神；一线城市政策的集中落地，也有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期、提振市场信心产生更加积极作用。

  “在近期多项政策加快落地下，核心城市房价有望趋稳，四季度房地产市场活跃度有望提升，核心城市市场加快筑底企稳，也有望进一步带动全国房地产市场加快筑底。”陈文静表示。