各区、县人民政府，西咸新区、各开发区管委会，有关市级部门，有关单位：

  《西安市老旧住宅电梯更新改造实施方案》已经市政府同意，现印发你们，请认真组织实施。

  西安市住房和城乡建设局

  西安市发展和改革委员会

  西安市市场监督管理局

  2024年11月26日

  西安市老旧住宅电梯更新改造实施方案

  为贯彻落实国家和省、市关于老旧住宅电梯更新改造工作部署要求，推进我市老旧住宅电梯更新改造，根据《陕西省住房和城乡建设厅 陕西省发展和改革委员会 陕西省市场监督管理局<关于做好住宅老旧电梯更新改造工作的通知>》（陕建发〔2024〕129号）相关精神和《西安市电梯安全管理办法》《西安市物业管理条例》等法律规章，结合我市实际，制定本方案。

  一、更新改造范围、标准

  （一）更新改造范围。本市依法取得使用登记证书、使用年限长、配置水平低、运行故障率高、安全问题突出、群众更新改造意愿强烈的多业主普通单元老旧住宅电梯，适用本方案。

  重点支持使用年限15年以上（2009年1月1日前办理使用登记）、优先支持使用年限20年以上（2004 年1月1日前办理使用登记）的老旧住宅电梯进行更新。

  （二）更新改造标准。更新是指注销报废并破坏性拆除原电梯及其附件，并采购安装全新电梯。更新后的电梯，应不低于《电梯制造与安装安全规范》(GB/T 7588)等现行标准和《陕西省电梯安全监督管理办法》《西安市电梯安全管理办法》相关要求，且整机质保期应不低于5年。改造是指按照《市场监管总局关于调整<电梯施工类别划分表>的通知》（国市监特设函〔2019〕64号）的施工分类进行改造和重大修理。改造后的电梯，应达到特种设备有关法律法规和现行标准的相关要求，且质保期自监督检验合格之日起应不低于5年。

  二、职责分工

  市住建部门负责老旧住宅电梯更新改造工作的总体指导协调，对老旧住宅电梯更新改造全过程进行监督、评价。市市场监管部门负责指导老旧住宅电梯更新改造的监督检验、使用登记等工作。市发展改革部门负责老旧住宅电梯更新改造支持政策的解读和项目申报指导等工作。市财政部门负责中、省老旧住宅电梯更新改造政策支持资金的安排下达。市审计部门负责对老旧住宅电梯更新改造项目依法进行审计监督。住房公积金和房屋维修资金管理部门依照职责分工做好资金的使用、管理和监督。

  区县政府负责组织领导、协调推进辖区内老旧住宅电梯更新改造工作。区县住建部门牵头发改、市场监管等相关部门，负责老旧住宅电梯更新改造项目的储备、审批，对施工质量、施工安全、竣工验收等进行监督管理，组织协调申报中、省政策补助资金等工作。

  镇政府、街道办负责老旧住宅电梯更新改造的政策宣传、矛盾协调和方案费用公示等工作。居民委员会负责老旧住宅电梯更新改造的政策宣传、纠纷调解，并协助镇政府、街道办做好相关工作。

  三、申请人与实施主体

  老旧住宅电梯更新改造项目以一个住宅单元为单位提出申请，本住宅单元同意更新改造的相关业主作为该项目的申请人，负责意见统一、资金筹集、项目报建、招标采购、项目实施等工作，依法承担项目建设单位的相关责任和义务。涉及多个单元、多幢住宅或整个小区的，可同步组织实施。

  申请人可以委托业主委员会、物业服务企业作为老旧住宅电梯更新改造项目的实施主体，具体负责前款规定的工作。委托人应当与受托人签订委托协议，明确双方的权利义务。

  没有成立业主委员会的，物业服务企业作为实施主体；公有或者单位自管的电梯由其所有权人作为实施主体。

  电梯所有权人应按照《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定积极履行共有部分的义务，参与并监督项目实施全过程。

  四、资金来源

  老旧住宅电梯更新改造费用按照《西安市住宅专项维修资金管理办法》等有关规定从住宅专项维修资金中列支，资金不足部分或者无住宅专项维修资金的，由电梯所有权人通过以下方式筹集：

  （一）共同出资。按照电梯所有权人各自专有部分面积所占比例共同出资，包括工程直接费用和安全评估、检测检验、招标采购、结算审核等费用。

  （二）使用电梯广告收益。支持按程序使用电梯轿厢内部商业广告收益等小区公共收益。

  （三）使用电梯回收残值。支持按有关规定报废回收老旧电梯金属等可循环利用材料，向电梯所有权人兑付残值费用。

  （四）使用住房公积金。电梯更新改造完成取得或变更使用登记证后，可提取产权人及其配偶、子女、父母的住房公积金。

  （五）使用银行贷款。鼓励银行业金融机构推出相关贴息贷款产品。

  （六）引入社会资本。鼓励政府平台公司、合法的社会机构以合法投融资方式参与老旧住宅电梯更新改造项目。

  五、实施流程

  （一）前期准备

  1. 摸排更新改造需求。区县政府每年组织辖区住建、市场监管等相关部门，镇政府、街道办、居民委员会，业主委员会、物业服务企业、电梯使用单位，在摸底使用年限15年以上老旧住宅电梯数量的基础上，按照本方案第一条更新改造范围和电梯安全技术规范标准要求，开展一次老旧住宅电梯更新改造需求摸排，宣传引导电梯所有权人达成更新改造意愿，形成更新改造需求底数。

  2. 开展安全评估。电梯所有权人就电梯更新改造难以达成一致，或符合《陕西省电梯安全监督管理办法》第三十一条规定情形的，由电梯使用单位委托具有国家特种设备安全监督管理部门核准的电梯监督检验或者型式试验资质的检验检测机构，按照《在用电梯安全评估规范》（GB/T 42615）进行安全评估，根据评估结果对电梯进行改造、修理或者报废。安全评估报告应在受理之日起30个工作日内出具。

  3. 意见征询及表决。初步达成更新改造意愿的项目，申请人在居民委员会指导下，就有关更新改造问题进行充分协商，形成初步意向方案、资金筹集方案，书面向电梯所有权人征询意见，并按照《西安市物业管理条例》《西安市住宅专项维修资金管理办法》相关规定组织表决，并对表决结果和决定进行公示。

  4. 签订委托协议。表决、公示通过后，申请人与实施主体签订项目委托建设协议，明确招标采购方案、设计单位、施工单位、监理单位、初步意向方案及工程概算、资金筹集方案及专用账户信息等。

  （二）方案设计与公示

  实施主体委托设计单位编制更新改造设计方案，包括电梯(或部件)拆除方案，新电梯(或部件)品牌、型号、规格，设置双回路供电系统、备用电源或者应急平层装置之一，配备电梯视频监控设施，并综合考虑急救、无障碍通行等功能。

  电梯改造应委托原电梯生产企业进行方案设计。原生产企业已经注销、不再具有相应资格或者没有能力进行改造的，应当委托具有不低于原生产企业资质等级的单位实施改造，电梯改造单位对改造的电梯安全性能负责。

  设计方案不符合国家、省、市有关规定和标准规范的，施工图审查机构不得办理施工图设计审查备案手续。

  居民委员会指导实施主体将委托协议、安全评估报告、设计方案、资金筹集方案，在物业区域的显著位置和拟更新改造电梯所在单元等位置，按规定进行公示。公示期满，利害关系人未提出异议的，居民委员会和镇政府、街道办分别在申请资料上盖章确认。

  公示期间利害关系人有实名制书面反对意见的，实施主体负责对提出的问题及时进行解释说明，引导形成共识；镇政府、街道办和居民委员会应搭建协商调解平台，加强党建引领，充分发挥群众工作经验优势，依法化解矛盾纠纷，促进达成共识；设计单位根据相关意见对设计方案进行修改完善。

  （三）项目审查

  实施主体向区县住建部门申请项目审查，提交相关材料应包括以下内容：项目申请书、征询意见、组织表决、委托协议、方案及公示情况（公示照片、协商调解等），居民委员会、镇政府、街道办审核情况，电梯使用登记证书、安全技术档案、安全评估报告、施工图设计文件（含工程预算）及施工图审查意见情况，招标采购方案、资金来源及落实情况等资料。

  区县住建部门联合市场监管等相关部门进行联合审查，审查时间不超过 20个工作日。审查通过后，由住建部门在申请资料上盖章确认，纳入更新改造项目储备库；并区分轻重缓急，制定年度计划任务，有序开展老旧电梯更新改造；符合国债等政策支持条件的，建立任务清单台账，按程序报请区县政府、市级和省级主管部门审核同意后，由区县发改部门申报纳入重大建设项目库。

  禁止被列入电梯安全失信“黑名单”、被实施失信联合惩戒措施的相关单位，参与老旧电梯更新改造项目。

  （四）工程实施

  区县政府应搭建供需对接平台，引导实施主体采用“打捆”方式，集中批量依法开展招投标活动；电梯生产安装单位信用情况、产品性能、选型配置要求、质量保证承诺、售后服务和应急救援能力等应作为竞争条件，在招标文件备案时，由招投标监管部门监督纳入电梯采购招标评审内容。

  实施主体应组织依法取得相应许可的设计单位、施工单位（含拆除）、监理单位开展工程实施，履行工程质量安全首要责任，加强对工程建设过程控制管理；并应督促参建责任主体履行质量安全主体责任，严格执行有关工程建设标准，接受有关部门监督检查。项目开工前，电梯安装单位应按《特种设备安全法》相关规定办理施工告知，向特种设备检验机构申请电梯安装监督检验。

  报废电梯（部件）应进行现场解体，不得转让、经营或者再使用，符合回收循环利用的材料，按有关规定交由原电梯生产或有报废回收资质的相关企业回收处理，留存影像等资料。

  （五）竣工验收

  项目完工后，实施主体按照国家、省、市有关规定和标准规范，组织参建单位、电梯使用单位、申请人或电梯所有权人进行竣工验收；区县住建部门会同市场监管等相关部门进行现场指导监督。项目实施情况由区县住建部门按年度进行汇总，依次呈报区县政府、市级和省级相关主管部门。

  特种设备检验机构进行检验并出具电梯监督检验报告，检验合格的，同时出具电梯使用标志，交付使用单位投入使用。

  电梯使用单位应投保电梯安全责任保险，并应于更新改造完成之日起三十日内，到原登记部门办理注销、变更等手续。

  取得或变更电梯使用登记证书后，实施主体应向区县住建部门申请办理竣工备案登记，同时按《西安市城市建设档案管理条例》等规定向城市建设档案馆和电梯使用单位分别移交项目档案资料。

  实施主体委托相应资质单位，于验收完成后三十日内完成项目结决算审核，成果文件报政府相关部门及委派的第三方机构进行监督审计，结果作为资金拨付的最终依据。住宅专项维修资金、住房公积金、政策补助资金、银行贷款资金等，拨付总额不应超过项目决算金额。

  六、支持政策

  对符合本方案规定，且批准纳入国债等政策支持的项目，由实施主体在收到安全评估报告之日起1年内实施完成的，按照国家、我省当期有关补贴政策的具体规定办理并享受补助资金支持。

  七、保障措施

  （一）加强组织领导。区县政府应加强对老旧住宅电梯更新改造工作的组织领导，将老旧住宅电梯更新改造工作纳入重点工作，加强住宅专项维修资金、住房公积金和政策支持补贴资金的使用管理和监督，对恶意串通招投标、套取挪用、虚报冒领、资金浪费等违法违规行为进行重点打击并曝光惩戒，禁止从事电梯更新改造相关业务；违反法律法规和规章的，按有关规定进行处罚。

  （二）强化宣传引导。区县政府、镇政府、街道办应利用广播、电视、报刊、互联网等媒体，采用群众喜闻乐见的方式，做好老旧住宅电梯更新改造的政策解读和宣传引导，不断增强小区业主对电梯共有产权的属性认知和安全用梯意识；定期组织经验交流活动，总结推广典型案例，充分调动物业服务企业、业主委员会及小区业主等各方主观能动性，营造推动大规模设备更新改造和消费品以旧换新的良好社会氛围。

  八、附则

  西咸新区、各开发区管委会参照本方案，负责辖区内老旧住宅电梯更新改造工作。镇政府、街道办、居民委员会配合开发区做好老旧住宅电梯更新改造相关工作。

  本方案见自发布之日起施行，有效期至2027年12月31日。