过去两年持续的地产困境，让房企盈利跌入谷底。

  最近几天，一些企业陆续发布2023年业绩预告：世茂股份、中南建设预亏至多50亿元，首开股份预亏58亿元至68亿元，华侨城预亏51亿元至72亿元，华夏幸福由盈转亏61亿元至90亿元；绿地控股也在大额计提之下，由盈转亏70亿元至90亿元。

  据Wind数据，截至2月1日，A股87家房企中已有54家发布了2023年业绩预告，其中仅6家预计全年净利润实现正增长；8家房企虽然盈利，但盈利水平下滑，净利润同比跌幅均在50%上；49家房企业绩出现同比下降，其中34家房企净利润预亏，总预亏额约486亿元至730亿元。

  告别过去的高速增长后，房企亏损则成为当下常态。

  “主要还是销售市场不景气。”长三角某上市房企区域营销总经理表示，不少房企都进行了大额计提减值，而减值背后，最大的压力还是源于市场。

  不过，上述区域营销总经理表示，当前需求端政策利好还在逐步释放，尤其是近期广州、上海等楼市政策进一步放松，虽然政策效果还有待检验，但相信房地产市场会逐步走向稳定。随着市场企稳，上市房企利润亏损的情况也会有所好转。

  大额计提减值下 房企亏损加剧

  2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6％；商品房销售额116622亿元，下降6.5％，其中住宅销售额下降6％。

  销售市场持续低迷导致上市房企销售金额和销售均价最近两年不断下降，仅有少数房企实现销售逆势上扬。在这样的情况下，地产板块颓势延续，不少房企进行了计提减值，这也成为房企亏损的共同原因。

  在34家预告2023年净利润亏损的企业中，包括绿地控股、中交地产、京投发展、冠城大通等在内的10余家房企为近年来首次亏损。

  其中，1月30日，绿地控股发布业绩预告称，公司实现营业收入约3600亿元，预计2023年净亏损70亿元至90亿元，与上年同期相比，将出现亏损，预计2023年年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益后的净亏损为94亿元至74亿元。

  而在2022年，绿地控股仍录得归属母公司所有者的净利润为10.1亿元；归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润18.52亿元。

  绿地控股称，报告期内业绩亏损是受制于行业低迷等客观因素，主要原因包括：第一，房地产市场持续下滑，导致资产价格下跌。基于谨慎性原则，公司拟计提资产减值准备110亿元至130亿元，这是导致其2023年度归属母公司所有者的净利润发生亏损的核心原因。第二，房地产行业及基建等关联行业深陷低迷，持续三年的行业困难未得到有效改观，导致企业营业收入同比下降，房地产结算毛利率也同比下行，业绩持续承压。

  无独有偶。1月29日，世茂股份也披露2023年年度业绩预告，预计归属上市公司股东的净利润将出现亏损，为-50.1亿元至-33.40亿元；预计归属上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-40.26亿元到-26.84亿元。

  基于谨慎性原则，世茂股份也在报告期内对可能减值的资产进行了测试，并计提了相应减值。其中，存货减值损失预计为17.05亿元至25.57亿元，投资性房地产公允价值变动损失预计为7.84亿元至11.76亿元，世茂股份还对持有破产子公司的长期股权投资等计提了约17.78亿元的减值准备。

  值得关注的是，不仅是2023年，世茂股份于2022年就曾进行大额计提减值。2022年度，世茂股份计提存货跌价准备53.51亿元，是导致该年度业绩亏损的主要原因。

  除此之外，中南建设、首开股份、华侨城、华夏幸福、金地等企业亦发布了盈警公告。在这些亏损企业中，央企、国企所占比例在逐步提高。

  对于多家房企出现预亏，中指研究院企业研究总监刘水分析指出，一方面，近年来土地成本上升，地价占房价比呈波动性上涨趋势，而布局和结转结构回归一二线城市加剧了地价房价比上行趋势，资产减值损失对当期利润水平造成显著影响；另一方面，2023年市场仍在探底中，售价回升为时尚早，特别是部分房企投资拥有部分位于三四线城市、非核心地段、非改善类需求的项目，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，这部分资产在当前的市场下可能造成实质性亏损，企业不得不计提相应减值准备。

  “部分中小房企则受可结转资源较少、转型业务仍在培育期等因素影响，盈利表现不佳。”刘水表示。

  市场企稳 房企亏损将好转

  虽然亏损房企增多，但仍有不少房企实现了净利润增长。

  例如建发股份就发布公告称，预计2023年度实现归属母公司所有者的净利润为118亿元到142亿元，与上年同期相比，将增加约55亿元到79亿元，同比增加约88%到126%。不过，同时建发股份2023年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润21亿元到28亿元，与上年同期相比，将减少约9亿元到16亿元，同比减少约24%到43%。

  在不少业内人士看来，房企盈利好转最终还要看销售。

  在刚刚结束的1月，房企销售依然在低位运行。根据中指院监测数据显示，2024年1月重点100城新房销售面积同比下降13%，绝对规模处在2016年以来同期低位，整体市场表现较弱，调整压力仍在，各线城市来看，一线城市1月市场表现相对较好，成交面积同比增长20%，二线、三四线代表城市成交面积同比下降超15%。

  为了进一步刺激需求端，近期，各地仍然在频繁出台楼市刺激政策。

  中央金融工作会议提出促进金融与房地产良性循环，近期多个监管部门落实相关举措；1月12日住建部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，1月26日两部门同日召开城市房地产融资协调机制部署会，第一批项目名单相继落地。

  此外，各地也积极推进“三大工程”建设，重点城市陆续发布建设计划，同时，一线城市纷纷出台楼市新政，例如上海放松了限购政策，非沪籍单身人士也拥有了在外环外购房资格。不过对于该政策效果，一位在上海布局有项目的房企人士表示，限购政策松动短期内还是会有一波刺激作用，最终情况还是要看交易数据。

  在不少房地产市场人士看来，虽然政策长期效果还有待检验，不过预计2024年“小阳春”行情稳了。

  对于当下的房地产市场形势，中指研究院分析师郭昕昱总结分析道，短期核心一二线城市有望继续优化需求端政策，当前由于广州、上海等城市政策落地时间较短，政策效果尚未体现在交易数据中，预计春节假期后市场活跃度或有回升，部分城市“小阳春”行情仍有一定预期。同时各地第一批项目白名单落地后，更多项目将获得融资支持，一方面可以缓解企业资金压力，另一方面也将进一步稳定市场预期，叠加“三大工程”加速落位，有望推动房地产市场逐渐企稳。

  “随着销售市场探底复苏，房企盈利水平将逐步进入利润修复进程。”刘水也表示，当前新房市场向上动力不足，市场仍在缓慢修复中，上市房企经营安全性仍然极为重要，需要着重关注其债务和流动性变化、销售和现金流表现以及融资情况。