绿地南翔百年住宅实践：从“磨合”到“融合”

  绿地南翔百年住宅是绿地集团与中日建协，中国房地产业协会，中国建筑标准设计研究院共同打造的百年住宅试点项目，历经三年时间进行产品和技术磨合，最终实现了中国首个百年住宅示范项目，打造了绿地集团“百年宅”系列产品，是整个房地产行业的一次颠覆性创新，留给业内很多值得思考和探索之处。

  百年宅项目位于上海市嘉定区南翔，由三幢精装公寓组成，产品为90㎡2房，160㎡4房，190㎡5房，共234套，地上建筑面积约3万方。2013年11月启动蓄客，12月样板房及工法展示馆开放，2014年3月开盘首推90㎡，5月推售160㎡，9月推售190㎡，至10月底售罄，2015年7月顺利交房。

  作为中日两国政府合作的成果之一，南翔威廉公馆百年宅项目从诞生开始，就被赋予了不平凡的使命，本项目是国内首个按照中国百年住宅技术体系进行开发的商品房项目，以建筑全生命周期的理念为基础，围绕保证住宅性能和品质的规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等技术为核心的新型工业化体系与应用技术集成。项目以中国百年住宅体系为基础，在建筑长寿化、建设产业化、绿色低碳化、品质优良化等四个方面进行创新和优化。

  百年住宅的长寿化主要分三个方面，第一，百年宅的房屋主体结构的耐久性为100年，通过提升混凝土标号，增加保护层厚度，降低氯离子含量等措施，提高主体结构的耐久性。第二，全生命周期住宅，通过SI体系的剪力墙外置，内部形成大空间，灵活可变，满足不同家庭结构在不同时期的空间需求，房间数可进行新的组合，满足全生命周期的需求。第三，可体检的住宅，通过SI体系，实现管线分离，管线不再埋在传统的墙体内，方便更换，且在设备集中区域设置检修口，方便对房屋进行体检。

  百年住宅的产业化主要分两个方面，第一，内装部品部件的标准化，项目采用整体卫浴，整体厨房，全屋收纳系统等，全部进行模数化工厂加工，保证了产品的精度和质量。第二，内装施工全干式作业，部品都是在工厂进行预制加工，现场进行装配，现场无水泥砂浆，避免因工人水平问题带来的质量问题，同时也提高了施工的速度和精度。

  百年住宅的低碳化主要分四个方面，第一，节地节水，项目采用两层地下车库，地面绿化率高，同时利用雨水灌溉，雨水收集，透水地面等措施进行节水。第二，节能，项目采用日本YKK系统门窗和外遮阳系统，同时采用内外保温，大大降低了建筑能耗。第三，改善室内环境，采用环保材料，如火山灰呼吸砖，环保地板，负压式新风等，大大改善室内环境。第四，节材，通过SI分离技术，内墙可拆卸，龙骨可进行二次利用，同时内装的全干式作业，大大减少了其他材料的利用。

  百年住宅的品质化主要分四个方面，第一，强调产品的品质，耐久性和后期服务，选用集团长期战略品牌。第二，采用人性化、适老化设计，如电源高度，助力扶手，无障碍设计等。第三，采用分水集水系统，保证同时使用时的舒适度。第四，采用绿地精纳系统，厨房，玄关，主卧，阳台等多重收纳，最大化的利用空间。

  项目集成了全干式工法、SI技术、新风技术、地暖技术、适老产品系统、环保内装材料、全屋收纳等多种新型技术，结合上海客户的市场需求和项目的成本，综合打造了百年住宅技术平台。

  从理念到生产方式，再到工作流程，可以说每个节点都面临着新旧做法的碰撞，在项目操作的过程中，得到了中房协，中国建筑标准院，日本市浦设计，海骊设计，海尔集团，松下集团等各设计团队和施工团队的大力支持。首个样板房经历反复拆改，技术重置，产品优化，成本反馈，最终得到比较好的市场检验。

  百年宅的创新不仅仅是技术的创新和整合，新的理念带来了施工的变革，通过日本专家的帮助，技术人员对于施工工序进行了梳理，整理出共65项流程，严格控制项目施工过程。

  磨合是痛苦的，创新总要付出代价，对于企业来讲，我们最终的目的不是为了痛，而是为了合，为了更好的和市场相融合，那么如何把这种复杂的技术体系用客户能够接受的语言和宣传方式去说清楚，吸引客户从过去仅仅关注房屋表面的功能到关注深层次的技术应用，这项工作远比我们想象的要困难。大部分业主从一开始对于百年宅的价值并不十分感兴趣，有些还会质疑这项新技术的可靠性。客户首先关注的要点是地段、功能、空间设计等常规要素，而对于房子建设时使用了怎样的技术，未来居住是否方便耐久，关注不多。在营销推广的第一阶段，我们通过样板房和工法展示间做了大量的技术展示，通过展示深度解读百年宅作为国家级示范工程的价值体系，让客户进行感知，但我们发现仅仅从概念到技术，不能完全引发客户的共鸣。营销推广的第二阶段，从技术到人性进行转变，百年宅已不再单纯是技术，而是从客户居住生活中痛点和敏感点切入，让百年宅的优势转化为生活语言，在物料、接待说辞上，以情景式的代入、生活方式的交流为主，更多谈论技术为生活带来的便利，引发客户对未来居家的憧憬，建立与目标客层的情感沟通，引发共鸣。同时，抓住百年住宅的核心卖点，通过与普通住宅不同方面的比较，利用反面事例衬托百年宅产品优势，得到了比较好的市场反馈，客户的理解转化为利润，项目最终比周边竞品单价高出3000元/㎡。

  南翔百年宅项目通过引入全生命周期住宅理念，在交付使用后，依然可服务业主。首创绿地无忧4S服务线上平台，线下在项目设置服务中心，业主可进行住宅测评，产品更换维修保养，选配安装其他部品，获得业主好评，同时也提升了项目全周期的品质。

  南翔百年宅项目通过各方的努力，尤其是中房协的大力支持和指导下最终通过验收，获得中国百年住宅建设示范项目称号，在社会和业界均获得了广泛的好评。

  目前房地产市场发生了巨大的变化，消费者对于产品品质的要求越来越高，作为大型开发商，特别像绿地这样的房企，必须及时转型并适度引领市场。通过积极探索，从磨合到融合，最终获得客户的认可，才具有更持久的意义。

  作者：谢雨，绿地控股集团有限公司房地产事业一部总经理助理