冯俊：房地产高质量发展

  中房网讯 6月19-20日，中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心主办的“住房高质量发展研讨会暨走进‘广厦奖’标杆项目（企业）”，在广州星河湾半岛项目内召开。

中国房地产业协会会长 冯俊

  在本次会议上中国房地产业协会冯俊会长发表了题为《房地产高质量发展》的主题发言。

  冯俊表示，“房地产高质量发展，不仅仅是房子要盖好，市场环境也非常重要。”他提出，市场供求的短期平衡并不代表长期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市场的平衡并不代表人民生活需要被满足。“保障人们居住权利是保障人权基本的要素，满足全体人民的长期好生活的需要，是考虑市场发展关系的一个重要方面。”

  以下为文字实录：

  冯俊：各位来宾，大家上午好。今天我的题目是《房地产高质量发展》供大家参考。住房是一个主要的需求，讲房地产高质量发展不仅仅是提出房地产高质量发展包括市场环境，除了房子要盖好是一方面，我们市场环境也是非常重要的。

  一，供需平衡。

  任何行业的产业发展，供需平衡既是产业发展的基础，也是一个目标，也是政策、决策的基础。如果我们是供小于求，就需要改善供需调节需求，如果供大于求，当然是需要限制，提高资源的利用效率。

  这几年来我们出现一个反复或者是出现短期的政策的繁琐，是我们对供需矛盾的判断的准确是有关系的。

  2015年普遍的舆论都是供大于求，很多人说足够了，在2015年短期出现这个刺激后，马上出现一个价格快速反弹，供给不足的矛盾。其实这是有错误的。有三个问题要认识清楚，我们往往讲供需平衡的时候，讲的是适配，房地产供需矛盾发生变化，居住生活需要发生变化，供求矛盾的判断决定措施的基本导向是：

  美好生活需要供需平衡，既不短缺，也不过剩。

  市场供求的短期平衡点并不代表长期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市场的平衡并不代表人民生活需要被满足。

  保障人们居住权利是保障人权基本的要素，实际上我们满足全体人民的长期美好生活的需要，这是我们考虑市场发展关系的一个重要的方面。

  所以实际上我们来看中国的房地产套户比（套户比：成套住房数量/家庭数量）并非超过1，住房占用不均衡比发达国家严重。同时，我们的非成套住房大量存在。根据2010年第六次人口普查数据，在全国10%抽样调查的家庭户中，城镇家庭共2000万户，其中同时拥有厨房和厕所的家庭有1513万户，占比75%。粗略估计，现在非成套住房占住房总量的20%。2014年，城市水冲式厕所占79%；2017年，城市自来水普及率98.3%，县城92.87%，建制镇88.1%；2016年，管道供水入户87.8%，居民家庭卫生厕所71.7%。

  因此，要住得体面、舒适需要分三步走：

  第一，每个家庭都有一套符合健康文明标准的住房——有独用的厨房和水冲式卫生间。

  第二，每人一个房间。

  第三，每个家庭的住房除了厅以外的居住空间，达到N+1。

  所以，满足人民群众日益增长的美好居住生活需要任重而道远。

  二，杠杆合理、风险可控

  中央文件第一次提出“房地产泡沫”问题，去年把经济发展三大攻坚战，第一大攻坚战是防范金融风险，第一项任务是防范房地产风险。各位从自己的角度来看不理解，认为市场卖的很好，买房子的人在排队，有什么风险？这不是讲一个企业或者资产的风险，而是房地产发展当中对宏观经济的影响，房地产业可能导致系统性的金融风险，这是非常严重的问题，我们看一下标准，从本世纪以来，个人住房贷款余额/城镇居民家庭总收入一直攀升，去年达到78.9%。居民家庭总收入近80%构成负债。

  我们再来看一下个人住房贷款余额/GDP的比例，2018年达到38.7%。有的学者说，杠杆率不高比美国低，但是我们必须注意到几个事实，城镇户籍人口承担住房贷款；美国1978年，人均GDP1万美金，住房杠杆率不到20%；美国恩格尔系数小于8%，2018年中国恩格尔系数28.4%。

  商品住宅销售额/城镇居民家庭收入，到2018年38.7%，城镇居民家庭总收入38.7%是总收入比，现在有两个维度的居民家庭住房压力，有一个部门研究称：城镇居民家庭住房贷款年还款额占家庭可支配收入超过50%。折算下来是几倍的压力。

  我们可以看一个数字，销售额和城镇居民总收入比的38.7%，恩格尔系数2018年28.4%两个数字加起来是50%，从两个维度来看，居民家庭总收入至少60%或者到70%都用于住和吃。对老百姓的生活改善和生活质量提高压力非常大。

  同时要看到在这样的态势下，我们从经济大国转向经济强国，房地产泡沫在不断提高的情况下，大量催生房地产的虚拟成分，经济发展就很危险了。所以，我认为在房地产可持续高质量发展当中，风险防范是很重要的。

  三，供应体系完善

  我们在供需矛盾的时候，都在说支付能力不足，要靠收入提高来解决，往往突出一个价格问题，决定支付能力的是两个因素，一个是支付能力，一个是收入，一个是价格。

  支付能力是价格和收入决定的。

  既坚持市场化的改革方向，也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭住有所居。

  应渠道合理，供应结构合理，供应的地域配置合理，可支付性合理，需求适应性合理。

  有人说中国人的偏好是买房子，其实不对的。1928年在广州租房子的价钱和买房子的价钱是8：2，当时广州是革命的中心，很多年轻人流进来租房子，上海在1928年租房子20%，北京是58%。所以中国人有租房或者买房子的偏好根本不对，在改革开放前都是租的，很少有私房的。导致中国人买房子的偏好是两个因素，一个是房改的制度没得租了就要买了，第二价格不断的上涨，教育老百姓“晚买不如早买”前几年央视有一个老百姓幸福指数的调查，问一个老太太“幸福吗”他说改革开放以来很幸福，生活当中有后悔的吗？她说“后悔当年没有多买几套房”。房子的数量变成一个幸福度的体现，所以在城市当中要租房结构为主导。

  所以，我们在城市当中要租房结构为主导。

  我们讲高质量发展，包括后面讲到的问题也是对大众消费者来说的，不是对少数消费者来说的。

  实际上我们要认识一个问题，发展为什么？目的不是某一个企业成长得快，当然作为企业的目标是这样的。目的是要“以人为中心”发展。要为老百姓提供幸福感。

  四、需求管理到位

  第一，优先保障居民家庭的住房权利。

  我们在住房发展当中，终级的目标是让所有的老百姓都可以享受到社会发展的红利。也就是说我们住房的权利要得到保障，在这个发展过程当中，优先保障居民家庭的住房权利，资金政策要制定好。

  第二，适度限制投资性需求。

  如果投资需求把房子买下来供给市场，市场的总供给不变，不影响供需的变化，如果减少供需就会导致市场波动，所以我们倡导适度限制，投资性需求。

  第三，充分利用闲置的住房资源。

  任何一个商品作为投资都有一个先决条件：短缺、少部分人持有、价格不断涨。不然怎么会作为投资品？所以我们要充分利用闲置住房资源。

  五、提供优质产品。

  我们的目标是误差1‰。零缺陷住房比较难，30年前请教窦以德会长中国有没有没有毛病的住房？窦会长说没有；能不能使住房达到零缺陷？他说很难。总体上我们近几年住房质量发展有所提高。

  当前最主要的任务是，消除安全隐患、满足绿色、健康要求。原来的城市建筑方针是在90年代提出，本世纪初提出要不要修改，当时有很多学者参加讨论，很多学者提出应该把“安全”两个字加上，后来改成“经济、适用、美观”。但是这个“安全”问题并没有完全解决。我建议大家有时间看一篇文章，北大的李教授去年发表的演讲，他讲到“我们的精心设计建设城市使我们充满了风险”。里面讲到各种各样的风险，当然他把问题集中起来，确实比较惊人，应该说我们城市建设发展很快也很好只是有缺陷和不足，但是没有想到有这么多问题，是不是所有隐患都没有？

  我讲一下自己的亲身经历，去年我在一个养老住宅项目当中，建的确实很不错，南方地区自来水龙头出水的时候是常温，可以不做热水，这个养老住宅项目很贴心的提供热水，但是系统水温在60度以上，有可能会导致老人烫伤。这就存在安全隐患，实际上住宅当中可以仔细琢磨一下，虽然有很大的改进，但是安全隐患还是比比皆是。

  第二，提高精度。虽然我们都要求毫米级的，但是实际上我们的误差都是在厘米级的，我在公开场合说过几次，有一个住房专家在北京买了豪宅，挂了一个画跟哪里都不平，垂直线相差15厘米。在座的同志你们房子四个角的垂直线的误差差多少？如果差在一厘米以内也可以给工程部发奖金了。

  当然，提高精度必然采取的途径一定是工业化，装配化，所以很重要的系精度要提高。一定要提高安全的精度，践行好绿色、安全、健康的要求。

  其次，我们要节约资源，减少浪费。

  有专家说我们每年产生的建筑垃圾达到24亿吨，包括装修和施工现场。24亿吨的建筑垃圾，总价值是1.2万亿，占整个房地产投资的10%，我们总是说速度下降不要紧，但是要变成有效的投资、有效的运营。

  全寿命经济、适用，住房寿命在70-80年以上，我们要提升整体家庭住房空间的变化，提高住房的长期的适用度。

  在营销环节应用数字化比较普及了，但是设计和建造领域，相对而言弱得多，真正达到多用生产，是建造大国到建造强国推动数字化设计、建造是非常需要的。在数字化应用当中还是要放到解决安全、健康、舒适、方便要有一个秩序。不然在智能家居建设当中，把舒适放到非常重要的位置。

  当然还有高质量的优质产品为主的，比如居住延展的生活服务，这个问题在物业服务当中大家认识比较充分了。

  我就讲这些内容，谢谢大家。