中房网讯 （苏晓/文）8月27日，上海市发布《关于优化上海市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》显示（以下简称为《通知》），中小套型住房建筑面积标准较之前有所提高。这意味着发布了18年的“7090政策”正式落幕，未来将更多大户型住宅进入市场，以更好满足改善型购房需求。

  “小户型”将100平米起步

  《通知》明确，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据上海市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，上海市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

  相较于上海2016年出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中规定的多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限分别为90平方米、95平方米和100平方米，此次新规调高了中小套型的建筑面积标准10到20平方米不等。

  值得注意的是，上海在此前的土地出让中已有户型调整。今年3月推出的第一批次第二轮土拍的6宗地块中，就已调高了多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限，并降低了中小套型占比，而本次则是以文件的形式正式发文。

  此举也预示着上海将挥别已实行了18年的“7090 政策”。

  “7090 政策”源于2006年7月6日原建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。意见第一部分即明确新建住房结构比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”

  而市场早有松绑这一政策的呼声。在今年1月下旬举行的上海两会上，来自临港、松江、嘉定、奉贤等“五大新城”的市人大代表、房管局人士等就提出了优化住房面积的相关政策。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海根据住建部相关规定坚持实施“7090 政策”多年，在于落实“居者有其屋”，以“小户型小面积，解决上车问题”。但从居住感受而言，部分小户型住宅“过于紧凑了”。如今，为满足居民对“住的好、住的大”等方面的需求，需要建造好房子，标准也需要提高。

  中小套型占比要求下调

  除面积调整外，中小套型的占比要求也有所下调。《通知》规定，优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。

  而之前上海在2016年出台的规定是：中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分矛盾突出区域亦为70%）；轨道交通站周边区域80%以上。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次新政优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例，其实际上对于后续不同区域的中小套型的供应结构产生了影响。从相关数据上看，中小户型比重最大的区域是中外环之间，这比较符合目前刚需购房者的购房选择。

  此外，新规对于商品住宅用地中配建的保障房和自持租赁房的占比要求依然延续。根据《通知》，继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。

  同时，加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。

  严跃进表示，这意味着后续各开发商户型设计方面的灵活性增加，空间增大，这也有助于结合后续购房市场变化等进行产品优化，有助于产品适销对路。

  相关业内人士认为，上海最新政策代表了全国房地产行业的新趋势，即住房产品在追求好房子方面持续发力，预计在未来政策推进过程中，还有协调优化的空间。与此同时，随着上海这一政策的深入实施，在为广大购房者带来更加美好的居住体验同时，也将为全国房地产市场健康发展提供有力的示范和借鉴。