文山市人民政府关于印发文山市进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）的通知

  各乡（镇）人民政府、街道办事处，市直各部门：

  《文山市进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）》经2020年9月29日三届市人民政府第94次常务会议，2020年10月16日三届市委常委会第111次会议研究同意，现印发给你们，请抓好贯彻落实。

  文山市人民政府

  2020年11月25日

  （此件公开发布）

文山市进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）

  为切实抓好文山市房地产市场规范管理，促进文山市房地产市场平稳健康发展，发挥房地产业有效推动地方经济发展、惠及民生、促进就业的重要作用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《建筑工程质量管理条例》《云南省城市房地产开发经营管理条例》《云南省商品房预售款监管办法》等国家有关法律法规及上级有关文件精神，结合文山市实际，制定本方案。

  一、推进保障性住房建设，完善住房保障制度

  （一）多渠道筹集资金，推进保障性住房建设，尽快完成保障性住房项目收尾工程，解决好已经预分配住房困难家庭的住房问题。

  （二）进一步完善住房保障制度，加大保障性住房保障力度，实现低保住房困难家庭申请保障性住房实物配租和租金补贴应保尽保目标，并逐步将保障性住房实物配租保障对象从低保住房困难家庭扩大到低收入无房家庭、中低收入住房困难家庭。

  （三）加强保障对象动态管理，及时清退不符合保障条件的住户，安排符合保障条件的住房困难家庭入住。

  （四）加快推进城镇老旧小区改造工作，力争到2025年底基本完成城镇老旧小区改造任务，改善城镇老旧小区居民住房条件。

  二、坚持“房住不炒”原则，继续支持自住型和改善型住房消费，抑制投机性购房

  （五）支持鼓励机关企事业单位人员、城镇居民、农民、农业转移人口、市外人员等到文山城区购买新建商品房或二手房，享受文山城镇居民就医、就学等各项政策待遇；市内农业转移人口同时享受省、州人民政府《关于加大城乡统筹力度促进农业人口转变为城镇居民的意见》规定的政策待遇。对购买自住型和改善型住房的，继续加大银行贷款和住房公积金贷款支持力度。

  （六）根据国家现行税收政策规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  （七）商品房预售严格实行“实名制”认购，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未验收合格交付使用并领取不动产权证前不得转让。对退房房源，由开发企业继续实行网上公示、自主申请、公开销购，开发企业不得以任何理由指定或拒绝他人认购。

  三、增加普通商品住房有效供给，优化土地供应，加强批后管理

  （八）促进土地市场供需平衡。根据房地产市场的变化和市场发展需要，科学合理确定土地供应规模，控制大宗面积土地上市量，改善土地供应结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。

  （九）严格执行财政部、国土资源部等五部委出台的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号）精神。疫情期间，按照《文山州人民政府关于应对新冠肺炎疫情加快推动房地产业平稳健康发展的意见》（文政发〔2020〕17号）执行；疫情结束后，按照《文山州自然资源和规划局关于进一步规范房地产用地出让监管工作的通知》（文自然资〔2020〕39号）执行。开发企业报名参加土地出让交易活动时，必须缴纳不低于土地出让起拍价30%的竞买保证金；在成交结果公示10日无异议后，10日内缴纳不低于出让总价20%的土地出让金作为定金与市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让人逾期不签订合同的，取消其竞得人资格，不退还保证金，土地按照规定程序重新出让。签订《国有建设用地使用权出让合同》后，才能申请退还竞买保证金。开发企业分期缴纳土地出让价款的，在合同签订后30日内缴纳不低于出让总价款70%的土地出让金，其余价款必须于出让合同签订之日起4个月内缴清；对合同约定期限届满，仍未缴清土地出让价款的，依法收回土地使用权，不退还定金，土地按照规定程序重新出让。对于未按规定时限缴清全部土地出让价款的单位或个人，不予办理土地登记手续，也不予按土地价款缴纳比例分割发证。违反上述规定未依法整改到位的企业，不得参与新的土地出让交易活动，有关拖欠土地出让价款和违约信息计入其诚信档案。

  （十）加强建设用地批后监管。加大对闲置土地的清理处置力度，督促开发企业严格履行土地出让合同。对因受让人原因导致超过土地出让合同约定期限延迟开发的，由市自然资源局严格依照相关法律法规及合同规定，征收土地闲置费；超过2年未动工建设的，报经市政府批准后，收回国有土地使用权。对于因客观特殊原因逾期未开发的，由市自然资源局提出处理方案，报经市政府批准后实施。

  （十一）加快普通商品住房建设，增加普通商品住房供应。根据房地产市场的变化，及时调整和优化住房供应结构。建立住房建设行政审批事项集中会商机制，提高行政服务效率，缩短项目审批手续办理时限，推进在建商品房施工进度。在保证质量的前提下，加快普通商品住房建设，尽快形成市场有效供给。对于新的土地出让项目，应根据项目规模和建设周期，在出让合同中明确项目的开工、竣工时间和违约责任。因受让人责任违反合同约定的，应承担相应的违约责任。

  （十二）未签订土地出让合同的房地产开发项目，严禁上报规划方案进行审查；未缴清土地出让金的项目，严禁办理国有建设用地不动产权证；未取得国有建设用地不动产权证的项目，严禁办理工程规划许可证和施工许可证。

  （十三）供水、供电主管线设置纳入项目规划方案统筹布局，由文山市供排水总公司、电力文山市分公司参与审定，方案获批后项目业主须编制供水、供电专项实施方案报业务主管部门审核备案。

  四、加强房地产市场监管，进一步规范市场秩序

  （十四）未竣工验收备案的房地产开发项目，严禁交付使用（含交房装修）。

  （十五）供水和供电设施公共部分未验收合格，未做到供水和供电远程抄表到户的房地产开发项目，严禁竣工验收投入使用。

  （十六）强化商品住房预（销）售管理。市住房城乡建设局（房管中心）应加强商品住房预（销）售方案管理，房地产开发企业申请办理商品住房项目预（销）售许可时，必须提交商品住房项目预（销）售方案〔应含每套商品住房预（销）售价格〕。项目取得商品房预售许可后，应在10日内通过新闻媒体、公示牌、电子显示屏、网站等形式公开全部房源，按申报价格明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，完善商品住房预（销）售信息公示制度，加强商品住房预（销）售动态监管。

  （十七）严格执行商品房预售资金监管制度。疫情期间，按照《文山州人民政府关于应对新冠肺炎疫情加快推动房地产业平稳健康发展的意见》（文政发〔2020〕17号）执行，疫情过后恢复执行《文山市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题的通知》（文市住建发〔2019〕83号）。市住房城乡建设局（房管中心）对商品房预售资金的专户存储、用途、拨付等进行严格监管；金融机构按照《商品房预售资金监管协议书》约定，协助市住房城乡建设局（房管中心）对预售资金账户进行监管；房地产开发企业须严格按照《商品房预售资金监管协议书》规定存储和使用预售资金。

  房地产开发企业应选择经银保监、人民银行等监管部门审批设立的银行作为商品房预售资金的监管银行，开设商品房预售资金监管专户，并与市住房城乡建设局（房管中心）和监管银行共同签订三方监管协议。开发企业应将商品房预（销）售款项（包括一次性购房款、分期付款、首付款和按揭贷款）全额存入商品房预售资金监管专户。原则上每个开发项目最多设3个专户。

  （十八）加强预售资金使用审核

  1.使用预售监管资金必须由房地产开发企业提出申请，同时提供资金使用说明，房地产开发企业、工程承建企业和项目监理单位三方出具工程形象进度证明，报市住房城乡建设局（房管中心）审核（现场核查）。

  2.预售资金划转出账。房地产开发企业申请使用预售资金，经市住房城乡建设局（房管中心）按三方监管协议规定审核并出具《商品房预售资金审批表》后，方可从预售资金监管专户中划转预售资金。

  3.监管账户因收支引起账户余额发生变化时，监管银行应在3日内将账户流水单送监管机构。对违反规定将贷款资金发放至非指定监管账户的，由贷款银行负责在1周内将资金追回并划拨至监管账户；逾期不能追回的，由有关监管部门共同采取措施进行监管。

  （十九）预售资金监管专户的监管与解除。疫情期间按照《文山州人民政府关于应对新冠肺炎疫情加快推动房地产业平稳健康发展的意见》（文政发〔2020〕17号）执行，疫情过后恢复执行《云南省商品房预售款监管办发》《文山市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题的通知》（文市住建发〔2019〕83号）。商品房预售资金监管按照工程建设进度分为6个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数的50%（高层楼房为10层）、建成层数达到规划总层数的70%、主体结构封顶、初验验收合格、专项验收合格、竣工综合验收备案。监管资金留存比例是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数的50%时（高层楼房为10层），监管资金留存比例为40%；建成层数达到规划总层数的70%时，监管资金留存比例为30%；主体结构封顶时，监管资金留存比例为20%；初验验收合格时，监管资金留存比例为10%；取得消防、人防、规划、环保等专项验收合格时，监管资金留存比例为5%；取得房地产开发项目竣工验收备案证时，取消预售房资金监管（竣工验收前留存的5%，用于保障该项目供水和供电设施公共部分验收合格，做好供水和供电远程抄表到户等相关工作。通过相关媒体、网站或在该项目醒目位置进行公示，公示期1个月，公示期满无异议后，监管终止）。

  拨付商品房预售资金原则上不超过资金总额95%，预留5%用于解决商品房购销合同纠纷、供水和供电远程抄表到户等问题。商品房预售项目取得竣工验收证明，公示期满后，即可申请解除预售资金监管。因特殊情况提前申请解除监管的，必须是无纠纷、无争议且经过实际调查和公示的项目。

  （二十）整顿规范房地产市场秩序。完善房地产市场监管机制，加快推进诚信体系建设，实行从土地出让、规划审批、开发建设、工程质量和安全监管、上市销售等各环节全方位联合监管。

  1.市城乡综合执法局要加大执法工作力度，及时对房地产市场违法违规行为线索进行查处，坚决遏制房地产市场乱象。

  2.市发展改革局要加强对新申请立项项目的审查力度，严格审批程序，凡录入不良信用体系的房地产开发企业及其法定代表人、实际控制人申报的项目，不予立项，杜绝不符合要求的项目进入下一个审批程序。

  3.市住房和城乡建设局要加大对开发企业提前认筹、认购、团购、捂盘惜售、囤积房源、一房多卖等违规预售行为及散布虚假信息、扰乱市场秩序、人防和消防未专项验收、小区供水、供电设施未验收合格、未通过竣工验收就擅自交付使用等违法违规行为的执法检查和曝光力度，并及时将案件线索移交市城乡综合执法局查处。

  4.市自然资源局要加大闲置土地清理处置力度，督促开发企业严格履行土地出让合同，依法查处房地产开发企业圈地不建、用地手续不全、未批先建、超占超建、加栋加层、缩减公共设施、规划未通过专项验收、不办理不动产权证等违法违规行为。

  5.市市场监管局要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的一房多卖、价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为，并完善房地产经纪、广告、合同管理，严肃查处违法从事房地产经纪业务、发布虚假广告、进行合同欺诈等行为。

  6.市财政局要进一步规范国有大型企业的房地产投资行为，管控投资风险，防止项目“烂尾”情况发生。

  7.税务主管部门要进一步加大对房地产开发企业偷税、漏税行为的查处力度。

  8.市人力资源社会保障局要严格查处房地产开发企业、施工企业恶意拖欠农民工工资行为。

  9.新闻媒体主管部门要督促各新闻媒体客观、公正、全面地宣传报道房地产市场信息，共同营造全市房地产市场公开、公正、透明、有序的发展环境。

  （二十一）加强房地产市场准入清出管理。进一步建立健全市场监测分析工作机制，各职能部门要加强信息沟通，重点围绕房价、需求结构和市场供应变化情况，加强房地产市场监测分析工作，准确研判房地产市场走势，针对新情况、新问题及时提出解决措施和办法，进一步完善应急反应机制，及时披露房地产市场信息，稳定市场预期。

  具有下列情形的企业、法人和实际控制人，一律不得进入文山市房地产市场参与项目开发：

  1.不具备房地产项目开发所需资质的；

  2.不严格遵守国家法律法规，违法违规行为信息被计入其诚信档案的。

  具有下列情形的企业、法人和实际控制人，一律清出文山市房地产市场，不得参与项目开发：

  1.因资金链断裂，导致房地产项目“烂尾”，且不积极设法自救，严重侵害购房人合法权益的；

  2.恶意拖欠农民工工资，经主管部门约谈仍拒不改正的；

  3.存在未批先建、违反规划、未批先售、价格欺诈、发布虚假信息等违法违规行为，经主管部门约谈仍拒不改正的。

  （二十二）落实稳定房地产市场的责任。市人民政府是促进房地产市场平稳健康发展、解决低收入家庭住房困难的责任主体。要从维护改革发展稳定大局的高度，深刻认识稳定房地产市场的重要性和房价过快上涨的危害性，切实加强组织领导，着力完善工作机制，扎实有效地开展工作，确保房地产市场稳定。要根据国家、省、州的部署要求，尽快制定实施促进房地产市场平稳健康发展的具体措施，并认真落实差别化土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正与中央调控要求不相适应的政策性规定。对境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。

  五、严格追究责任

  （二十三）建立健全责任追究制度，严格实行目标责任管理，确保房地产市场稳定和上级下达的住房保障目标任务不折不扣地完成。纪检监察部门要加强对市属有关部门工作的指导和督促检查，对责任不落实、措施不得力、成效不明显，影响全市房地产市场健康发展，损害人民群众合法权益的，要依法依规进行通报，并追究相关责任人的责任。

  六、附则

  （二十四）本方案自发文之日起执行，有效期为3年。文山市人民政府原先出台的有关行政性文件与本方案不一致的，以本方案为准。本方案实施期间，若国家、省、州出台新的政策，则按照新政策执行。

  （二十五）本方案由文山市住房城乡建设局负责解释。