无锡研讨会顺利召开

  2014年1月3日，由中国房地产业协会金融专业委员会主办、兴业信托承办的“2014新型城镇化及土地流转信托研讨会”在江苏无锡顺利召开。中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如出席会议并发表讲话。中国房地产业协会副秘书长、金融专业委员会秘书长肖晓俭、兴业信托房地产信托总部总监陆云、中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云以及来自全国部分城市的房地产企业、金融机构等30余人出席会议进行了讨论。

  随着我国新型城镇化建设的推进，特别是去年召开的十八届三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议，对新型城镇化建设工作作了重要部署和解读，“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利”等政策再度站在了新一轮农村土地改革的舞台上，新型城镇化红利不断释放。

中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如发表讲话

  中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，新型城镇化建设及土地流转需以人文本，金融产品设计要紧密围绕改革。他认为，新型城镇化建设要以人为本。城镇化的目标是提高农民生活方式、生产方式，没有这种产业化，农民收入不会提高。城镇化的道路是一个过程，需要各部门来提高推动，实践要有基础，要从经济发展的东部地区开展。新型城镇化建设发展的同时，土地流转也成为一大热点。首先，各房产商及金融机构要明确土地流转不是宅基地流转，但是处理宅基地一定是土地流转的结果。另外，对于宅基地是否属于规划建设用地(如市政、建筑、公用)中央态度不明确，一方面中央做出了宅基地流转决定，一方面国土部明确小产权房是违法的。因此，各房产商及金融机构要明确宅基地流转不是主流产品。在集体土地流转过程中，各房产商及金融机构不仅要看到房地产开发的过程，更要看到集体土地建设用地的流转对整个产业发展的影响。

  中国房地产业协会金融专业委员会副主任、万通投资控股股份有限公司副总经理郑沂认为，土地流转会为房地产带来更多变革。有些企业在10年前与农民签署了土地租赁合约，在如今的土地流转背景下，使用权的签订将会带来更多的机会，通过各单位共同投资开发，土地流转会对房地产带来更多变革。此外，宅基地、集体建设用地成为房地产更多关注对象，这也为今后的格局带来一定影响。然而市场上新的增量土地少，盘活存量使农用地流转，因此政府征地会带来一线城市土地供应更紧。

  中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长、戴德梁行估值部执行董事胡峰认为，土地流转是一块很大的蛋糕，流通盘活价值。确权一直是农民用地流转的障碍。集体土地在期限定价方面尚不明确。土地流转信托可以使土地得到确权，这样就能将土地进行流转，有了流通就有价值。土地是农民生存的保障，也是最大的资产，土地的流转能提高农民收入，流转之后更能体现价值。同时，土地在经过确权及流转后，对市场评估有很大帮助。

  北京国际信托有限公司高茵认为，国家倡导的土地流转大部分是针对农村承包经营权，这引起了确权的障碍。在土地流转过程中，由于承包经营期限问题，农民不能变更法律关系、权属关系，所以使土地的流转存在法律障碍。但在宅基地、农村集体经营性建设用地中，法律障碍相比起来容易一些。在做土地流转过程中，一方面是农业产业资源的整合，房地产是土地信托的切入点，但是从农业产业资源中做信托，整合难度较大。另一方面，土地信托培育时间较长，与做农业企业相似，形成效益时间周期长，回报较稳定。然而，土地流转信托的盈利模式及创新点仍处于摸索过程中，需要进一步研究。

  锦天城律师事务所高级合伙人李宪明认为，土地信托是不动产，对于登记及过户的障碍较小，而宅基地登记障碍较大。法律制度上的不匹配，影响了土地信托的发展。土地信托制度建设的难度在于解决经济问题、社会政治问题、法律制度的健全。因此，各地政府要依据十八大三中全会的引导，根据当地情况修改制度。其次，信托本身建设难度大。从以往的政策来看，法律禁止土地流转。现在通过政策将土地流转开展。然而，限制需求对社会土地管理影响大，因此各信托公司要通过试点进行突破。

  兴业信托房地产信托总部总监陆云认为：新型城镇化建设和土地流转信的开展需关注偏远地区，新型城镇化建设和土地流转一定不能按照房地产的业务模式来开展。在新型城镇化及土地流转的发展中，不能只在一、二线城市开展，而要更多地关注偏远地区。在一些房地产开发商中，排名靠前的开发商集中度越来越高，占市场份额一半。在金融资源配置市场化的背景下，各金融机构不断向大开发商集中。而中小企业融资困难。预计这种格局将在2014年的房地产信托业务中延续。房地产融资竞争格局将会加剧，信托公司融资成本将向利率市场化利率看齐。信托不仅是个机制的平台，更是综合的金融服务平台。在土地流转信托的模式下，金融机构通过后端的金融服务提供金融支持，聚合更多产业资源打造产业链，用综合手段提供综合化服务。无论通过机制设计的信托能否达到财产及收益权分离，最终保障农民的利益都要通过后端对土地进行开发利用。因此，信托的产业化可以让农民获益。

  会议认为，新型城镇化及土地流转与房地产开发有密切关系，要保障农民利益的同时也要密切关注经济市场，在具体的实践操作中，把握方向及精神。此外，房地产企业如何抓住市场机遇分享新型城镇化红利？金融机构如何围绕新型城镇化建设创新业务，创造新的利润增长点？都需要房地产企业、金融机构来共同努力研究和思考的。

各领导及专家开展热烈讨论

各领导及专家开展热烈讨论