《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》政策解读新闻发布会

  3月11日下午，海南省新闻办公室举行《海南省城镇老旧小区改造指导意见(试行)》政策解读新闻发布会，海南省住房和城乡建设厅、海南省财政厅、海南省发展和改革委员会、海南省自然资源和规划厅相关负责人出席。据介绍，海南将分批次推进全省城镇老旧小区改造工作，按照相关标准把老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类三种类型进行改造。今年海南计划完成153个老旧小区、893栋住宅楼、建筑面积247万平方米，惠及20000户以上居民的改造工作，目前已启动前期工作。

  茹英英：各位记者朋友，大家下午好！欢迎参加《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》政策解读新闻发布会。出席今天发布会的分别是省住建厅陈孝京副厅长、省住建厅城市建设处林亚芒处长、省财政厅综合规划处申琦处长、省发改委固定资产处李冠涛处长、省资规厅陶双玉调研员。

  首先请省住建厅副厅长陈孝京先生对《指导意见》的起草背景进行说明。

  陈孝京：各位媒体朋友，大家下午好！首先感谢各位媒体朋友长期以来对省住房城乡建设事业的关心和支持！根据会议安排，下面我代表省住建厅、省发改委、省财政厅、省资规厅就制定实施《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）的有关背景情况向大家做说明。

  一、推进城镇老旧小区改造是深入贯彻落实习近平总书记对城市建设系列重要讲话的具体体现

  习近平总书记指出，城市治理是国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视城市工作，先后召开中央城镇化工作会议、中央城市工作会议，对城市建设作出明确部署。为推进城市治理体系和治理能力现代化指明了方向。

  习近平总书记指出，“城市是人民的，城市建设要坚持以人民为中心的发展理念”“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，以新发展理念，着力提升城市治理现代化水平。让城市留住记忆，让人们记住乡愁，不断提升群众的获得感、幸福感、安全感。

  党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

  李克强总理在2019年的《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作作出部署，又在2019年6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。

  国家住建部、国家发改委、国家财政部认真研究城镇老旧小区改造支持政策，2019年4月印发了《关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知》，全面布署推进城镇老旧小区改造工作。

  省委省政府主要领导多次对老旧小区改造工作提出要求，省政府主要领导专题研究部署我省城镇老旧小区改造工作。为贯彻落实国务院和省委省政府工作部署要求，2019年4月份以来，我厅会同省发改委、省财政厅、省资规厅采取多种措施，指导有关市县推进城镇老旧小区改造工作。2020年，城镇老旧小区改造工作列入省委省政府重点工作事项。现在，我省老旧小区改造正有序推进。

  二、推进城镇老旧小区改造工作是老旧小区居民对改善居住条件的迫切需要

  习近平总书记强调，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着城市现代化进程的不断加快，社会生活水平不断提高，大多数的城镇老旧小区已经落后于时代发展的潮流，有的基础设施老化，水、电、路破损严重，安全隐患突出，有的建筑外墙与屋顶漏裂渗问题突出，有的缺乏公共服务设施配套，功能不全，生活不方便，有的物业管理不规范，私搭乱建，环境脏乱差，小区居民改造诉求强烈。

  经市县摸排，全省于2000年前建成的城镇老旧小区有1920个、17.36万套、6000栋楼、总建筑面积1609万平方米。这些老旧小区都不同程度存在着以上点到的问题，居住条件较差，已成为小区居民生活的痛点、城市建设管理的难点。城镇老旧小区改造工作直接关系小区居民的居住条件改善和生活水平的提高，能够从源头上解决老旧小区居民的生活难题，改善生活状况。百姓的需求就是党和政府努力的方向。把改善老旧小区居住环境、提升居民生活质量，推进老旧小区改造提上重要议事日程，作为民生工程加以推进，是各级政府责无旁贷的责任。

  三、制定实施《指导意见》对指导推进我省城镇老旧小区改造工作具有重要意义

  2019年4月，省住建厅转发住建部、国家发改委、财政部印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，在全省部署开展城镇老旧小区调查摸底工作，组织市县申报开展老旧小区改造试点项目和计划。2019年7月，省住建厅会同省发改委、省财政厅印发《关于加快做好城镇老旧小区改造工作的函》，再次要求市县摸清底数，做到底数清、情况明，并要求每个市县选2个以上有代表性的老旧小区进行改造试点，摸索经验。在调查摸底的基础上，结合当地财力，由各市县筛选推荐，并报经省政府同意，我厅会同省发改委、省财政厅向财政部申请2019年中央城镇老旧小区改造奖补资金。共有10个市县，41个小区（135栋住宅楼、4008住户、建筑面积44万平方米）申请到2019年中央城镇老旧小区改造奖补资金4248万元，支持市县推进老旧小区改造工作。

  相关市县积极组织开展改造工作，但在推进过程中，遇到不少问题。如改造机制不健全。很多老旧小区住宅已经房改多年，没有统一的产权单位，改造主体难确定；有的老旧小区改造资金难保障。老旧小区改造虽然有中央财政、省财政补助资金支持，但由于需要改造的内容多，资金需求大，而小区住户出资意愿不强，改造资金压力大。有的老旧小区居民意见难统一。对老旧小区改造内容进行征求居民意见时，需求五花八门，意见难以统一。比如安装电梯，高层居民相对于低层居民的意愿就强烈的多，但低层住户不积极，甚至反对，意见不能统一，小区改造的工作就难以开展。同时办理规划、施工报建所需的材料凭证很难找齐等，影响了老旧小区改造工作的顺利推进。为了解决试点过程中存在的问题，在借鉴先进省市的经验和做法基础上，结合我省实际，我厅联合省发改委、省财政厅、省资规厅草拟《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》，经过两次征求省直有关部门和各市县的修改意见建议，修改完善后，经省政府专题会研究，于2020年2月20日由省住建厅、省发改委、省财政厅、省资规厅联合印发实施。《指导意见（试行）》，对老旧小区改造的总体要求、基本原则、主要任务、实施办法、保障措施提出具体要求，并提出改造项目改造内容参考清单，具有很强的针对性和可操作性，对指导推进我省城镇老旧小区改造工作具有重要意义，对加快推进我省老旧小区改造工作将起到积极的促进作用。

  以上就是我对制定实施《指导意见》的背景说明，谢谢大家！

  茹英英：下面，请林亚芒处长对《指导意见》进行具体解读。

  林亚芒：各位媒体朋友，大家上午好！首先感谢各位媒体朋友长期以来对我省城市建设工作的关心和支持！根据会议安排，下面我就《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》共四章十个方面的有关内容解读如下。

  一、制定《指导意见》的总体要求

  坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和省委七届全会精神，落实以人民为中心的思想，切实解决城镇老旧小区建（构）筑物破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理不善等问题，实现改造后的小区安全有序、设施完善、干净整洁、管理规范、和谐宜居的目标，使城镇老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系日趋完善。

  二、明确城镇老旧小区改造的原则

  首先是“政府主导，居民主体”的原则。落实改善民生“人人尽责，人人享有”、“谁受益，谁出资”的原则，既发挥政府的组织引导作用，又坚持以居民为主体、同时积极引入社会资本共同参与，形成“省级统筹、市县落实、居民主体、市场参与”的工作机制。

  二是“以人为本，惠民利民”原则。坚持人民城市为人民,将补短板惠民生作为城镇老旧小区改造的出发点和落脚点。顺应群众期盼，重点解决居住安全、设施功能、居住环境、管理不善等群众反映强烈的问题，推动建设“完整社区”。

  三是“因地制宜，统筹规划”原则。在广泛充分征求群众意见的前提下，根据城镇老旧小区的不同情况，结合自然条件，保护、利用历史建筑和历史文化街区，科学评估，以共谋、共建、共评、共管、共享的理念，因地制宜、统筹规划、分步实施。

  四是“创新机制，建管并举”原则。综合考虑城镇老旧小区前期建设与后续管理的规范化、专业化要求，创新建设管理模式。发挥街道（城关镇）、社区基层组织作用，鼓励引进社会资本参与，发动居民补缴未交纳的住房维修基金，确保后续维修资金保障。实现政府治理、社会调节、居民自治的良性互动治理格局。

  三、确定城镇老旧改造工作的主要任务

  （一）明确城镇老旧小区认定范围

  城镇老旧小区是指城市、县城（城关镇）、农林场场部建成于2000年以前、失养失修失管、建（构）筑物破损老化、市政设施不完善、社会服务设施不健全、环境脏乱差、公共设施落后影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。对于个别市政设施不完善、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿非常强烈的建成于2000年以后的住宅小区，也可纳入改造范围。

  （二）明确城镇老旧小区改造方式和内容

  在保持城镇老旧小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等方式进行改造。根据改造小区的实际情况，适应居民不同层次生活需求，主要分为基础类、完善类、提升类3类改造项目。重点对用电抄表到户、配电房安全设施、房屋防渗防漏、新能源车辆充电桩等进行改造；具备条件的对养老抚幼、幼儿教育、停车库（楼、场）等设施进行加建、改建；对建筑立面和小区绿化等进行提升。

  （三）明确财政资金支持政策

  财政资金予以重点支持基础类改造项目。对完善类改造项目，财政资金按“以奖代补”方式积极支持。对提升类改造项目，财政资金发挥引导作用，主要通过吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

  （四）优化城镇老旧小区改造审批流程

  纳入城镇老旧小区改造的项目，将简化立项、规划、用地、施工、消防、人防、不动产登记、住宅专项维修资金提取等行政审批手续,提高审批效率。免予办理压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。具体实施办法由各市县人民政府另行制定。

  （五）精心组织实施

  开展调查摸底。摸清符合认定标准的城镇老旧小区数量及相应的楼栋数、户数、建筑面积、产权性质、建成时间、改造内容和资金测算等基本情况，并建立相应的项目库，为总体谋划推进老旧小区改造奠定基础。制定计划、方案。在摸清城镇老旧小区底数的基础上，区分轻重缓急，本着“成熟一批、实施一批”的原则，制定城镇老旧小区的改造计划和年度实施计划；根据城镇老旧小区的不同情况，充分广泛征求群众意见，尊重自然条件，科学评估，按照整体连片打造或“一区一策”的要求，组织编制改造项目的设计方案和实施方案。对改造项目进行资金测算，明确资金来源，并实行项目清单化管理。组织项目施工。项目实施单位按照确定的城镇老旧小区改造设计方案和改造实施方案，加强工程管理，统筹安排施工时序，兼顾居民日常生活，提高改造施工效率，把好工程质量关。竣工验收。项目完工后由业主单位组织街道办事处、居委会、业主委员会（或业主代表）、设计单位、施工单位和监理等单位共同验收。

  四、明确保障措施

  （六）强化组织领导

  城镇老旧小区改造工作的责任主体是市县政府。由市县政府通过建立联席会议制度、明确各部门职责，按计划有序完成改造任务。省住房和城乡建设厅会同省发展和改革委员会、省自然资源规划厅、省财政厅等相关部门加强对市县的督查指导、协调推进。

  （七）加强资金筹措

  改造资金来源主要包括各级财政资金，居民个人出资、单位资金整合、企业积极参与等多个渠道。一是中央、省级和市县（区）级财政资金进行支持、奖补；统筹各级组织、宣传、教育、民政、文体等部门资金共同参与。二是居民以个人出资（依法提取住宅专项维修资金、住房公积金）、公共收益等方式筹集资金。三是鼓励原产权单位出资、捐资、捐物；四是水、电、气、光纤等管线单位配合开展相应的基础设施改造。五是鼓励以市场化方式引进社会力量参与改造建设。

  （八）建立资金监管机制

  市县政府要建立健全资金监管机制，严禁将不符合条件的城镇小区及超出改造范畴的项目“搭车”建设。依法提取的住宅专项维修资金、住房公积金，要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》、《住房公积金提取业务标准》的相关规定进行使用。

  （九）严格任务考核

  将城镇老旧小区改造工作纳入各级政府的年度绩效考核内容，加强巡查督查，建立考核机制，对工作推进不力的进行问责。

  （十）加强宣传引导

  要充分利用电视、网络、小区宣传栏等各类宣传媒介平台，全方位、多角度、多渠道宣传城镇老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造成效，宣传“共同缔造”理念，广泛发动群众积极参与。

  总体来说，《指导意见》从城镇老旧小区认定范围、改造方式和内容、财政资金支持政策、优化城镇老旧小区改造审批流程、组织实施、组织领导、资金筹措、资金监管机制、任务考核、加强宣传引导等方面作了规范性要求。它的出台，将有利于推进我省城镇老旧小区改造管理工作，有效改善城镇老旧小区居住环境、提高居民生活质量，提升群众的获得感、幸福感、安全感。

  茹英英：下面，进入记者提问环节，请大家围绕《指导意见》相关内容进行提问，提问前请通报所代表媒体机构。

  海南日报记者：城镇老旧小区改造的目的是什么？改造内容有哪些？如何组织实施？ 

  林亚芒：现我省城镇老旧小区建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出。由于原来设计标准较低，维护、养护不到位，有几个突出问题：一是管网破旧，给排水、电网、还有光纤，要么缺失，要么老化非常严重。二是公共服务缺失，如养老、抚幼、物业、娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，尤其是现在很多老旧小区居民老龄化程度较高，宜居环境不适应。三是没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等。城镇老旧小区改造目的就是针对存在的问题，改善老旧小区居民的生活环境和居住条件，关系着老旧小区每户居民的切身利益。要切实解决我省城镇老旧小区在安全设施、市政配套、环境治理等方面存在的突出问题，提升老旧小区居住品质，有效改善居民条件，增加群众的获得感、幸福感、安全感。

  改造内容主要是，在保持城镇老旧小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等方式进行改造。根据改造小区的实际情况，可分为基础类、完善类、提升类3类改造项目。基础类改造项目，应为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容。主要解决环境的脏乱差和乱搭乱建问题。比如更新老化严重的管线，确保水、电、气安全运营；改造小区内部与市政排水管线混接错接问题，疏通排水管道；建设无障碍设施、规范设置环卫设施；对外墙、屋面存在渗水的房屋进行防渗处理；整治私搭乱建等。完善类改造项目，应为满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造内容。如有条件的小区要新建休闲设施，完善便民设施功能；改装、加装电梯；改建、新建停车库（楼、场、位）；建设邮政服务场所、快递末端综合服务场所及智能信包箱、智能快件箱等设施。提升类改造项目，应为丰富社会服务供给、提升居民生活品质的改造内容。根据规范要求，结合小区规模，完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施；建设、完善幼儿园及3岁以下婴幼儿服务设施；配套完善涵盖生活服务、医疗保健、照料看护等内容的养老服务设施、便民市场、便利店。

  主要是按以下程序进行实施，首先是市县政府（或城镇老旧小区改造工作主管部门）根据小区的实际情况确定项目实施单位，由项目实施单位启动项目的前期工作。在前期确定改造方案和内容时，坚持因地制宜、阳光透明、尊重民意原则，进行“入户调查”，问需于民，广泛征求居民改造意愿，提炼出可以或应该进行改造的项目“菜单”，并让居民共同研究确定改造的内容，然后再科学合理地制订改造设计方案和改造实施方案。其次是确定出资方案。根据改造内容，合理确定财政奖补、居民合理分担比例，同时鼓励社会力量参与改造。城镇老旧小区改造，不仅是政府的事，也是小区居民自己的事，小区的居民也应主动参与进来，有钱出钱，有力出力，通过“美好环境与幸福生活共同缔造”，发挥好主人翁精神，共同改造、维护、管理好居民自己的小区。第三是在改造过程中，充分吸收业主和居民代表参与对改造工程质量的监督，保证工程质量让群众满意。四是在后期管理方面，主要还是依靠居民自治和选聘物业管理，对于有条件的小区，通过招投标选聘物业服务企业，逐步实现市场化运作的物业管理模式。谢谢大家！

  海南网络广播电视台记者：目前老旧小区改造有什么进展？存在什么问题，有什么具体的推进措施？

  陈孝京：目前我省老旧小区改造工作正有序推进，2019年我省确定在10个市县共41个小区、135栋住宅楼、建筑面积44万平方、涉及4008户居民的老旧小区作为试点开展改造工作，目前有7个项目在建设，其中有3个小区改造已完工。其他小区已基本完成改造设计方案、改造实施方案制定等前期工作，因疫情原因，还未开工建设，将在3月至4月底将陆续开工建设。

  2020年计划完成153个老旧小区、893栋住宅楼、建筑面积247万平方米，惠及20000户以上居民的改造工作，目前已启动相关前期工作。

  根据试点工作的情况看，遇到的问题还不少，主要表现为：一是老旧小区改造尚在起步阶段，改造工作经验不足。如在确定改造内容方面，在基础类项目和完善、提升类项目的选择方面，需兼顾业主需求、资金分摊和财政投入、财政奖补，所耗费时间较长。二是改造资金难保障。目前普遍存在依赖中央、省级财政补助资金的情况，当地财政配套资金有困难，而业主出资意愿不强，改造资金有缺口压力大。三是小区居民意见难统一。对老旧小区改造内容征求居民意见，需求五花八门，意见难以统一。比如安装电梯，高层居民相对于低层居民的意愿就强烈的多，但低层住户不积极，甚至反对，意见不能统一，小区改造的工作就会难以开展。等等。 

  下一步将采取以下措施加以推进：

  一是加强组织领导，落实工作责任。督促指导市县政府认真贯彻执行本指导意见，对城镇老旧小区改造工作负起主体责任，主要领导总责，分管领导具体抓，做好调查摸底，制定改造计划，落实改造资金，建立联席会议制度，明确各部门职责，按计划有序完成改造任务。

  二是指导市县做好改造项目策划计划。指导市县按照轻重缓急，本着“成熟一批、实施一批”的原则，制定城镇老旧小区的改造计划和年度实施计划；根据城镇老旧小区的不同情况，充分广泛征求群众意见，尊重自然条件，科学评估，按照整体连片打造或“一区一策”的要求，将工作做细做实，组织编制改造项目的设计方案和实施方案，对改造项目进行资金测算，明确资金来源，并实行改造项目清单化管理。

  三是指导市县简化改造项目的建设审批手续。对不涉及新增建筑及不改变外立面的改造工程，试点承诺制及备案制管理；涉及新增配套服务设施、经营设施的，在取得大多数业主同意的前提下，探索按照代表全体业主共同持有共同管理的方式由实施改造单位进行报批或报备管理。

  四是指导市县多渠道筹措解决建设资金。首先市县地方财政要按照一定比例配套补贴资金。其次引入社会资本参与城镇老旧小区改造工作。第三是落实小区居民以个人出资（依法提取住宅专项维修资金、住房公积金）、公共收益等方式筹集资金。

  五是加强督促指导，确保按期完成改造任务。下一步省住建厅将会同省发改委、省资规厅、省财政厅等相关部门加强对老旧小区改造工作进行服务指导。逐个市县逐个项目进行检查指导，分析、解决存在的问题，确保2019年改造项目2020年4月底前全部开工，2020年改造项目5月初陆续开工、7月底前全部开工建设。同时加强资金和质量监管，保证资金使用效率、确保改造工程质量，保障改造成果真正惠及广大群众。

  中国建设报记者：财政资金如何支持老旧小区改造？  

  申琦：中央财政部门对老旧小区改造将予以专项资金补助支持；省级财政部门将按与中央资金1:1的比例配套省级财政专项资金予以支持；市县财政部门将结合自身财力对老旧小区改造予以支持。具体的支持方式为：对于老旧小区基础类改造项目，财政资金予以重点支持；对于老旧小区完善类改造项目，财政资金按“以奖代补”方式积极支持；对于老旧小区提升类改造项目，财政资金将发挥引导作用，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。目前，已完成下达市县2019年中央财政和省级财政老旧小区改造专项资金8496万元。

  消费日报记者：作为省自然资源和规划部门，如何支持城镇老旧小区改造工作的开展？

  陶双玉：大家上午好！城镇老旧小区改造工作是一项重大的民生工程，是满足人民群众对美好生活的向往奋斗目标的具体体现。省自然资源和规划厅高度重视城镇老旧小区改造工作，前期配合省住建厅对这项工作进行了深入调研，对该试行意见进行了反复研究和修改。城镇老旧小区改造工作主要包括小区外立面整治、增加配套基础设施等改造内容，不涉及新增加用地，作为自然资源和规划部门，我们将按照“放、管、服”改革的要求，本着简化手续、方便群众的原则，优化城镇老旧小区改造相关审批流程，对纳入城镇老旧小区改造对象的住宅小区，在规划审查、用地报批、不动产登记等方面开通绿色通道，简化行政审批手续，压缩办理时限，提高审批效率，同时对于此类住宅小区，免于办理压覆重要矿产资源评估和地质灾害危险性评估。下一步，我们将配合住建部门加快推动老旧小区改造工作，主动提前介入，积极做好指导和协调，指导城镇老旧小区改造单位编制改造方案，确保改造工作按照改造方案落实到位，同时及时研究解决工作推进过程中存在的问题，确保改造工作顺利进行，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。谢谢!

  南海网记者：作为省发改部门，如何支持城镇老旧小区工作的开展？

  李冠涛：推进城镇老旧小区改造是重要的民生工程和补短板工程，我委立足本职工作，从以下方面做好相关工作：

  一是积极配合省住建厅对全省老旧小区进行全面调查摸底，并向国家有关部门上报我省2020年老旧小区改造计划任务，涉及153个小区、893栋楼、20623户住户。

  二是积极争取中央预算内资金支持。中央预算内资金支持范围为城镇老旧小区配套基础设施建设项目，投资补助金额最高不超过核定的项目建安投资。2019年11月，我委已向国家发展改革委申报2020年第一批城镇老旧小区改造中央预算内投资。

  三是加强项目储备，编制项目三年滚动计划。据了解，国家将加大城镇老旧小区改造项目资金支持力度。我委将按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，制定项目三年滚动计划。强化资金跟着项目走的思路，为安排好中央资金奠定基础。

  下一步，我委将继续配合省住建厅等有关部门，切实加快城镇老旧小区建设实施进度，为海南自由贸易港建设作出应有的贡献，谢谢！

  茹英英：感谢大家的提问。大家还有问题的话，会后可安排相关厅局工作人员进行专访。今天的发布会到此结束，谢谢!