市场期待已久，房地产政策终于放大招。

  首先是5月17日中午，中国人民银行连发三文，内容包括：

  1、下调首付比5个百分点，调整后首套最低首付比例15%、二套25%；

  2、取消首套和二套房利率下限；

  3、下调公积金贷款利率0.25个百分点，调整后5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%。

  随后，在同日下午国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上，住建部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理局相关部门负责同志就“切实做好保交房工作配套政策”情况作了详细说明，内容包括：

  1、设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

  2、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，做到应贷尽贷。

  3、自然资源部明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。

  4、打好保交房攻坚战。全面排查本市在建已售商品住房项目，锁定难交付的项目，建立项目台账。有力有序推进现房销售。

  2024年5月17日午间，央行连发三文。其中，下调首套房首付款比例至不低于15%引起市场广泛关注。

  据央行公开资料查询，我们发现，自1998年《个人住房贷款管理办》出台至今，全国范围内个人住房贷款政策经过多次调整，其中首套房首付款比例曾多次降至不低于20%。

  2010年为遏制部分城市房价过快上涨中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策，首付款比例调整到30%及以上。此后各城市首付比例开始实行差别化。

  2023年8月，根据国务院部署，人民银行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%。各地在此基础上，因城施策自主决定政策下限。目前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。

  一直到2024年5月17日，人民银行将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。

  从1998年至今，期间虽然各城市首付比例不一，但从全国层面来看，这是首次在全国层面将首套房最低比例降至不低于15%。

  调整后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。最低首付比例优化后，可降低居民购房门槛，进一步减轻购房首付压力。

  除了下调首套房首付款比例之外，央行还取消了首套二套商贷利率下限，并下调公积金贷款利率0.25个百分点。下调后，首套房公积金贷款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公积金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

  自2023年1月人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  截至今年3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限，取消房贷利率下限的城市数量比去年12月末增加了38个。

  除了这些已经取消和调整首套房贷利率下限的城市之外，目前全国首套房贷利率政策下限为贷款市场报价利率（LPR）减0.2个百分点，二套房为LPR加0.2个百分点。

  由此可见，此次不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。对于一线城市和部分热点城市来说利好更为明显，各城市政府可因城施策，自主决定当地房贷利率政策下限。取消房贷利率政策下限后，商业银行可根据客户风险状况，自主决定利率水平，实现房贷利率市场化。

  需要注意的是，中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上特别表示，如未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，调节供需。

  5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开。国务院副总理何立峰强调商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

  同日下午，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

  这个政策的要点主要有四点：

  第一，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象为21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

  第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

  第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。收购后迅速配售或租赁。

  第四，自愿参与。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

  我们认为，这项政策是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

  国务院政策例行吹风会上，相关部门负责同志表示，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。主要有以下几个方面的措施：

  第一，商业银行都成立工作专班，由行领导牵头，相应部门作为成员形成工作合力。

  第二，参与审核把关纳入“白名单”项目。

  第三，优化贷款审批和发放流程，允许单列授信额度。同时，制定尽职免责的具体细则。

  第四，做到应贷尽贷。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付，切实保障购房人的合法权益。

  第五，对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理，项目间资金不混同，项目资金严禁挪作他用，确保资金用于保交付。

  截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

  从目前来看，融资协调机制是构建房地产发展新模式、加快“人房地钱”要素联动的有力抓手，资金跟着项目走，项目实施封闭管理，有利于促进房地产市场健康发展。自2024年1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》至今，已多次召开与城市房地产融资协调机制相关会议。

  但从目前实际落地角度来讲，一方面入选“白名单”项目的要求相对严格，尤其对出险房企而言，“项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回”要求很难满足；另一方面进入“白名单”并不等同于获取银行贷款，尤其是出险房企，银行在选择具体项目放贷上仍会以市场化方式为主，若出险房企无法对项目提供增信，实际获取融资支持也有限。

  此外，融资协调机制目标定位仍是“保交楼”而非“救房企”，对资不抵债出险房企救助效果可能微乎其微，对拥有优质资产、短期出现流动性风险的出现房企可能是利好，后续还需关注银行端实际融资支持情况，其政策效果有待检验。

  因此，即使当前中央对房地产宽松基调不变、金融支持政策加快落地，但金融机构还是遵循市场化原则进行放贷等商业活动，倘若市场信心依旧不足，基本面下行趋势不改，多数房企仍难以获取相应的资金支持。

  国务院政策例行吹风会上，自然资源部明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。这些土地收回、收购以后，用于建设保障性住房，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。

  在提到有关如何打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险方面，要求城市政府全面排查本市在建已售商品住房项目，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。并要求城市政府按照市场化、法治化原则分类处置，可以采取市场化措施完善条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，推进项目建设交付，资不抵债的项目该破产的破产，该重组的重组。处置过程中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。

  同时要建立长效机制。有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。

  由此可见，除了在融资端提供支持和保障，改善企业资金状况，推动企业自救和发展之外，在防范风险方面本次国务院政策例行吹风会上也做了相应的处置和改善，目的仍是为了加快市场出清、结构优化，从而推动房地产市场逐步趋稳。

  5月17日，国家统计局公布4月房地产行业数据显示，1-4月份，新建商品房销售面积29252万平方米、新建商品房销售额28067亿元，同比分别下降20.2%和28.3%，两者降幅较1-3月分别扩大0.8pcts和0.7pcts，“金三银四”预期落空，70个大中城市一二手商品住宅销售价格同环比皆扩大。

  可以看出，此次政策出台已是“箭在弦上，不得不发”。相较于之前的“小步快走”，此次的政策无论是从力度还是覆盖面来看，都较以往大幅提升。截至5月17日股市收盘，超20只房地产股涨停，市场信心提振明显。

  此次政策，目标无非有三：一、刺激需求；二、去库存；三、继续推进保交楼。

  无论是降首付比例，还是取消房贷利率下限，都是希望通过降低购房者的购房门槛，刺激购房需求，这一政策将对持币观望的购房者带来正面积极的刺激，尤其是首套最低仅15%的首付比例，对一些工作年限不长但收入预期稳定的年轻人来说是实实在在的利好。

  3000亿元保障性住房再贷款、地方国企收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，以及支持地方回收存量闲置土地等，都是房地产库存清理计划的重要举措。

  在此之前，已有多地通过住房“以旧换新”推进楼市去库存，此次中央层面给予明确的政策和资金支持，相信会促进市场预期转向，并对居民购房信心的提振有积极影响。

  但我们也必须看到，短期内市场购房需求的恢复还需要应对居民房价上涨预期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位等问题。

  我们认为，在多重政策利好下，市场信心及预期有望逐步恢复，带动销量回暖，短期内市场成交或小幅放量。但整体来看，政策叠加和市场供求双重作用下，未来楼市将延续筑底修复走势。