以品质为核心 助推行业转型升级

·关注《可持续发展绿色住区建设导则》之三

以品质为核心  助推行业转型升级

——人居委专家开彦解读“绿色住区”的特色与创新

    我国的房地产行业，在历经了十余年的快速发展和初始累积之后，当前正处于调整与转型的关键阶段。原有建立在资源、能源极大消耗和生态环境破坏严重基础上的粗放的发展模式亟待改变，一个以可持续发展为目标的“房地产品质时代”正在到来。

    《可持续发展绿色住区建设导则》(以下简称《建设导则》)作为一部针对城市新区、新镇和规模住区开发建设引导性的标准体系和指导手册，一经推出即引起业内的高度关注。该体系的内涵和特色是什么？在哪些内容上体现了创新？对行业转型升级具有何种指导意义？就这些问题，近日，笔者采访了该导则的主持编制人——中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦。

    据开彦介绍，《建设导则》是住房和城乡建设部科研课题《中美绿色建筑评估标准比较研究》的重要研究成果。该课题除对中美绿色建筑各项指标逐条比较之外，更注重研究我国快速城镇化背景下新城镇建设和房地产开发的需求。《建设导则》充分尊重绿色建筑发展的国际化趋势与要素，在编排上参照了国外成熟的经验，同时结合了国内的需要，充分体现本土化应用特色，填补了我国在绿色住区建设与评估标准方面的空白。其最大价值在于为现阶段尚属空白的中国绿色住区、新城、新镇的开发建设提供了一个较为完整并能够提升产品核心价值的系统指导体系。对于其技术核心思想，开彦认为主要体现在以下几个方面：

    土地资源再开发和生态保护

    城镇化的快速推进不断加大城市和住区土地建设量，我们赖以生存的自然环境正在承受前所未有的巨大压力。自然生态系统具有不可逆性和不可弥补性，一旦破坏，短时期内难以恢复。《建设导则》特别关注土地资源再开发和生态的保护；强调可持续建设场地。具体表现在：

    强调利用原城市基础设施，充分利用和保护好场地周边资源。避免过大住区开发强度，减少住区开发用地和盲目扩张引起的多种环境破坏，鼓励污染土地再开发，将住区开发对自然环境的影响和干扰降至最低。

    强调建设场地选址的可持续性和场地生态保护，避免将住宅建在不适宜建设的保护性场地，例如基本农田和濒危物种自然栖息地、绿化保护带、洪水水位场地等，减少住区开发对自然环境的影响，同时加强自然灾害防治。

    住区与城市和谐共生

    住区是城市的细胞，是市民生活品质的保障。开彦提出，人们通常把300~500人的邻里关系作为基本亲密邻里单元，以此划定的居住单元被认为是最适宜的街坊模式。不光适宜居住邻里交往，回复传统的生活习俗，而且使居民与城市设施配置有最紧密的互动关系。同时，住区内城市交通、步行商业街、绿地公园深刻影响着住区人居环境建设质量。因此，《建设导则》建议绿色住区要按照人居环境系统论的观点，跳出传统“小区建设模式”束缚，站在城市整体文明建设高度来定位，贯彻和落实“低碳生态”的绿色城市建设目标，实现住区与城市的融合与同生。具体体现在：

    积极倡导住区开放性，缩小邻里单位，引入街坊式的城市居住模式；强调新建住区及城市更新项目与城市现有格局的融合以及最大限度地利用好既有城市基础设施，为居民生活带来便利；反过来，新项目的建设要体现对城市功能的完善和提升，商业配套和序列绿地空间与城市共享；《建设导则》鼓励多样性建设、创造机会为城市提供新的就业岗位。

    住区街坊式规划结构有利于城市路网的加密连接，利于居住出行。紧凑型城市的理念提高了城市运行效率，减少对小汽车的依赖。

    强调人文景观再创造

    绿色住区的真正内涵绝不仅仅是技术和工程的问题，而是要在绿色、健康和可持续发展的基础上创造出一种全新的文化生活模式。因此，可持续发展绿色住区关注居住文化，关注社区服务，关注人文景观的再创造。具体表现为：传承城市文脉，追求住区建设的文化内涵，通过居住空间合理布局，提供公众参与的文化主题公共空间，营造一个能体现人文关怀、满足时代发展需要的全新社区生活模式。

    开彦指出，《建设导则》注重住区的开放性和适宜的开发强度，强调使不同经济能力和年龄组的居民混合居住，并提供便捷的社区服务，以应对日益严峻的人口老龄化问题。同时鼓励居民参与社区规划的目标定位、环境品质提高和管理。

    绿色技术优化与整合

    住宅建设是一个综合技术的大整合，需要外围护结构、门窗、地板、厨卫等多个环节部品技术集成配合和协调整合，发挥被动建筑设计作用，才能实现绿色、环保低碳的目标。目前市场上不乏成熟的技术和设备，缺少的是系统的优化与整合。单个技术的简单叠加绝不等于绿色住区，绿色住区运营需要原则加系统，成套技术集成化的优化与整合。具体表现在：

    《建设导则》强调资源能源利用最大化原则，全寿命住区建设与管理的重点是在居住使用周期内，保障建筑部位和设备系统节能设计的综合协调与整体设计，突出节能、节水和节材，并注重建设垃圾减量化和既有建筑的再利用。

    开彦特别指出，计算机模拟手段是把握系统节能的关键点，可提高总体能效性能水平。采用被动式能源策略和简单易行技术，技术应用因地制宜，选择易行技术和设备；提倡就地可再生能源利用等，但并不会因此增加过多的成本投资。

    示范建设与绿色住区运营在近期举办的“绿色技术整合助推住区可持续发展”的人居会客厅主题活动中，人居委组织了规划设计、生态节能、新风系统、外墙保温等多方面的专家，会同山东康博置业有限公司技术团队就全面整合绿色技术、打造可持续发展绿色住区等问题进行了深入探讨，取得了很好的实效。为了将绿色住区的目标任务落实到位，康博置业在人居委专家指导下，不仅依据《可持续发展绿色住区建设导则阶段评估表》落实了现阶段各项具体目标和实施措施，并在项目前期策划阶段即引入物业顾问，这犹如一条绳索将策划、设计、施工、销售、后期管理各个环节有效串接起来。这将为绿色技术整合在住区的全寿命周期得以贯彻落实奠定坚实的基础。

    中国是世界上最大的发展中国家，有着世界上最大的住宅市场。相关资料表明，我国住宅建设资源浪费严重，住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右。如果加上建材生产和制造过程中的能耗，住宅总能耗占全国总能耗的37%。我国房地产粗放的发展模式必须转型。走高品质的绿色地产开发之路，不仅是企业应对当前市场变化和调整实施产品差异化策略的可行路径，也是赢得未来发展的必由之路。希望《可持续发展绿色住区建设导则》真正成为新城镇及房地产项目开发提升品质的有力工具。

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