【主持人】
    谢谢罗总的介绍。接下来介绍欧洲REITs的一些实践，我们请到的嘉宾是来自欧洲上市房地产协会首席执行官Philip Charls先生，他为我们大家带来欧洲REITs实践的主题演讲掌声有请！

欧洲上市房地产协会首席执行官Philip Charls

【Philip Charls】
    非常荣幸有今天这样一个机会，我来自欧洲上市房地产协会，我叫Philip Charls，是欧洲上市房地产协会的首席执行官。首先介绍一下我们协会代表的是欧洲整个上市房地产行业，我们的会员包括在房地产行业相关的比如说您看到的在这个表里面的房地产公司，我们大概有一百多间房地产公司，我们其他的相关投资者还有其他各个不同银行和律师事务所、保险公司等，都是跟房地产相关的，我们协会代表行业的总资产超过3500亿欧元，我们主要做的事情就是在这上面，投资者交流、指数和研究、报告和监督、活动与社交。
    我介绍一下我们会员拥有的资产，涉及到写字楼、酒吧、物流等各方面的产业，以欧元为计价单位的，像巴黎、法兰克福，苏黎士的各种产业，当然苏黎士以瑞士为计价单位，就是说会员公司所拥有的资产可以说覆盖欧洲整个各个国家，还有不同的计价单位。
    在这张图（PPT）中是以公司的形式来进行管理的这个公司会征收租金，从各行各业的租用者来征收租金。上面的那张图代表的是REITs的股东，他们既可以在公开市场进行交易，也通过红利的方式最多可以受到90%的经营性收入。关于税收方面，对比刚刚那位先生介绍的情况比较有趣，我们这里说的税收并不在公司这个层面征收，而是在股东层面征收。股东既可以是个人，也可以是公司，就是机构投资者，比如说保险公司等等。
    这张图（PPT）主要介绍一下REITs的特点。
    一是要着眼于产生稳定收入的房地产项目，刚刚说的发展型的物业就不太适用于REITs。
    二是90%以上收入支付于股东们。
    三是杠杆限制。
    四是内部管理，并不可委任于外部的管理者。
    五是于证券交易所上市。
    六是运营公司——持续经营，每年时间限制，就像任何的其他公司运营一样。
    七是无企业税—股东层面税收。只要符合刚刚说的那些特点，就不需要征税。
    中国现在还没有自己的REITs，这张图（PPT）主要是介绍欧洲拥有REITs的国家经过历年来的发展目前的最新状况。比如像法国，经历了五次大的修改才有了今天在这个表里面看到的关于各方面的限制要求。税收豁免：比如说公司拥有一个物业，需要把它做上市的话，可以享受到税收豁免。分发要求：最多有90%的收入要分发作为红利分发给投资者，像西班牙9月份的时候刚刚进行了一次更改，进行了这方面的修订，实际上很快的在市场上受到了欢迎，很快在市场上经过IPO融到了40亿欧元的融资额。可能没有时间一个一个足以说明，先说一下股东要求，有些国家比如单一的股东最多可以拥有60%的资产，对这方面要进行限制。预扣税，政府当然需要税收，虽然不会在公司层面增收，他们会在股东那边增收。
    这一页介绍的就是在欧洲最新的上市融资额，特别是西班牙、爱尔兰经过了一轮市场填补以后，最新的融资额。一些PE看到目前的市场在一个溢价的交易，所以预计在未来的一段时间里都会IPO。
    这一页介绍的是西班牙的例子，最近一轮最新的REITs，其中有一家银行之前有不良资产，现在经过重新的收购、重组，最近有一个成功的上市，在西班牙REITs制度要求所有资产的至少80%是符合条件的房地产资产，资产必须被持有三年以上时间。目前公司市值是16亿欧元，自从去年7、8月上市以后，至今回报已经超过30%了。
    很快我们看一下投资者到底是哪些人、哪些机构，左边一个表就是介绍的全球顶级的养老基金，比如说日本的退休养老基金GPIF，他们最近刚刚开始介入房地产的REITs市场。荷兰的养老基金APG，他们拥有400—500亿欧元的资产，在上市房地产商和直接投资这两块都有相应的投资。右边的这张表介绍的是主权财富基金，包括中投和国家外管局都有积极的投资上市房地产这一块。
    投资当然要看回报，右边是投资全球上市房地产和REITs，在15年的年化回报率达到了9%，去年欧洲REITs的汇报达到22.5%，今年头七个星期就回报差不多有20%，还不包括红利。因为我们有一个低息的环境。
    谢谢！