人居对话：新形势下房企可持续发展

  朱彩清：感谢王主任的精彩演讲。随着国家房地产调控政策的实施和新政的颁布，更多的企业和政府希望能够准确理解房地产市场和政策的解读，了解市场发展，确定企业战略。王主任的讲话给我们大家吃了一颗定心丸，使我们对未来行业的发展和企业的战略决策有了更深入的认识，感谢王主任！

  接下来要进入中国人居会客厅对话环节，这是会客厅的特色和重点，掌声有请对话的主持人——人居委执行主任王涌彬先生！

 人居对话：新形势下房企可持续发展

 中国房地产研究会人居环境委员会执行主任王涌彬

  王涌彬：其实我们中国人居会客厅也搞了50多期了，每期都非常有特色，我们的原则也非常明确，就是让我们来的这些嘉宾、各位专家、所有的人都有发言的机会，我们想把大家的真知卓见拿出来，尽量把自己的观点说出来，我希望大家把自己最精彩的拿出来。

  孙总现在在两会做住宅产业化的工作，有非常多的想法，现在还在主持产业化的一个微信群，每天都有新的想法，请孙总先说。

 中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会主任委员 孙克放

  孙克放(中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会主任委员)：我觉得咱们这个恳谈会的内容实际上是讲新形势下企业可持续发展，确切地讲，应该是房地产企业。当然也里面也有产品企业等。我看到明天的开会资料里头，很多人都有发言，这里面其实代表了很多国内新的东西。企业的发展怎么可持续发展的问题，这是一个很重要的问题，刚才王主任讲了他的一些观点。但是我对在这种情况下房企的发展有一些想法。第一，中国的房地产处于什么阶段，它是不是处于一个上升阶段呢？我不太习惯于盯着房价来谈房价，其实房价反映了一个深层次的问题。我们现在的房地产是不是处在下行通道，还是上升通道呢，这不仅影响到房企的发展，还影响到我们购房的影响，因此我们必须对它有一个判断。我认为中国的房地产现在要进入一个上升通道，为什么呢？就是因为我们国家的城市化的问题。本上有我一个片子，你们可以看一下。日本、德国、法国、英国，这些国家里头，在人均3000美金的时候，它们城镇化率前部超过70%，这里面有一个表，是日本人做的。

  中国现在人均是多少美金呢？是6000美金，我们6000美金的时候居然没有到达发达国家的70%，说明中国走了一个和别的国家不一样的城市化，或者我们今天提了一个叫新型城市化的问题。有三个问题要说明一下：第一，是因为我们的国情，我们是一个农业大国。第二，中国没有完成工业化。中国现在正在完成工业化的路子上走着了，也就是说，我们现在工业化拉动农民进城的力度不够。第三，虽然我们科技对中国的农业贡献超过60%，但是我们还没有完全实现农业现代化的问题。这三个东西是会影响整个国家发展的步骤，或者说如果我们以每年1%的速度提高城市化的时候，也就是说这10年时期，中国的房地产还在上升通道上。

  第二，中国的城市化，一是要完成人的城市化，我们基本的农民工没有完成他变成城市人的真正身份，如果按照这个身份来讲，中国的城市化率是38%，我们不说这个问题，但是中国的农民工被边缘化是一个问题。我们把进城的农民边缘化了，使他不能进入城市。所以，我们要把他变为城市人的时候，你们想想，我们今天的房子根本就不够了。我们每年如果按李克强总理讲的，每年30000万人口移动到城市中来，我可以给大家讲，北京地铁线上现在已经居世界第一，再过十年中国的地铁网络占世界的1/2。我们在2013年3月8日，北京地铁运营了1200000万人一天。因此，城市化的问题最重要的有一个，就是我们盖房子的人。有人说，城市化不是简单的盖房子，我承认，但是城市化没有房子就不能成为城市化。2012年北京市住进来50万人一年。所以，报上登了，北京市要控制人口。这就是城市化最大的红利。房地产的红利也在这个地方。我体会李克强总理的讲话很清楚，这个红利必须拿到手，这届政府要把这个红利拿到手。

  我们的高速公路远远要超过很多国家，我们打了这么多年的基础，我们开始说红利的时候，怎么没有房屋问题呢？有啊。

  第三，我们城市化的过程中遇到了一个最大的问题，就是生态的问题，我们人受到威胁了，而这是一个多层威胁，中国的这个问题变化了一个生存问题了。我们地表水污染了60%，这是前层地下水，深层地下水有的地方都被污染了。上帝给人类的阳光、空气、水这三个东西都被污染了，说明我们外部的生态环境逼着我们人类反抗，我们必须要改变我们的环境，现在提出构建美丽中国的绿色社区，我们要去做这件事情。我们不能不做了，我们这个城市如果再盖更多的房子就麻烦了。所以，在这个情况我们提出绿色住区的问题，真的很有意义。人口的密集程度提高，人口的消费，大家知道一个农民进城，我们的能源要涨四倍的能源。

  中国住宅的终极目标是让房子的品质变得更绿，让房子的寿命变的更长。

北京海迪莫克土地开发顾问有限公司总工 赵文凯

  王涌彬：孙总是坚信我们的明天，但是我们要行动。举个小例子，我觉得孙总说的非常好，就是你修了一条地铁，旁边的项目都升值了，北京修了那么多，能不升值吗。

  文凯现在是土地资源公司的总经理，他曾经在中规院做了很多年的规划，给部里领导写过很多报告，有非常多的想法，我想让你对企业有帮助的想法说一说。

  赵文凯(北京海迪莫克土地开发顾问有限公司总工)：说两块：一个是市场趋势，一个是规划设计怎么去转型。

  作为市场来讲，我觉得目前我们面临着市场的选择和人的选择之间的差异。市场的选择决定了一个趋势，那么我们现在采用的调控政策向左右这样一个趋向，在市场和人的差异当中，既有巨大的风险，又有巨大的升级。对城镇化，我可能提出个人的观点跟多数专家是不同的。

  我认为城镇化基本上结束了，为什么这么说呢？因为城镇化从不同视角的理解是不同的。从经济角度，大家可能认为，有这么一种说法，叫不完全的城镇化，不完全的城市化消费不足，这些人就不能计到城市化里头。如果从穷富的原因看，城市也有很多低保，那么你是不是也计算你农村人口。但是从房地产角度理解，城市化就完全不同了，如果一个人在城市里只租住了10平米，如果他要流动到外地呢，你的需求就净减少10平米。即便全国的城市化数据提高，对于一个局部的城市来讲，存在相对的人口减少，那这个东西就决定了一个方面一个基本的条件。所以，我想，城镇化从房地产这个角度去理解的话，我认为接近尾声了。为什么这么讲呢？从06年开始，那次到东营了解了一下，已经户均两、三套房了，流动人口、进入城市的人口是比较慢的，这个在山东其他的城市也是大量存在的。到县级市，或者是县城，我也去过，济南北边的济阳，三个项目开盘市场就完蛋了，就是这么一个状况。在09年我给部了做了一个农村危房改造十二五规划，做了农村调研，在那个时候调研当中发生一个问题，大量的一般化的农村，已经没有人再能进城了，这是我们当时了解的一个情况。那么，我们就有这么一个反思，城镇化怎么理解，这些人确实已经进城了，他确实是靠城市生存了。那么这些人的流动，就会造成我们房地产基本格局的变化，这个变化靠什么来推动，就是我们的产业转型，产业的布局决定了人口的布局。

  本地的大学生毕业之后，都倾向于留在更繁华的城市里，他只能到本地毕业的学生，所以他要搬到大城市来。所以，我想产业的分布，未来的一个趋势就是向大城市逐渐集中。人口的变化也是逐渐向大城市集中。我们面临的格局是小城市的人口向大城市集聚，但是农村没有太多的人到小城市集聚。我曾经在08年提出一个概念叫分化，中国的大城市和小城市要走向分化，它的市场格局完全不同。当时没有人对这个现象有反映，但是这个现象在这两年有了反映，鬼城出现了。人口的流动决定了房地产格局的不同。反过来说，小城市就没有发展机会吗？也不是，小城市的发展机会就是不能再走增量的路线，要走提升的路线。对开发商来讲，要针对不同的城市选择不同的开发战略。所以，未来来讲，至少分为两大阵营，一类是以大城市群为主要特征的，然后就是众多的中小城市，两级分化会越来越明显。在这种格局下，房产投资恐怕要注重两个东西，一个就是在投资策略上一定要注意，不能受目前市面上的策划所影响。目前我看，这个策划弊大于利，主要问题还是在于它的技术手段上，是有问题的。第二，房地产转型。因为我们也面临着房地产产能过剩，我们坐火车，一路上都看到相同景致的百米高层，人家已经有了两、三套房了，我再买一套相同模样的房子有什么意义。

  人居委提出了人居建设七大目标，这是一个经验的总结，非常有价值。结合我本人这两年的实践，也可能换个角度去理解这个七大目标。一个是关注舒适健康性。这里面依靠一些科技的手段、生态的手段去改变它。第二，生活空间的优化。包括室内的情况以及社区功能的组织。三是精细化设计。这一点是非常重要的，就是孙总说的，房子又要绿，又要用的长，用的长一定要有很好的设计、要有很好的工艺去达到这个目标。第四，配套。我们现在到目前为止，基本上不管高端的还是低端的项目，都是按照国家配套的底线去做，这点是影响我们的提升的，应该把创造一个居住的空间转化为可生活的空间，所以我们现在很多项目在探讨这一点，配套设施在基本的要求的配套基础上，我还有哪些配套服务。

北京大学管理技术系副主任、教授、博士生导师 窦文章

  王涌彬：谢谢文凯。我把他的话延伸一下：又是商机又是风险。我把这句话送给各个地方的政府，我觉得对于政府面对新型城市化也既是巨大的风险。

  下面我想请北大窦教授发言，窦教授也是做了很多的准备，为了参加今天这个活动。

  窦文章(北京大学管理技术系副主任)：关于房地产问题是一个非常热门的话题，房企怎么去可持续发展？我的基本判断，我觉得我们未来的发展还是蛮有希望的，我们只是说从过去十年发展的地产到下一步十年的房产，为什么这么说呢？第一，对于我们国家房地产产业政策这个领域，是有很多空间可以探讨的。新国五条出来以后，它的目标就是基于房价去做工作，但是现在看来效果并不明显。这样的政策又利也有弊，利是压制投资，投资和投机是分不开的。再一个是对刚性需求的压抑。加上我们地方政府和中央政府之间的博弈，就加大了对新国五条细则实施的难度。所以，将来可能预见的结果就是，政府可能和企业之间的博弈会有一个新的思考。第二，从我们的机遇来说，我觉得新型城镇化是一个非常大的机遇，但是也里面也有很多挑战，我自己既做规划，又做研究，从前年开始我逆势而上做地产，在三线城市做了两个小地产，我觉得做的很不错。所以说，这里面还有一些空间。

  第二，土地政策。将来政府对土地的一些政策，包括二元结构这些问题，我觉得这可能是一个非常好的空间。

  第三，美丽中国。美丽中国和绿色科技是一个非常大的机遇。有这样的机遇，我们怎么做呢？我觉得对我们房地产企业有这么三个方面的思考和建议，包括我本身做地产开发也有这么一些思考。

  第一，战略转型。现在迫于这样的情况，我们不能做地产的时候，我们只能做房产，首先企业的定位是什么，我认为是把自己从一个总制造商定位为服务商。这里面有几个关键词，一是房产开发的高品质，一是差异化。我们过去讲产品雷同很多，城市化都一样，千篇一律，没有特色，到哪儿都一样。06、07年我在美国的时候，有几个教授拿出中国的城市和国外的城市来比较，很多都非常一致。所以，高品质的差异化是我们战略转型的重点。第二，从重资产到轻资产要讲究EVA这样的指标。再就是加强大型社区的建设能力。最后，对客户的价值。一般来说，地产开发商如果照顾到地方风貌以及客户个性。

  第三，商业模式的创新。我们真正对每一个楼盘要好好研究，开发它的价值，从周边的商圈，从我设计的空间里面，我把地上和地下的空间利用起来，从这里面获取价值。一个是和金融对接，如果银行放贷不行的话，我们怎么把民间的资本以及产品的创新结合起来。二是注意一下业态，对地产开发，不仅仅是一个纯住宅，能够不能成为一个休闲的区域，能不能成为一个旅游的区域，能不能成为一个工业地产的区域。邹平准备做一个中国最大的房地产养老，它把很多的元素加到里面去，他说我做楼盘开发，不仅做地产，我要把很多文化加到里面去。所以，多做金融模式和产品模式的创新。

  第四，对房企来说，我们经历了十年的野蛮生长，房企做的都很大，都是暴力，但是企业要注重内部管理创新。第一是内部员工激励和内部员工创业，每一个员工可能都是一个大的客户群，如果说鼓励员工创业，我们把产业链拉起来的话就是比较好的选择。第二是加强策划能力、金融管理能力和客户服务能力。

 山东康博置业有限公司总经理 马振华

  王涌彬：我们今天论的是房企，所以我想请房企来论一下，下面请山东康博置业有限公司总经理马振华来介绍一下你的想法。

  马振华(山东康博置业有限公司总经理)：首先我非常容幸参加这次活动，感谢领导给我的这个机会。我们跟人居委接触了将近三年了，这个过程当中，怎么把这个项目落地，在规划的过程中人居委对有很多指导。对我们房企来说，我们是接地气的，怎么去做这个事情非常重要。我公司是做羽绒服出身的，它是做品牌的企业，我们董事长对我们讲“高度决定梦想，品牌创造未来”。在后来我们做房地产也是本着这样的理。

  我接着苗会长讲的话，业主的感受非常重要，因为最终是落到业主的身上的，业主对你的打分是最好的打分。实际上领导打的分是过程中，业主给我们打的分才是最终的分数。

  有的时候公司的体制也很重要，因为现在很多大的开发商分工分的很细，但是相互之间不联系，所以往往会出问题的。我由于董事长非常信任我，所以市场策划和定位的负责人、开发公司的负责人、物业管理公司的负责人都是我来担任，这样我客观上就有条件从建筑的全寿命周期来整体的统筹和安排，产品的品质和客户的体验就能得到很好的保证。

 江苏元测工程技术有限公司总经理 吕高奇

  王涌彬：我曾经到开发公司去调研了解一下情况，主要是前期策划工作，他们派了很多部门，就是没有派物业。我说你们物业部门怎么不来呢？我们做房地产开发的，很少从物业部门提物业管理的要求。物业部门都是后期的，为什么不把它前置呢？

  吕高奇(江苏元测工程技术有限公司总经理)：我是来自江苏宿迁，我们一个乡镇在搞新农村建设。所以我有几个问题，就是新农村建设的产权问题。有的人说是小产权，我个人觉得中国二元结构的政策的参照物是人，就是你是农民，在集体土地上盖的房屋，相对于他，它就是大产权。如果我们再到集体土地上去买，就属于小产权。

  第二，我们李克强总理提出，要过上和城市人一样的生活，这就需要高品质。你高品质的价值有问题，比如说江苏宿迁所有盖的房子都要保温板，我们知道市场上的保温板千差万别，我们希望我们这个平台推荐出来一个合格的产品。再加上现在只考虑到节能，4月10-13号，我专门到浙江，浙江住建厅的领导明确提出来，在安全和节能之间，宁愿安全。我们江苏省住建厅与公安厅联合发文：商品房高度在54m以上必须用A级防火保温板，54m以下可以用B1级防火保温板。我们恳请我们这个平台把这些成熟的技术和产品能够经常发布，有利于我们大家共用。

  黄国耕(广州凯黄投资顾问有限公司董事长)：我是做工业园区的，我想问一下，工业园区是否可以做居住？

  周静敏(同济大学建筑与城市规划学院教授)：我觉得这是跟我们的政策是非常相关的，本身工业园的性质有没有做居住的？

  黄国耕：有。商业配套是7%，居住是占20%。

  周静敏：是不是所有的居住用地建设都是在合法的范围呢？

  黄国耕：是。

  周静敏：这样就没有什么大的问题了。根据我们做居住区的绿色建筑的标准来做，并没有什么矛盾的。我倒是觉得，之前有过一些问题都是小产权的问题，那是一个很大的问题。如果本身用地性质没有问题，你完全可以按照对于绿色绿色建筑这个要求。

广州凯黄投资顾问有限公司董事长 黄国耕

 同济大学建筑与城市规划学院教授 周静敏

 市场营销专家、长青投资集团副总裁 韩涛

  王涌彬：我觉得是一个发展模式的问题，我个人认为最好是复合型发展。

  韩涛(长青投资集团副总裁)：谢谢领导给这个机会。我从个人十多年的工作经验中来分享一下我的一些微观感受。第一，房地产实际上20年承担了很多的责任，这里面包括居住条件的改善也好，包括经济拉动地方政府招商引资也好。我们从一组数据可以看到，2012年全国房地产销售额是6.4万亿。另外，还有一点，我们看到责任里面，包括对老百姓一个保值增值的动能。在新形势下，特别突出的一点是房价的高速增长，我是第一次来潍坊，我很意外发现，将近1000万人口的城市，市中心的房价也就7000、8000千块钱，平均也就5000块钱。新国五条是从09年一个房地产延续的政策，这个新国五条实际上还是房价的问题，第一个核心就是问责。地方政府对房价要承担起责任。第二是抑制投资和投机。第三是扩大用地的供应。第四是加快保障和安居性住房的建设。第五是加强市场监管。这里面有些是猛药，比如说问责也好，限购也好。其实从我个人来看，它的目标主要是促进整个行业的发展。这些，我们可以说是解决市长的问题。但是同时我们还是要回归到市场层面的问题。从我这些年的经验看，98年取消福利分房到今年，房地产经过了15年的黄金年份。这15年从我个人来讲，是比较好的15年。但是任何行业发展都有一个过程，实际上是一个形态和质的转换过程。

  我评价这之前的15年，可能有七个大的变化，今天我们讲的主题叫做走在未来之前。那么，走在未来之前，我们得既往才来开来。第一之前15年卖房市场的15年，未来的15年是买方主要的15年。第二，之前是土地为王的15年，未来是产品优化的15年。第三，前面的15年是资源强占的15年，未来是品牌建设的15年。第四，之前的15年是粗放增长的15年，未来的15年一定是精细发展的15年，是质的15年。第五，之前是英雄群起的15年，未来的15年我们说是规模集中的15年，我们可以看到万科做到了1400亿。第六，之前我们的15年是刚性居住的15年，未来的15年应该是资本化、多样化需求的15年。第七，之前的15年我们是硬件建设的15年，而未来的15年是服务经营的15年。

  王涌彬：我们下面请朱院长。

 北京清城华筑建筑设计研究院副院长 朱显泽

  朱显泽(北京清城华筑建筑设计研究院副院长)：我总的判断，房地产市场总的态势从长远或者从宏观看，应该还是一个良好的态势。我同意孙总的意见，我的理由主要有两点：第一个主要是城镇化的问题。从发达国家来看，上世纪50年代到70年代，西方发达国家，包括日本和美国，他们的城镇化发展非常快，美国是在75%左右。英国达到了95%。中国未来我觉得路还很长，从农村会有大量人口涌向城市。从阶段性看，到2020年大概有三亿农村人口到城市。所以说，这个刚性需求是长期存在的。另外，从富裕阶层来看，因为中国的GDP增长非常迅速，综合国力排在全球第二，未来有可能超过美国，成为第一大最具实力的国家。中国的富贵阶层2010年790万人口，2012年底已经达到了1000万人口。今年有专家预测，今年年底有可能达到1200万。这个量是非常大的。所以，这么大量的富贵阶层的爆发式增长，多数会涌向大城市，大城市的土地资源和房产资源是稀缺的，不可能随着人口的聚集是增长的，一定是有限度的。所以，从宏观上看，中国的房地产走势还会有上升的空间。

  最近国家宏观调控，包括新国五条，以及下一阶段即将推出的房产税，我觉得核心的目的就是要抑制和打击投机性购房或者投资性。那么，实际上，未来的市场会趋向刚性需求的客户群。通过房地产几项政策的调控，未来投资性会大量减少，主要的客户群会趋向刚性需求的客户或者是改善住房的客户群。在短期内由于政府的强力政策可能会出现平稳或者局部的下调空间。

  对于房企的发展，受新政的影响，短期内由于投资性住房的减少，它的需求量在短期内应该是大量的减少。对于房地产企业这块，我觉得它的竞争会越来越激烈。我觉得唯一出路是提高品质。

  第一，我觉得对于住户来讲，降低住宅运行成本是非常重要的。我前几年到北欧去，他们国家的小住宅都是自己建的，他非常注重节能环保，自己家的整个建筑外表，它基本上把它当做一个冰箱来处理，所以都是封闭的。

  第二，近阶段应该是以刚性需求为主，所以它的户型相对比较小，这种户型大概在120平米以内的户型为主。

  第三，未来的住宅，结合着新政之后，可能住宅更注重实用性和轻形式。房企应该把关注点放在住宅品质的提升和舒适度的提升和各方面指标的提升。包括刚才谈到住宅精细化这一块，都有很多工作要做。

  第四，应该满足不同客户群的需求。有数据统计，中国老年化实际上非常严重，现在实际上有些开发企业已经关注到这一点，建一些老年社区。但是我的观点，可能咱们中国和西方这种文化传统不一样，所以我觉得以后对房企来讲，这种居家养老以后可能是一个关键点。

中国绿色家居环境技术工作委员会秘书长 李洪帆

  王涌彬：李秘书长是绿色家具协会的秘书长，和我们这边有密切关联。

  李洪帆(中国绿色家居环境技术工作委员会秘书长)：我是中国绿色家具环境技术工作委员会的主任，也是绿色家具联盟的秘书长。其实大家都关注的是一个大的环境和大的人居环境，我觉得好象对人居的室内环境，好象在新闻报道，包括住建部的活动当中，还关注不够，所以我希望大家今后多关注一下我们的室内居住环境。因为这个环境是一个广义的。十八大召开的时候，北京的雾霾很严重，就给了党中央一个很重要的警示，要关注室外环境。习近平总书记和李克强总理都提了很多要求。

  大的环境我们很难改变，房地产企业从小区上也可以做些改变，但是没有从居住环境上做改变。室内居住环境是关注度很高的，这一点也是给我们房企，除了在政策之外，其实对我们为消费者提供绿色家具环境这方面也是我们企业的一个可持续发展的增长点。这几天我们做了很多研究工作，包括标准和认证也在开始推进，也希望住建部和咱们人居委今后会推行绿色家具环境这一块。

 

中国建筑设计研究院村镇规划所研究员 王宝刚

  王宝刚(中国建筑设计研究院村镇规划所研究员)：随着人居环境的提升，我们的生活方式和居住需求，也在呈多样化的发展趋势。比如说，原来主要是满足吃喝拉撒睡这些基本的生理需求，但是现在我们已经向休闲、养生等精神方面的需求。最早我们要求的住宅是量，有足够的面积，但是现在已经从量变到质量发生了变化。同时，对住宅的需求，也从住宅的单一化和个性化、多样化发展。那么，在这种需求的变化上，对我们的房地产企业和我们相关研究学者提出了新的课题，如何在新的形势下我们建的房屋符合居民的居住需求变化，这就需要我们在住宅规划设计上所探讨的一个问题。

  现在随着我们生活方式的变化，大家的业余时间越来越多，如何处理这些业余时间，我看到一个小区他们提出了一个非常漂亮的园艺空间，我觉得这个就符合我们需求，老百姓我每天通过种菜和养花来满足我的需求，这同时也引导了一种新的住宅需求。我觉得这是他们开发公司的一个推陈创新的东西，专门设置一个园艺空间，我觉得这个畅想非常好。

  现在我们的压力越来越大，可能大家会希望有一个休闲、放松的空间。就像这样特殊的空间，是我们针对某些人个性化需求的营造。所以，我希望我们的开发企业和研究学者在这方面多做研究，满足我们今后居民生活方式多样的需求。

  董金社(北京金社智海房地产投资顾问有限公司)：我说一个问题，就是咱这个房企可持续发展，我提醒大家注意一个时间点，就是在2017、2018年的时候，中国的经济有可能有所变化，因为咱中国历史显示，每隔十年都有一个大的变动，这个变动从49、59、89、99到2008年，下一个周期就是2018年。就是说，这个周期有可能是房地产周期，也有可能是社会经济周期，有可能是好的，也有可能是坏的，但是作为一个房地产企业要可持续发展的话，也有可能是危机，也有可能是机会，所以，希望大家在拿地和做企业战略的时候注意这样一个时间点。

  王涌彬：目前是房地产转型的一个时期，又是我们面临新型城镇化开局的时期，也是信息时代来临的时期，新的平台我们怎么去做，今天这个启动实际上就是开始，有赖于我们大家共同去缔造、搭建这样的一个平台。

  谢谢大家！