张鹏：健康建筑 绿色住区 生态城市

  2020年3月20日-21日，由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会人居环境委员会、当代置业（中国）有限公司共同承办的首期“绿色代建与房地产高质量发展系列研讨活动”取得圆满成功。中房协名誉副会长兼人居委主任委员当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁张鹏做了题为《健康建筑 绿色住区 生态城市》的演讲，以下为演讲全文：

  房地产已经从野蛮的“三高”（高周转、高杠杆、高增长），慢慢地转向“三新”的时代。这“三新”是什么？新市场，新价值，新模式。新市场是指从单纯的增量要转到增存并举；新价值是产品价值和客户价值，尤其这次疫情发生以后产品回归，房住不炒，被强调的越来越突出；新模式，从跑马圈地到精细经营，同时我们也看到人居舒适、安全、健康、卫生防疫、品质物业，这段时间都被热烈的去讨论。

  当代置业认为，企业坚持绿色健康发展，为城市打造健康的住宅，为城市运营智慧绿色的住区，为城市培植低碳、生态的发展理念是行业未来的逻辑。当然，企业永远还是以经济利益为目的的，不管做绿色健康，如果没有商业回报，这是不可持续的。所以房企一定要保持一定盈收和利润水平的同时，承担一定的社会责任。这是我们对未来的基本思考。

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  健康建筑

  建筑这个词大家都非常清楚，我曾经写了一篇文章，这是一个很奇妙的中文，也是一个很奇妙的英文，它有三个词可以解释，叫ABC，A是什么？Architecture，建筑艺术；B是Building；C是Construct，是施工、建造。Building就是强调它的物理属性；Architecture，建筑艺术。其实我们大家都知道，关注建筑基本的居住功能要不断的去向建筑技术、建筑艺术去进化，这是我们理解企业发展也是这样。

  1.1 10万份健康人居环境调查

  当代置业早在2003年 SARS前后，我们曾经跟海尔集团做过一次大调查，在大约17年前就已经非常清楚明确了我们在建筑物理技术方面和建筑本身结合的大面积应用。明确了温度、湿度、氧环境、光环境、声音等核心技术的指标。其实17年前，无论是老百姓还是专业机构还是开发商，对这些都不是非常重视的，我们也付出了比较大的成本。但是现在回过头来看，坚持比选择更重要。如今的MOMΛ已经成为中国绿色建筑、健康建筑、科技建筑的大量实践者，还有很多技术、很多方面需要完善，但是大面积的应用和采集的数据为我们下一步发展奠定了坚实的基础。

  1.2 当代绿色健康复合社区

  今年2月份我们又在全国做了一次“绿色健康家”的大调查，作为中房协人居环境委员会全国调查的一部分。这一次主要是在MOMΛ30万业主中抽取了10万个样本，主要集中在健康安全、居室的空间组合、居家生活模式、社区环境、配套设施等等。有效的样本量将近8万组。3月12日，我们把统计后的结果免费公开地向社会公布。昨天，我们又在线上隆重举办了一个“生活HENG美”绿色健康复合社区产品服务发布，主要把过去的“恒温、恒湿、恒氧、恒静”逐步与“新四衡——衡空、衡量、衡动、衡捷”叠合起来，去开发新的产品。我们对未来的产品定了一个大的方向，要给客户建立起三道健康防线：城市社区健康防线、组团邻里健康防线和建筑居室居住空间的健康防线。我们得出的结论，要想打造这种无忧生活，绿色健康建筑和绿色健康产业家园、生活家园，就要实现由建筑设计、人居体验到建筑运营层面的三个进阶。

  第一，绿色科技要提升建筑设计的水平。绿色健康建筑是一系列绿色科技与传统建筑结合的新型产品，相比于传统建筑，拥有更先进的设计和建造标准，可以更加从容的应对各类突发的公共卫生事件。

  第二，我们强调舒适健康去提升居住空间的水平。我们过去强调的传统优势“恒温、恒湿、恒氧、恒静”，这样的空间不仅有利于室内卫生环境的保持，对于人体免疫系统也有着积极的意义。比如说置换式全新风系统实现独立的送排风，保证室内安全、卫生、健康的空气环境，安全的排水系统，科技社区的智能系统等等，对一些突发事件做出预判的处理。在这些方面还要下大功夫，而且要大面积的应用到所有开发的项目和我们合作的项目中去。

  第三，还要强调节能环保，进阶提升建造运营的水平。我们要强调绿色健康建筑，实现能源、舒适和环境三者的平衡，实现高效节能，继续保护我们赖以生存的大自然和外在环境。

  这三个方面虽然是理论性的，但是它奠定了当代设计产品、建造产品和运营产品的一个理论基础。

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  绿色住区

  2.1“绿色住区”即绿色社区和生态家园

  住区是建筑的集合和服务配套的聚集。住区作为城市化核心内嵌的基因，在推动城市绿色发展方面扮演着至关重要的角色。绿色住区就是传统所说的绿色社区和生态家园，它是以绿色健康为理念，通过建设模式创新和技术与管理的创新，在规划设计方面、生产施工方面，运维管理等全生命周期内降低能源和资源消耗，减少污染，建设与自然相和谐共生的居住生活环境。一开始就把经济效益、社会效益和环境社会效益相统一的住区。

  2.2 《绿色住区标准》

  2019年中房协人居环境委员会和相关的单位对《绿色住区标准》又进行了全面的更新。当代对于《绿色住区标准》有大量的实践，至此我们已经有22个绿色住区落地。所以我们在很多场合强调，房企应该积极践行现在通行的大家比较认可的《绿色建筑评价标准》，与此同时应该更加关注《绿色住区标准》。

  2.3房企要积极践行绿色住区

  我们认为社会是上层建筑，它制定相关的法规；企业是中流砥柱，绿色住区的建造运营在里面扮演着很重要的角色；居民是毛细血管，要从我做起，崇尚绿色低碳的生活。

  经常有人问我，绿色建筑和绿色住区甚至是健康建筑、净零能耗这些标准是怎么渗透到企业的开发过程中的？我们就把房地产开发的过程、全生命周期的开发过程分成了“可研-前期-开发-使用”几个阶段。从可研阶段，我们就需要考虑场地、资源、城市、区域与绿色出行等问题，而这些问题实际上在《绿色住区标准》里都有详细的规范。我们把它嵌套到技术特征的配置表里面。在前期设计阶段，对于每一条产品线，有详细的《绿色住区标准》评分表，对应的每个项目有绿色住区的产品评估表，再分解到规划设计、强电弱电，市政建筑等等不同的细分专业。在完成总评图后项目将依照“绿色住区申报作业管理标准”。这份作业标准，我相信大部分低碳企业都没有，我们内部把绿色建筑申报标准、绿色住区申报标准、健康建筑申报标准都形成了一整套的流程，必须达到这个目标才让你动工。当然，对应的是你的成本限额，成本得控制住，能不能销售更快，不限价的地方有溢价，或者在当地去申报销售价格的时候，绿色住区也好，健康建筑也好，绿色建筑也好，能不能给你带来比其他的项目更高的审批销售价格，这些方面我们都受益颇深。

  2.4 绿建荣誉 行业专利

  截止到目前，当代在行业里面拥有180多个专利。地产其实是粗放型的，申报专利不多，我相信，下一步地产公司在向科技型企业在发展。

  2.5 绿色住区规划 赋能城市发展

  绿色建筑已经超过了近一千万方，22个绿色住区。我特别强调，绿色住区首先能够成为促进企业提升开发水平的一个重要帮手。

  2.6 绿色住区建设 集约城市资源

  我们也提出来，所有的绿色住区建设集约城市的资源。在过去所强调的“五节一环保”的基础上，整个开发过程、施工选材、绿色采购供应商等等都要能够全面的践行绿色发展和绿色标准，把基于产业链的绿色采购平台也要建立起来。这个在绿色住区的评价标准中只要结合得好，对成本控制，对选择供应商都有很大的帮助。

  2.7 绿色住区产品 适配多元客户

  以当代置业为例，2019年已经重新梳理发布了4条标准化产品线，顶级的当代MOMΛ，包括刚需的当代著、复合功能的当代城。

  太多人都问过我，包括专家都问，绿色住宅、绿色住区给你们把成本增加了，消费者还不认，最刚需的老百姓他也享受不到。实际情况是，我们已经把所有的绿色技术都适配分布在不同客户需求、不同技术路线、不同客户的感知中。我们认为不管是刚需还是终极置业，都能享受到绿色健康的建筑，绿色健康的生活，并且还能带来商业的回报。而且，我们的绿色产品不仅仅体现在住宅上，而是多业态、全场景的绿色，包括绿色住宅、百年住宅、适老住宅、商业办公体、公寓、酒店、小镇等。

  2.8 绿色住区运营 全链条数字化

  绿色住区一定要运营全链条的数字化，我们也认为要把全链条的数字化作为整个开发过程全生命周期的一个重要工具。我们始终是这么做的，在当代的语境里要把以建筑硬件全生命周期的全过程以客户幼儿、青年、中年、老年所有客户需求为全生命周期的底层数据都应该在我们的平台中系统的进行梳理。所以我们老讲，数据就是底层的逻辑，数字是顶层的设计，当代置业主要通过端侧、网侧、云侧三个不同的维度来实现的。

  第一端侧，把硬件的数字模型建立起来，抓取单体建造的数据和客户的数据，能够将人与人之间、人与物之间、物与物之间进行数字感知。我们在顺义落地的恐龙三号，这是一个装配式净零能耗的健康建筑，把装配式净零能耗、科技家具、适老系统等理念和实现完全结合在一起的一个应用集成。这个建筑再过10年、20年，再过70年，所有的建造全过程的数据都完整的沉淀到了我们的平台中，不再担心过了很多年以后怎么维修它、怎么维护它。

  第二网侧，提供数字连接，就是把环境安全、换环境、风环境、日照、电力、电梯建立起数字化的连接。北京的当代MOMΛ尽管已经入住了15年，近两年中完全实现了网侧的数字化连接。比如说在居室里面采用国际集成的健康数据、智能开关、智能预警、智能调节床。这些技术上的事儿都难不到开发商，关键就是把终端数据要集成，提高运营水平，在楼宇间实现了能源系统、楼宇智控系统全网监测，不仅能监测还能调整，结合实时的气温条件给出住区所最佳的供冷供热的运营，最大限度减少能源浪费。

  社区内大家看到的小视频就是通过当代自己研发的科技安防系统，把传统的物业安保智慧化、安全化全部都升级，外来人口识别、危险人预警，老人、儿童比如说在一个池边的凳子上五分钟不动，数据就可以迅速地回传到中枢中心，这我们认为今后也是地产开发过程中对销售、对建造的过程都有帮助的重要工具。

  第三云侧，提供数字应用。未来的城市我一直在讲是数据的重构和导入，是一个数字孪生世界的增强世界，我们将运用VR/AI、DB等方式打造智慧城市。我们有家关联企业叫51 World，现在发展得非常迅速。它能够运用我刚才提到的技术把整个城市不同功能的全数据、全要素实现云端虚拟地建设，全部都还原回去，在这个过程中对产业园、对城市建设就有了在设计图纸之前的全场景的虚拟应用，也非常有力量。

  2.9 绿色住区 全生命周期场景服务

  这一点大家慢慢都能理解了。每个地产公司现在都在思考除了开发主业这个第一增长曲线，它确实也有天花板，有的人讲到6000亿还是8000亿等等。小开发商就会被不断的兼并收购，除非你有很明显的差异化竞争力，只有钱有地的，慢慢都会被兼并收购。

  怎么找到第二增长曲线？围绕你过去的主业给客户提供全场景的服务，规划配套、文化设施、社群设施、社群基地等等。我们现在的做法是大量培育了40多个加速体，无论是幼儿园、健身、创业、养老、酒店、餐饮、配送，小型社区有选择的配送，大型的当代城全部配送，都是围绕客户需求，不做无端的多样化，那也不是我们要做的事儿。我们进行代建业务，这些商业模式应同时跟进，它是一个叠加效应。

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  生态城市

  可持续发展的城市是一个覆盖全要素、全链条、全数字的城市，由建筑单体到绿色住区再到区域营运的空间场域，尽管开发商在城市建设过程中能起到的作用仅仅是一部分的，但是把你该承担的责任都能够完整的承担起来，那城市开发，未来可持续发展的城市就有希望。

  3.1 传统建筑城市弊端

  传统城市的弊端也不再细讲了，能耗、空气污染，节能减排、生态环境都非常差，生态管理不断恶化，城市管理水平也是停留在头疼“医”头脚疼“医”脚。我们前面的51World现在给一百多个城市做了智慧管理，虚拟城市建设，发现条块分割、各个部门城市的功能不交圈，大量的问题需要解决，最后可能只能集成于云端才能反逼实体城市的管理。这些都从另外一个角度揭示了在城市开发过程中的一个机遇。再就是建筑对于城市能源、生态环境的影响。长期以来，建筑一直是能源消耗、空气污染和固体废物的重要来源。还有包括城市生态环境趋紧。中国空气污染较为严重，当然这两年已经有了大幅改善。但是我们依然能看到二氧化硫、氮氧化物的排放强度为欧洲、日本的几十倍。数百个城市存在各种各样的水资源问题。建筑行业是环境污染的重要源头，建筑垃圾占中国城市产生垃圾的近一半之多。在生态发展成为时代主题的当下，房地产建筑业实行节能减排、坚持绿色发展显得刻不容缓。

  3.2 “生态城市”未来城市的发展范式

  所以我们提出来绿色、健康、科技去净化城市建设。到了任何一个城市，把你的绿色、科技系统拿出来，不管拿到的地跟产业园合作、跟政府合作还是做旧改开发。当代置业在这方面都拥有一些跟别的企业有明显差异化的竞争力。经过20年的技术沉淀，我们在绿色建筑、健康建筑、主动式建筑、被动式建筑，绿色住区、净零能耗以及2019年提出的产能建筑都有大量的技术应用。到任何一个城市，不管南方、北方，地质条件、自然环境，就拿出来和客户、消费、需求结合起来，哪些能够跟市场很紧密的贴合就植入到这个城市开发里面去。当代置业一直认为，绿色健康科技是应该为行业所共享，为社会所共推。当代置业也成立了自己的代建公司当代绿建，打造绿色科技代建服务平台，政府代建、商业代建和资本代建等创新合作模式，为社会提供定制的全过程委托开发及运营管理解决方案，将绿色健康科技理念和产品惠及更多行业、更多领域、更多客户。

  3.3 绿色智能 完善城市运营管理

  我再次隆重的推介一下51World。它主要是以数字孪生技术为主的搭建无论是社区、单体建筑还是城市管理，可感、可知、可控、可决策的操作平台。这个平台上综合安防、便捷通行、资产管理、设备营维、能耗，都能够在一个虚拟的场景中实现实时地传输、实时地监测、实时地运行，城市运营管理、城市开发过程中当代置业具有以建筑硬件全生命周期的硬科技，还有以城市管理为全生命周期的黑科技，完整的技术体系。

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  实践案例

  绿色建筑的理念应该始于建筑，生长于社区，绽放于城市，城市的基础就是建筑，城市的单元是住区，可持续发展的城市是实现房企商业价值和社会价值统一的非常巨大的容器。

  健康建筑方面，北京当代MOMΛ是全国首个住宅类的健康建筑三星运营标识。它也是全国目前唯一一个绿色建筑三星运营标识项目，现在还没有第二个，为当代运行成本节约了大量的资金，对社区进行再投入。通州万国城MOMΛ获得了WELL建筑标准的铂金级预认证；佛山当代万国富MOMΛ荣获了WELL建筑标准的金级认证等等。

  绿色住区方面，全国目前有40多个绿色住区项目，当代有22个，很多人也问我，绿色住区到底给当代带来了什么？无论建造的水平还是后期的运营，还是对促进销售和溢价，打破限价，其实都有很大的帮助。生态城市方面，合肥政务区是我们51WORLD的城市运营管理案例，在数字孪生世界中，可以清晰地看到每一条道路，每一座建筑，每一个园区，可以尝试不同的业态组合、道路规划、园林风貌，形成可预测、可控、可升级、可仿真的城市操作界面，我们目前已经给大约100个城市提供这种数字孪生的在线操作场景，供政府、不同部门使用。我想表达的是，实际上地产开发的过程，包括城市建设的过程，今后都是科技化、智慧化的方向，把智慧、科技紧密的植入房地产开发、城市开发的过程，势在必行。

  我们坚定的认为，绿色健康的产品力才是核心竞争力，企业管理者要不断谋划企业战略，修正企业发展方向，将绿色健康、绿色发展提到企业核心竞争力，并且要把它形成商业回报，这才是我们长期的生长之道。

  当代绿建基于MOMΛ当代特有的产品、管理、信用，依托绿色科技系统，标准化的流程与运营体系，全面供应商的生态链，全生命周期的平台，定制共赢服务模式，五个核心竞争力能够形成一个最大化的企业共赢模式来奉献给大家。我们也希望和各界同仁同行大家互相连结，能够实现企业的商业价值和社会价值的共赢，我们也期待在中房协的推动指导下，当代绿建与更多合作伙伴一道推动中国房地产行业的升级和进阶，创建绿色健康的未来。(本文根据作者发言整理，未经许可，请勿转载)