每年的“3·15”消费维权报告中，房产类投诉常居高位，“纠纷多、维权难”已成为房地产行业的一大热点，年复一年未能扭转。

  从中国消费者协会近期发布的2023年全国消协组织受理投诉情况分析来看，家用电子电器类、房屋及建材类、家具类等投诉量均进入所属投诉类别的前十位。其中，房屋及建材类投诉量居第七位，为31351件，投诉比重为2.36%。

  我们整理了一些典型热点案例，希望警示行业和企业，也希望能为消费者的购房大事提供一些参考。

  一宗罪：延期交房

  近两年来，保交楼既是行业焦点，又是重要的民生。自2022年7月中央政治局会议首次提出保交楼后，政府、金融层面频频发声和出台政策，通过多种举措推动了保交楼工作，全国各地的保交楼取得了明显成效。

  根据西安市政府工作报告的数据，2023年，西安“保交楼”项目交付8.6万余套，超额完成年度任务，完成总任务的91.9%。尽管如此，延期交房仍然是购房者投诉的焦点之一，保交楼任务依然任重而道远。

  3月3日，有购房业主在人民网地方领导留言板留言称，西安曲江奥园城市天地延迟交房已经3年了，现在开发商不复工。对此，曲江新区管委会回复称，该项目2号楼外立面保温及室内公区装修已完成80%以上，已督促开发企业加快组织各参建单位复工复产，同步加大人力、物力、材料的投入，全力推进工程建设。

  2月29日，大唐西市千和郡的业主反映，自己于2021年5月在大唐西市售楼部全款购买的大唐西市千和郡项目的房子，2022年11月份停工至今未开工。

  曲江新区管委会回复称，大唐西市千和郡二期项目，位于莲湖区兴中路5号，建设单位为西安大唐西市置业有限公司。经调查，因建设单位资金短缺，拖欠施工单位西安建工绿色建筑集团有限公司工程款，导致工地处于停工状态。针对项目停工问题，大明宫质监站正持续督促约谈建设单位项目负责人，要求其加快筹措资金，支付工程款，保障项目建设进度。当前开发商反馈将于3月给施工单位支付2000万元工程款，施工方在收到工程款后立即启动全面复工。

  因收房遥遥无期，停贷也成了业主迫不得已的选择。2022年7月12日，璀璨倾城二期业主在社交媒体发布《西安世茂璀璨倾城二期停贷告知函》称，“因购房资金被挪用，我们买的房子停工烂尾，未能按合同约定的交房时间交付。故业主一致决定，自7月起，暂停偿还按揭贷款，直至房子交付。”但随之而来的征信问题却成为很多业主的苦恼。

  业主遭遇延期交付后，该如何维护自己的正当权利？北京金诉律师事务所主任律师王玉臣建议，可以直接起诉开发商，要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。这是最简单直接的方案，但是往往没法直接实现交房的目的，只能通过追究违约金或损失督促开发商尽快交房。

  “可以通过信息公开的方式去相关部门调取这个项目目前的建设手续，查清楚到底是什么原因不能交房。查到项目存在违法违规的问题后，购房者可以视情况提起相关违法查处，要求相关部门履行职责，通过相关部门给开发商施加压力。”王玉臣表示。

  二宗罪：降标减配

  在克而瑞发起的2024交付力调研问卷中，“降标减配”成为购房者的第二大困扰。

  1月2日，一位家住西安御锦城十八期的业主在人民网地方领导留言板表示：“项目设有开放日，进去看了外墙严重凹凸不平，墙面严重漏水，宣传时绿化有名树还有花，进去树也枯萎了，里面并没有什么绿化，全是草坪，开发商虚假宣传，配置减配。小区面积也少了13亩，开发商没有按图纸规划。”

  老三届悦湖小区的业主也留言称，开发商在售房过程中存在隐瞒小区内有公租房的信息和在各户间过道刷大白墙，用破栅栏替代实体墙。

  这位业主表示，自己于2022年6月20日与开发商签订了购房合同，购买了该小区的一套期房商品房。在购房前，开发商和售楼部都宣传该楼盘为大平层改善型住房，并承诺公区装修将采用高标准的瓷砖铺贴。然而在临近交付时，发现开发商在售房时并未告知小区内有公租房的情况，且公区在各户过道间刷大白墙这与开发商之前的宣传严重不符。

  此外，小区的隔墙仅使用简易栅栏进行分隔，安全性和私密性无法得到保障。这不仅影响了小区的整体美观，也给业主的生活带来了很大的困扰和安全隐患。业主认为开发商在售房时故意隐瞒公租房的信息。同时今年3月份要交付新房，开发商为省钱赶工期公区装修远远未达到宣传标准，也严重侵犯了业主的合法权益。“我要求开发商对小区内未贴瓷砖的区域进行重新贴瓷砖，并对小区隔墙栅栏更换实体墙，以确保小区的安全性和私密性。”

  对于该业主的诉求，未央区相关部门回复道：经核查小区公租房已经进行公示，并在售楼部进行公示，关于您反映装修方面问题，依据您签署合同为准。样板层装修标准也是交付标准，所有的电梯步入厅是瓷砖，门户通道是乳胶漆，您如有疑问建议通过司法途径维护自身合法权益，关于您反映栅栏问题，目前小区还未施工完毕，后期待施工完成会有验收。

  针对此类货不对板、降标减配的问题，王玉臣表示：“收房的时候，业主可以先验房，对质量问题一定要事无巨细地记在收房单上，并要求当时的对接人员签字确认，自己手头留存一份作为证据。发现问题要及时通过拍摄将具体的问题记录下来，并通过书面函件去要求开发商履行相应义务。”

  对于有严重质量问题的情况，他建议必要的时候，可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定。“关于鉴定，务必要注意三个问题：首先成本相对较高，其次最好和开发商共同委托，否则可能会出现鉴定结果出来后，开发商不承认。当然，即使开发商不认，也不影响其鉴定结果，可以作为谈判筹码。也可通过诉讼的方式来保护自己的权利。”王玉臣说道。

  三宗罪：虚假宣传

  虚假宣传也是引发住房消费纠纷的主要导火索之一。在社交平台上，网友们纷纷吐槽表示：“比方便面包装更不可信的，是房地产广告”“房产中介的嘴，骗人的鬼”“走过最长的路，就是楼盘营销的套路”……

  一位金泰贞观府的业主在人民网地方领导留言板留言称，购买金泰贞观悦府小区房屋时，宣传人车分流，在2023年11月10日交房时，业主们发现遗留严重安全隐患，未达到真正人车分流，严重虚假宣传。后经业主们与相关部门沟通后，金泰恒业地产开发商承认该问题，且同意加装行人隔离带、减速带等相关设施来确保行人安全。

  幸运的是，这些业主的留言都得到了相关管理部门的回应，问题也得到了妥善的解决，但更多的业主还在苦苦等待中。而在监管层面，尽管西安市住建局在多次会议上提出“要持续规范房地产市场管理，严厉打击违规销售、无证销售、虚假宣传，推动全市房地产业健康稳定发展”，但该问题却屡禁不止。

  对于这些问题，王玉臣建议购房者：“取证要先行，需要对纠纷类型进行初步判断，定下维权策略。比如虚假宣传、货不对板等，直接提民事诉讼，胜算近乎为零。因为开发商的合同往往会对虚假宣传进行规避，司法实践对业主极为不利，需要优先考虑其他法律手段，需要考虑多种法律手段组合。”

  如果购房者遇到了虚假宣传类的问题，“可以向市场监督管理部门反映虚假宣传的违法行为，要求查处。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。”王玉臣说道。