上海楼市又迎来新一轮政策调整。8月20日，上海市住房城乡建设委、上海市房管局、上海市公积金管理中心等六部门联合发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》，涵盖住房公积金、个人住房信贷、购房补贴、房票安置、存量二手房收购五大方面共八项举措，被业界称为“沪八条”。

  这是继2025年8月“沪六条”、2026年2月“沪七条”之后，上海再次出手优化房地产政策。从政策设计来看，此番“沪八条”进一步聚焦疏通“卖旧买新”置换链条，力图在楼市企稳回升的关键节点注入新动能。新政自8月21日起正式施行。

  公积金政策再度拓宽“工具箱”。在2025年“沪六条”支持提取公积金支付预售新房首付款的基础上，此次将范围扩大至购买现房，并维持“既提又贷”。同时，购房提取频次由5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，提取金额上限放宽至该套住房自有资金实际支付房款。值得关注的是，购房契税及车位、储藏室购置费用也被纳入公积金提取范围。

  信贷政策精准指向外环外。购买外环外住房的二套房商业贷款最低首付比例，从“不低于20%”下调至“不低于15%”。调整后，上海首套房商贷最低首付比例统一为15%，外环内二套房维持25%，外环外降至15%。

  “以旧换新”补贴打出真金白银。2026年8月21日至2027年3月31日，居民在外环外购买新房并完成网签备案，且在备案日前后一年内出售自有住房的，可按新房贷款总额1%申领补贴，单套最高5万元；若出售的二手房位于外环内，可叠加补贴3万元，单套最高补贴8万元。补贴总金额2亿元，用完即止。

  此外，新政还提出加大房票安置实施力度，重点面向城中村改造、旧城区改建等项目；同时推进中心城区收购二手住房转化为保障性租赁住房，形成存量盘活与增量需求的有效衔接。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，本轮政策精准度较高，兼顾多样化需求与区域统筹引导，对巩固市场稳中向好态势具有积极作用，更本质上是为居民家庭释放多样化、高品质住房需求，并推动存量与增量市场统筹协调，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。

  同策研究院联席院长宋红卫认为，“沪八条”最大看点是公积金政策，三条公积金新政紧随国务院《住房公积金管理条例》修订出台，落地及时高效，切实降低了刚需和改善型家庭的购房总支出。外环外二套首付降至15%，利于外围二套改善需求的进一步释放，缓解外环外的库存压力。

  从今年前7个月，上海楼市交出的“成绩单”来看，二手房市场是最大的亮点。据上海房地产交易中心数据，前7个月上海二手房累计网签成交约17.04万套，同比增长约14%。7月单月成交23078套，同比增长19.3%，创近五年7月同期最高。

  价格方面，国家统计局数据显示，上海二手房价格自2月起环比由跌转涨，至7月已连续6个月保持正增长，累计上涨2.2%。

  新房市场回暖之中呈现分化格局。上海市统计局数据显示，今年1～7月上海商品房销售面积942.74万平方米，同比增长2.4%。其中，住宅销售面积563.07万平方米，下降25.7%。另据上海中原地产统计数据显示，7月单月，上海新房成交面积40.8万平方米，同比增长19.5%。在7月上海新房成交面积前十楼盘中，TOP4全是“10万元+”高端项目。高端项目成交占比提升带动新房成交均价环比上涨8.6%，同比上涨14.2%，达81493元/平方米，创年内高点。

  上海中原地产市场分析师卢文曦将当前市场概括为“两头热、中间温”，刚需买家入市积极，高端买家紧盯核心区稀缺资产，但总价500万～600万元的中段改善需求虽有启动苗头，却因各类顾虑而在“买新”环节有所摇摆。这种结构性矛盾，正是“沪八条”精准施策的靶心，直击置换链条关键环节，推动观望需求有序释放。

  某机构上海数据总经理张文静认为，“沪八条”是上海在市场企稳基础上进行的“精准巩固型”调控，着力点进一步聚焦上海外环外市场与一二手房联动链条。新政落地恰逢“金九银十”购房窗口期，预计短期内上海一二手住房成交量将继续回升，外环外新房去化速度或有所加快，房地产市场整体稳定态势有望得到进一步巩固。

  从2月的“沪七条”到8月的“沪八条”，上海在半年内两次加码楼市支持政策。从调减限购到打通置换，政策工具箱的精准度不断提升。正如市场观察人士所言，此次新政在“金九银十”到来前落地，且特别强调“限时限额”的补贴机制，意在引导购房者加快决策节奏。当政策红利与市场内生动能形成合力，上海楼市下半年的成色，值得期待。