花了近三个月的时间，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，00123.HK）终于完成了一笔大宗资产交易。

  12月4日，该公司宣布以10.92亿元的价格出售广州宏城发展有限公司（以下简称“广州宏城”）的全部股权，预期可录得约8.8亿元的税后收益。

  广州宏城持有位于广州核心地段的广州环贸中心办公空间及停车场等物业。早在今年9月份，越秀地产就表示将转让此处物业。过去数年，该公司的成熟商业项目都会优先注入越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房托”），此次却选择了资产证券化的方式。

  半个月前，发行总额为14.13亿元的中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划就已完成发行，标的物业便是广州环贸中心的写字楼及地下停车场。

  对于交易细节，越秀地产方面对中国房地产报记者表示暂无更多信息可披露。而据知情人士透露，本次资产证券化是由越秀地产的母公司越秀集团统筹安排的。

  广州写字楼卖了10.9亿元

  广州环贸中心位于广州天河中央商务区（CBD）的中轴线上，项目总建筑面积超18万平方米，集合了写字楼、大型购物中心与国际公寓等多种业态，写字楼在2019年底投入运营。

  9月9日，越秀地产发布公告，表示一直在考虑可能对公司有利的方案及潜在机会，包括涉及天河区广州环贸中心办公空间及停车场所有权的潜在交易。公告里已透露可能采取的交易形式，包括在招标程序后将持有该物业的公司转至由中国持牌机构设立及管理的资产支持证券，并仅由专业投资者（其中可能包括越秀地产）认购。

  10月25日，广州宏城100%股权在广东联合产权交易中心挂牌转让，底价为10.92亿元。最终，一个资产支持证券计划提交了竞买申请和竞价。

  这个名为中信证券-越秀商业持有型不动产的资产支持专项计划在10月28日获深圳证券交易所审批通过，并于11月20日完成发行。据了解，这是目前市场上首单商业持有型不动产ABS产品。

  作为买方，这个产品将动用发行所得款项收购广州宏城的全部股权，资产支持证券持有人则将享有该物业所产生的经济利益。截至公告日，越秀地产的子公司已认购该产品30%的份额，其余70%由其他专业机构投资者认购。

  根据产品的发行资料，标的物业为广州环贸中心地上8层~51层、地下B1层~B3层，建筑面积约11.6万平方米，即写字楼部分及地下停车场，商场及公寓并不在资产包内。即便如此，越秀地产也能获得约8.8亿元的税后收益。而且，广州宏城还欠着越秀地产约17.1亿元的股利未支付。算上这笔股利，此次交易，该公司能回笼20多亿元的资金。

  越秀地产也在公告中表示，出售广州环贸中心的相关物业有助于加快商业物业的周转，优化现金流管理。

  商业物业退出新路径

  在此之前，越秀地产曾多次出售旗下的商业资产，但接盘的首选对象均为越秀房托。

  2005年，越秀地产分拆旗下4项商业物业注入越秀房托，并成功在香港上市，成为全球首只投资于中国内地物业的上市REITs。十几年间，越秀地产陆续向其转让了10项位于全国各地的商业物业，打通了重资产的退出路径。截至2023年末，越秀房托的资产规模已达439亿元，较上市之初增长了接近10倍。

  5月份，越秀集团首席资本运营官李锋在一个公开场合介绍了拥有REITs平台的重要性。他表示，越秀房托上市募集的30亿港元直接化解了当时越秀地产的债务压力。截至2021年，通过历次与越秀房托的交易，越秀地产合计“回笼资金+减少负债”约220亿元。“回笼大量资金，融资空间得到释放后，企业又可以进一步投资新项目，把蛋糕越做越大。”

  近几年，越秀地产仍保持着与越秀房托的互动，2021年10月以约78亿元的价格将位于广州珠江新城的越秀金融大厦出售给越秀房托，2022年12月又向其转让香港越秀大厦17楼及23楼，套现1.24亿港元。

  这样的交易，对越秀地产自然是利好，但受近两年市场环境的影响，越秀房托的承接力却已大不如前。2023年6月越秀房托的股东大会上，就有股东提出该公司在逆周期收购物业过分进取。

  2022年，越秀房托的除税后亏损超过5亿元，2023年仍未扭亏为盈，录得除税后亏损395.5万元。在经营压力面前，越秀房托首先选择了自保。8月份的业绩会上，被问及收并购的安排时，该公司董事会主席林德良表示目前的首要任务是经营提升及降低再融资利率，“暂时未有扩张的计划”。

  也就是说，对越秀地产而言，越秀房托这条退出渠道短期内是走不通了。2023年底，交易所推出一种介于传统ABS和公募REITs之间的新型权益型融资产品——持有型不动产ABS，给越秀地产提供了一种新思路。截至目前，全市场累计申报该类产品6只，获批4只。虽然发行这类ABS产品需要越秀地产自己认购30%的份额，但也能回笼大部分现金。

  最终，越秀集团还是希望能打通内地的REITs路径。据李峰介绍，目前该公司正在积极筹划REITs产品的发行，包括保障性租赁住房REITs以及以旗下成熟的商业项目发行消费基础设施REITs。

  而越秀地产的管理层也曾在3月份的业绩会上透露，该公司已经在梳理REITs方面的一些资产，争取合适的时机。