国际评级机构对中国房地产市场的看法似乎有所改变。

  6月20日，国际信用评级机构标准普尔（以下简称“标普”）将中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”。同时标普将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。

  这是2023年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中资房企的评级展望。

  2022年，多家房企出现境外债务违约的情况，因为不看好中国房地产的销售和融资环境，标普、穆迪、惠誉三大国际评级机构频繁将中资房企的评级无差别下调。同年11月，多家中资房企主动要求撤销评级。

  上述国际评级机构，最近一次调高中资房企评级要追溯到2023年2月9日。这天，标普发布报告确认龙湖集团的投资级评级，评级展望由负面调整至稳定。与此同时，标普确认了公司的长期发行人信用评级为“BBB-”，其高级无抵押票据的发行评级为“BB+”。

  此后，上述国际评级机构对中资房企的评级开始不断下调。下调评级的房企中，不乏许多一直被视为地产行业优等生的企业。

  整整495天之后，中资企业终于又迎来了评级的上调，这一消息也迅速引发市场热议。不少人认为，这意味着楼市企稳的信号及国际投资者对国内地产行业的改观。

  评级调整逻辑

  “我认为，此次标普对中国海外发展评级的上调属于个例，并不能代表整个房地产行业。”德邦证券地产&新材料首席分析师金文曦在接受中国房地产报记者采访时坦言，此次标普对中国海外发展的评级上调，应该是出于对该公司本身运营能力、收益率和前景的看中。

  金文曦表示，在标普发布的信息中也写明了原因，标普认为在面临压力的情况下，中国海外发展将通过母公司中国建筑集团有限公司（以下简称 "中建集团”）获得巨大的政府支持。自 2021 年下半年以来，中国房地产市场一直处于低谷，市场仍在寻底。尽管该行业的外部融资条件极具挑战性，但中国海外发展获得此类融资的渠道未受影响。在某种程度上，这是由于其母公司中建集团的大力支持。稳定展望是基于标普对中国海外发展的母公司中建集团的稳定展望。标普还预期，中国海外发展将在未来两年保持良好的财务纪律和杠杆，包括有控制的土地收购。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫也告诉记者，标普等国际信用评级机构在调整房企评级时通常会注重该房企包括销售业绩、偿债能力、融资能力、本身股价和持续拿地水平等多个方面的因素，而中国海外发展都表现得不错。

  记者注意到，中国海外发展坚持审慎稳健的财务策略，未触及“三条红线”任何一条，继续保持在“绿档”且各项指标保持优秀。截至2023年末，公司净借贷比率38.7%，融资成本3.55%，均处于行业最低区间，在手现金1056.3亿元，现金充裕度业内领先。2024年1~5月，中国海外发展实现销售额1017亿元。

  至于政策及大环境的改变对于评级的影响，谢逸枫表示，近期来，楼市利好消息频发，不论是中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，还是国务院、住建部的表态，对于市场而言都是积极信号。不过，这些政策都还没彻底落地。被寄予厚望的“5·17新政”对目前房地产市场的影响力也未完全传达到销售端，今年5月份百强房企的销售业绩环比有所增长，但同比仍大幅下降。因此，很难说此次评级是受到这类政策和大环境改变的影响。

  对于此次评级的调整，中国海外发展则表示，这既是国际评级机构与资本市场对公司的肯定，也是对公司处在市场调整期给予的支持和推动。

  国际投资者信心增强

  尽管当前仅有中国海外发展的评级被调高，但仍释放了积极信号。

  经济学者盘和林告诉记者，虽然当前楼市不及预期，但政策主基调的改变的确对楼市稳定起到了显著作用，标普对国内房企提高海外发展评级，也是预期未来中国房企财务状况向好，尤其是“白名单”房企，将逐步恢复现金流循环，发展也将回归正轨。

  机构企业研究总监刘水则从三个层面阐释了评级的调整将对地产行业带来的变化。

  第一，标普上调房企评级，表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善。“5·17新政”以来，监管部门实施大力度的支持政策，重点城市陆续调整放松房地产政策，降首套房及二套房首付比例，降公积金贷款利率，进而促需求、稳市场。近1个月以来，比如上海、深圳、杭州等房地产市场活跃度明显提高，政策效果在逐渐显现，这些将带动我国房地产市场发生积极变化。国际机构对企业评级，部分原因是要考虑企业所处行业环境指标，房地产行业预期改善也会带动企业评级上行。

  第二，将向国际资本市场传递积极信号，有利于房地产企业国际融资。标普上调中国海外发展评级有极强信号意义，其他国际机构及国际资本将会借鉴参考，也会改善对我国房地产市场及房企经营的预期，进而提升对我国房地产相关资产的投资意愿，有利于我国房地产企业进行国际融资。

  第三，标普上调评级背后也表明，在房地产市场深度调整下，企业经营业绩还实现明显增长，充分说明了企业经营的韧性与稳健。

  值得注意的是，近期以来多名国际投资者对中国市场的信心也出现变化。

  4月25日，瑞银投资银行中国及香港房地产研究主管JohnLam接受采访时表示，他对中国房地产行业变得更加乐观。而他是首批给予恒大卖出评级的分析师之一。Lam预测，明年某个时候房屋需求和供应将恢复到历史平均水平，在21个主要城市拥有大量投资组合的开发商的股票可能会出现反弹。他在1月份将包括龙湖集团控股有限公司在内的几家公司升级为买入。

  6月20日，中国外汇交易中心党委书记霍颖励在2024陆家嘴论坛上表示，境外投资者已经连续16个月净买入国内债券，债券持有规模超过4万亿元，创下历史新高。在中美利差倒挂的背景下，境外资金持续流入银行间市场，显示了人民币金融资产的吸引力。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，综合来看，政策面、市场面、资金面等多重利好，促进了企业经营业绩实现明显增长，这必将引领企业发挥标杆示范作用，积极促进和带动我国房地产行业高质量发展。