“当初选择购买四川绵阳西部冷都商铺，是被它的宣传和政府背景所吸引，没想到这成了我人生中最糟糕的投资。”西部冷都商铺一投资业主严女士（化名）表示。

  严女士所提及的西部冷都位于四川省绵阳市科技城核心区域的涪城区的青义镇（原龙门镇），地理位置优越，交通便利，曾被寄予厚望打造成“西部最大、全国一流”的冷链物流中心。

  然而，自项目开业以来，经营状况远未达到预期，反而引发了一系列业主维权事件。数位业主控诉开发商四川西部冷都投资有限公司涉嫌违规销售、售后包租；运管管理商四川西部冷都商业管理有限公司存在大幅降低租金、长时间拖欠租金情况，导致业主蒙受巨大经济损失。

  针对西部冷都项目业主的投诉，中国房地产报记者分别向开发商、管理商发函采访了解相关情况。开发商方面承认，2018年建设的二期8号楼存在违规预售情况并已受罚，同时称商铺测绘合法、公摊面积大且不存在一房多卖情况；运营管理商四川西部冷都商业管理有限公司总经理表示，受电商冲击和疫情影响导致商铺经营困难，已补贴业主近5000万元，将按协议支付租金并调整支付周期。然而，维权业主代表认为回应缺乏实质性解决方案。

  记者多次尝试采访四川省绵阳市涪城区相关职能部门，截至发稿未收到对上述事件的相关回复。

  “售后包租”涉嫌违法

  据调查了解，西部冷都占地408亩，分两期建设。一期项目于2017年8月8日正式投入运营；二期项目于2019年10月开始整体运营。

  严女士告诉记者，西部冷都是绵阳市2013年重点招商项目，系民生菜篮子项目。记者在西部冷都官网上也看到了相关介绍，“西部冷都建成后将满足超过3000家商户经营，年交易量超过200万吨，年交易额逾100亿元，满足成德绵广等数十个大中城市菜篮子工程需求，满足川内外数千万人放心食品需求。”

  西部冷都兴建之初，开发商为宣传项目，一方面在关键节点邀请政府领导出席活动，一方面聘请大批宣传人员在街道、广场散发宣传资料，“20万~40万元购小金铺，年租金3万~5万元，民生行为、双证独立商铺”，条件十分诱人。几年间，西部冷都吸引超过7000余业主购买。

  同时，多位业主反映，2015年前后，他们在购买商铺时，开发商承诺是独立商铺（三方是墙，一方是卷帘门），经营前景看好、租金回报稳定。然而，当商铺交付时，业主却发现实际情况与承诺大相径庭，所谓的“独立商铺”仅仅是一个空格子。此外，公摊面积也远大于套内面积，实际使用空间大打折扣。此外，草签合同和网签合同存在诸多不一致，租金回报也远低于宣传资料上的承诺，一个季度租金仅一两百元。负责商铺运营的四川西部冷都商业管理有限公司还长期拖欠租金，让业主蒙受巨大损失。

  面对记者采访，另一位业主青青女士（化名）表示：“很多业主都是拿养老钱来投资的，没想到遭遇陷阱。为讨回公道，业主们只好组团维权，力争挽回损失。”

  记者了解到，西部冷都二期6~8号楼商铺的预售许可证分别于2017年9月、2017年10月和2018年4月取得，而部分业主在2017年9月之前就已经认购了商铺。开发商在未取得预售许可证的情况下开始销售，显然已经违规。开发商还让业主与管理商四川西部冷都商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》定式合同，要求业主把商铺委托给管理商统一经营，委托期限为20年，即“售后包租”，同时要求购房者委托管理商代为验收商铺、接收商铺、提出商铺整改意见、代为与开发商办理商铺交付相关手续和签署与商铺宣传有关的一切文件资料等。

  王先生（化名）就是其中之一。他告诉记者，2017年8月，他购买了二期7号楼一个商铺，当时项目刚刚开建，属于期房。同年12月初，他与四川西部冷都商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，委托期限自2017年8月至2037年6月。

  《商品房销售管理办法》第十一条规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，很显然，开发商的行为已违反该管理办法。

  开发商注册资本骤降至100万元

  西部冷都项目开发商——绵阳西部冷都投资有限公司，成立于2012年7月，目前注册资金为100万元，法定代表人为唐某，股东结构包括四川盛巨佳商业管理有限公司、罗纯虎、刘洪岑、成都金祥龙实业有限公司，分别持股48%、38%、12%、8%。经股权穿透后确认，其为一家民营资本控股企业。

  值得注意的是，公司设立之初，注册资金为250万元，法定代表人为姜某权，随后在2018年经历增资至5000万元的重要变更，其中姜某权持股2550万元。然而，同年7月，姜某权完全退出公司所有职务。

  2022年7月，该公司注册资本从5000万元骤降至100万元，此举引发了外界对其财务状况及运营意图的广泛质疑。公司给出的回复是开发任务已完成，无需太多资金。而业主对此并不认同，他们担忧其是在抽逃资金、规避责任。

  企查查数据显示，西部冷都投资公司司法案件达208件，在2024年被列为被执行人，同时限制高消费。对此，开发商代表表示，因疫情和经济下行，该公司发展受到了影响，现在公司正常运行。

  西部冷都管理商四川西部冷都商业管理有限公司成立于2016年3月，注册资本1000万元，法定代表人为贺某。该公司涉司法案件39件，同样经历多次变更。

  西部冷都商管公司相关人员表示，西部冷都投资公司和西部冷都商管公司是独立的法人主体，并非两家公司一个团队。但记者查询发现，两家公司在企查查上留存的联系方式、联系邮箱均存在相同的号码和邮箱，地址也为同一地址。

  多位业主也反映，开发商和管理商表面上看是两个公司，实际是一个团队。“两个公司名字很接近，很多业主无法辨别，在他们的要求下我们签了字，致使我们购房者无权经营商铺，无法获取租金，花费几十万元甚至几百万元购买的商铺仅剩一纸空文（合同）。”业主陈女士（化名）说道。

  开发商、管理商双双回应

  针对众多业主的投诉，记者向开发商、管理商和绵阳市涪城区委宣传部发出采访函，拟对西部冷都项目涉及的问题进行全面采访。

  针对业主普遍提出的“违规销售”问题，西部冷都开发商代表回应称：“2018年，二期项目8号楼在未取得预售许可证时，确实有个别销售人员进行前期宣传和销售，为此绵阳市住建委对西部冷都投资公司进行了罚款处理，并停止网签30天。”

  关于“商铺实际情况与宣传不符”的质疑，上述开发商代表解释称：“西部冷都投资公司销售的商铺属独立产权式商铺，并非沿街独立门面，商铺测绘聘请的是有专业资质的单位，出具的测绘报告也得到了住建部门的核实认可，因此格子商铺合法有效。我们当时也向业主进行了说明和解释，但可能由于沟通不畅或理解差异，造成了业主误解。”

  对于业主提出的“公摊面积大于套内面积、一房多卖”等问题，上述开发商代表进一步说明，西部冷都项目规划为大宗物流交易园区，因此公摊比住宅要大，公摊面积占比50%左右，具体以实际测绘为准。在办理不动产权时会根据绵阳市民政局地名办要求，对商铺进行有序编号。虽然可能会因测绘公司和地名办的要求不一样出现2个编号，但对应的都是同一商铺，不存在一房多卖情况。

  在租金拖欠和打折问题上，四川西部冷都商业管理有限公司总经理杜宵漾表示：“受电商冲击、疫情影响，公司经营确实遇到了困难，但我们一直在努力调整经营策略，积极引进商家，确保经营稳步推进、稳中向好。公司为培育市场，增强业主对市场的信心，前期公司给业主发放补贴近5000万元，补贴户数3700余户。目前因经营困难，还有部分补贴暂未发放，待公司经营情况好转后再予以补发。”

  杜宵漾还表示，西部冷都商管公司与业主签订《委托经营管理协议》，双方都应按协议约定执行。西部冷都出租率在2024年底已达到80%，运营态势良好；2025年公司将加大招商力度、配齐配强人才队伍，力争招商率达到85%。下一步，西部冷都商管公司将严格按照《委托经营管理协议》支付租金，但为减轻工作量、优化程序，公司将把季付、半年付、年付统一改为半年付。2024年7月~12月租金，公司将按照每栋每层扣除代缴税费后的实际租金在2025年3月1日后开始逐步支付。

  然而，对于西部冷都开发商和管理商的回应，维权业主代表李先生（化名）表示，他们的解释避重就轻，模糊不具体，不能令人信服。虽然有说法，但没有实质性的解决方案，业主的诉求并没有得到根本性解决。

  针对西部冷都存在的问题和业主的诉求，记者多次尝试采访绵阳市涪城区相关职能部门。

  2025年1月15日，记者前往绵阳市涪城区委宣传部进行座谈，听取了相关职能部门对西部冷都问题的口头介绍，但发给涪城区委宣传部的书面采访函始终未能得到回复。

  2月19日，记者再次前往绵阳市涪城区青义镇，与四川西部冷都商业管理有限公司进行座谈，并与青义镇政府处理西部冷都问题的相关人员取得联系。2月20日，涪城区委宣传部相关人员给记者发来信息，称采访函由西部冷都属地管辖青义镇政府进行回复，记者遂再次联系青义镇政府上述相关人员，督促其及时回复采访函。

  截至发稿，记者未收到青义镇政府关于西部冷都问题的回复。