中房网讯（亚晨/文）5月22日，“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会暨房地产ESG发展高峰论坛”在深圳举行。本次活动发布了最新的《2024房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下已连续开展17年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

  本次论坛还发布了《2024房地产公司ESG测评研究报告》，该项测评研究对房地产开发企业在环境、社会和公司治理三个方面的具体表现进行评价，帮助投资者更好地判断房地产行业和各企业的可持性发展水平。同期发布的《2024中国物业服务企业上市公司研究成果报告》，涵盖了物管上市公司20强以及细分领域研究成果，为行业树立了权威风向标。

  而对于行业的深度调整、市场的风云变幻，房企在新时期如何实现可持续发展也是本次论坛讨论的热点。另一方面，随着近期地产利好不断，这种利好能否传导至上下游产业也是业内关注的话题。

  参与本次论坛的优秀上市房企、上市物企和供应链上市公司代表，以及房地产行业专家、金融资本机构代表针对这些热点问题，分享了他们的观点。

中国房地产业协会会长冯俊

  正确认识和把握资本市场对房地产业的作用

  中国房地产业协会会长冯俊指出，房地产问题的产生，固然有经济增幅下行的压力，有房地产需求不足的原因。但不能不反思，房地产企业的发展过度地依赖资本运作，过度地将房地产推向金融化，是酿成当期风险陡增的重要原因。

  资本市场对房地产的支持，金融对房地产的支持，促进了房地产业快速发展，壮大了房地产企业的实力和发展能力，扩大了房地产的供应能力，推进了住房建设和城市建设。但在这个发展进程中，缺乏必要的警惕：资本的本性是逐利的。当需求旺盛、投资回报丰厚时，资本会趋之若鹜；但需求收缩、投资回报进入亏损通道时，资本会避若蛇蝎。在一定程度上，资本对房地产市场的波动，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

  冯俊认为，一段时间以来，一些房地产企业被资本的功效所迷惑，逐渐丢弃了建房子、搞实业的初衷，对各种金融衍生品乐此不疲，除了利用银行贷款、公开市场发债、上市融资，还创设了各种各样的信托产品、理财产品、明股实债、前融、债权债务证券化，甚至员工集资，无所不用其极，加大企业杠杆，尽力“花别人的钱办自己的事”，眼光都盯在融资上，热衷于资本运作。有些行为，都已经触及非法集资、扰乱金融秩序的法律底线。市场上行，价格上涨，销售顺畅，一俊遮百丑，器质性病变都被掩盖起来。一旦市场下行、价格下跌，就会“屋漏偏逢连夜雨”。我们讲房地产发展的新模式，一个重要的方面是房地产企业的融资模式。历经沉浮，当认知错误和挫折，汲取教训而后革故鼎新。

  冯俊表示，在今后的发展中，房企融资要遵守金融管制规则，不要突破红线；要看到金融管理制度在不断完善中，不能因为制度暂时没有规定就可以任意为之，融资要有正确的价值取向，不能唯能筹钱论英雄。当前市场颓势的扭转已经出现了一些积极信号，房企要重视练内功，一方面克服当前困难，另一方面改善企业管理，在新的平台上迎接新的发展。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱

  2024年政策总基调是化风险、稳主体、稳市场

  上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，2024年整个政策总基调是化风险、稳主体、稳市场。围绕这几方面，从风险化解的角度、主体，特别是房地产企业以及市场稳定各个方面政策也在推进当中。当然，政策效果有待进一步观察，市场调整的时候政策边际效应相对较弱，特别是还没调完或者市场下行的时候，出台一些刺激性或者推动性政策，可能效果没那么快显现。

  丁祖昱指出，过去4个月已经出台了大量地方相关刺激性政策，如限购放松、购房补贴，也看到54个城市在推“以旧换新”。“以旧换新”政策每个城市做法都不一样，比如南京安居集团已经拿下首批50多套二手房，把二手房相应抵扣的房款在买新房过程当中抵扣掉，这是很好的开始，各个城市都在关注“以旧换新”等相关政策的落实。

  在谈及融资方面，丁祖昱表示，最关注融资协调机制的落地也在加速推进。1247个白名单项目获取1554.1亿元贷款发放，这项工作也在推进过程中。希望白名单项目能够更多更快获取相应贷款，一方面是保交付问题，另一方面也是稳主体相关的要求。

克而瑞集团CEO张燕

  多数房企已开始建立完善的风险控制体系

  克而瑞集团CEO张燕表示，ESG评级对房地产行业可持续发展有巨大推动作用，房企会日益重视ESG评级，将ESG进一步融入日常经营活动中。未来房企会持续强化环境、社会和治理维度的信息披露完整度、各项具体信息的深度和指标的可比性，促进ESG建设进一步落实。

  谈及房企治理维度方面，张燕称，多数房企已经开始建立比较完善的风险控制体系，防风险意识大增。同时，房企信息披露状况得到较大提升。

  在张燕看来，房企治理维度的问题主要集中在股权集中度较高，知识产权保护意识淡薄，法律诉讼风险上升，信息披露多维合规性的披露，主动性披露相对不足。基于这些情况，希望相关法律法规制度能够落地和完善，增强防风险意识。同时对于主动性披露信息，希望在接下来ESG推动过程中进一步得以改善。

克而瑞集团副总裁张兆娟

  物业行业深度调整仍在继续

  克而瑞集团副总裁张兆娟表示，物业行业处在下行周期，深度调整仍在继续。资本市场方面，物业股整体走势弱于大盘，今年物业股没有走出独立行情。前两年央国企韧性较强，民企降幅较大，但到了2023年，除整体降幅在扩大外，央国企稳定性也在减弱，它是一个传导过程，央国企相对传导较慢。

  张兆娟指出，物管合约面积有减少趋势，一个是地产供给这几年没什么变化，去年、前年的交付相对较好，判断可能今年交付还行，但是到2025年的交付更少，未来两年的地产供给还会再减少。另一个是收并购，去年收并购只有33亿元，是最高峰的十分之一，是去年的三分之一，而且收并购包括从地产公司买资产，包括车库等商业地产，收购物业关联行业公司相对较少。还有市场拓展，现在进入大存量时代，很多项目并不是优质项目，第三方在管面积也在减少，过程中很多企业都在清退项目，前几年拓的项目增收不增益。

招商蛇口副总经理、招商积余董事长吕斌

  保持信心，积极拥抱政策变化

  对于市场整体，招商蛇口副总经理、招商积余董事长吕斌比较有信心。他认为随着政策进一步放松，中央层面还有一些政策在持续落地过程中，无论是需求侧还是供给侧，反映还需要有一个阶段。整体来看，向好的趋势可期。

  在吕斌看来，当房地产金融属性去除，回归到本源，要做更好的产品，提供更好的服务，才能让市场和客户有信心。对于整体战略，吕斌称还是会进一步收缩和聚焦，聚焦就是会更加严选项目。城市方面，主要聚焦一线城市包括强二线城市，这与经济发展相通，以人口、经济作为参考指标，是比较重要的方面。

  吕斌表示，如果想让市场后续更好，有一个不能回避的矛盾。目前，新房市场受到的冲击大于二手房入市。如果要让市场和客户有信心，只有把二手房价格稳住，新房的量才能稳住，相信这波政策出台后，有利于二手房价格稳定。对于未来，吕斌认为最主要的是要保持信心，要积极紧跟政策调整和拥抱政策的变化，相信随着政策的不断放宽，市场也会一步步好转。

瑞银UBS大中华区房地产投资研究主管林镇鸿

  预计2025年三季度去库存会回到正常水平

  瑞银UBS大中华区房地产投资研究主管林镇鸿对今年房地产行业系列政策比较乐观，在其看来，这次和过去三年所出台的政策有所不同，过去三年更多政策从下到上。而近期比如地方放开限购，各部委出台的政策以及上周五各部委联合出政策，包括政治局会议也提到去库存。“去库存”上次出台应该是9年以前，效果非常有效。

  同时，林镇鸿指出，根据年初瑞银的一份库存报告，估计到2025年三季度的水平，去库存会回到正常的水平，如果考虑到5000亿收储可能这个时间会往前推到一季度或者二季度。

  此外，林镇鸿表示，从资本市场角度看，房企从传统住宅开发转为商业，资本市场相对比较喜欢这块，像香港或者新加坡房企后面更多盈利是通过持续性收租或者物业的收入，投资人给的估值会更高一些。未来可能有一个新的模式比如可以演变成基金公司，收购一些物业公司再改造，再进行分拆，这是比较新的业务模式。

大海智地董事长曲咏海

  对未来要有信心，但要有打持久战的准备

  大海智地董事长曲咏海表示，近期释放系列利好消息，让每一个房地产人感到很兴奋，但能达到什么样的效果目前较难判断，还需要再观察。在其看来，行业还需要政策进一步释放。比如，关于房产转让税收方面的政策、北上广深四个一线城市的政策深入等。相关政策让行业有了希望，但恢复到几年前房地产人都在跑马拉松的状态不太可能，高光时刻已经过去，未来应该理性平常性看待市场数据。

  曲咏海坦言，现在大家应该多思考如何“活下去”，很多房企应该调整心态，顺势而为。首先，现金回流很重要，企业要尽快回流现金，一定要想着继续过冬天的准备，所以要囤粮，在风雨之后抓紧时间干活。除了现有项目正常的开发运营外，对于大多数房企针对未来市场形势的变化，资产运营的能力、代建服务的能力这都是企业活下去的生存之道，对未来要有信心，但要有打持久战的准备。

星河控股集团副总裁、星河地产集团总裁章建波

  未来只有两件事：拼产品力、拼服务

  星河控股集团副总裁、星河地产集团总裁章建波认为，目前房地产行业受经济形势、出生率等因素影响，现阶段谈反弹为时过早，能在目前基础上稳住已经是最好的结果。上周房地产行业出台了多项利好政策，这对修复老百姓的购房消费信心很重要。

  章建波表示，当下对于房企来说活下去是第一位的，第二位是稳健发展，企业有很多问题还是要在发展中解决。目前来看，要两条腿走路，能够活下去是目前房企最重要的事情。此外，章建波指出，在市场下行时会出现存量资产如何转化的问题，同时还有对于存量持有资产如何提升运营效能，这也是目前摆在很多房企面前的问题。对于房企发展，还是要聚焦城市和产品。未来市场只有两个事情，一个是拼产品力，一个是拼服务，这是企业经营下去的永续方案。

老板电器工程总经理洪伟光

  期待楼市向好，但目前并不乐观

  老板电器工程总经理洪伟光表示，作为一个和房地产强关联的行业，也非常期待房地产能够好起来，但研判并不乐观。洪伟光基于几个考量：一是，房地产行业大部分从业人员这两三年疲于保交付，民企基本不拿地，新的企业进来没有办法填补这个段位。二是，基于老百姓购房预期，当住宅失去了金融属性后，就会过滤掉很大一批购房者。三是，尽管局部地区还有机会，但现在市场上大量二手房和存量房需要逐步消化。

  基于这样的判断，洪伟光表示，应对的策略就是围绕客户的需求，也就是“增长从客户需求中来，策略从用户路径中来”。

招商积余董事、总经理陈海照

  加强企业内在管理，做好市值管理

  招商积余董事、总经理陈海照表示，企业的市值PE是其内在价值长期合理的体现。作为上市公司，是否值钱不仅在于短期估值的波动，还有长期价值的体现。市值应该和企业的长期经营和发展相对正相关。

  一方面，上市物业公司要加强公司的内在管理。把公司的质量、成长性、健康度、品牌美誉度、市场核心竞争能力、商业模式做好，这对于管理层非常重要。另一方面，公司要做好市值管理，应该和投资者、行业保持沟通，让信息较好地正确传递，让公众能够对公司的发展有一个更理性、客观的了解。

合景悠活首席执行官王建辉

  物业行业具备穿越经济周期的属性

  合景悠活首席执行官王建辉表示，从资本市场表现可以清晰看到，新政策的出台使地产股和物业股都得到了上涨。大家认为物业行业是房地产行业的下游，当房地产上游有政策利好出台，一定会传导到物业行业。另一方面，它背后反映的是对经济层面的信心，物业行业具备穿越经济周期的属性，未来会走出相对独立的行情，因为物业有自己的特色和未来的发展。

  在其看来，怎样把物业公司的优势用好，是物企接下来做社区增值业务的核心要点。他认为物业公司具备四个优势：第一是近，物业是所有行业中24小时都在业主身边，能够快速响应的行业。第二是信，通过信任建立持续复购和更多服务的行业是有机会的。第三是熟，物业公司对业主是熟悉的，基于熟悉的推荐能够做到精准到位。第四个是省，能够用边际成本降低成本。

新城悦服务首席战略官兼董事会秘书尤建峰

  做好自己的事情，等待价值回归

  新城悦服务首席战略官兼董事会秘书尤建峰认为，物业行业没有任何杠杆，赚到的每一分钱都是自由现金流，可以用于分红。物业公司一定要提高分红比例，这几年新城悦服务的分红比例不断在提升，用实际行动为资本市场传递出物业行业的特征。“把自己的事情做好，让资本市场看到实际效果，我相信价值会有回归的一天。”

特发服务财务总监兼董事会秘书杨玉姣

  物企要做好基础服务，赢取客户认可

  特发服务财务总监兼董事会秘书杨玉姣表示，特发服务作为一个独立的物企，在服务品质提升、研发投入、市场拓展上的信心越来越足。特发服务坚持一个观点，即做好基础服务，用扎实的基础服务、稳健的运营管理和良好的营运能力得到客户认可。除此之外，也要加强和投资者的沟通，做好信息披露，让投资者理解公司的价值，知道公司的发展前景规划。