2021住房金融服务论坛在京召开 共论防风险促住房健康发展

  9月24日，由中国房地产业协会主办的“2021住房金融服务论坛”在北京举行，此次论坛主题围绕“发展住房租赁金融，加强信贷风险防控”展开，来自业内的专业人士与机构代表分享各自对住房金融高质量发展的看法，提出了当前住房金融发展中的思考与建议。

  2018年以来，在坚持“房住不炒”的定位、围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，房地产市场长效机制从建立到付诸实施，正在成为促进房地产市场平稳健康发展的核心举措。目前已建立起“人、房、地、钱” 四位一体的联动新机制，同时建立起了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。长效机制实施主体在此背景下落实“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，多策并举，因城施策。

  房地产金融监管层面，对重点房企进行资金监测和融资管理——“三道红线”，对金融机构房地产贷款实施集中管理，并对“房地产贷款占比”和“个人住房贷款”均设有红线，房地产金融监管呈现精细化。

  日前，中央财经委员会第十次会议提出，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。

  国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真在论坛上表示，近期房地产开发企业出现的一些债务违约事件，凸显了房地产金融领域风险问题，需要关注风险事件带来金融体系不良率的上升，特别是需要关注一些区域个人按揭不良率的上升，引发向地方财政传导的风险。

  中房协房地产金融与住房公积金和担保研究分会秘书长汪为民指出，伴随今年上半年房地产各项贷款及投向房地产金融产品的额度比重持续下降，需要重视当前期房贷款风险防范，各类信贷机构需要切实、有效、合规采取措施规避风险，特别是针对新增贷款需要调整结构、多措并举，针对存量贷款需要加强监控。

  在住房保障领域，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。国家发改委印发的958号文件，将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围。

  建设银行在住房金融领域深耕多年，响应中央“租购并举”的要求，率先参与并将住房租赁作为全行战略积极推进，以实际行动支持住房市场实现“多主体供给、多渠道保障”。建设银行住房金融与个人信贷部资深经理、副总经理童学锋在论坛上表示，建设银行打造“CCB建融家园”平台，为租赁企业及个人提供阳光透明的交易环境和安全便捷的服务保障，降低因信息不对称产生的交易成本。同时，建设银行持续完善金融服务方案，创新长期限公司住房租赁贷款产品，积极参与住房租赁REITs的相关试点工作，以资金赋能培育规模化市场主体。同时在政府部门指导下，建行也积极参与住房保障体系建设，多策并举推动住房租赁发展，助力解决百姓安居难题。

  针对当前住房金融中的“住房保障”，贝壳研究院首席分析师许小乐认为当前热议的“共同富裕”的应有之义，还应包括居民基本居住保障、改善居住保障等要求，房地产政策需要解决分配不均，房地产需要进一步调控，让大多数居民买得起、住得好。

  清华大学国家金融研究院副院长、教授张伟表示，REITs是当前融资环境下开展租赁住房“资产证券化”必不可少的工具，应构建符合REITs产品逻辑的租赁住房供给体系的制度性框架，从前端土地供应、中断运营管理、后端退出机制全方位建立REITs投融资闭环，政策面需要进一步明晰保障性住房资产范围、优化租赁住房REITs审批流程等措施。

  中信证券研究部执行总经理陈聪在论坛上表示，租赁市场发展意义重大，我国住房自有率高，但是租房居住人数在快速提升，房价的上涨也进一步将部分住房需求推向租赁市场，近期包括租赁住房REITs在内众多政策的出台，加快推进保障性租赁住房市场建设，能够促进租赁市场机构化率的提升，有效稳定租赁市场供给和租金预期。

  世联评估总经理助理、北京区域总经理王卓从估价机构角度，分析当前新的市场环境与经济逻辑，指出评估行业要勇于创新租赁住房价值评估的路径与方法。一方面，要将住房租赁放到更大的宏观经济循环中来看，以更大的格局与视角来看待其在整个经济大循环价值链上的重要性；另一方面，倡导价值评估要回归基础科学的应用，结合跨学科领域的理论，以空间市场、资本市场和“人”的需求为核心，构建底层数据依据更加丰富的住房租赁估价模型。

  针对《民法典》出台，引起各类住房信贷风险管理问题，建纬律师事务所副主任、建纬(北京)律师事务所主任宋仲春结合最新案例进行解读，指出需要关注“居住权”的变化及其影响，特别是需要关注抵押权与居住权冲突时，给债权人所带来的利益冲突。还要关注《民法典》实施后房屋担保制度的变化，以及《民法典》的溯及力所带来的影响，包括溯及力在《民法典》实施前后的差别以及担保的持续性等问题。

  在本次论坛上和住房信贷业务创新及风险管理主题研讨环节，信风金融科技CEO陈剑带来“国外按揭服务市场及借鉴”的主题演讲，贝壳找房金融事业部总监赵倩带来“存量房市场住房金融服务创新”的主题演讲，中房协合作建房委员会秘书长马宁带来“从合作建房谈今后房地产金融的发展方向”主题演讲。与会嘉宾还围绕保障性住房资产证券化业务推进、科技赋能住房金融发展等问题进行深入探讨。