国内写字楼亟待规范管理  行业标准助力市场发展

  ---记《商务写字楼等级评价标准》发布两周年

  随着中国经济的快速发展，中国城市的国际化程度快速提升，写字楼经济已经成为许多中国城市经济形态的一个重要组成部分，对商务写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异，加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽快提高我国商务写字楼的开发与运营能力。

  千呼万唤 亟待出台

  2014年8月1日以前，国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，对于写字楼的开发，主要依据以“办公建筑设计规范（JGJ 67—2006，J 556—2006）”、“智能建筑设计标准GB/T50314-2006”为主的技术规范，未考虑结合写字楼软硬件等各方面的综合评价。因此造成市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择商务写字楼产品造成一定困难。最为广泛使用的是将写字楼划分为“甲乙丙”或“5A、4A、3A写字楼”。前者侧重于建筑结构及建筑本体，后者侧重于办公智能化角度。

  由于国内缺乏行业通用的国际行业标准或协会标准，只能用智能化水平和功能程度来划分写字楼，在写字楼产品推广中相当普遍，大量使用5A、甲级等单一指标来凸显写字楼的档次，导致写字楼购买者以为这种划分方式就是写字楼的分级。但是国内的“5A”标准与国际标准差别很大，台北101大楼、香港环球中心等才是行业内公认的“5A”写字楼，国内目前的所谓“5A”写字楼还是有很大差距。

  作为行业组织，中国房地产业协会商业地产专业委员会从推进行业健康有序发展的角度，对我国商务写字楼评定标准进行研究，同时参考国际上与商务写字楼相关的标准，经过实践验证的基础上，制定《商务写字楼等级评价标准》，并于2014年4月15日获得中国工程建设标准化协会批准（第166号公告，编号为CECS 368:2014），自2014年8月1日起施行。至此，我国商务写字楼有了第一部也是唯一一部的综合评价标准，结束了需要通过外国有关标准认证获取国内商务写字楼市场认可的局面。

  严格审慎 砥砺前行

  在标准制定过程中，中国房协商业地产专业委员会组织专家论证小组，分别在上海陆家嘴金融中心、北京CBD区域的远洋国际中心、东直门交通枢纽区域的新保利大厦以及大望京CBD商务区的保利国际广场、郑州的楷林国际等国内外最高级别写字楼进行实地模拟测评，对区位与交通、场地与规划、建筑本体质量、设备设施、能源环保、安全性能等十大主项、100多条分项逐条进行了论证。

  在中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云看来，与国外的LEED、BOMA标准和德国DGNB可持续建筑认证等行业标准相比，《商务写字楼等级评价标准》最大的亮点是以终端用户的感受来考量一座写字楼的综合水平。从客观实际出发针对写字楼的开发建设、使用、运营管理的全过程进行规范和引导，从技术角度改善写字楼租赁市场环境，从而增强写字楼投资人的市场信心。

  随着《商务写字楼等级评价标准》逐渐被行业及市场所熟知，越来越多一、二线城市的优质写字楼项目申报等级评价测评，这也标志着商务写字楼行业进入发展和走向成熟的时代。对树立正确的商务写字楼开发运营理念，持续性保证物业资产的保值增值具有行业引导意义。

  附《商务写字楼等级评价标准》编制原则

  1. 以人为本、可持续发展

  《商务写字楼等级评价标准》适用于在统一的物业管理下，对以商务运营为主要目的的工作场所（或楼宇）等级划分的综合评价；倡导“以人为本、可持续发展”的商务写字楼建设、运营服务理念。

  统筹考虑商务写字楼全寿命周期内，设计、建造和使用之间的辩证关系。从商务写字楼最终用户使用者的需求及体验出发，对商务写字楼实用性、均好性和可持续发展性进行综合评价。

  2.不重复已有的相关设计规范、质量标准、绿色标准等的规定或要求。

  3.引导商务写字楼的开发建设和运营管理满足不断发展的市场需求，与国际写字楼市场接轨。

  4．注重对绿色、低碳、节能的社会责任

  主要内容

  评定内容主要包含区位与城市设施（80分+8分）、场地规划与室外环境（120分+12分）、工作场所质量（200分+20分）、室内环境与设备设施（300分+30分）、运营与服务（300分+30分）五个分项的评价。满分为1100分。

  1. 区位与城市设施

  (1)商务写字楼所在城市功能区位（域）

  (2)商务写字楼所在区域（内）（街区）的功能特点

  (3)商务写字楼周边城市道路设施条件

  (4)商务写字楼周边城市公共交通条件

  (5)商务写字楼周边城际交通条件

  (6)商务写字楼周边城市设施环境

  (7)商务写字楼周边环境质量改善

  2. 场地规划与室外环境

  (1)商务写字楼规模

  (2)场地交通规划

  (3)停车与车库（场）

  (4)绿地与景观

  (5)场地无障碍通行

  (6)外观品质

  (7)减少建筑环境负荷措施应用

  3. 工作场所质量

  (1)入口大堂与公共空间

  (2)楼梯与客梯厅

  (3)电梯配置

  (4)走廊及开敞空间

  (5)公共辅助空间

  (6)工作场所

  (7)管理用房

  (8)绿色工作场所技术应用

  4. 室内环境与设备设施

  (1)空调及新风系统

  (2)电梯系统

  (3)送、排风系统

  (4)给/排水系统

  (5)电力及照明系统

  (6)智能化系统

  (7)能源及能源利用

  5. 运营与服务

  (1)总体要求

  (2)用地内室外环境管理

  (3)门厅与大堂管理

  (4)写字间、配套商业及公共区域管理

  (5)保安与地下停车场管理

  (6)设备设施管理

  (7)绿色节能环保行动

  商务写字楼等级

  商务写字楼等级应划分为五星（含白金五星）、四星、三星三个主要等级。各等级所需最低分值应符合下列规定：

  五星：总分不低于850分，其中总分高于950分（含）为白金五星；

  四星：总分不低于700分；

  三星：总分不低于600分。

  商务写字楼等级评价适用范围

  商务写字楼在完成竣工验收并投入使用满一年后可申报等级评定。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评定。

  参与评定的商务写字楼主要功能区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求。