天津市关于整顿规范住房租赁市场秩序的通知

  各有关单位：

  为进一步培育和规范我市住房租赁市场，持续整顿规范住房租赁市场秩序，建立制度化、常态化的工作机制，促进住房租赁市场平稳健康有序发展，按照《住房和城乡建设部国家发展改革委公安部市场监管总局银保监会国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）等有关规定，结合我市实际，现将有关工作通知如下：

  一、严格登记备案管理

  （一）从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。在本市从事转租经营的轻资产住房租赁企业（以下简称轻资产住房租赁企业）应当在本市设立独立核算法人实体，企业名称应当包含“住房租赁”相关字样。

  （二）房地产经纪机构开展业务前，应当向经营所在地的区住建委备案并申请开通网签备案功能，并通过天津市住房租赁监管服务平台（以下简称监管服务平台）填报房地产经纪机构从业人员信息。

  （三）住房租赁企业开展业务前，应当通过监管服务平台向注册所在地区住建委推送开业信息报告，并申请开通监管服务平台网签备案功能。

  （四）房地产经纪机构、住房租赁企业应通过监管服务平台实时更新从业人员信息。

  二、规范房源信息发布

  （一）房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。支持各市场主体通过监管服务平台进行房源核验并取得核验码，核验码有效期为30日，超时后需重新核验再次生成验证码并更新发布。轻资产住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。

  （二）房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员发布房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，房源信息包括房屋坐落、面积、出租价格、用途、楼层、朝向、房屋图片等基本信息，推荐使用房源核验码，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。

  （三）房地产经纪机构发布房源的期限不应超过其与委托人签订的委托合同期限；住房租赁企业对外发布的房源期限应不超过其与房屋权利人签订的房屋租赁（托管）合同期限，住房租赁企业出租自持房屋的除外。

  （四）同一机构（房屋权利人）的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各发布渠道上撤销。

  （五）房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员发布本市住房租赁房源信息的，不得存在以下情形：被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单或其他被主管部门限制发布房源的；轻资产住房租赁企业未按规定开立住房租赁资金监管账户。

  （六）轻资产住房租赁企业开展经营活动的信息系统应当落实互联网管理各项政策要求，接入监管服务平台。轻资产住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入监管服务平台管理，并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。

  三、强化网络平台监管

  （一）网络信息平台应当通过天津市市场主体信用信息公示系统、监管服务平台等核验房源信息发布主体资格和房源必要信息，对房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员发布房源信息的，应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验。

  （二）网络信息平台不得允许房地产经纪机构、住房租赁企业的从业人员以个人名义发布公司受托房源。

  （三）网络信息平台应支持房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员发布已取得监管服务平台核验码的房源信息。不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息。

  （四）对房屋权利人自行发布房源信息的，网络信息平台应对发布者身份和房源真实性进行核验。房源真实性可通过查验其房源是否取得监管服务平台核验码进行核验。

  （五）网络信息平台对发布10套（间）以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格，并通过查验其房源是否取得监管服务平台核验码等方式进行房源真实性核验。

  （六）网络信息平台应对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。

  （七）网络信息平台应当配合住房城乡建设、市场监管等部门要求提供有关住房租赁数据。

  （八）网络信息平台发现违规发布房源信息的，应当立即处置并保存相关记录。对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。

  （九）网络信息平台应当建立完善平台投诉、举报、申诉和处理机制。在网站首页显著位置公开举报电话，设置举报链接，畅通对虚假房源举报的受理途径。

  四、严格租赁合同签订

  （一）房地产经纪机构开展房屋租赁中介服务，应分别与租赁双方通过监管服务平台网签房地产经纪服务合同，未网签经纪服务合同的不能取得房源核验码；经由房地产经纪机构成交的住房租赁合同，应当即时通过监管服务平台办理合同网签备案。网签备案应当使用本市住房租赁合同示范文本。

  （二）住房租赁企业承租、转租房屋，均应即时通过监管服务平台与房屋出租人、承租人办理房屋租赁（转租）合同网签备案。网签备案应当使用本市住房租赁合同示范文本。住房租赁企业开展房屋托管业务的，应当通过监管服务平台及时报送房屋托管协议信息。

  （三）住房租赁企业不得违反合同约定擅自缩短租期、随意提高租金，单方面解除合同，克扣租金、押金，暴力驱逐承租人；不得利用显失公平的条款侵害承租人合法权益。

  五、规范租赁服务收费

  （一）房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价，在企业经营场所、自有APP及网站公示收费标准。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。

  （二）房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

  （三）住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，出租（转租）人应将剩余租金、押金等及时退还承租人。

  六、保障租赁房屋安全

  （一）出租住房的，人均租住使用面积不得小于5平方米，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不得出租供人员居住。

  （二）住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。改造及装修使用的材料和设备应符合国家和本市标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。

  （三）住房租赁企业应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项，并应作为与承租人网签的房屋租赁合同附件对承租人明示。

  七、管控租赁金融业务

  （一）住房租赁企业、房地产经纪机构不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款。

  （二）金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。

  （三）轻资产住房租赁企业应当在本市注册的商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，与银行签订账户监管协议，明确监管内容、方式、流程、责任义务等，将监管账户向企业注册地的区住建委备案，并通过监管服务平台向社会公示。轻资产住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。轻资产住房租赁企业在本市设立的子公司及外地住房租赁企业在本市的分支机构均应单独开立监管账户。商业银行应当通过系统对接方式，向住房城乡建设部门实时推送监管账户资金信息。

  八、加强租赁企业监管

  （一）住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，对住房租金贷款金额占比超过30%的企业，需制定调整计划，并应当于2022年底前调整到位，金融机构要配合住房租赁企业稳妥压降住房租金贷款金额占比，落实调整计划。

  （二）轻资产住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

  （三）住房租赁企业应加强自身经营管理，住房城乡建设等部门应当加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的轻资产住房租赁企业的监管，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式防范化解风险。住房城乡建设部门应与金融机构共享有“高进低出”、 “长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。

  九、建立纠纷调处机制

  （一）房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责，积极化解矛盾。

  （二）房地产经纪机构、住房租赁企业要在经营场所或APP显著位置公示内部投诉电话及住房城乡建设、市场监管、网信、金融、公安等各部门信访投诉电话。

  （三）住房城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道，及时调查处理投诉举报，化解租赁矛盾纠纷。

  （四）街道办事处、社区充分发挥基层网格管理人员作用，督促住房租赁合同备案，协助排查有高风险经营行为的住房租赁企业情况。

  十、加强部门协调联动

  （一）住房城乡建设部门负责加强对房地产经纪机构备案及住房租赁企业开业信息的管理，通过监管服务平台公开已备案或已开业报告的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员名单并实时更新。加强对房地产经纪机构、住房租赁企业的住房租赁交易行为监督管理，依法对房地产经纪机构、住房租赁企业未按规定备案、未按期提交开业报告及报送从业人员信息等违法违规行为，综合采取约谈、警示、发布风险提示、责令整改、行政处罚等措施予以严肃处理，对涉及其他部门职责的问题线索，及时以书面形式转相关部门查处。会同金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理，督促住房租赁企业和商业银行落实责任，确保资金监管到位。

  （二）市场监管部门负责通过市信息资源统一共享交换平台共享已办理市场主体登记的房地产经纪机构及住房租赁企业信息。在日常检查中发现的通过登记住所无法取得联系的企业依法列入经营异常名录。对涉及无照经营、虚假广告宣传、哄抬租金、实施垄断行为和滥用市场支配地位行为的住房租赁企业依法查处。对未按规定明码标价、收取未予以标明的费用、利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈等价格违法违规行为依法查处。

  （三）网信部门负责加强对公开网络信息平台的监看。联合市场监管、住房城乡建设等部门共同研判，对发现的在网上公开平台违规发布的房源信息依法予以处置；根据住房城乡建设等部门意见对未履行核验发布主体和房源信息责任的属地网络信息平台依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

  （四）金融监管部门负责加强住房租赁金融业务监管，加强日常监测，指导金融机构依法合规开展住房租赁金融业务，指导金融机构加强住房租赁消费贷款管理。依法查处配合住房租赁企业形成资金池、加杠杆等影响金融秩序的金融机构。规范住房租赁贷款，对开展住房租金贷款业务的金融机构，指导其做好贷前调查、贷后管理，严格审查贷款用途。依法查处配合住房租赁企业以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等违反金融秩序的金融机构。

  （五）公安部门负责依法查处涉及违反治安管理和犯罪的行为。

  （六）发展改革部门负责会同有关部门通过“信用中国（天津）”网站等渠道将企业的信用情况进行公示，由相关部门对失信主体依法实施惩戒。

  本通知自印发之日起施行，有效期五年。

  市住房城乡建设委      市发展改革委       市公安局

  市市场监管委天津银保监局      市委网信办

  2021年7月29日