第六届中国房地产科学发展论坛——住宅产业化沙龙

建筑产业现代化背景下的百年产品开发

  会议时间：2014年10月30日(15：30-17：10)

  会议地点：天津万丽宾馆湖滨厅

论坛现场

  贾丽：非常欢迎大家参加咱们第六届的中国房地产科学发展论坛，我们今天下午召开的是“百年住宅”项目的媒体通气会。首先介绍一下我自己，我是百年住宅项目办公室的项目主任贾丽，非常荣幸今天能请到各位嘉宾和在座媒体。

百年住宅项目办公室主任贾丽主持

  首先我先介绍一下，坐在我左手边的是中国建设报中国住房主编时国珍时老师，非常资深的媒体人，也非常关注我们的百年住宅工作。

  这边是我们远道请来的荷兰代尔夫特大学的教授，也是在国际的开放建筑领域非常知名的专家，Ype Cuperus

  这边是香港大学建筑系教授贾倍思教授。

  这边大家可能都认识，是我们建设部原设计司的副司长窦以德，也是我们百年住宅专家组的主任委员。

  这边是中国标准建设设计院的主任设计师刘东卫，也是百年住宅项目的秘书长，百年住宅的专家之一。

  这边是我们新城地产的副总裁邵磊。上午我们也听到绿地集团总裁张玉良直接介绍了百年住宅项目，他是负责研发的总监。

  坐在这边的是宝业集团上海公司的总经理夏锋。

  这是我们亿达集团的副总裁秦学森。

  这边是我们松下住建营业部的总经理徐弋，还有海尔家居的副总经理张达。

  在百年住宅的示范项目里面他们都参与了，因此我们今天的沙龙主要就是围绕百年住宅的建设和遇到的技术问题和市场问题，想跟大家讨论一下。这个话题叫建筑产业现代化背景下的百年住宅产品开发，现代产业化也是一个比较热的热点话题，媒体也很关注，行业也很关注。我们住宅的产品怎么做，如何做，可能今天上午张玉良总也介绍了绿地集团的，在座的嘉宾都拿到了小册子。当时批准了四家开发商代表做百年住宅，分别是绿地集团、亿达集团、宝业集团和新城地产。这四家企业成为首批试点项目的负责企业。现在有的项目是已经研发成功，有的项目刚刚启动。所以借着今天的机会跟在座的媒体开一个新闻通气会，把几个项目的情况跟大家介绍一下，让媒体知道一下，也是借着今天的机会让所有的地产商通过这几家的带头作用，响应张玉良总为老百姓建好房子得这句话。

  今天我们就相关的一些技术问题请到了一些国际知名的技术专家。下面我把话筒交给我们的时国珍时老师，用媒体的视角客观地分析这个事情，并提出一些问题，也是我们在座媒体十分关心的。

中国建设报中国住房主编时国珍主持沙龙

  时国珍：我非常高兴主持今天的会。百年住宅示范试点这样的工程我觉得具有非常重要的意义，它代表了中国住宅建设未来的方向和趋势，所以这是我们媒体非常关注的热点。

  大家都知道1998年建设部跟其他的部委共同发布了关于住宅产业的文件，文件的全称叫《关于住宅产业现代化提高住宅质量的意见》，到现在为止已经16年了。大家都知道经过了前期相对漫长的培育和探索的过程，近年来住宅产业化发展得非常迅猛，速度非常快，参与度也空前提高，包括百年住宅示范产业工作的开展，也证明了住宅产业化有了新的提升。

  现在我想问一下咱们的住宅产业化办公室主任贾丽女士。我想代表媒体给她抛出一个问题：目前百年宅的工作，是绿地的一个项目名称，百年住宅是我们的一个工程，这个大家在前期的概念上我觉得还是有一点没分清，就是说百年住宅的工程从住建部里来讲，或者从标准院里的或者行业协会的角度来说，目前的重视程度包括未来的发展，请你跟大家交流一下。

  贾丽：有些唐突参加这个沙龙，今天应该邀请中国房地产研究会副会长童悦仲参加，但他临时去了日本，所以这方面的工作由我向大家汇报。我们提到的百年住宅项目，是2012年5月18日，由中国房协和日本的建协签订的一个中日合作的示范项目。当时由四大集团共同带头做项目，启动之后绿地率先而为，已经完成了研发和建设工作，样板间也早已经对行业开发了，很多媒体如果感兴趣的话可以看一下。通过百年住宅的示范，从四个方面进行了一个比较先进的引领，用上午的话来说，就是引领了未来好房子的标准。

  现在几个集团的项目都已经落地了。亿达秦总的产品正处于确认阶段，已经基本完成，邵总这边研发的产品也基本已经定型，样板间这个月可以开放了，可能后面在座的几家试点单位会慢一些，比如宝业集团刚刚确定了上海的一个地块。

  通过“百年住宅”，绿地集团孵化了自己的产品，他们叫做“绿地百年宅”，通过快速的复制和孵化，全国确定了12个项目来走百年住宅的品种路线，咱们一会儿有一个详细的介绍。

  所以这个工作总体上来说，就是通过四个产业化做得比较好的，大地产公司或品牌地产商，让他们先行一步，带动行业百年住宅的进步。

  时国珍：今天四个示范单位的高管全部都到场了，一会儿分享一下经验。刚才前面讲了，16年过去了，今天我觉得正好跟秋天一样是收获的季节。今天请到会的有一个权威的建筑专家——窦以德先生，给大家做一个介绍，他是勘察设计部副司长，几十年来做了几十个大型的工业项目和民建项目，付出了很多的心血，非常具有权威性，下面请窦司长做介绍。

百年住宅专家组组长 原建设部勘探设计司副司长窦以德发言

  窦以德：对这个题目的了解，尤其是百年住宅这个项目，我是一边做一边学的。是这样，会前有一个媒体跟我聊了住宅产业现代化，现在我们说的推荐住宅产业化，我觉得这个说法并不恰当，我们的大标题还是住宅产业现代化或者叫建筑业的现代化，这个词更确切。

  在中国和其他国家有什么差别？我们这个行业的产业发展，往往是借助市场，还要借助政府，政府在这里面有很大的作用。国务院第一个对住宅产业现代化发了一个文件，到现在很长时间了。笼统地说，我们的住宅数量上没问题，规模上也是世界第一。从我们的整个产业的发展，我们的材料、部品的生产量，制作水平，尤其是部件、配件的生产水平来看，比如这次绿地推百年宅这个项目，我发现他们采购的范围很宽，这些生产商其实不知道需要什么好。我觉得百年住宅是一个正确的引导，这是我们的总设计师提出来地一个概念，是房协提出来的，再加上他们有国外经验的考察和积累，能很好地引导企业。

  还有一个特点，它不是从材料部品出发，它是从产品出发，我认为这个思路非常对。要真想推进住宅产业现代化，光从产品抓，我们叫舍本逐末。从产品的标准抓这样才能概括整个行业。关于制定标准，房协还在摸索当中，还要推动试点实践让这个标准落地。

  前不久有人做了一个回访调查，这个报告我认为做得非常好，我看里面写的，住户最满意的反倒是整体的空间。我跟开发商开玩笑说我们要抓这个东西就要从产品抓。

  第二个我说一个不成熟的观点，百年住宅并不是产品的全部。这次刘志峰部长提的三个要求，你这个项目做好以后，要在寿命上、性能上达到百年的概念，另外要做到绿色三星，绿色建筑的标准，还要做到住宅评定3A标准。环保节能再加上百年的概念，我觉得这些做法恰恰抓到了百年住宅的要害，也许制约它发展的就是这些问题。

  这次抓的项目，我也参加了一段时间了，一边学一边看。我认为只有这样抓，踏踏实实地抓，才能把我们的住宅产品品质提高，同时带动我们的住宅产业健康发展。

  我说个例子，我们现在的钢产量全世界第一，出现什么结果？钢铁卖得比白菜还便宜，一块多钱一斤，说明什么问题呢？你要配合我们的住宅产品。因为发展大量的住宅，就是说这些粗钢低级的产品要跟着我们走。这次我觉得很有特点，当然也是刚刚起步还在不断完善，在造价上开发商承受得了，能够有钱赚，这样才是好东西，换句话说在政府引导下，要能让消费者得实惠的，同时还要对社会有贡献。

  时国珍：谢谢窦司长的介绍，让我们的掌声再热烈一点。从这里大家可能已经关注到两个关键词，一个是住宅产业化，一个是百年住宅。我非常同意窦司长刚才的一句话，我们的总设计师刘志峰部长在百年住宅工程里面功不可没。他首先提出了百年建筑这样一个口号，后来又提出全寿命住宅，全寿命建筑。我觉得无论是哪个名称，名称简单主旨没有变，都是站在对社会高度负责的高度，为老百姓、为国家建造最好的、最有质量的建筑和房子，我觉得这个是让我们很感动，同时对行业也具有推动意义。下面我要给大家介绍的，给我们做分享的嘉宾就是刘东卫刘总。

  刘总，刚才窦司长提到了，你曾经创出了我国第一个工业化住宅。就建筑师的领域来讲，建筑师也是具有社会责任感的，能对住宅进行一些颠覆性的，或者是创新性的革命。我特别想请刘总从设计师的角度谈谈百年住宅在世界范畴能体现哪些优势？

中国建筑标准设计研究院总建筑师刘冬卫发言

  刘东卫：我分配到我们单位，包括现在主要的精力是在标准化上，比如说做国家标准图，部里的一些课题。

  做课题特别好的一个是什么呢？不是为了建筑师或者开发商布置的什么任务。做课题对人的锻炼是一定意义上能看到，能归纳出当中的一些问题。

  刚才时总也提到，前些年最早开始是六七年前，我们组织了一批人去看了日本的住宅产业化，看日本的住宅质量，这些人都非常地被打动。

  一个多月以前我去了一趟台湾，台湾是亚洲四小龙，房地产高速发展比咱们也领先，给我们带队的是台湾建筑的王俊雄，很有名的学者。他说的话很打动人，他说其实我们现在在经历房地产的高速发展，和你们中国大陆内地之前的状况差不多。总体上来说，在房地产高速发展时期，住宅的品质和质量没有增长。因为这些人都要开发房地产，大量地卖房子，技术并没有提高，他也举了这个例子。在这之前，台湾的房地产好多项目都是由政府主导地。

  咱们反思这句话跟咱们当前对比，我刚开始跟专家探讨，他说这个房子好不好，你从专业的角度挑点毛病，他的楼板隔声标准不达标，他就用这个标准来看咱们。

  说了这么多，房协做百年住宅也好，过去和宫铁军总合作的项目也好，确实总体团队，从我们建筑师、开发商付出这么多辛苦，就是一定要给老百姓，结合需求做出高品质、高质量的房子。

  刚才窦司长提到了，咱们卫生间设计现在都要用管子，我住楼上管子要穿进去，这个就成了漏水的隐患。刚才说的用到国外的很先进的产品，它就不用穿到楼下去，这个隐患就没有，这个管子有一个防水的托盘，漏水的可能性也基本上没有。

  我们不管是产业化也好，实际上都是要注重品质和质量。

  实际上这在国际上是很领先的，就是考虑到住宅设计的时候，在建造的时候考虑到不同的方面。

  用一些简单的道理说，我觉得咱们国家房价到这种程度了，产业发展也有一定的基础，要从我们这些设计、研究的角度，从这些开发商的角度，包括媒体一定要呼吁应该从以前的量产化，不管质量、不管卫生间漏不漏水等等去看，从单纯看外在的东西进入到看内在的东西，建造一种更好的品质。

  从开发商的角度，我就讲这些。

  时国珍：刘总除了本身是建筑师外，还兼任了N多个行业的研究和编制，所以付出了很多的心血，从理论上，或是从顶层设计方面，刘总都付出了很多的心血。下面我们的媒体朋友可以提问，刘总非常好，非常随和。

  刘东卫：有时候老调侃，我说房子漏水是中国的居住者心里永远的痛，一定要通过产业化的技术把这个问题从根上处理。

  时国珍：我也说一句，漏水是建设质量的通病，而且久治不愈。刚才两位权威专家都把百年住宅示范工作做了一个简要的介绍，大家有了基本的认识。下面我们请今天四个示范工作的项目公司的老总给我们介绍一下实际的情况。第一个我们的项目进展如何？第二个过程中我们有哪些感受？首先有请魏琨，绿地集团产业化中心总监，同时也是技术产品研发总监。而且绿地的百年产业技术是我们百年住宅示范工程的第一个落地的项目，还是第一个初见成效的项目。有请魏总给我们做分享。

绿地集团事业一部总监魏琨发言

  魏琨：这个离不开领导的关心和专家的支持，整个的项目倾注了大家大量的心血，包括设计、施工等等。下面我从战略方面，把绿地在百年住宅方面的推动，以及一些做法跟大家做一些交流。

  2013年的11月份，我们样板房做出来了，去年和今年初，房协领导都对项目进行了视察和指导。作为百年住宅的一个试点项目，在整个项目实施过程中我个人有三点体会：

  第一、创新的理念。作为一个地产商来说，创新不是开发商提出来的，是整个行业的理念。如何市场化，如何让客户更接受？我觉得百年住宅强调的是：东西如何传达给客户？我们做了一个工法的样板房，一方面让我们自己搞清楚，一方面让客户看明白。在2013年11月份推出时，我们对大空间的可变空间做了研究。理念创新是我们第一步解决的，也是解决研究课题到研发项目，到未来成为一个产品过程的一个最基础的东西。

  第二、刚才也提到了，百年住宅是一个大的方向，是建造行业的一种创新的方式。产业化是帮助中国的建筑行业实现由手工业向制造业的转型，这里面也带来了一些新的变化。比如通过我们这套百年住宅产业化的转变，工序的改变也带来品质的改变。比如，我们在原来的基础上，在今年的8月份造出来一个工序的样板，把我们百年住宅的每一道工序进行了一个展现，我们把每一道工序都精致得展现出来，我觉得非常好，一边实验一边改造，整个施工效率和品质都得到了很大的提升。

  第三个我想说，我们理解的创新是体验的创新。每次创新都会带来不同的体验，都是我们最终给客户带来的体验。说得再近一点，比如说手机的革新。

  这里面又提到一个问题，创新最终要如何转化为消费？通过百年住宅给客户带来不同的体验，体验以后有一种愉悦的提升，他毕竟没有居住过这样的房子。未来这种体验和百年住宅的理念将能契合。我们绿地集团不光要做一个地产建筑商，还要做一个地产运行商，还要提供百年的服务，把百年住宅的理念、服务和用户体验延续下去，让他们对百年住宅能够有更好的理解和体验，这是我们的三点。

  最后我想说一句，我个人感觉从技术管理方面说的话，就是：百年住宅要回归本质，继承百年的传承。

  时国珍：魏总补充了上午张总的讲话，这样更完整了。三个创新给我们带来了启发，理念创新、制造创新、体验创新，全新的角度，相信媒体会感兴趣的。

  下面我们请北方的大连亿达集团总裁秦学森秦总给我们讲讲，百年住宅在北方做的话，设计上应该有哪些调整？思路上有哪些调整？

大连亿达集团副总裁秦学森发言

  秦学森：亿达的百年项目在我们的科技城做了5万平，现在正在试点阶段，现在的规划设计、建设设计、户型设计已经完成了，下一步就是把技术应用到我们的设计当中。

  现在在基础应用方面，我们有十几项的技术应用比较好。我们大连公司——2012年和日本松下合资建立了亿达松下的装饰公司，从2012年开始， 就已经在实行住宅的整体精装修。这么多年后，能看到我们装修的质量都是比较好的。当时在日本看到日系的装修技术我们都非常想引进，但是苦于什么呢？我们没 有配套的产品，前几年是没有配套产品的。还有就是客户的追求度不高。所以我们还是用传统的方式盖商品房，对新技术的利用不高。

  这次百年住宅的项目是我特别喜欢的，窦司长和刘总去了大连好几次，我们也向绿地学习。我们感觉到做百年住宅，百年技术的运用能解决我们大量的问题，尤其是我们的售后服务，比如说我们讲的漏雨、穿味、隔音，维修不方便等等一系列的问题。

  通过百年住宅的基础，我们从系统上、体系上去解决我们的问题。而不是按照原来的，漏了就解决漏的问题，这样永远解决不了。你要把卫生间包一下， 就靠那些防水材料，五年保修完了，五年后怎么办？我们现在不防水也漏不了，这是一个系统和体系的问题。解决质量问题、提高施工品质，所以我们对这块技术是 非常非常喜欢的。

  时国珍：秦总我打断一下，咱们作为北方的试点工程，你们有没有探讨或者研发一些，在科技上或者施工上有哪些突破？作为北方的特点，一个是保温的问题，冬季保温是非常大的问题。第二个我想问一下，冬季施工的难题我们在项目里面有没有突破或者研发？请您回答

  秦学森：现在北方地区包括全国做的外墙保温，人为的施工工序过多，造成施工质量不易控制。后来我们在外墙的施工方面和刘总碰了一下。现在我们采取干化的保温体系，我们也不用抹灰和刷浆了，这是我们现在外墙采取的技术。下一步我们将把设计更加完善，使它更便于居住。

  第二个，对于北方来说这项技术是非常适合的。盖房子要看潮湿度，要看气温，我们现在能做到很快就干，这个对施工方面是非常非常有利的。

  刚才说了我们要系统解决的质量问题还很多，我们要用很多种新的材料和工艺，不仅是在技术上，我们在工程管理上也要系统地考虑这个问题，建立一种好的管理体系才能打造我们好的产品。

  时国珍：谢谢秦总的回答，大家掌声感谢秦总。我想房协的百年住宅的试点工程选点非常好，中国的地理差异太大了。下面请新城地产的老总做一下介绍，江苏是我们国家经济最兴盛的地带，在住宅产业化方面，我们的百年住宅示范项目有哪些可以给大家分享的，还请说一下。

江苏新城地产副总裁邵磊发言

  邵磊：刚才时总说了，新城来自江苏，江苏的住房建设情况跟全国的状况差不多，因为传统的施工模式造成的住宅品质问题都有存在。但可能因为江苏经济发展比较高，住房的质量相对来说比较到位。

  现在老百姓为了买房付出了很多，我们始终感觉技术创新、住宅产业化、提升住宅品质是现在和未来企业的核心竞争力。正好天津房协启动了这个百年住宅的项目，作为我们企业来讲，也是这几年响应，但其实，我们考虑这个事情也已经很久了。

  从目前情况来看，新城也取得了一些收获，今天跟大家做一个交流和分享，有一些说的不一定对，也不一定很全面。

  新城这个百年住宅的试点项目其实是两个项目，都是位于常州市。我就这两个项目现在进行的情况跟大家做一个简单的汇报。

  这两个项目所有的技术工作、施工图的设计工作，包括样板房和百年住宅技术的品牌铁杆都已经结束了，现在两个项目都在挖土阶段。样板房刚才也说了，11月初会向公众做一个开放。

  总体的项目推进情况目前来看还是比较理想的。我想谈一下在研发，包括设计、样板设计和供应商整合方面的一些心得。

  因为我们这个试点项目和绿地不太一样，绿地的项目是在上海，所以百年住宅的成本增加。常州的房价比较低，现在市区的房价在七八千每平米。我们做 了中关村的项目，它的房价是一万五六，所以我们项目的落地首先解决的是这个成本的问题。如果成本过高的话，产品做得再好，市场接受度也不会太高，百年住宅 试点的推广意义就不存在。

  从企业得产品战略来讲，做百年住宅，压力和信心也都比较大。首先就是解决怎么样在市场可以接受的成长范围里面，花较少的成本来解决百年住宅的核心问题，这个是我们第一个要解决的问题。

  时国珍：你们怎么解决这个房价成本的关系？能不能透露一二？

  邵磊：这个稍微跟大家分享一下，我怎么理解这个事情呢？因为今天上午大家听了领导的演讲，百年住宅是高大上的项目，我们认为百年住宅技术体系和技术的选用很重要。我们经过思考研发认为：百年住宅的理念是开发式的居住空间，立足现在面向未来是百年住宅的核心。所以我们在很多技术体系的选用上都尽可能做到优化，尤其核心的部品选用，这样就大大降低了成本。

  中国老百姓的居住习惯刚才也提到了，百年住宅怎样被用户认知？百年住宅的样板房出来以后如果不跟老百姓系统的说，他是看不到它的价值的。所以这个里面就有两个工作需要做：百年住宅怎么做一个有效的推广？样板企业怎么样至少被现在的老百姓接受？因为我们也是看到日本人的样板，日本的样板房从工程的流线等等，再搬到中国得，市场接受力很差，怎么样跟中国传统的习惯结合这是一个课题。

  在这方面至少从我们公司的两个样板房开发来看，客户的接受度还是比较高的。

  第三个新的体会就是作为企业的产品战略来讲，百年住宅的产品战略如何在公司的全系列项目里推广？怎么样把这个技术进行有效的分解？不同的技术能够被不同的市场接受，这个也是我们的课题。就像绿地的12个百年住宅的示范项目一样，我们不一定会做12个，但是我们8个应该是会做的。

  时国珍：我还是对投入和产出，成本和房价感兴趣。包括建筑，包括百年住宅，在推动的过程当中为什么说不是很顺利？企业的接受度不是很好？投入回报是什么？老百姓买东西，我凭什么花那么多钱买你们这么贵的房子？这种关系的处理也是非常重要的经验。所以今天时间的关系不能让邵总展开给我们介绍他的经验，记者朋友可以私下跟邵总套一套，我们也期待明年常州得两个项目能给老百姓带来更加的实惠，谢谢！

  下面有请第四个试点单位，宝业集团上海公司总经理夏锋先生给大家做分享，宝业集团是多元化的集团，有二十余年的探索经验。

宝业集团上海公司总经理夏锋发言

  夏锋：宝业集团从最初的生产到后面产品的推广，慢慢带着一些问题走出去，考察、交流、学习。2002年的时候我们跟日本的公司合作，在住宅产业 化的产品线上做了一部分推进和研究。这个过程中我们也是对于从事建筑施工起家的这个行业存在的很多的问题，不断地进行总结，包括刚才提到的建筑质量，包括 设计方面的，产品寿命方面的问题。

  那么如何做到符合这个行业的大方向发展？这个是企业在生存方面最需要考虑的。在这个方面来讲，我们在产业方面的确投入了大量的资金。比如说我们 筹资建立了一个国家级的研究实验室，对建筑的质量我们就可以把整个建筑放到实验室里，进行十大环境模拟的测试。因为大家都知道现在很多的建筑它不是说单一 的设备性能不符合，而是很多的技术、产品、材料集成之后，由于某一些方面的短板导致拼凑起来的这些性能带来的一种损失，导致了整个房屋性能的降低。

  那么我们在这块也是在不断地探索。宝业在建筑产业化的立足就是从建筑施工行业出发。因为今天在座的这些试点单位，大部分都是房地产开发企业。房 地产开发这个环节里面进度、成本、质量，始终是开发行业过程中的要素，那么如何让施工出来的产品能达到真正意义上的高品质。我们在整个社会上看到的产品， 今天上午的论坛里面我也听到了，一个家电比如说电视机、冰箱、洗衣机，它都有一个性能标准的能耗参数，反而是我们几百万的房子还没有一个确切的这方面的标准，或者实际意义上的这种性能评定，这个是我们在思考，也是在一直努力做的。

  那么宝业在这一块最大的一个投入，其实也是最大的一个优势，可以讲是它的全产业链。我们在住宅产业化方面我们有自己的生产基地，比如说我们的设 计，我们也有自己的设计院，我们在施工方面又有我们符合产业化的产业工人，这些有技术的工人，我们也在自己的投资开发项目里面进行应用。

  我们在很多的项目里面都有应用。我们在上海浦东有一个项目，其实我们也做了一部分的尝试，有一幢楼，就是完完全全用PC的简易墙体系。我们在实施这个过程中也做了一些尝试，规模比较小。

  这次谈到试点项目，9月中旬我们在上海的青浦也拍了一块地，30%的装配率，从建筑施工的角度已经是属于产业化的要求。那么我们在后面，在产品的定位上，在产品的规划设计，包括今后的交付营运，我们都会朝着这个目标去发展。

  所以今天过来参加这样一个活动，可能我也是带着很多的这些疑问想找到一个确切的方向，是来求学的。当然这个过程中我希望我们接下来的青浦的项目，因为现在还是一张白纸，希望能得到专家或者是标准院或者是房协在这方面先进的智慧、专业的经验的帮助和支持，谢谢！

  时国珍：我们也期待刚刚说的，刚刚拿的这块地是一张白纸，我们期待这个最美的规划早日面世。雅世•合金是一个全新的住宅产业化的项目，一个成功的项目，也是宫总多年的研究成果，成了第一个吃螃蟹的人。雅世•合金完成了之后在全国引起了很大的轰动，宫总每天最大的烦恼就是接待全国各地来的各种各样考察的人，所以他潜水多年，苦练内功。下面我们请宫总分享两点，第一个是雅世面世几年了？我想您跟大家分享一个，给你印象最深的感受？其二，潜水几年现在浮出水面，下一步精彩的动作是什么？可不可以给我们透露一下。

雅世集团副总裁宫铁军发言

  宫铁军：项目我们觉得还不成熟，我按照时主任的来说。其实不是第一个吃螃蟹的，在上海做这个项目，包括这个项目的宣传，包括刚才提到的项目漏水的事情，千万不要拿这些缺乏经验的产品向先进的技术体去靠。这个是2011年做完的，包括松下和海尔都参与这个项目，当时做过调研，有些认同，有些还不是很全面，有很多好处也有很多缺陷，这个项目做的时候，刘总投入了很大的精力，我们商量这个项目的理念叫什么？最后叫百年故居。

  什么是百年的问题？我们这个项目没有一个具体的量化，这个项目你们分析很到位，我不再多说。这几年还是做房地产，很多东西在调整，没有好的东西拿出来交流。

  我们4月份在丰台拿了一块地，这块地不大，当时领导给了我们很大的支持，当时部长给了一个要求，这个要求其实比较难。这个项目刚刚定了一个名字，施工图已经做完了，这个项目当中有一个比较好，就是放开了限制，这个项目是11层的小高层。

  第二个是限高，这个项目我们做到3.05米，很多限制的条件没有了。市场的压力没有 ，因为市场还是跟当时一样，基本上内部的客户就把这个房子消化了，所以说可以潜心再做一个好东西。

  做这次的百年住宅第一个项目，我们为什么不敢叫百年住宅？我们按照百年使用，百年内把这个算了一下，含钢量增高了，所有的样板房都出来了，每平米的数字都出来了，不论哪方面都应该是能接受的。百年住宅的基石找到了，品质的提升非常重要，我们试算了耐久度，我们认为安全是百年住宅的基石。

  第二个我们认为在性能上，这个项目我们是做三星的。从开始就进行设计，而且开始导入实验室，把实验室导入的目的是量化，从建设过程到运营，做一个三星的住宅是不容易的，这些就是整个的量化，而不是定性的去评价。现在这个项目的结论是81%，双方的K值是1.7，这些数据都是能拿出来说的。

  对可持续能源的应用是应用了太阳能，所以节能上我们做到一个比较好实现的。

  我们认为水和阳光很重要。给大家随便说一个共享的东西，很便宜的一个方法。我们在水截门之后，入户水表之后加一个水闸，这样整个的用水做了一个处理，这是一个最安全最经济的做法。

  对阳光的耐久性这块，这块在中国来说也不多见，我们要做一个亲中式的建筑，这样就是刚才提到的在北方怎么去解决适应性的问题。北方最大的问题就是供暖和保温的问题，所以说这次我们做了外墙可拆卸。

  最后一个就是空气，现在空气已经是重中之重了，在雾霾的时候很麻烦，所以我们现在是希望客户尽量减少使用，北京的雾霾天气很多。

  现在最新的技术就是对PM2.5的技术，它的基石是百年结构，然后是三星住宅高度节能，作为性能的提升，然后是后墙的技术，这方面做的比较多。

  现在还没有完全的整理出来，协会还没有完全的论证，开工还没有开始，我希望这个项目能在施工过程当中做一个技术的体验和尝试，能够给行业带来贡献，谢谢大家！

  时国珍：这个是超越雅世核心的新一代的产品，刚才宫总还讲了一个问题，老总们眼睛都亮了，就是说他这个项目还处在技术研发的过程，房子已经卖完了。就是只要我们做出来好的产品市场是欢迎的，老百姓是买账的，不要担心！掌声谢谢宫总给我们这么好的分享，我想随后的媒体记者会给您专访，我想先占一个先机。下面大家抢一点时间，我们都知道住宅产业化我们的起步并不早，国外发达国家已经非常成熟了，我们一直是站在先进经验和理念的基础上，或者是站在前人的肩膀上进行我们的实验，现在我们有幸请到荷兰大学的Ype Cuperus教授，来给我们大家做一些非常重要的介绍和分享。Ype Cuperus教授是荷兰代尔夫特大学的教授和建筑师，同时也是悉尼大学的教授，长期参与了预置装配住宅项目等，是国际文明的著名专家，下面请Ype Cuperus教授给大家分享！

荷兰代尔夫特大学教授Ype Cuperus 发言

  Ype Cuperus：非常感谢大家，我想简单地介绍一下荷兰支撑体和填充体的历史发展过程，当然了，在这个很短的时间当中很难将50年的历史一一介绍，我只是简单介绍一下。

  在60年代的时候有一个著名的建筑师，他提出随着建筑产业的不断变化以及建筑年龄的不断增长，我们应该把建筑当中寿命长的部件和寿命短的部件进行分离。那么有一个行业组织简称为建筑研究基金会的，他们在基金会当中一起开发了产业以及建筑领域的一些指导纲要。

  在70年代的时候，他们的这些指导纲要和技术在我们很多地建筑项目当中得以实施，其中也遇到了非常多的挑战，这里我简要的介绍一下他们所面临的两个主要问题。

  一是支撑体和填充体是要进行分离的。但是当时70年代有很多的技术方面的局限，比如说我们传统的建筑方式以及我们所遇到的技术方面的瓶颈。

  那么首先遇到了一个问题，就是说由支撑体，还有我们的填充体建筑的房子比传统的房子要贵，这样的话销售方面遇到困难。需要比传统方式便宜不说，至少价格是一样的，这样才能在市场上有立足之地。

  在80年代的时候我发现我们在这种连接技术方面，确实是存在一些问题，因此投入了很大的精力，我们在整个建筑连接的协调方面也进行了技术革新。

  我们在整体中创造了这种模块协调的规则，那么我们通过把建筑当中不同元素的衔接，我们制定了相应的规则，这些规则包括我们建筑过程当中的方方面面，包括每个部件所处的位置，以及如何连接，所有的这些想法都是落实到我们的规则制定当中，而这些规则是需要政府的支持，而且把它作为建筑业必须实行的规则。

  但是80年代的时候遇到一个困难，当时荷兰经济进入衰退期，本身建筑市场已经分崩离析而且利润微薄，这个时候就很难实行这些规则了。

  90年代的时候对于有40年左右的历史的建筑的修复工作大举进行，这个时候我们有空间来利用这些新的技术。

  现有的这些建筑就给我们一些机会把它们进行修复和转化，转化成这种支撑结构。

  在整个的对于现有建筑的修复当中，通过我们的新技术创造了一个新的环境，同时也应用了我们新的连接技术。

  另外90年代的时候，大家对荷兰的情况比较了解，荷兰和日本有一个合作的项目，在大阪有一个楼宇的建筑。

  在这个建筑的过程当中也是日本的经济泡沫破灭的时代，也是那个时代在建筑领域实验的终结者。

  也就是说在21世纪以来，荷兰的支撑体和填充物分离的体系也为我们创造了新的概念，比如说在建筑这个楼宇的时候还有另外一个概念，也就是说把这个建筑进行分拆。

  这是我们核心的战略，也就是说来提升我们建筑的可持续性和耐久性。也就是说在这个时候比较有意思的就是我们的这个建筑方面的学生，对我们的建筑和建筑技术感觉更加地感兴趣，也就是说给了它一个新的命名，也就是以时间为基础的建筑。

  在过去的十年当中荷兰又再一次经历了经济的衰退，这个时候我们把这个时期叫做消费者市场差别。这个时期也是我们从销售方市场转向消费者市场的转型。

  同时这个经济大萧条也为建筑业带来了前所未有的压力，这时候我们也意识到这个产业能不能再向着以前的方法来继续向前。

  在荷兰，20%-10%的建筑成本是由于我们建筑失误后期进行维修的费用，如果一开始就把楼盖得非常高质量的话，我们至少能省下10%-20%的成本。

  贾丽：非常抱歉打断你，一个是时间的原因，一个是问题不合理。明天我们有更多的时间让教授进行介绍。

  时国珍：我想问一下教授，针对中国现在的住宅产业化发展的情况，不知道荷兰有哪些经验可以给我们借鉴？谢谢！

  贾丽：我们把最后一个问题留给三位嘉宾，这几年国内也是提出了荷兰的这个体系，我们多次跟老师请教，给我们介绍了很多的经验，今天听刘总介绍了国内实施的情况，我不知道香港如何看待目前的刘东卫刘老师现在从事的体系的研究，包括现在的部品商的情况，如何加强部品整合？在这块有没有好的经验跟我们介绍一下？

香港大学建筑系教授贾倍思发言

  贾倍思：

  好的，时间很紧，我也想说一下。今天也是有一个发言，具体的情况我希望能够在明天的发言当中讲得更透彻一点。

  首先我很遗憾的，香港已经毫无希望了，所以我不会谈一些香港的东西。我先谈谈我个人，我是东南大学毕业的，然后去了瑞士做博士，再做博士后，然后开始接触到开放建筑。当时写了一本书就是《畅销建筑》，让建筑长期有效特别是对住宅来说，这已经是20年前的事了。

  在香港大学教学期间研究，我主要从事中国历史，特别是建筑史，开放建筑研究，我们每年找一个世界上漂亮的地方去开会，主要是讨论开放建筑当前的状况和未来的发展这方面的经验。

  我也做做广告，下个年会是在苏黎士。这个公司是作为香港公司的代表，在香港从事这方面的建筑设计，又是教学又是设计。

  从总的背景来看，我个人觉得希望从历史来看今天的问题，又希望从全局来看这个问题。首先简单的从历史来看的话，今天我们讲百年建筑，我看看我们的古人讲的是百代，我们看看这些当时所谓的风水书里面讲的那些，如果你这个房子做坏了或者好了，影响的不是这一代人，他讲你的子孙会有问题。所以我觉得有的时候挺遗憾的，就是我们的祖先一直在谈百代，我们今天谈百年建筑就很困难。

  当然有很多历史上的原因，从文化上来讲的话，哪怕是村庄出来的秀才到北京做官，他是会回到家乡的。

  从经济来看的话，他一定是住到自己的家里，这个家怎么建？一定是按照子孙万代的概念去做。

  就谈一个字，我们今天还在用这个字，就是“偷梁换柱”。这是什么意思？就是我们的建筑是非常灵活的，为什么灵活？从欧洲来看，稍微提一下，欧洲已经经过这个阶段，正是我们今天所经历的。日本也经历过了，就是二次大战以后大量的小面积的住宅，功能非常单一，在当时那个时候卖得很好的，社会上非常需要的这些住宅。到了30年以后突然发现不需要这个住宅了，因为人已经不是当时那个人，生活条件改善了，居住面积增加了，生活方式多变了，30年前的房子是给低收入的，现在收入都变高了。

  日本也是在90年代初经济萧条以后，突然意识到很多开发商没有新房子可盖了，因为社会上不需要新房子了。他们面临的问题是如何改造已经建好的房子，一改造才发现如果当时我们做好一点，也许今天改造不会那么困难。

  过去15年建的房子占了整个社会建筑的面积是80%-90%。如果再这样做十年，房子90%或者99%都是最近十年建的。如果我们的房子再用50年，我们怎么能够相信我们的后代50年以后还会喜欢我们今天盖的房子？他有选择，欧洲也有这种选择。把它拆掉，世界上没有那么大量房子的国家盖在一个很短的时间里，10年和20年之间的。

  在欧洲还能够拆掉一些，大家听说过很多二战的房子拆掉了，因为它的价值很低，卖不出去了，得拆掉以后新建。那么今天如果说我们想30年以后新盖的房子全部拆掉建新房子，从资源的角度来看，从社会发展的角度来看，这个不是一种可能性，这是一个灾难。

  那么我想用五个单词总结一下。首先一个就是开放式的建筑，是什么意思呢？也就是说我们根据这个建筑的材料，它的不同生命周期，有的寿命长，有的寿命短进行分离。第二点就是我们的精益建筑，如果在建设过程当中，一次性把建筑建成高质量建筑的话，也就是借鉴丰田公司的精益生产进行建筑，把寿命长的建筑部件和寿命短的建筑部件进行分离，如果这个建筑是建设在非常好的地理位置的话，随着时间推移它的价值会不断升高。

  我就简单的谈这些，明天我们再发挥一下，再尽量地发挥一下。

  贾丽：最后几分钟的时间留给松下的部品商和海尔家居的部品商。部品商这块给了我们很大的技术支持，从日本部品的引进包括国内产品的配套，在上海的项目里面，包括新城的项目可能现在也到达了部品配备的阶段。作为一个部品商，如何在产业化的情况下感受到市场变化？或者说在这个项目里面，你们研发的动力和配合市场的动力性，跟前几年有什么大的区别吗？

海尔家具战略部部长张达发言

  张达：首先代表海尔家居非常感谢能够在百年住宅这个项目，从最初的项目，包括到上海项目，一直在跟刘总合作，有机会参与到这个项目里面去，作为国内装饰行业里面为数不多的企业感到非常荣幸。

  我今天简单地讲两个方面：

  第一个方面是在整个百年项目实施过程中的一个想法，可能我们从三个方面讲，第一个是总结。

  从公司的中高层来讲一直在非常关注这个项目。可能上海这个项目的体量不够巨大，但是从它的战略意义而言公司一直关注，包括劳动力，包括材料，包括很多工效、后期，对这个项目产生都重要的影响。

  从复制方面来讲的话，我们在跟刘总这边，包括魏总这边地合作过程中，也是逐渐地从百年住宅的项目里面，再我们的这个小区间里面研发自己的标准化装修的产品。这种标准化产品也通过互联网的方式在操作，我们也成立了一个互联网。我们把装修的标准化作为一个产品进行互联网化的销售，我觉得这个对整个相面而言，最大的一个推动是刚才魏总提到的，我们现在有几十万的用户在关注，两千的用户在使用。这些用户在不断的交互过程中，我们在住宅的产业化和标准化方面，也会进一步地跟中标院和绿地项目，包括各位房产巨头有一个更深入的数据合作。

  第二个方面我觉得可能是后期项目的优化。我们也关注到在座的很多房地产企业，现在在不断地推广复制项目的经验，我们后期也会进一步地做好配合工作。

  从大的方面来讲的话，我们对于百年住宅项目的展望，我觉得有三个方面的认识，可能会对这个行业有一些颠覆。

  第一是研发模式方面，刘总本身在研发项目过程中已经跨界了，也就是说这个项目研发调动的资源跟一般项目所做的普通设计不可同日而语。这种研发更具有技术性，更多地结合了一些用户的体验。

  第二个颠覆是产业关系。通过跟绿地合作，包括松下，大家都一块儿在战争。这种产业联盟改变了我们传统的线下订单合同的关系，慢慢会形成一种更长久的战略结盟的关系。我觉得这个是合作方式上的，产业关系的颠覆。

  第三在整个产业的模式上，可能更多的地产商的概念可能会随着刚才说的关系，会成为一个大产业的概念。在座有的公司是在整合自己公司上下游的全产业链，可能很多集团比如说绿地集团，海尔集团，包括中标院，都是作为一个大的机构去合作，这种方向的颠覆给很多的中小型地产商带来压力。

  我们希望跟各位能有更多地的合作，能够对百年住宅这个项目作出更多的贡献，谢谢。

松下住建营业部部长徐戈发言

  徐弋：首先代表海尔家居非常感谢能够在百年住宅这个项目，从最初的项目，包括到上海项目，一直在跟刘总合作，有机会参与到这个项目里面去，作为国内装饰行业里面为数不多的企业感到非常荣幸。

  我今天简单地讲两个方面：

  第一个方面是在整个百年项目实施过程中的一个想法，可能我们从三个方面讲，第一个是总结。

  从公司的中高层来讲一直在非常关注这个项目。可能上海这个项目的体量不够巨大，但是从它的战略意义而言公司一直关注，包括劳动力，包括材料，包括很多工效、后期，对这个项目产生都重要的影响。

  从复制方面来讲的话，我们在跟刘总这边，包括魏总这边地合作过程中，也是逐渐地从百年住宅的项目里面，再我们的这个小区间里面研发自己的标准化装修的产品。这种标准化产品也通过互联网的方式在操作，我们也成立了一个互联网。我们把装修的标准化作为一个产品进行互联网化的销售，我觉得这个对整个相面而言，最大的一个推动是刚才魏总提到的，我们现在有几十万的用户在关注，两千的用户在使用。这些用户在不断的交互过程中，我们在住宅的产业化和标准化方面，也会进一步地跟中标院和绿地项目，包括各位房产巨头有一个更深入的数据合作。

  第二个方面我觉得可能是后期项目的优化。我们也关注到在座的很多房地产企业，现在在不断地推广复制项目的经验，我们后期也会进一步地做好配合工作。

  从大的方面来讲的话，我们对于百年住宅项目的展望，我觉得有三个方面的认识，可能会对这个行业有一些颠覆。

  第一是研发模式方面，刘总本身在研发项目过程中已经跨界了，也就是说这个项目研发调动的资源跟一般项目所做的普通设计不可同日而语。这种研发更具有技术性，更多地结合了一些用户的体验。

  第二个颠覆是产业关系。通过跟绿地合作，包括松下，大家都一块儿在战争。这种产业联盟改变了我们传统的线下订单合同的关系，慢慢会形成一种更长久的战略结盟的关系。我觉得这个是合作方式上的，产业关系的颠覆。

  第三在整个产业的模式上，可能更多的地产商的概念可能会随着刚才说的关系，会成为一个大产业的概念。在座有的公司是在整合自己公司上下游的全产业链，可能很多集团比如说绿地集团，海尔集团，包括中标院，都是作为一个大的机构去合作，这种方向的颠覆给很多的中小型地产商带来压力。

  我们希望跟各位能有更多地的合作，能够对百年住宅这个项目作出更多的贡献，谢谢。

  徐弋：今天在座的领导是多年来给我们很大帮助的领导，在座的五家开发商很荣幸都有合作。从十年前我们和亿达集团开始合作，到2002年成立装饰公司，2011年参与他们到项目，这是真正意义上的第一家住宅产业化的实施。到最近的，我们和绿地集团，我们跟魏总这边的合作，包括我们和新城、宝业，我们都在持续地为这些开发商提供我们的技术支持和服务，我们的价值体系。

  尤其是这次刘会长牵头提出百年住宅的概念，我们也非常的赞同和兴奋。因为我们松下是百年企业，百年企业实施百年住宅是再合适不过的双赢局面。所以我们今后要做的事情是两条路，强化我们双边的配合。

  第一个就是继续强化我们价值链的提供。今天在座的实际上摆的座位也很有意思，像链条一样，从媒体宣传，新闻界的朋友，研究机构、专家、学者，我们上级的学会，我们的设计单位标准院，我们的这些有志为中国的住宅产业化更上一层楼而努力的这些开发商，还有我们松下，还有海尔，像这样提供很好服务的集成商。因为有这个价值链的存在，这个产业我们认为能够做大做强。

  在松下的服务过程中，我们以价值链的提供去实施我们的服务。我们不单是部品的制造商，我们前期还有产品空间的设计，后期的配合，产品的共同研发、施工，还有售后服务。正是因为有这种大的价值链和小的价值链，不同价值链的提供，才能够保证我们的产业能够健康成长和发展。

  我还注意到刚才也提到说，去日本看了那些企业地样板间以后，都觉得做得很好，但是不能照搬到中国来。我们也做了分析，我们中国是很庞大的消费中心，也分析了消费者的行为，我们认为任何国家的消费者，他购买的产品无在乎两种理由。松下这样的日本企业因为它产品的高性能性，在问题解决方面已经被消费者深度认可，但是我们确实在梦想达成方面，外观价值方面，还需要提高被中国消费者认可的能力。今后的话我们也会在以我们五家集团为主的前提下，不断努力地研发我们新的，在性能上确保，又能提供美观性的产品。也不断地提高设计风格，有机会的话为大家进行展示。

  再次感谢给我们这样的机会，能够参与到住宅产业化运作中来，所以非常感谢！

  贾丽：最后的5分钟，我请每一位嘉宾做一个一句话的展望。展望也好，总结也好，对百年住宅这个事情提出一个希望，或者是一个寄语，我们也这样按照顺利，请魏总先说。

  魏琨：记得在2012年的时候，当时人大委员长吴邦国有题词，题词的最后一句话就是百年住宅，百年梦想。

  Ype Cuperus：我的建议是，大家在建筑过程当中除了要考虑到满足消费者需求，也一定要采用精益建设的理念。

  贾倍思：百年建筑就在我们周围。你去巴黎、去欧洲，你在大街小巷走一圈，周围都是百年建筑。你只要问一下，为什么那些建筑是百年建筑？你去到巴黎的郊外，那个比巴黎的市中心十倍还大。你就看看巴黎的中心，它也是住宅结合在一起，为什么那个是百年？为什么我们今天觉得好像还没做到？其中有一项是我们做错了——功能主义。一百年的功能主义害了我们，我们今天的住宅是按照功能做的，但是两三百年前的建筑我去看了，没有一个是按照功能做的，这是我们最大的错误，而且我们今天还在犯。

  窦以德：我这个人特笨，一句话说不清楚。刚才我注意到教授发言的时候几位开发部门的特别重视，我们大家思考一下，前面刚说了百年住宅的时候我不说名字，我们有几位重要领导一听就烦，我们没有百年的概念，为什么又提百年？但是日本人真的是做百年尝试，耐久性没问题，结构、承载力也都没问题。有人提出不同意见，现行规范就是这样，改的话不得了。

  我们也很纠结，咱们不要把这个事说得很绝对，这就是一个概念。特别是我们的同行，他们的语言表达更清晰，实际跟我们的意思一样的，就是让一个建筑很长效。刚才提到巴黎，不光说是结构，当然中国结构是木的，现在我们盖房子能让它时间更长，适应时间更长。

  刘东卫：好多专家也讨论了，用更专业的词，让房子居住的时期更加长一些。百年住宅确实是一个重要的理念，百年住宅不仅是面对现在，而且是面向未来。因为咱们现在建的好多房子其实仅仅是站在今天的角度，这一点来说非常重要，要看得更加长期，要看到将来。

  邵磊：应该讲做这个设计，包括开发建设，这个是传播幸福的事业。因为住宅影响千家万户，现在能够投入到百年住宅的建设试点这件事情，应该讲是一件幸事。无论是个人看还是从公司的角度来看，都是一件幸事。我们感觉现在已经到了推广百年住宅的时期了，我们也会在后面的工作当中更加脚踏实地，把每一项工作做到极致，谢谢！

  秦学森：我们有很多通病，都是要我们费很大力气去解决的。我们也希望以后的住宅能够给客户提供更优质的产品，谢谢！

  夏锋：想起上午听的万科的一个观点，他说房地产行业的黄金十年过去了，现在迎来的是白银十年，或者是白银时代。我认同这个观点，但是我有一个补充。所谓的黄金时代是房地产市场卖房市场的黄金时代过去了，现在迎接而来又一个黄金时代，是属于技术、产品的，是属于市场能接受的房产的。百年住宅其实某种程度上就是一个名词，一个代表，代表着好产品，好的住宅。我觉得我们百年住宅的黄金时代来到了，所以我们也是能有幸参与到这个当中，非常荣幸！谢谢！

  宫铁军：我们有一个理念，一切从未来来思考，我们希望能够思考未来，谢谢大家。

  徐弋：我们有一个口号叫百年传承，致美未来。今天是一个非常有里程碑意义的论坛，一百年以后可能今天媒体拍摄的资料不一定存在了。但是我坚信我们开发商盖的房子，我们部品装修出来的这样的家，还能一代一代地传下去，谢谢大家！

  张达：海尔家居希望能够通过跟各位的合作，通过不断的积累，通过互联网的方式给用户提供一个完整的、标准化的美好住居、生活解决方案。我觉得更多的是沉淀，这一点我们虚心地向各位学习，谢谢！

  贾丽：我们请最重要的嘉宾时国珍老师总结一句。

  时国珍：我给大家做一个小节，今天的嘉宾演讲非常精彩，我觉得是我非常好的学习机会。

  三句话：前景一片光明，道路永远漫长，同志尚需努力。

  这个努力不仅是在座的行业内的专家需要努力，包括我们在座的媒体朋友也要。今天这个新闻通气会的意义也是这个所在，我也谢谢大家，也请贾主任讲几句。

  贾丽：本来还有20分钟媒体提问的时间，很抱歉今天不能进行提问了，我们明天论坛结束的部分会有30分钟的答疑时间。如果大家有疑问的话可以带着这些问题，在嘉宾休息的时候进行媒体提问。

  我们的百年住宅项目除了四家开发商外，我们还集成了参与百年住宅项目的所有的部品商、设计公司、技术单位、就像刚才徐总说的，有大型机构，科研院所，我们下一步也把石老师拉进来，这是我们的喇叭。这个联盟需要大家的群策群力，需要大家贡献经验，不但是对示范单位开放，也是对整个行业开放的。最后一句话感谢大家的光临，最后嘉宾合影。