面对价格梯度固化、产品形态重叠的市场格局，房企须在低容积率地块上打造差异化产品，同时借力R4线规划与TOD商业地标重塑价值认知，积极争取城市更新政策红利降低开发成本，才能在改善红海中开辟新航道。

  2月26日，北京顺义新城0201街区东风商场片区两宗地块完成出让。其中，住宅及托幼用地由北京天竺房地产开发有限公司与北京顺义新城发展有限公司联合体以底价26亿元竞得，商业用地则由北京顺义商业集团以5.64亿元摘牌。

  天眼查显示，天竺地产成立于1992年，是北京市顺义区国有资本经营管理有限公司旗下全资公司，顺义新城发展及顺义商业集团同样由该国有公司控股，这意味着本次拍地的3家企业均为顺义区属国企。

  从地块来看，住宅地块用地规模35959.98平方米，规划建筑面积64727.96平方米，住宅成交楼面价约2万元/平方米；配建的托幼用地，土地面积5109.36平方米，规划建筑面积4087.49平方米，规划为一所12班幼儿园，建成后无偿移交相关部门。

  与上述地块相邻的商业地块，用地面积54036.49平方米，规划建筑面积81054.74平方米，成交楼面价6958元/平方米。

  从区位来看，东风商场地块是顺义老城区核心地段，临近顺义主城区核心商圈。地块周边交通便利，邻近地铁15号线，多条公交线路环绕，且距离顺义地铁站仅约200米。地块3公里范围内聚集了顺义区光明小学、重点中学北京市牛栏山一中实验学校、北京儿童医院顺义妇儿医院、购物中心鑫海韵通百货等生活配套。景观资源方面，周边有义宾文化墙、豫东广场等29个公园景点。

  不过，这一地块并未引来太多房企关注。2024年8月首次预申请后未被激活，直至今年1月再次返场，拆分住宅与商业用地，并取消地价上限与销售指导价限制，降低拿地门槛后才被成功拍下。

  根据出让文件，项目设计方案应选择“顺义新城0201 街区东风商场片区城市设计方案征集”大赛优胜设计方案。竞得企业可结合市场情况和产品定位，在保证获奖方案整体规划形态和建筑风貌不发生重大改变的前提下，可对选用设计方案和规划用地布局进行适当优化和深化。

  目前已有两版优胜方案，其中一个方案是与顺义有过合作的知名开发集团与国际设计公司联合体设计；另一个则是由招商蛇口和AECOM公司联合打造的。

  某机构土地市场研究负责人张凯认为，东风商场地块所在片区主要承接望京、酒仙桥外溢购房群体，相较于上述两个片区来说，具有明显价格优势，对于预算在600万~800万元刚改客群来说吸引力较大。叠加首都机场临空经济区扩容带来的高端产业人群导入，未来置业需求具备可持续支撑。

  不过，当前市场积压了大量在售项目，竞争压力较大。根据北京市住建委数据，住总青年ONE网签均价3.2万元/平方米、去化率46.17%，通过200万元级小户型吸纳刚需客群；璞瑅润府与住总芳华里主力刚改、改善市场，网签均价3.8万元左右，去化率31%、17.6%。

  张凯表示，面对价格梯度固化、产品形态重叠的市场格局，房企须在低容积率地块上打造差异化产品，通过8~12层真洋房设计、80%以上得房率及科技住宅系统形成代际差，同时借力R4线规划与TOD商业地标重塑价值认知，并积极争取城市更新政策红利降低开发成本，才能在改善红海中开辟新航道。