海南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知

各市、县地方税务局、洋浦地方税务局：

　　现将财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若于税收政策的通知》（财税字[1999]210号）转发给你们，并提出以下具体意见，请一并贯彻执行。

　　一、关于“普通住宅”的认定

　　“普通住宅”是指按一般民用住宅标准建造的居民住宅。认定“普通住宅”须同时满足以下两个条件：（一）除别墅以外的房屋；（二）单位建筑面积造价不超过1500元，造价包括土建工程、水电安装工程和一次性装修工程的成本费用。由于各种原因，工程项目预结算资料遗失或难以确认，致使单位建筑面积造价无法计算的，由税务机关根据工程项目的实际情况依法核定。

　　二、关于房改房（包括集资建房）的免税问题

　　对企业、行政事业单位经房改主管部门批准，按成本价、标准价向本单位职工出售公有住房的收入和按建筑安装成本集资合作兴建的职工住房，暂免征收销售不动产环节的营业税。

　　三、关于“1998年6月30日以前建成尚未售出”的空置商品住房的认定

　　“1998年6月30日以前建成尚未售出”的空置商品住房，是指在1998年6月30日之前已经办理竣工验收手续，至1999年8月1日以后尚未售出的商品住房。

　　前款所称“办理竣工验收手续”的时间，以取得当地建设主管部门签发的《工程交（竣）工验收证明书》所署日期为准。所称“售出”的时间，以交易双方签订售房合同并已收取首期售房预收款的时间为准。

　　四、关于经济适用住房（安居工程）征免税问题

　　对1998年6月30日以前建成，1999年 8月1日后尚未售出的经济适用住房，在2000年底前免征营业税和契税。

　　1999年8月1日以前已经建成销售的经济适用住房（安居工程），同时具备以下两个条件：（一）已列入国家经济适用住房（安居工程）建设投资计划；（二）建设经济适用住房（安居工程）的利润不超过建设成本的3％。可以按照财政部《关于住房制度改革中财政税收政策的若干规定》（财综字[1992]第 106号）和《海南省城镇经济适用住房管理规定》（1994年12月19日省政府 57号令）的精神进行清理，一次性补办免征销售不动产环节营业税的审批手续，建设成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费和住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）。凡2000年底以前未按要求补办免税审批手续和 1999年8月1日以后建成销售的经济适用住房，一律按现行规定征收营业税。过去对经济适用住房（安居工程）销售不动产环节已经征收的税款不再退还。

　　五、关于政策执行时间的认定

　　房地产市场税收优惠政策从1999年8月1日起执行此时点以纳税义务发生时间为准。凡是1999年 8月1日以后（含8月1日）销售的商品住房，按调整后的政策执行；1999年8月1日以前已经签订购房合同并已收取首期售房预收款的，仍按原政策执行。

　　六、关于分期付款征收营业税问题

　　对于从 1999年 8月1日至 2000年 12月 31日期间内签订购房合同采用分期付款方式，到免税期满后仍未付清购房价款的，是否享受营业税优惠政策。可按以下两点原则确定：一是在免税期内预付购房款必须达到40％，免税期满后收到的后续购房价款也可享受免税政策；二是在免税期间的购房价款未达到上述规定比例的，免税期满后收到的购房价款不能享受免税政策，应按规定征税。

海南省地方税务局

一九九九年十月十一日