2019房地产金融与资产证券化高峰论坛在沪圆满落幕

  2019年1月4日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会资产证券化研究中心、通达金融共同举办的“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”在上海中国金融信息中心隆重召开。论坛以“去杠杆、严监管下的房地产金融之路”为主题，聚集了来自地产和金融行业的300多位专家学者、监管领导、企业领袖，兼顾当下与未来，共同探讨中国房地产金融新形势，探路房地产资产证券化的未来发展，并为房企提高多元化融资意识，更好地利用资产证券化工具促进企业价值提升提供了新思路。

　　中国房地产业协会会长冯俊先生出席大会并做开幕致辞，拉开了本次大会的帷幕。他在致辞中提出了三个观点：第一，中国经济向好的基本趋势仍然保持稳定，消费对经济增长的贡献占主导地位，从经济发展的角度看，对于房地产的稳定发展信心不减；第二，对房地产市场要有定力，必须坚持“房子是用来住的而不是用来炒的”基本原则，“去杠杆，稳房价，防风险”仍然是今年的主基调；第三，客观认识房地产的功能定位，群众的美好生活需要尚未被完全满足，住房总量不足仍是长期存在的矛盾，房地产金融的发展应该与住房的发展方向相一致。

冯俊 中国房地产业协会会长

　　国务院发展研究中心REITs课题组组长，汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏先生发表了题为“用REITs实现公共资产证券化”的主题演讲。谈到课题组对于政府资产证券化设计时，他介绍到，其设计模型具备四个要点：一、基金置换权益、政府获取现金；二、实行内部管理，保持收益稳定；三、基金入市交易；四、到期原价回购，增值全归政府。同时，孟晓苏表示，REITs可一举化解困扰我国经济发展的诸多难题：促进存量资产动能转换、推动混改最佳方案、促进政府负债有效降低、促进主权信用有效提升、促进资本市场极大丰富、打破刚兑直接融资。

孟晓苏 国务院发展研究中心REITs课题组组长、 汇力投资基金管理有限公司董事长

　　上海证券交易所债券业务中心部门负责人段东兴以“不忘初心、砥砺前行，服务租购并举住房制度建设”为题做了演讲，他表示，对公募REITs的推进也是上交所未来的方向。截至目前，上交所关于住房租赁方面的资产证券化产品发行金额约为300亿元，且大型国企和房地产企业正在陆续申报中，规模稳步增长。展望2019年，他进一步表示，“上交所会继续贯彻落实党中央国务院的战略部署，进一步发挥市场作用，租购并举的建设。一、推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大类资产信息披露规则；二、推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券；三、试点公募REITs完善相关制度设计。”

段东兴 上海证券交易所债券业务中心部门负责人

　　中国建设银行住房金融与个人信贷部资深副经理刘艳霞着重介绍了建设银行资产证券化与住房租赁业务实践。利用资产证券化工具，建设银行近三年盘活存量住房贷款3000多亿元；在国际化的探索上，2018年建行发行了标普AAA国际评级的建元系列产品2单，开启境内同类项目先河。刘艳霞表示，资产证券化打通了信贷市场与资本市场之间的利率传导路径。通过资本市场对证券定价，将价格反馈于信贷资产端，有助于形成良性价格反馈机制，提高商业银行信贷资产定价水平和管理能力，推动利率市场化进程。

刘艳霞 中国建设银行住房金融与个人信贷部资深副经理

　　上海中城年代投资管理有限公司副总经理张晓娟首先分析了当前房地产企业融资的现状，当下房地产融资政策由紧趋稳放松，融资分化利好头部企业。谈及目前融资方式的多元化，她表示，证券化是房企融资新的突破口。“随着短期融资成本的不断攀升，行业资本回报率下降，传统的债性融资已经不利于行业的可持续发展，”必须注意到的是，“开发商负债率高企，通过加杠杆提供债性融资的方式，产生的经济效益是递减的，需要通过增加权益性资本去实现整个行业规模的扩大和高质量的增长。”

张晓娟 上海中城年代投资管理有限公司副总经理

　　上海市建纬律师事务所高级合伙人宋仲春从长租公寓的融资法规与政策、融资路径、资产证券化的产品类型及发行情况等三方面对长租公寓的融资现状进行了详尽的阐述。从法律的专业角度，宋律师通过多个实例列举解释了所有权权益，并强调产权的权属清晰。

宋仲春 上海市建纬律师事务所高级合伙人

　　大成（上海）律师事务所高级合伙人曲峰以新加坡REITs为切入点，结合当下的实际情况，着重讲述了中国的REITs业务机会。曲律师呼吁道：“中国需要真正的REITs，真REITs可帮助资产端将存量不动产进行证券化，对稳定的现金流进行股权投资，从而减少短期债务融资、降低负债率和杠杆率；对资金端而言，推出REITs可为强势监管下的大资管的结构性调整提供了一个有效的金融工具，为金融市场的资金投向提供了优质资产。”

曲峰 大成（上海）律师事务所高级合伙人

　　第一个圆桌讨论的主题是“投资者对资产证券化产品的风险识别与管理”，由大成（上海）律师事务所高级合伙人曲峰主持，招商银行资产管理部结构化项目投资部执行总经理罗俪、华创证券投顾部总经理屈庆、开源证券金融市场部副总经理兼不动产和基础设施部负责人刘坤阳、中山证券债券融资总部地产业务负责人、高级董事梅佳共同参与讨论。大家围绕“对房地产企业而言，资产证券化是毒药还是解药？”、“投资REITs与CMBS产品的风险点”、“ABS产品交易结构、产品设计、存续期管理的相应风险”、“收益权产品的具体风险”等问题展开了精彩的讨论。

　　开源证券金融市场部总经理白楠分享了ABS全流程管理综合服务商的渐进之路。聚焦于市场首批的CMBS和类REITs项目，当面临开放期的选择时，管理人的态度对于“有瑕疵”的项目如何进行非常重要。通过对北京海航实业大厦项目、上海浦发大厦项目、彩云之南项目的经验总结，白楠表示，作为管理人，必须做到坚守底线，坚持投资者和发行人的基本利益！与此同时，缜密安排、协作能力与强大的韧性都是管理人必不可少的重要素质。

白楠 开源证券金融市场部总经理

　　大成（上海）律师事务所高级合伙人莫非以“住房租赁资产证券化的实践模式及发展展望”为题做了主题演讲，他指出，当前住房租赁ABS的发展还有赖于税收政策的进一步完善及对轻资产运营的住房租赁企业的政策支持。展望住房租赁ABS未来发展时，莫非简明扼要的提出了四个观点：一、住房租赁ABS发行可能将继续增长；二、租赁住房有望成为我国REITs突破口；三、短期仍以重资产为主；四、资产证券化拓宽公共租赁住房融资渠道。

莫非 大成（上海）律师事务所高级合伙人

　　在“房地产资产证券化基础资产的多元化探讨”的高峰对话环节中，中联基金执行总经理范熙武担任主持人，上海晨曦股权投资基金管理有限公司地产基金不动产投资负责人阮晓俊，红星美凯龙家居集团副董事长兼执行总裁郭丙合，前普洛斯集团首席财务官、董事会主席兼首席执行官谢芳，光大安石资产证券化业务负责人曾景，上海市建纬律师事务所不动产金融部专职律师成沂共同参与讨论。作为房地产资产证券化各个领域的参与者，对话嘉宾表达了回归资产本源、重视资产自身运营能力及引导投资人打破固有界限的一致意见。

　　联合信用评级有限公司结构融资二部评级副总监高鑫磊对2018年商业地产证券化市场做了总体的回顾与展望。他认为，真正发展商业地产资产证券化需要从资产的分散性或者破产隔离的角度出发，可通过逐步放开利率市场、投资者市场放开、特殊服务机构等专业机构的实现及壮大、法律制度体系的支持等路径来实现其发展。其中，利率市场的放开可以强有力地促进银行发行商业地产资产资产证券化的动力。

高鑫磊 联合信用评级有限公司结构融资二部评级副总监

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部董事杨枝分享了亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告，报告聚焦新加坡、香港、日本REITs市场及国内房地产资产证券化市场，对香港和新加坡REITs持有大陆物业情况，亚洲REITs在中国大陆地区收购及出售资产案例进行了分析。他表示，希望通过报告中国外标准化的REITs买资产卖资产时的定价标准等分析，给当前国内类REITs的推出或公募REITs的定价提供一定借鉴参考。

杨枝 戴德梁行北京估价及顾问服务部董事

　　随后，中国房地产业协会副会长、中国开发性金融大讲堂秘书长肖艳旻分享了“中国房地产企业金融能力评价研究”，并公布了2018年一季度、上半年、三季度上市房企金融能力TOP50排名结果。肖艳旻表示，金融能力是房地产企业在时间维度上对现在和未来资本存量和流量的金融规划，榜单综合规模、偿债能力、盈利能力、资金运营、发展能力共五大考核指标得出。

肖艳旻 中国房地产业协会副会长、中国开发性金融大讲堂秘书长

　　最后，财达证券资管部总经理马立南，稳盛投资战略发展部总经理辛勇，远洋资本华南区域负责人、远洋资本资产管理中心投资总监，诺承投资总经理曹龙，上海虔盛投资管理企业总裁宁柱就“房企金融能力分析与企业价值提升”展开了高峰对话。围绕房地产企业金融能力的内涵，房企金融能力的核心，房企如何培育发展自己的金融能力，针对收入规模较小的运营型房企，其金融能力指标如何调整等方面，诸位专家纷纷做了深入研讨与精彩发言。

　　此外，《中国房地产资产证券化（2018）报告》同期发布，由中国房地产协会资产证券化研究中心、开源证券、联合资信、戴德梁行联合编写，剖析房地产资产证券化各类产品的运行情况及市场总体形势，分析相关政策，探索房地产资产证券化更加美好的未来。