【主持人】
    刚才给大家介绍的是房地产并购，接下来和大家共同聊一聊海外投资，有请嘉富诚股权投资基金董事长郑锦桥，他演讲的主题是“中国房企海外投资与并购策略”。

嘉富诚股权投资基金董事长郑锦桥

【郑锦桥】
    非常高兴有机会跟大家共同交流有关房地产企业发展方向的问题，房地产企业今年和去年都非常焦虑，一些大的企业有更多的机会从并购的角度和国内融资的角度解决自己的问题，但是一些中小房地产企业就不那么乐观了，包括今天我们所讨论的房地产资产证券化也仅仅是一些较具规模的房地产企业做的一些事情。中小房地产企业该怎么办？最近这段时间我们也在帮助一些中小房地产企业做转型，一方面还要继续开发，我手中有地卖不出去，还要继续开发，乐居给他们提供了非常好的销售模式和方法。另一方面，我们看到中国人往哪里去房源的建设者也应该往哪里去。
    昨天我从深圳回来，北京现在空气指数是280多，今天一下雨好了很多，所以我们就看到更多的人愿意走出去到海外不同的国家和地区寻找一片净土做生活方面的安排，我不仅仅是考虑自己，还考虑孩子，所以今年我们看到了更多的地区，包括从布里斯班到墨尔本，甚至到马来西亚，我们看到消费者出去了就预示着房地产企业的市场也被增大很多，这仅仅是一个方面，我们看到中国房企的国际化也不仅仅是消费者走出去所带来的机遇，更多的是人民币国际化给我们带来的机遇。因为大家注意到，在国内我们看到人民币在兑澳币、兑欧元升值的同时，在兑美元贬值，因为美国经济快速增长，但是对我们而言从投资的角度来讲，投资澳洲和欧洲作为开发商现在出去就会好很多。比如说澳币在去年的同期，一澳币大概是5.4元人民币，今天的澳币只是4.75元，也就是说去年和今年同样投出1000万澳币的话，实实在在差不多节约了200万澳币，这些方面都是机会，在人民币升值的过程中给我们带来的利润。同时，我们看到中国目前也看到各种不同的产品和服务，包括到现金的过剩。大家看到特别清晰的是ID2的增长，这意味着中国资本外出的欲望在增强。不仅仅是到日本东京买马桶盖，我们还要出去买房，买房的同时可能还有投资移民的需求，这种需求也带动很大一部分中国企业朝海外发展。
    同时，我们看到中国企业发展到今天也确实具备了全球化发展的一个能力，我们今非昔比了，十年前中国企业走出去一是钱少，二是视野不开阔，三是人民币不坚挺，今天这三方面完全和过去不同了，包括我们看到亚投行，美国人不来可以，但是我们的兄弟40多位，你不来你会后悔的，所以我们看到博鳌大会的召开，其实也向全世界告知，中国目前人民币将会成为继美元之后的第二大硬通货币，这是一个肯定的模式，所以从这个角度来讲，中国对外投资的趋势未来会变为常态，而不是像我们想象的，今年有明年就没有了，未来我们会看到全球资产配置也将成为一种趋势。大家注意到万达在去年12月份11个亿砸向澳洲，包括绿地在悉尼CBD的收购，绿地中心拔地而起，包括阳光保险、安邦保险的收购在澳洲。美国同样是这样，从万科到万达，包括安邦地产在华尔街收购的不同的物业和SOHO中国，以张欣个人家族基金收购的物业，都在告诉我们中国的不少大企业所做的这些动作往往是中小企业跟随的一个方向。只有在这样一个大的趋势中，我们把握好自己，我们才会有更多的机会在中国资本市场，在人民币国际化和直接投资的市场中获得一些我们可以得到的收益，并且同时在其中，包括一些中小开发商，很多中小开发商兄弟们都是很不安全的，都想有那么一个什么样的安排来保证万一有点儿事儿方便一点，这也是你获取海外身份的一个方面，因为你资产出去了，比如说去年我们在澳洲有20多个SIB投资，其中不少都是房地产行业的朋友，每人投500万，所以才有了嘉富诚在澳洲的第三个项目，前期我们投的是公寓项目200多套不太大，二期项目是悉尼的中国中心，投资了2亿澳币。第三个项目是高尔夫球场，包括在美国的投资，没有选择洛杉矶和华尔街这样大的区域，我们选择最具有增长性的得克萨斯州的达拉斯，包括今天美国嘉富诚公司的张先生也是华尔街工作多年的基金管理人，同时在沃顿商学院毕业之后从事房地产基金的管理，我们之所以选择达拉斯和得克萨斯州是因为在美国经济整体发展过程中最具有增长性的潜在的区域。华尔街和新泽西州附近，以及洛杉矶房价的增长两三年大了很多，德克萨斯的达拉斯做的是一级土地的开发项目，不仅是一个投资收益的问题，而且还带动了整体的投资移民的项目。这几方面结合起来，恰恰符合了我们目前房地产开发企业或者是国内一些高净值人群走出去，有一个适当安排的目的。
    所以，从总体来讲，房地产企业的战略调整就显得非常重要，国内开发是非常重要的方面，除了国内开发之外，国内的房地产基金，不少房地产企业也涉足了，类似像金地、富力集团都已经涉足房地产基金，包括在座的房地产基金不少都是开发商出资的，并且效果还非常不错。同时，我们看到开发商走出去能在海外做开发也是一个不错的选择。其实中国人在海外做开发有优势，为什么？因为洋人开发的房产有时候不适合中国人居住，比如说厨房安的抽油烟机的抽力不够，因为中国人爱炒菜，往往欧洲人和发达国家人不喜欢太通亮，而中国人喜欢南北通透，坐北朝南，因为文化不同，中国开发商和西方开发和设计师结合在一起设计出来的房产物业的特点就很好的满足了中国消费者的需求。所以，我们看到中国人走向哪里，房产的价格就涨向哪里。从这一点上来讲，市场国内是一方面，海外的市场一定是不容得忽视，所以我们看到不同的项目都非常大，包括在悉尼的投资，都具有非常好的增长性和战略高度布局。像万达11个亿砸向美国，以及安邦在华尔街收购希尔顿大酒店，说是高价收购，说是不值，但是从另外一个角度来看，我们看到的是这些大机构在做全球资产配置的一步。至于说价格高低不重要，重要的是我是全球资产配置的开始。所以，从这些方面我们看到这种趋势应该告诉我们，不仅仅是在发达国家，还包括在发展中国家，比如说马来西亚这些国家和地区，我们可不可以开拓呢？当然可以，碧桂园在马来西亚和新加坡交界处的造城运动，销售非常不错，能拿到马来西亚20年长居的绿卡，签证也有120多个国家，从这方面来讲，有时候对外投资的时候，移民的问题实际上是一个顺带的问题，不要总是想着移民，投资到位了移民这样一系列的工作都是非常容易做的。

    大家非常关心，郑老师老在北大清华讲课，讲一讲海外投资应该注意什么问题，我们是中小开发商，可能拿出来一、两千万美金我去做开发又找不到人，语言又不行，我到了美国、澳洲，我自己还得找人翻译，玩儿不转，中间还是中国人买来买去的不同的突然，价格越来越高建造过程中也有很多的问题，玩不转，最后亏本了，确实有这样的情况出现。所以我们在这里给大家提出几个方面的建议：
    第一，依靠专业团队，直接与当地开发商合作。
    依靠当地专业团队去开发，因为发达国家包括政府特别鼓励去收购资产的国家和提出，比如像澳洲、美国、加拿大、英国等等，这些国家的开发市场相对规范，比如说我是做开发管理的，我只做开发管理，资金是我们基金去投，或者开发商自己去投，你可以把你资金管理收益的一部分分给它，类似于像基金中的GP，无非做开发的事情。比如绿城现在就是做这样一件事情，所以现在绿城通过代建的方式，来满足开发商在投资收益方面的要求，你产生利润了，而开发商拿走你利润的15—20%，你作为开发商就可以了。当然也可以自行开发，你说我能力很强，你自己去开发也可以，你第一个项目委托专业机构开发，你就学会了第二个开发，所以这种模式和方法应该是在发达国家非常被看好，这是一个规避风险的方法。
    第二，充分利分杠杆，降低开发成本，提升收益率。    
    我们可不可以不直接去做投资人，我把我的资金投资到像嘉富诚基金这样有资格、能给我办移民，并且同时能帮助我找到控制风险的这些专业的基金管理公司中，我当一个LG也是可以的，当然你当一个LG，其实基金和开发商之间有时候也有第一种合作模式，这里面你多了一个费用，什么费用呢？基金管理人要向你征收管理费用，还有你收益部分的一定比例10—15%可能基金管理人要拿走，你付的多了，意味着你风险小了，因为基金管理人肯定不是吃干饭的，他们在用专业做相应的事情，这是第二个方面，我们可以通过投资，再去做一些相应的结构性调整。
    第三，设计适合消费者产品，考虑中国人需求。
    在项目的选择方面，需要你用眼光去判断，哪些地区我们看到市场发展较好，我去做哪些地方做真正具有增长性的项目，这需要眼光去发现，不仅仅是你，可能你的合作伙伴、基金管理然也在帮你一起寻找，切忌在中国人圈子中转来转去，如果你在中国人圈子中转来转去，往往有可能你最终的利润会非常低，因为层层盘剥，项目介绍给你，拿一些佣金，方方面面的费用都很高。
    第四，商业物业自持，为资产证券化准备。
    我的资金怎么出去？我的账上趴着一个亿的资金，怎么出去？这需要找到一个合适的路径，我们现在在申请QB的路径，我们和中信证券的QB资格是完全可以用的，包括信托公司提供的QB资格，我们刚刚在香港完成了新股和老股的收购，就是通过中信的QB资格出去。另外，还可以使用内保外贷，就是国内存款海外贷款，你这个钱早万能赚回来，也很完全。第三种方式可以做类似于相昆仑金融这样的换钱公司的路径，昆仑金融现在已经被中信集团收购了，原来是香港上市公司，他在全球的兑换业务中是被发达国家认知为合法的机构，所以你如果涉及到移民的问题，你还绝对不能走QD的资格，只能走换钱公司，最多是一个内保外贷，内保外带贷现在被叫停了，所以我们可以用相应的办法走不通的据到。像地产募基金现在10亿，我们在陆陆续续用这些指标，因此非常顺畅了，总来得讲国家对资本下的外汇的控制越来越放松，不要太担心。
    我们的问题是什么？资金出去以后怎么样能够让这些资金首先是安全，然后再有收益。你说在国内投资回报率，年收益是80%、100%，我去澳洲和美国投资收益才25%，我能干吗？我劝你要干，只要能拿到25年化收益，在美国这样的国家应该说都是非常不错的，包括我们发起的美国基金，其实年化收益率已经达到了30%，应该说是不错的。从这一点来说，无论是什么样的模式我们都可以尝试，我们还看到更多的外资基金进入中国。外资的基金前几年多，今年就少了，在澳洲、在欧洲，房地产基金的发展非常快，新募基金的总量也在增加，中国基金的总量在增大的同时除了开发商去运作之外，更多的是要通过基金的方式运作，集合式的运作，这符合克强总理所讲的股权众筹。当然，股权众筹指是小股权、小投资，但是从房产开发投资基金的角度来讲，应该说在这方面规模只有大才会风险更小。所以，从这些方面来看，我们还可以运用有限合伙或者信托结构，在海外的开发商当中，大部分用的是项目公司上面的信托结构。从各个方面应该说都有很多的机会让我们去探讨，所以如何成功发行一个不同的全球性的投资基金，或者在国内募集在海外投资，这些其实你做好了之后，都可以跟着资金的流动而做相应的安排。
    海外投资对中国房地产开发商来既是机会又是挑战，更重要的是能在全球经济发展的今天，真正的抓住机会，让中国经济的影响力在全球更加增强。谢谢各位！