李嘉诚开始打折售卖内地楼盘了？

  近日，市场消息显示，李嘉诚旗下和记黄埔所开发“海逸豪庭”项目5折起售，项目推出特价房，最低单价1.3万元/平方米，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。

  7月5日，该项目推出了8套精选房源限时限量发售，优惠活动截至7月14日，其单价均在1.4万元/平方米左右，并配以“此优惠活动吸引了众多客户纷纷来访参观，两天来访客户超250组”的文字宣传。

  对此，海逸豪庭项目售楼处销售人员却表示，“此次推出的特价房源是营销手段，过来就告诉你已经卖掉了。现在还有一些尾盘在销售，都是5楼以下低楼层及顶楼，均价在1.5万元/平方米。”

  这一说法也得到了该楼盘另一名代理中介人士王先生的证实。该中介人士称，“特价房源已经卖完了，不过折扣活动还有。以前均价在2.2万元/平方米~2.5万元/平方米，现在折扣后，均价在1.4万元/平方米~1.5万元/平方米。开发商此举是势必要清盘，剩余房源估计不到1个月就清完了。”

  这已不是李嘉诚首次采取降价策略来应对市场变化。

  今年以来，从香港到内地，从豪宅到普通住宅，李嘉诚的多个项目都出现了不同程度的降价现象，这背后既有市场环境的客观影响，也有开发商主动调整策略的深层考量。

  “以价换量”

  市场公开资料显示，上述海逸豪庭项目位于广东省东莞市厚街镇横岗水库旁，由长江实业集团旗下和记黄埔开发，总占地超过7000亩，总建筑面积达200万平方米，是东莞少有的大型楼盘之一。

  从1999年和记黄埔拿下这块地算起，海逸豪庭项目已开发了25年。其间，曾因囤地95个月被罚近8000万元土地闲置费，但随后又拖了5年。东莞市住建局官网显示，海逸豪庭最近一期取得预售证的时间为2023年6月，备案单价3.1万~4.3万元/平方米。而此前取得预售证的时间，可以追溯到2021年12月和2022年2月。

  有东莞资深地产从业人士在接受相关媒体采访时表示，海逸豪庭这批产品毛坯备案价2.4万~2.7万元/平方米，相当于打了5折。但这批洋房备案已久，所以不能说是“跳水”或者“突降”，只能说是以价换量。

  相关数据显示，东莞新房项目的去化速度并不理想。同时，聚焦到区域来看，海逸豪庭所在的厚街镇于今年上半年房价均处于同比下降状态。

  合富大数据显示，截至2024年6月底，东莞一手住宅库存面积约428万平方米，环比略减3%，同比增加16%。按照过去3个月平均去化速度测算，去库存约24.6个月，连续12个月高于警戒线。不过，由于6月供应量处于大幅收紧态势，成交向好回升，总体库存量去化压力小幅缓和。

  房价方面，6月，东莞一手住宅成交面积约21万平方米（1700套），同比减少约13%，环比增长近三成。从价格来看，均价约为26000元/平方米，同比大幅下调33%，环比略减2%，同比大幅回落主要是受去年同期基数偏高。

  不止在内地，今年香港楼市宣布“撤辣”后，李嘉诚早已率先行动。

  4月6日开盘的香港港岛南港铁站项目蓝色海岸（Blue Coast），开盘价较同区域其他楼盘价格低了6000港元以上，这一价格被称为“捞底价”，与周边的二手房价相比，相当于打了7折，引发万人抢房潮；4月22日，长江实业位于香港沙田半山的豪宅项目名日·九肚山，单位定价也下调了23%至32%；5月19日，长江实业在香港新界洪水桥推出“#LYOS”住宅项目，包含14套分层单位和14套复式户，售价最高下调了25%和32%。

  此外，2023年8月，长实集团的“亲海駅II”首发开盘时，最低折后价290万港元，较周边二手房便宜了三成，创下过去7年来九龙新区新盘新低水平。

  “其项目频频降价与房地产市场正在经历较大的长期性调整有关。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，开发商为适应市场变化，选择降价销售加快资金回笼以满足运营或还贷需求。同时如果项目存在较大的库存压力，开发商也会通过降价来吸引买家、提高市场份额，刺激销售以减少库存。此外，受宏观经济环境变化，如经济增长放缓会影响消费者的购房意愿和能力，也会促使开发商降价。

  规避风险

  除折价售楼外，李嘉诚旗下企业53亿元上海项目股权遭流拍也受到了广泛关注。

  7月9日，据京东资产交易平台消息，上海长润江和房地产发展有限公司40%股权首次拍卖，起拍价53.49亿元，共2人报名，但因无人出价最终流拍。

  长润江和成立于2007年10月，是长实集团与和润集团为开发位于上海普陀真如城市副中心项目“高·尚领域”而成立的项目公司，二者分别持股60%、40%。由于和润集团旗下公司上海长润房地产开发有限公司、上海江和房地产开发有限公司破产清算，其所持长润江和40%股权被债权人中融国际信托有限公司申请处置。

  高·尚领域项目地块为2006年年底长实集团与和润集团以底价22亿元联合竞得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地块，总建筑面积约117万平方米，业态涵盖写字楼、商场、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高层写字楼落成后是上海浦西的地标性建筑。

  根据拍卖公告，由于高·尚领域已售物业尚未进行土地增值税清算，且项目地块实际经济指标与土地出让合同约定经济指标存在差异，加上项目延期竣工，如拍卖成交，竞买人需承担土地增值税、土地出让金以及逾期竣工违约金等费用。

  值得关注的是，早在2020年1月，就有港媒报道称长实集团有意增加内地投资份额，收购和润集团所持的高·尚领域股份，最终全资持有该项目。当时长实集团方面表示，公司有兴趣作出研究，且事实上公司有优先购买权。

  但这一次拍卖上，同样拥有“优先购买权人”号码牌的长实集团，选择放弃了竞买股权。

  柏文喜认为，此次流拍反映出市场对于该项目的预期不高，潜在买家认为当前的报价与市场价值不符，或者对项目的未来发展持谨慎态度。买家在考虑购买股权时，会评估资金成本和潜在风险，如果认为会出现投资回报率不高、风险较大，项目合作方的信誉、实力、市场表现不佳，项目存在问题或者建设进度缓慢等情况，这都会导致流拍。

  “我对债务从来是如履薄冰。”李嘉诚曾经接受采访时表示。

  早在2013年，李嘉诚就已经开始陆续抛售内地资产。据不完全统计，李嘉诚卖掉的内地和香港的资产，至少已经超过2500亿元。还有消息传出，早在2018年底，李嘉诚旗下长和集团在亚洲的资产占比就已下降至10%。

  此外，李嘉诚旗下公司也已经两年未曾现身内地土地拍卖市场。据观察，长江实业资产负债率长期维持在30%以内。当嗅到一丝风险时，其会少拿地或不拿地，并最终抛售资产以规避风险。