2014-09-12 09:35:57来源：中房网
第七届中国人居环境高峰论坛
时间：2014年9月12日(上午)
地点：齐河大厦
主题：中小城市发展与人居环境建设
主持人：朱彩清(中国房地产研究会人居环境委员会秘书长)
朱彩清：尊敬的刘会长、尊敬的张司长、尊敬的杨市长、尊敬的孟书记、各位领导、各位来宾、各位代表大家上午好！
金秋九月，硕果累累，备受业界期待的第七届中国人居环境高峰论坛今天在美丽齐河如期召开！本届论坛由中国房地产研究会、中国房地产业协会主办，中国房地产研究会人居环境委员会与山东省齐河县人民政府承办，论坛汇聚了住建部、发改委、联合国人居署、以及人居环境领域众多的专家学者和城市建设者，也得到了山东省、市各级领导的关注和支持。在此，我代表主办方对各位领导的关心和厚爱表示衷心地感谢！
下面我非常荣幸地为大家介绍参加今天论坛的各位嘉宾，主席台上就坐的有：中国房地产研究会会长、中国房地产协会会长刘志峰、中国房地产研究会人居环境委员会总顾问张元端、中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会名誉副会长苗乐如、 中国房地产研究会名誉副会长、中国房地产业协会名誉副会长童悦仲、中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬、德州市人民政府副市长杨田州、齐河县委书记、县人大常委会主任孟令兴、齐河县委副书记、县长王晓东。
与会领导
出席本次论坛的嘉宾和领导的还有：住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹、发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令、浙江省房协会长、中国房地产研究会副会长贾宝林、还有房地产协会的一名副会长、东海集团的董事长魏建国、中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦、联合国人居署驻华代表张振山、上海市松江区发展和改革委员会副主任王振亮、中国房地产研究会人居环境委员会专家组副组长秦铮、北京市规划局原副局长兼总建筑师毛钺、首都规划建设委员会原总建筑师谢远骥、中国工程建设标准化协会技术标准部副主任贺鸣、中国建筑设计研究院城镇规划设计研究院研究员博士王宝刚。参加会议的嘉宾还有中国房地产研究会、中国房地产业协会的代表、山东省住建厅、德州市住建局、齐河县县委县政府等有关部门的负责人，以及关心和支持齐河人居环境建设的企业家代表和省内外的媒体朋友们，因为时间关系我们不一一列名介绍。我是中国房地产研究会人居环境委员会秘书长朱彩清，非常荣幸担任今天上午的主持！
今天的齐河高朋满座、嘉宾云集，新老朋友汇聚齐河，我代表主办方、承办方，对今天到会的各级领导、各位嘉宾、业界同仁表示热烈的欢迎！并对各位新老朋友给予本届论坛的关注和支持表示中心地感谢！再次感谢大家的光临。
“中国人居环境高峰论坛”是中国房地产研究会人居环境委员会最重要的学术交流活动。自2003年“首届中国人居环境高峰论坛”以来，到目前为止已在全国各地成功举办了六届，本次第七届峰会的主题为“中小城市发展与人居环境建设”，是在党的十八届三中全会精神及国家新型城镇化规划的指导下，积极探寻中小城市科学发展路径，着力推进房地产行业创新发展的大背景下召开。同时会议选择了在城镇化建设方面取得了卓越成绩和有着很成熟经验的齐河召开，意义深远，意义重大。
中国房地产研究会人居环境委员会秘书长朱彩清主持论坛
下面以热烈的掌声请出今天的东道主，齐河县委书记，县人大常委会主任孟令兴为我们讲话！
齐河县县委书记、县人大常委会主任孟令兴
孟令兴：尊敬的刘会长、尊敬的张总顾问、尊敬的杨市长，各位领导、各位来宾、同志们、朋友们，今天我们相聚在美丽的黄河水乡——生态齐河，隆重举行第七届中国人居环境高峰论坛，这是齐河发展历史上的一件大事、盛事，也是我们第一次举办这么规格的会议。在这里，我代表中共齐河县委、齐河县人民政府向论坛的开幕表示热烈的祝贺！向出席论坛的各位领导和嘉宾表示诚挚的欢迎和衷心地感谢！
我把齐河的情况向大家介绍一下，齐河县隶属于德州市，在德州的最南端，与省会济南隔黄河相望，总面积1411平方公里，常住人口70万，这里历史悠久，名人辈出，是龙山文化的发祥地之一。春秋时为齐国的正卿晏婴采邑，是全国著名劳动模范石传详和全国道德模范孟祥斌的家乡。齐河区位优越、交通便利，位于京沪经济走廊和黄河生态走廊的交界点。山东省会城市群、经济圈，与山东省西部经济隆起带的紧密圈和核心地带。境内交通密集度在全国县市领先。这里物产丰富、生态良好，地下富含煤、石油、温泉等优质资源。百里黄河观光带、百万亩生态林，构筑其天然的绿色屏障。
近年来，我们在中央和省市党委政府的领导下，深入学习党的十八届三中全会和习近平总书记系列重要讲话精神。坚持稳中求进、改革创新，经济社会保持了良好的发展势头。2013年全县实现地区生产总值408亿，财政总收入31亿元，连续4年蝉联德州市综合考核第一名。在山东省县市排名第29位，进入了山东省的第一方阵。今年1-8月份，我们实现地区生产总值288亿元，财政总收入23亿元，主要经济指标增幅均具山东省的前10名。
新型城镇化是党的十八大作出的重大战略部署，是稳增长、扩内需的最大潜力，转方式、调结构的重要抓手。党的十八届三中全会明确提出：要完善城镇化健康发展的体制、机制，坚持走中国特色、新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展。我们本届论坛以中小城市发展与人居环境建设为主题，既是贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神具体的举措，也是发展中地区推动新型城镇化，实现跨越发展，向小康社会迈进的有益的探索和尝试。
这次论坛的举办，通过高端对话、智慧碰撞、成果交流，必将推动以人的城镇化为核心的理念，更加广泛的传播，为人居环境建设的研究和实践带来更多有益的启迪。我们齐河能够承办这一高水平的盛会，为推动全国城镇化发展和人居环境建设搭建交流平台是我们的荣幸，更是我们学习提高的宝贵的机遇，我们将认真学习、运用论坛的成果，更加深入地推进新型城镇化建设，努力谱写齐河科学发展、跨越发展的新篇章。
同时我们衷心地希望各位领导、各位来宾，能够借这个机会在齐河多走走、多看看，对我们的工作提出宝贵的意见，相信有各位领导、各位来宾的关心和支持，齐河的发展一定会更加美好！
最后，预祝第七届中国人居环境高峰论坛圆满成功，祝各位领导、各位来宾身体健康、工作顺利、事事如意，谢谢大家！
朱彩清：非常感谢孟书记的精彩讲话。
在这里我们也非常感谢齐河县委县政府对于本届论坛提供的大力支持和帮助。
下面有请德州市副市长杨田州讲话！
德州市副市长杨田州
杨田州：尊敬的刘会长、各位领导、各位专家、各位来宾，大家上午好！
在金秋九月、丹桂飘香的时节，我们非常高兴地迎来了第七届中国人居环境高峰论坛的各位领导、各位专家，首先我代表市政府向出席本届论坛的各位领导、各位专家表示诚挚的欢迎！向承办本届论坛的齐河县、中国房地产研究会人居环境委员会表示热烈地祝贺！向主办本届论坛的中国房地产研究会、中国房地产业协会表示衷心地感谢！
德州市是山东省的北大门，近年来德州市委市政府加快构建现代产业新型城镇化和民生保障三大体系，把改善和提高人居环境作为幸福德州建设的重要载体。努力做大做强中心城区，抓好县城和小城镇扩容体制，积极稳妥推进两区同建，持续改善生态环境，城市面貌日新月异，人居环境明显优化。先后获得“中国太阳城”、“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“中国人居环境范例奖”。
党的十八大报告指出：工业化、信息化、城镇化和农业现代化成为全面建设小康社会的载体。在新的历史时期，随着新型城镇化的快速推进，人居环境建设承担着越来越重要的使命。当前德州市正处在全面建成小康社会的关键时期，经济结构的调整、产业实力的提升、高层次人才的聚集、战略投资者的引进，越来越多地依赖于城市的规划、建设和管理水平；越来越地依赖于人居环境的提升。
此次论坛在齐河召开，给我们一次直接聆听和学习的机会，必将对全市城市发展、人居环境改善产生强大的推进作用，我们将倍加珍惜这次宝贵的学习机会，认真汲取各位领导、各位专家的意见和建议，不断加快人居环境和城镇化建设，为全国各地积累经验树立标杆。
德州市委市政府将一如既往地关心和支持齐河的发展，希望齐河承办好此次论坛，并为与会领导、专家提供优质、舒心的服务。按照论坛组委会的安排，各位领导和专家还将赴德州市区进行参观指导，希望各位领导和专家多提宝贵意见，并将这种指导常态化。希望我们加强交流、增进友谊、促进合作、携手共创更加美好的明天。
最后，预祝第七届中国人居环境高峰论坛取得圆满成功，谢谢大家！
朱彩清：非常感谢杨市长。
杨市长的讲话让我们感受到好客山东浓浓热情，也感受现代德州的魅力和发展潜力。
接下来有请中国房地产研究会名誉副会长苗乐如讲讲话！
中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如致辞
接下来有请中国房地产研究会名誉副会长苗乐如讲讲话！
苗乐如：尊敬的刘会长、杨市长各位领导、各家嘉宾、各位代表：大家上午好！
今天，在中共中央加快推进新型城镇化、全面建成小康社会又将迈出新步伐的时代背景下，备受业界瞩目的“第七届中国人居环境高峰论坛”隆重开幕了！我首先要代表论坛主办单位——中国房地产研究会、中国房地产协会对各位嘉宾、各位代表的到来表示热烈的欢迎！对山东齐河县委、县政府对本次论坛的大力支持表示衷心的感谢
新型城镇化是推动国家经济持续发展的强大引擎，也是当前各方高度关注的焦点问题。随着《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的正式颁布，我国城镇化发展路径已经日渐清晰——就是要紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。新型城镇化的“新”主要体现在四个方面：一是要以人为本，不能见物不见人，兴城不兴业，努力在改革攻坚中破解深层次矛盾，实现人无差别的发展；二是要强调生态文明贯穿全过程，以良好的城镇生态环境支撑新型城镇化发展，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。三是要突出城乡统筹，要在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进城乡一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置；四是更多利用市场机制，尊重市场，强调在公平竞争下让人口和生产要素在城乡之间自由流动。这四“新”都离不开城市人居环境的建设和优化。
我们注意到，十八大以来，尤其是《国家新型城镇化规划》的出台，将中小城市的发展放在了更为重要的位置。《规划》明确提出，要把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，加强产业和公共服务资源布局引导，提升质量，增加数量。有重点地发展小城镇。可以预见，未来十年，中小城市将成为新型城镇化建设的发展重点。本届论坛以“中小城市发展与人居环境建设”为主题，就是希望在城镇化深入发展的关键时期，深刻认识城镇化对经济社会发展的重大意义，牢牢把握中小城市发展面临的重要机遇，准确研判城镇化发展的新趋势新特点，探讨制度改革，进行经验交流，通过不断的促进和改善城市人居环境，充分发挥中小城市在优化城市体系、提升新型城镇化质量中的重要作用，有序推进有中国特色的新型城镇化道路。
回顾过去六届人居环境高峰论坛，每届论坛都强调了这种主题的前瞻性和行业的引领性，也使得中国人居环境高峰论坛成为了人居环境领域最具影响力的品牌活动。我衷心的希望，在中国人居环境高峰论坛这个行业交流的平台上，有更多的有识之士和机构参与进来，密切合作，更为有力的推进我国中小城市的健康发展。
特别值得一提的是，本届峰会将会对我国绿色住区领域首个行业性的标准《绿色住区标准》予以正式发布。这个标准是中国房地产研究会人居环境委员会多年来坚持“科研”与“实践”两条腿走路取得的丰硕成果。该标准的颁布和实施将对我国房地产行业的转型发展起到极其重要的推动作用。
最后预祝本次论坛圆满成功，预祝每一位人居环境事业的参与者和合作者，在新型城镇化这场伟大的社会实践中取得卓著的成就。
谢谢大家！
朱彩清：感谢苗会长的精彩致辞！
在此，也非常感谢中国房地产研究会、中国房地产业协会对高峰论坛的指导。这次也得到了住房和城乡建设部城建司领导的支持，因为这次会议规格高，刚才漏掉了住房和城乡建设部城建司副司长刘贺鸣。以上三位领导的讲话拉开了今天的序幕。我们的主题报告正式开始！让大家以热烈的掌声欢迎中国房地产研究会、中国房地产业协会刘志峰会长，他演讲的题目是《以宜居为目标 推进中小城市发展》，有请刘会长！
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰讲话
刘志峰：各位领导、各位来宾大家上午好！“第七届中国人居环境高峰论坛” 是由中国房地产研究会、中国房地产业协会主办，中国房地产研究会人居环境委员会和山东省齐河县政府共同承办。在此，我谨代表中国房地产研究会、中国房地产业协会对各位来宾表示热烈的欢迎，对山东省齐河县政府表示衷心的感谢。
齐河县我第一次，我了解有900年建县历史，有许多历史名人，公元前500多年齐国名相晏婴是齐河人，当代的时传祥也是齐河人。我举这两位历史名人，一是想说明治国理政，要以民为本；二是想说明无论做什么事情，都要尽心尽责，为民众谋利益。所以说，我们在齐河召开第七届中国人居环境高峰论坛，我认为是有一定意义的，讲现实意义也好，历史意义也好，我觉得都有。
本次论坛的主题是“中小城市发展与人居环境建设”。当前，我国经济社会发展正处于重要的转折时期，加快推进以人为核心的新型城镇化，是中央确立的一项重要战略举措。“十二五”规划明确提出，要以大城市为依托，以中小城市为重点，形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》又进一步提出，把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向。促进城镇化健康有序推进，科学地完成历史性任务，并且造福于后代，是我们需要认真讨论的问题。下面，我谈谈几点看法，讲的不对请各位代表批评！
第一、为什么要重点发展中小城市。城镇化的本质是什么？城镇化是经济发展的结果，不是经济发展的动力，也不是经济发展的原因。因为城镇化本质就是非农产业的发展，并且产业向城市集中。产业结构的城镇化才是城镇化的本质，同时又导致就业结构的城镇化。
第一点，重点发展中小城市，是顺应城市化发展趋势和规律的内在要求。城镇化是世界历史发展的必然结果。纵观世界城市的发展，有些是单核心的，有些是多核心的，但有一个重要特点是，人口多的国家，是多核心的，人口少的国家，是单核心的。在我们这样一个人口众多的国家，要和平有序地推进城镇化，就必须走多核心的、大中小城市格局合理的发展道路。
从历史上看，但凡中小城市发育良好的国家，其社会经济发展协调性、可持续性都比较好，如德国，在城市化的过程中，中小城市数量众多，分布比较均匀，布局相对合理，大中小城市并行发展，经济才得以健康、平稳地发展。
第二，重点发展中小城市，是促进经济社会协调、城市格局合理发展的客观需要。发展大城市固然存在效益上的优势，但是仅仅依靠大城市势必难以满足新型城镇化的需要。而且人口过度集聚于大城市不仅会带来社会问题，而且最终还可能削弱其经济效益。例如，在一些拉美国家城镇化快速发展时期，人口大量涌向个别大城市，结果城市贫困人口大量增加。1980—1994年的15年间，拉美贫困人口由1.359亿增加到2.093亿，净增7340万，其中城市贫困人口增加7250万，而农村贫困人口增加了90万。
中小城市具有大城市不可替代的功能。因为经济活力的存在以及交易的品种，是根据大中小城市不同功能来划分的。大城市侧重国际贸易；中等城市是区域经济增长的发动机；小城市主要为周边服务，尤其是为周边“三农”服务，这些都是大城市都不可替代的。此外，农业转移人口受教育程度相对较低，从事的主要是制造业、建筑业和服务业等行业工作，很难在就业转移初期就在高技术领域谋生，而且要完成向熟练产业工人的转变，需要一个长期过程，加上他们原始积累不足，难以承受市民化带来的社会成本，这些特征，也决定了中小城市比大城市对他们应当更具吸引力。
人口统计数据表明：在我国城镇化的进程中，中小城市，特别是县城，已经成为农业人口转移的重要流向。全国2000多个县城基本把农村转移人口的一半留下来了。如果没有这些中小城市，很难想象我国的城镇化会出现怎样的景象。
第三，重点发展中小城市，是克服“大城市病”的有效手段。从现实情况来看，大城市巨大的人口承载压力造成的一系列“大城市病”和大量农业转移人口不能实现市民化、难以完全融入城市引发一系列的社会问题，也正在倒逼中小城市必须要加快发展，更多承担农业人口转移的任务，尤其是特大城市中心城区人口疏散的功能。
从未来发展空间看，特大城市的城镇化率已接近峰值，甚至超过发达国家的城镇化水平；大型城市的城镇化率也已接近饱和；中小城市城镇化率较低，在吸纳农业转移人口方面仍然空间巨大。据《2013年中国中小城市绿皮书》数据，全国共有中小城市2816个，占全国经济总量的84.5%。但我国中小城市及其直接影响和辐射区域城镇化率仅为35.1%，中小城市发展潜力巨大。
第四，重点发展中小城市，是释放户籍制度改革红利的重要途径。当前，我国正处于产业结构调整的重要时期，总体呈现“第一产业减少、第二产业优化、第三产业发展”的态势，其中，大城市第三产业比重总体不低，如2013年，北京、上海、广州3市，分别达到77%、62.2%、64.6%，而中小城市第三产业比重总体偏低，如2013年，我们德州市的三产比重为36%。可见，城镇化过程中，中小城市发展第三产业，大有可为。国家的系列改革政策，为中小城市实施产业优化提供了制度保障。今年7月底，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。国家在中小城市户籍制度的松绑，将为中小城市的加快发展带来了新的机遇。首先，将为中小城市扩大消费做出贡献。其次，大量农业人口进入中小城市，将推动当地的教育、医疗、社保、就业等公共服务的发展。再者，产业结构调整，能推动以商贸、餐饮、旅游、休闲、娱乐等消费型服务业和以及金融、保险、物流、交通、运输等生产型服务业的发展。
二、要发展什么样的中小城市
近年来，社会上流行一个词，“幸福指数”。有趣的是，在一些机构公布的城市幸福指数排名中，多是中小城市位居前列。这恰好说明，中小城市有独特的发展优势，在新型城镇化进程中，大有可为。那么，发展中小城市，目标是什么？我认为，发展中小城市，应以宜居为目标。
人稳定地生活在城市，首要的条件是住得舒适，也就是追求“宜居”。这里说的“宜居”，不仅仅是住得要舒服，更重要的是有要好的发展机会、就业机会、实现自我价值的机会，要有优美的生活环境，要有经济持续稳定增长的动力，要有完善的公共服务体系。
通俗地说，就是，老百姓能喝上干净的水，呼吸上新鲜的空气，吃上放心的食品；能住上舒适的房子，睡上一个安稳觉；坐上公交不挤不吵，开车出门顺顺畅畅；有良好的医疗保障，生病能得到合理、及时的治疗；孩子们能接受良好的教育，老人们能无忧忧虑安享晚年。
与大城市相比较，中小城市规模适中，具有更加良好的自然生态环境，城市发展过程中的社会和环境问题相对简单，物质供给和基础设施相对更容易满足居民需求，在新型城镇化过程中，更具有建设宜居城市的优势。
一是生活优势。中小城市的住房价格相对便宜，生活成本较低，就业半径相对较小，出行相对便利，比较容易创造祥和、安全、健康的生活条件。
二是生态优势。总体上中小城市的自然生态环境比较良好，大量中小城市面积不大，但与自然山水保持密切的联系，城在山水和乡村农田的包围之中，能够与山水自然相融洽，维持一定的生态平衡，更易做到“让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁”。
三是社会优势。多数中小城市社会结构不复杂，人际关系简单，跨省流动人口不太多，相对来讲，社会比较安定，社区规模不是很大，加强社区管理和建立人与自然的和谐、人与人的和谐关系。
四是文化优势。不少中小城市具有悠久的历史文化遗迹，以及传统的民族文化、地方文化等，具有地方性、民族性、多元化的特征，可以因地制宜地建设独具个性特色的城市。
此外，从发达国家宜居城市发展情况看，宜居城市排行榜前列也集中在中小城市。比如说，在美国，最受美国人青睐的宜居城市多是知名高等学府所在地。例如，弗吉尼亚州的夏洛茨维尔市，曾被《城市排名和等级》评为全美最适宜居住的地方，这里有著名的弗吉尼亚大学，还有雪兰多国家公园，风景十分秀丽。除了优越的自然环境，弗吉尼亚大学在高科技方面与企业的研究合作，还为该市带来了稳定的就业机会，使经济健康发展。在德国，德国城市发展研究中心和《焦点》杂志每年都推出“宜居城市排行榜”，评选结果表明，在德国宜居城市的排行榜中，更多的是像奥斯纳布吕克、戈斯拉尔等小城市，即使排行榜中最大的城市慕尼黑和法兰克福，也不过上百万人口。在这些城市中，大都是靠山环水，空气清新，交通便利，还有美丽古朴的街道，生活配套设施齐全，服务业发达，可为居民提供丰富的就业机会。
三、中小城市要怎样实现宜居目标
可以看到，当前，我国城镇化有两个特点，一个是城镇化过程中市场在起决定性作用，由于城市的效益高，促使资本要素、劳动要素、企业家要素向城市集中；另一个是城镇化过程中政府成了一个城镇化的促进者，把医疗资源、教育资源、交通资源等优质资源集中配置到城市，而且越大的城市配置越高。也就是说，我国城镇化进程中，市场的作用和政府的作用是叠加的。突出表现在中小城市医疗、教育等基本公共产品供给不足和基础设施发展滞后。以医疗资源配置为例，大城市集中了我国80%的优质医疗资源，其中的80%又集中在大医院。全国排名前50的医院主要分布在北京、上海、广州。因而，从经济社会发展来说，政府应当围绕经济格局的变化、产业结构和就业结构的变化，科学编制规划，加强产业引导，营造良好空间，提高公共服务和基础设施水平，使得劳动力能够有序地、平稳地、幸福地向城市转移。
中小城市发展，要实现宜居目标，重点从以下几方面入手：
第一，坚持以人为本。新型城镇化，核心是以人为本。以人为本，也是建设宜居城市的宗旨。宜居城市建设，离不开人这个主体，人是这个城市的灵魂。满足人的需求，是宜居城市建设、加快城市发展的着力点和落脚点。必须坚持城市发展为了人民，城市发展依靠人民，城市发展成果由人民共享。坚持以人为本，实现宜居目标，就是要面对人民群众过上更好生活的期盼，不断提高服务群众能力和水平，不断增进人民群众福祉，增强人民群众幸福感受，着力保障和改善民生，努力解决群众在教育、就业、社会保障、医疗、住房等方面的基本需求问题，解决困难群众的生产生活问题。
第二，提升产业支撑。宜居，必须宜业。产业的支撑，经济的增长，才能为城市宜居奠定坚实的基础。经济多样性、个性化是中小城市应该追求的产业发展模式。中小城市要结合自身的区位条件、资源条件、交通条件，从城市群的发展角度，立足区域经济发展格局，找准产业、功能定位，避免盲目发展，恶性竞争。进而，依靠自身的产业基础和资源优势，发挥中小城市和小城镇土地价格低，生态环境好，资源特色等优势，发挥市场机制作用，通过招商引资和对外合作，形成一批特色型、优势型、资源型产业。围绕大城市的功能定位，大力发展都市农业、休闲度假旅游业、特色农产品加工业以及商贸服务业等。坚持产业发展与城镇建设并重并举，培育和壮大优势特色产业，创造更多就业机会，实现以城聚产、以产兴城、产城联动、融合发展。
第三，重视绿色发展。实现宜居目标，必须把生态文明理念和原则融入中小城市的城市规划和建设管理的各个方面。大力实施生态工程建设，推进资源节约型和环境友好型技术产品、服务设施、生态建设、生活方式进社区，大力提升城市生态环境质量，促进绿色发展、循环发展、低碳发展、可持续发展。当务之急，要下决心抓好水、大气、土壤等污染防治，解决损害群众健康的突出环境问题；加强城市生态系统建设，构建由低密度建成区、城市绿地、山林、水面、风景区、农田等构成的多样化的生态系统，为城市的生产、生活提供生态系统服务；实施建筑节能与绿色建筑示范，从绿色住区建设入手，积极建设绿色、低碳城市。
第四，注重文化传承。文化，是城市的灵魂。文化宜居是城市宜居吸引力中最为持久的动力。中小城市是我国厚重、多样化文化的生命脉络，而文化则是中小城镇最重要的资产和识别。中小城镇应传承和发展地区文化，走出千城一面、文化迷失的传统城镇化误区，通过文化继承和创新来增强城市特色和吸引力，提升城市的创意和创新能力。
第五，深化制度改革。宜居目标的实现，离不开制度的支撑。推进以人为核心的城镇化，需要从体制、机制入手，以改革创新的精神，做好顶层设计，鼓励地方实践。加快推进户籍制度、财税制度、就业制度、公共服务和社会保障制度、农村产权制度等改革，释放城镇化红利。城市的治理，要从“堵”的理念走上“疏”的理念，从上级命令式的理念走上公众参与式的理念。整个城市的发展，不能随某位有权力的人的偏好去发展，而是要建立在城市本身利益，甚至区域整体利益去发展。
中国房地产研究会人居环境委员会在全国多个城市开展“中国人居环境共建示范城市”工作，并在实践中逐步探讨形成了“企业+社团+政府”多方参与、共建人居的独特有效的工作模式。他们以科研为先导，首先通过“指标体系”来帮助政府科学评估和衡量城市人居环境发展现状、把握城市发展脉络和方向；然后通过人居环境“指导手册”，将人居环境优化目标落实到相关职能部门；并通过“行动指南”将政策和建议转化为政府、企业及公众和谐互动的人居环境建设行动方案。这种创新的模式既充分发挥了人居委的学术资源优势，也是一种非常好的公众参与的实践，将人居环境建设从过去自上而下的推进转化为自下而上的行为。
这次论坛，也有许多专家会就中小城市发展与人居环境建设发表他们的真知灼见，给大家提供一个新的思路。
同志们，“促进大中小城市协调发展”是中央从战略层面确定的我国城镇化发展的总思路和大方向，是中国特色城镇化道路的一项基本要求。在加快推进新型城镇化的大背景下，中小城市将成为提升城市化质量、推进城市化加速进行的主战场。加快发展中小城市是破解制约中国城镇化质量提升和健康发展的关键。中小城市要把握住城镇化发展的这一重要战略机遇，以宜居为目标，解放思想，创新机制，发愤图强，蓄势发展，开创一个新的发展局面。
谢谢大家！
朱彩清： 非常感谢刘会长，刘会长就为什么重点发展中小城市，要发展什么样的中小城市，中小城市要怎样实现宜居的目标这三个层次详细阐述了中小城市发展中的重要问题，报告清晰全面。让我们再次以热烈的掌声对刘会长表示感谢！同时非常感谢刘会长对人居委的工作给予鼓励和支持，谢谢刘会长！
中小城市的建设发展离不开城市政府的智慧管理和智慧实践，前段时间国家领导人对德州两区同建给予了高度评价，齐河的人居环境建设成果一直走在前列，下面有请中共齐河县县长王晓东，为我们做《幸福齐河的大文章》的报告，有请王县长。
齐河县县长王晓东发表主题演讲
王晓东：尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友们：大家上午好！今天，很高兴也很荣幸能与各位领导、专家学者，各位企业家，共同探讨城镇化发展的问题。在这里我我代表县委、县人民政府对各位来宾的光临，表示热烈的欢迎和衷心地感谢！
下面，我把齐河城镇化发展，人居环境发展规划向各位来宾做一下介绍。
第一、介绍一下齐河县概况。齐河位于德州市最南端，与省城济南隔黄河向往，辖13个乡镇、2个街道、1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区、1个高新技术开发区和1个高铁枢纽经济协调区；总面积1411平方公里，常住人口70万。齐河古称祝柯，秦朝置祝柯，宋称齐河县。“一河、一陶、一圣贤”凝练齐河特色。“一河”即国家生态走廊——黄河，流经县境六十余公里；“一陶”即黑陶，作为龙山文化发源地之一，齐河黑陶文化渊源流长，被中外史学家称为“原始文化的瑰宝”；“一圣贤”即春秋时齐国正卿晏婴，城区驻地晏城为晏婴采邑。
齐河临近蓝黄两区，处于省会城市群经济圈和西部经济隆起带的交集区、核心区和关键部委。2013年，完全地区生产总值408.5亿元，财政总如30.9亿元；连续四年蝉联权势科学发展综合考评第一名，在德州市率先进入全省第一阵营。先后荣获全国绿化模范县、农村社区建设实验全覆盖示范单位，中国人居环境共建示范城市，山东省最佳投资城市、环保模范县，省级文明城、省级园林城、省级卫生城等荣誉称号。今年1-8月份，全县实现地区生产总值288亿元、财政总收入22.3亿元。被省政府确定为全省县域经济科学发展试点县。
二、齐河县拥有优良的人居环境
(一)优美的自然生态环境。齐河县地处缓和下游冲积平原，属暖温带半湿润季风气候，四季分明，气候温和，年平均降水量521.2毫米，年均日照2413.4小时，无霜期235天。是的重视唯一的沿黄县，沿黄河62.5公里，年引黄量3亿多立方米；境内河道时海河流域徒河水系，流域面积1361.61平方千米，主要河道16条，河流总长度3.4.61千米；全县地下出水量26亿立方米，水质良好，是江北少有的丰水县。境内实地沙湖星罗棋布；温泉覆盖县境80%，泉水晶莹透明，出口水文高达60摄氏度，属硫酸钙型水质，有较高的亿用价值，目前已建成温泉辽阳中心4处。全有林面积100万亩，森林覆盖率达41.7%，是名副其实的“天然氧吧”。
(二)宜业宜居的生活环境。在城区，突出“水和绿”两大特色，以“三场两园”建设为重点，规划建设了20余处公园、休闲广场等市政基础设施，实施了30多项景观园林绿化工程和绿水绕城工程，建成了山东省标准最高的潜表流人工实地。在乡村，每个社区(村)都修建了文化体育休闲广场，并高标准实施了农田林网、村镇绿化等工程，进一步擦亮了全国绿化模范县的“金”字招牌。目前，全县人均公园绿地面积9.8平方米，全年空气质量国家二级以上标准天数350天以上，形成了天蓝、地绿、水清、空气清新的良好宜居环境。同时，运用现代化手段，不断提高城乡管理精细化水平，实现了城市数字化管理、城乡环卫保洁覆盖和城区生活污水100%集中收集处理。基础设施配套完善，功能齐全，拥有星级以上涉外酒店宾馆6家，占地1200亩的18同国际级标准高尔夫球场1处，棒球场1处，大学1所，中小学9所，各类医疗机构53家，高档社区20余处。
(三)便捷高效的服务环境。齐河坚持把环境作为最大的发展优势和最响亮的名片来打造，牢固树立了“进了齐河门，就是齐河人”、“进了齐河县，事事都好办”的服务理念，坚持实施最严肃的服务承诺制度、最严格的限时办结制度和最严厉的问责追究制度，大力营造企业家至上和为纳税人服务的氛围，为客商提供便捷高效的服务，倾力打造最佳营商环境，让投资者获得最大的回报。
(四)优越的支撑环境。区位交通得天独厚，距济南市区仅15分钟车程。交通密集度在全国县市领先，有2恩条土地、4条高速公路、5条国省道、8个高速出入口，并设有太青客运专线济南北站。周边市场潜力巨大，地处山东省“一圈一带”交集区，毗邻黄蓝经济区，300公里半径内有北京、天津等大中城市近百个，消费人群3恩亿多，是江北最有活力的经济成长带。资源要素丰富多样，地下富含煤、石油等多种矿藏，其中煤炭储量60亿吨，建有邱集、济西、赵官3座煤矿，年采煤量300万吨。电力资源充足，设有变电站16座，实行济南、德州双源供电。科技支撑有力，先后与几十所知名学府、科研机构开展合作，拥有省级以上高新技术企业企业7家、工程技术研究中心2家、院士工作站1处，获得省级科技成果奖励5项。
三、齐河县城镇化工作情况
近年来，我们以实施全域城镇化战略为主线，不断推动经济社会转型跨越发展，在实践中探索出了一条以城乡一体化为目标、以人的城镇化为核心、以产业发展为支撑的幸福齐河 建设之路。概括起来有以下几个特点：
(一)齐河实现全域城镇化的基础牢固
1、有充足的土地挖潜空间。土地是城镇化的核心要素，是城镇化持续发展的重要保障。我县原有1016个行政村，农村集体建设用地面积19.5万亩。据普查，全县农村户均宅基地2亩以上的占26%、1.5亩以上的占41%、不到1亩的占33%，农村土地资源使用效率低。依据《山东省建设用地集约利用控制标准》，按人均建设用地面积不超过100平方米计算，我县有13万亩的挖潜空间，这为全县推进新型城镇化提供了充足的土地指标基础。
我前段时间在媒体上看到报道，城镇化就是让农民在阳台上养鸭子，现在大家可以回想一下，到齐河的农村去调查，可以说80%以上的农村30年没有什么变化，如果就地城镇化，我们投资不小。我们整个实现全域城镇化，建设的成本，将近40万农民，我们建设成本在260个亿，按照现在的城镇化的配套，让农民享受到城市人的服务，基础设施的服务还要40个亿。全域城镇化以后我们要300个亿的投入。这300个亿的投入资金从哪里来？现在城镇化面临最大的问题，农民上楼去，钱从哪里来？是我们县级城市面临的最大问题。我们不要说腾出这13万亩，我们就按10万亩作为建设用地，我们拿出5万亩，作为工业用地，因为工业用地我们是不赚钱的，也就是说工业用地收入的土地出让金完全可以用于改造老百姓建设的社区。我们这5万亩，按照15万，我们就是750亿，改造老百姓的社区绰绰有余。我们按照商业地产来开发，按照100万亿亩来算，我们就是500多个亿，但是隔着黄河，齐河生态城地价是100万，齐河土地升值200万一亩。资金是实现全域城镇化的第一要素。我县创新投资渠道，多方筹措资金，科学有序推进城镇化建设。通过搭建政府投融资平台，先后在农发行、国开行等机构，申报融资项目11个，计划融资39亿元，已到位资金17.8亿元，被国家农发行列为重点支持县。其中，今年与华英证券合作公开发行的15亿元7年期“城投债”，在德州市属首家县级发债主体。成立了齐河投资控股集团，与中建股份有限公司、中建设计集团等达到合作，组建成立了中建(齐河)发展有限公司，采用公司化运作模式，积极开展新型城镇化项目建设，有效解决了建设资金来源问题；与中国农科院发起成立30亿元的“中农(齐河)产业投资基金”，解决了农业产业发展资金问题。
3、有两区同建的实践经验。德州是国家新型城镇化综合试点市，“两区同建”是德州市推进新型城镇化的一种模式创新，这一做法两次得到了李克强总理的批示，今年7月份他又到德州专程视察。我们齐河是德州市“两区同建”最具典型的代表，走在了全省乃至全国的前列。2008年以来，我们在全省率先落实土地增减挂钩政策，建成了洪州、华中等一批全国典型社区。同时，培植各类农村产业园区245个，每年吸纳近万社区群众在园区就业，实现了“居住社区化、就业园区化、生活城镇化”。我们的做法得到全国人大常委会副委员长、妇联主席沈跃跃，省委书记姜异康、生长郭树清等领导的高度评价。2013年5月4日，中央电视台对我县“两区同建”工作进行了重点报道；6月21日，新华社看法了《以“两区同建”推进新型城镇化的“齐河路径”》的特供分析报告，宣传推广了齐河经验。
(二)齐河实现全域城镇化的思路目标清晰
1、总体思路：紧紧抓住“一圈一带”战略机遇，坚持以人为本、城乡统筹、服务均等、生态文明，努力建设高端产业城市、优质旅游城市、生态宜居城市，促进经济与社会、城市与农村，人与自然和谐发展，着力打造富有雄厚实力、充满生机活力、独具特色魅力的省会北城。
2、发展目标：2-3年华店镇、表白寺镇率先实现城镇化，8-10年全域实现城镇化。到2017年，县城居住人口达到30万，小城镇达到14万，城镇化率达到60%；城乡一体的社会保障体系基本建立，公共服务均等化有序推进。
3、实施路径：坚持以人的城镇化为核心，以两区同建为切入点，以就近就地吸纳农业转移人口为目标，构筑县城—小城镇—农村新型社区“三级”现代城镇体系，加快人口、产业集聚，实现城乡统筹发展。
一是做大县城。以扩容、提质为导向，按照省会北城的定位，科学确定城市规模，做好控制性详细规划编制，统筹县域产业布局、基础设施建设和资源环境保护，科学引导资金、技术、人才等要素资源向城区集聚。注重各类要素的有机整合与合理配置，加快老城区和经济开发区的改造扩容、城南新区开发提速、黄河国家生态城提质建设步伐，推动城市功能提升、形象提升、品位提升。2017年，建成区面积达到60平方公里。
二是做强乡镇。充分发挥城镇在连接城乡、辐射农村、扩大内需中的作用，以乡镇驻地大变样为重点，突出规划引领，加快编制乡镇总体规划和小城镇驻地详细规划。开展“乡镇驻地大变样建设行动”，以“十个一”工程建设为基础，强力推进产业向园区集中、人口向镇区集中。到2017年，各镇区初具规模，建成特色街道30条、休闲娱乐场所20个。
三是做设社区。按照“规划现行、建设集约、因地制宜、群众自愿”的原则，以“两区同建”为抓手，以乡镇驻地及周边村改造为重点，以居住向社区集中土地向规模经营集中、就业向园区集中为导向，积极稳妥推进农村社区建设。到2017年，启动100个村的社区建设，新培植100个产业园区，新增就业3万人。
(三)齐河实现全域城镇化的主攻方向非常明确。
从2008年开始，我们准确把握城镇化发展规律、科学审视县情的基础上，通过认真研究、全面分析，明确了县乡村三级城镇化建设的重点，去年我们按照三步走的战略，我们从产业园区到城区到社区，我们这七大板块，想征求各位专家和领导的意见，也邀请各位企业家来参与。
第一个主城区板块，也就是我们所在这个地方。
发展定位：近年来，主城区坚持以高端住宅和商业地产为主要功能定位，大力实施“老城提升”工程，努力建设30-40万人口规模的全功能中等城市。主要涵盖中部老城核心片区(县委、县政府地段)、西片区(晏城街片区)、东片区(石油片区)和北片区(开发区起步区)等四部分。当前情况：截至目前，晏城街、党校等棚户区改造工程正在加快进行，富华苑、都市花园等一大批高品质住宅区已建成入住，德百新时代广场、济南华联超市、济南银座超市等知名商业综合题成功入驻，城市建设水平不断提高，人居环境显著改善。
重点项目(地块)推介：经测算，主城区通过提升改造，可获得潜力用地6200亩。下一步，我们将重点围绕购物中心、商业街、主题商场、专业市场、酒店等各种形式的商业地产项目、高端住宅项目与广大客商进行合作，力争实现“县城1-2年大变样”，将主城区打造成“功能包容多元的活力之城、空间丰富舒适的宜居之城、地域文化传承的魅之城”。
当前，可用地块主要有：
(1)县委、县府家属院片区，位于阳光路以东、新华路以西、齐晏大街南北两侧，是我县主城区的核心。该地块东临县宾馆、城市广场，北靠县直机关第一幼儿园、第一实验小学，西邻县人民医院，周边配套完善。总占地面积158亩，规划用地性质为行政办公、商业、居住、文化娱乐等用地，主要规划建设以行政办公、商业综合题、老年活动中心、品质住宅区为主的活力核心区。
(2)老晏城街片区，位于齐晏大街以北、向阳路以西、世纪路以东。占地面积580亩，规划用地性质为商业、居住、文化娱乐等用地。现有晏婴路商贸街、县家具市场，中间有新、老倪伦合两条水系穿过，适宜改造为体现式商业街、宜居片区等项目。
(3)西城区片区，位于齐顺大街以北、世纪路西侧。总占地面积820亩，规划用地性质为商住用地。该片区东依老城区，北靠经济开发区新区，西邻大学城，交通便利，环境静逸，宜居宜业，极具潜力。
(4)经济开发区起步区，按照县委、县政府“退二进三”部署，我们正在实施开发区起步区的搬迁改造工程。该区域位于国道308以南，京沪铁证以北，京台高速以西、迎宾路以东，总占地面积900亩，规划用地性质为商业、居住、文化娱乐等用地，主要规划建设商业居住综合片区。
2、城南新区板块
发展定位：城南新区规划面积10平方公里，立足于打造以新型居住、文化、体育、金融等功能为主导的生态型城市新区，将形成以1个公共服务区为核心，以4个高档居住片区为中心的城市空间结构。
当前情况：目前，全省首家县域城镇化展馆——齐河县城镇化规划展馆、齐河黑陶文化展馆，以及齐河一种、五中等中小学校均已投入使用；由银证国际投资基金管理(北京)有限公司，投资5亿元兴建的金融中心即将竣工，由中国地产十强企业—绿城集团，投资26亿元的绿城·百合新城高端地产等项目，正加快建设。优越的区位交通，完善的基础配套，使城南新区成为齐河又一宜居宜业的理想选择。
重点项目(地块)推介：经测算，城南新区可用于开发建设的土地达4000亩。下一步，我们将以正在规划事实的“一场、一湖、两河、两园、三馆”工程为载体，重点围绕商业地产、金融地产、体育地产、教育地产、住宅地产等符合地产项目进行全面招商，争取利用5年时间，将城南新区打造成庄重大气的办公区，具有活力的商务区、品质高端的住宅区和生态优美的景观区。
大清河源自母亲河黄河，它记载着齐河的变迁，同齐河悠久的历史一样，渊源流长。为深刻挖掘大清河文化精髓，突出大生态，大民生的理念，我们正在精心打造大清河水系景观工程。该工程贯穿城南新区，全场2.7公里，2015年8月份将建成竣工。届时，一道富有含神韵、绿水绕城的水系风景线，将呈现在世人眼前。与契州八景、晏子春秋城、白玉湖主题公园等历史景观、人文景观有机融合、交相辉映，共同装扮齐河这座古老而现代的城市，同时，也将给周边2500亩用地带来无限的升值空间。
当前，围绕大清河水系景观工程，我们重点开发两大地块。
(1)位于纬十七路疑难、经纬二十一路以北，以大清河为界分为东、西两部分，该片区总占地面积1000亩，规划用地性质为商务办公、居住、文化娱乐等用地。其中，东半部分主要规划建设商务办公用地，打造城南新区中轴线；西半部分，环境优美，配套完善，主要规划建设高端居住区。
(2)位于纬十六路以南、纬十七路以北，总占地面积315亩，规划用地性质为商业、居住用地。该片区东临规划建设中的公园广场和晏子春秋城，新倪论河与大清河两条景观带贯穿东西两侧，主要规划建设面向济南及周边地区的高端居住区。
3、开发区板块：齐河经济开发区是升级经济开发区，规划面积80.5平方米，温泉森林等自然资源丰富，是宜居宜业宜游的投资兴业宝地。目前已搭建起了“九横十六纵”的路网框架，入驻规模以上企业达到171家，综合势力跻身升级开发区前20强，是全国“十二五”可持续发展开发区、首届山东省最佳投资园区、山东十大最具发展潜力开发区。
发展定位：以发展外向型工业为主导，集休闲度假、生活居住于一地，建设配套齐全、设施完善、环境优美的高端产业新城。
当前情况：以争创国家级经济开发区为目标，规划建设了循环经济产业园、高新技术产业园等九大“园中园”园区承载能力明显增强。同时，规划建设了700余亩的工业地产项目，设有孵化器区、加速器区、产业化基地区、综合配套区等功能区，建成后，将为入驻企业提供一站式的服务。
重点项目(地块)推介：从工业地产市场行情动态与发展前景的预测分析来看，工业地产的长期需求呈上升趋势，多地甚至出现了供需倒挂，投资价值正逐步显现。当前可用地块有：
(1)工业用地方面，青银高速以南，园区北麓以北，六大河以西的10000亩左右的地块，重点发展4-5处工业地产项目，形成一批规划布局科学、产业定位明显、建设规模合理、功能配套齐全的新型产业园区。
(2)居住用地方面，四分干渠以南、高速东路以东、经七路两侧463亩，以及国道308以北，迎宾北麓以西的183亩土地，重点典狱商住开发以及配套设施建设，规划建设开鑫花园的车站小区，加快产城融合，努力打造现代化产业新城。
下一步工作重点：我们将加大资本运作力度，将集约节约出的土地资源装入政府融资平台，多渠道、多层次筹措城镇化建设资金。乡镇层面，在15个乡镇(街道)中选择5个区位和产业优势明显、具有较强辐射带动能力的镇作为中心镇来打造，其他10个乡镇按照“乡镇驻地1-2年大变样的要求来建设；农村层面，以乡镇驻地及周边村改造为重点，规划100个5000人左右的农村新型社区，引导农民就地城镇化。用8-10年时间，使50万农民全面住进社区，在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式、公共设施共享等方面实现由“乡”到城”的转变。各位领导、各位专家是城市建设领域的权威，希望各位为我们的城市建设多提宝贵意见，我们也将以这次论坛召开为新的动力，以在我县设立中国中小城市人居环境建设研究基地为新的契机，不断加强与中国房地产研究会人居环境委员会的合作，积极探讨新型城镇化发展路径，权力加快新型城镇化建设，早日建成中国人居环境共建示范城市。谢谢大家！
朱彩清：感谢王县长的介绍。齐河去年时纳入中国人居环境共建示范城市。在这项工作开展的不到一年间，因为有了县委县政府各级领导对人居环境工作的高度重视和支持，齐河人居环境共建示范工作进展的特别顺利。我们多次调研过程中，从进驻的企业及百姓口中得知大家对政府各项服务特别满意。王县长的报告也让我们领略到了这座城市的实力魅力和活力。再次感谢王县长为我们的经验分享。
接下来让我们请出住房和城乡建设部政策研究中心秦虹主任。秦主任是我国房地产领域的知名专家，她今天演讲的题目是《房地产发展展望与创新》，掌声有请秦主任。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
秦虹：秦虹：大家上午好！房地产是城市的支柱产业，按照我们的理解，我们认为房地产是城市发展最重要的基础性产业，因为城市是第二和第三产业的集聚地，第二产业和第三产业的发展无论是厂房、办公楼、商业都需要房地产的支撑，所以房地产发展是提供生产资料的产业。所有进城的人都要有房子住，所以房地产提供城市必须的生活资料。所以这个产业和城市是什么关系呢？我们认为它是城市发展最基础的产业。没有城市的发展就没有房地产业的发展。我们说到很多地方去看，房地产这个行业，我们在讨论的时候看要不要刺激房地产业的发展，我们的理解脱离城市发展的单独刺激房地产是没有效果的。相反我们把房地产这篇文章做好，吸引了人口，吸引了产业，房地产自然而就发展。怎么看待现在的房地产行业呢？我们对未来的房地产发展应该持予什么样的观点，我们对未来的房地产发展做了一些研究。我们认为经过住房改革制度以后，十多年中国房地产市场高速增长，我们往未来看，我们认为这个房地产行业一定和过去十几年有很大的不同。这个不同是什么？具体我们认为表现在以下三个方面：第一个方面，这个行业高速增长的时代已经过去。住房制度改革启动了以住房市场为代表的房地产市场，过去十几年，我们的确是房地产市场发展的黄金10年。之所以它是黄金，是因为我们有大量的需求推动了这个市场的高速发展，以商品房销售、量这个指标为代表。过去年化增长速度大约在16%，有了这样的高速增长才带来价格的变化，才带来土地市场的增长。但是未来，我们认为房地产市场增长的速度，我们很难在希望，我们连续性的在出现市场两位数以上的增长速度是很难出现的。我们销售面积增长超过了2位数，我们认为它是偶然的现象，它很难持续，它仍然会回到个位数的增长。我们的宏观经济也进入了增长速度下台阶的阶段，房地产也是一样的。我们关注中国房地产市场的时候，我们怎么看的时候，一定不可复制过去的经验，我们得出的经验在未来是不合适的，我们必须有这样的思想准备。
第二个变化，我们认为整个房地产市场，以新房交易为主体的时期即将过去。毫无疑问，我们过去的十几年，中国的房地产面临什么样大的外部环境？我们的住房，包括其他的商业地产绝对的短缺，1998年住房改革的时候，我们城镇人均住房面积18平方米，住房整体条件有很大的改善。中国的新增常住人口接近3亿人，过去我们是绝对的短缺，我们调动各个方面的积极性调动房地产，都有市场需求。那个时候绝对短缺，但是今天城镇按照常住人口计算，人均住房面积已经是33平方米。商业地产已经到了比例的水平，尽管全国有很大的差异。现在绝对短缺已经过去了，未来还有需求，但是我们主要满足不平衡，房地产住房消费不平衡的问题。已经不是绝对的短缺了，我们已经有一些地方出现过剩了。在这种情况下，房地产市场一定会逐步地走向今天的发达国家的房地产市场的格局，也就是说中国的房地产市场和发达国家的房地产市场有什么不同？所面临的不同不是房价高低的不同，也不是人均住房面积大小的不同，今天的中国房地产市场，和今天发达国家房地产市场，最大的不同是他们几乎不例外以存量房。今后对我们意味着什么，今后住房需求量会很大，甚至还有增长，但是对新房的需求会有可能降低。很多城市已经二手房市场开始发展，很多需求可以通过二手房市场来得到满足。三、四线城市二手房市场的成交量已经占到新房交易的40%以上。
我们说供求关系决定市场变化是很重要的原则，过去的供求关系完全靠新房来满足，未来有一部分靠二手房市场来得到满足，对新房的需求有可能会降低。
第三个变化，我们认为，以住宅开发委绝对主体的阶段也将要过去。我们现在都在讨论房地产市场，年年大家都关心房地产调控。我们现在说的房地产市场，房地产调控，房地产政策，统统都是住宅市场。政府的调控政策从来没有调非住宅，都是住宅设计的民生，稳定。我们在开发总量里面80%以上，我们认为在未来我们面临的格局是什么？住宅的增长速度在下降，但是非传统住宅增长速度可能会提升。所以我们说，未来的房地产市场一定会有不同。不同体现在三个方面，过去的房地产市场是趋势性机会，未来是结构性机会。我们看过去搞家电，服装的，食品、零售的，只要进了房地产市场都能赚钱，你只要搞了开发都能赚钱，甚至不开发，地增值就能挣钱。未来对房地产企业来讲，竞争加剧，考验房地产企业能力的时代到了。我认为过去只要买了房子都赚钱了，因为房子都在升值。但是未来哪个房子会增值，哪个地方房子会保持价格不动的，哪个地方房子价格会下跌。所以我们说未来房地产市场发展有没有机会？我们认为当然有机会，按照目前的经济发展、城镇化发展，社会发展的阶段来看，房地产市场绝对没有掉头向下，价格暴跌是不存在的，未来发展空间很大。但是这个空间跟过去不一样，过去遍地是机会，未来有的地方有机会，有的地方机会不大，有的企业有机会，有的企业没有机会。我们说市场出现了格局体现在二个方面：第一，城市分化了，城市分化了以后区域位置更显价值；第二，企业分化，专业化能力最重要。在这样市场会发生新的，跟过去不同的情况下，对企业来说考验是巨大的。今天讲企业对行业的转型和创新我认为显得尤为重要。所有的企业干同样的事，都一样，无所谓，不需要太多的创新和专业化，但是未来会有所不同。
最近一段时间，我对企业创新这个话题特别感兴趣，中国在过去发展快速的情况下，房地产市场是粗放式发展的格局，在这种格局下，有很多细分市场，有很多高品质的楼盘，节能、环保，符合需求的一些楼盘的建设过去是少之又少，到处建的都是同样的品质，同样的模样，过去是不愁卖。
未来企业的创新集中在哪些方面，过去一年多我们跟企业的交流，和研究总结，我认为可以包括以下几个方面，是企业在未来创新上需要关注的。第一，传统住宅，传统住宅未来还能不能搞？我们说大量城市房子积压，传统住宅还能不能开发？我认为传统住宅未来还有很大的空间，但是有空间是我们怎么开发这些传统的住宅应该是有所区别的。一定要和过去不一样。有三点对企业是最重要的：第一，你要实现产品、资金快周转的能力。因为我们现在竞争开始加剧了，如果企业的产品和资金周转能力快，你的资金一年转两圈，别人转一圈，别人不赚钱，你赚钱，有没有资金周转快能力考验你能不能做开发；第二，成本控制能力。大家知道，现在的土地价格已经很高了，那么劳动力成本也已经很高了，而我们的销售速度开始下降了，开发企业的利润开始降低了。在房地产行业里面，融资成本最低的企业，它的资金成本只有2%-3%，但是大多开发企业成本12-13%，别人赚钱你能赚钱吗？显然是非常困难的。你要实现快周转，第二你要有非常强的控制能力；第三，你要有这样的专业化能力，就是开发出个性化产品。过去盖的住宅都是千篇一律的，没有太大的变化，从过去的同治化产品，创新出新的个性化产品，也是你是否能吸引购买力的重要方面。在这里举一个例子，有一次在政研中心的会上，东北新区的老总跟我讲，我们的小区在东北，开发新区也是大量的供应量，所有的销售非常困难，别人的项目一个月卖2套、3套，我这一个月卖20套，30套。我亲自到这个项目看了一下，看了一下我感觉实际上他在个性化产品上做了创新，就得到了市场的认可。怎么创新的呢？大家看这个图，从窗户的外面可以看到别人的楼顶，说明这张图是在楼上拍的。他开发了一种产品，他的小区无论是1楼还是10楼，依据房型不同，在阳台上开发了一块地方，可以种花、种菜。它有30-40公分的土，解决通风问题、保温问题，他这套系统还申请了专利，这套系统符合东北这个新区，有很多下岗工人，退休老人的需求，产品个性化出现了。所以别的楼盘卖不动，他的一年多销售完毕。
很多住宅大家看千篇一律都是房子，但是中国天南地北差别非常大，个性化的产品能够吸引消费者的。在产品的个性化上做了努力，做了研究，我认为这个是未来的发展。我只是举一个例子，我们还有很多在产品创新上赢得市场认可的一些方面。我始终认为好的供给是能创造需求。比如说现在的手机，哪一个手机是需求带动的供给，全部都是产品的创新带动供给。
第一个，传统住宅是有开发空间的，关键看你怎么做，你开发的能力和专业化水平；
第二个创新值得我们关注的，以改造升级和管理提升为核心的存量房的开发。我们认为中国未来的房地产市场，二手房市场要兴起，存量房的改造空间非常大。为什么这么说？因为我们过去城市扩张速度很快，由于城市扩张速度很快，所以城市的建筑郊区变市区，不断发生过程中，实际上发生了多次变化，但是地上的建筑还是按照过去郊区的标准盖的房子，所以这些建筑和同地段提升价值的空间非常大。
最近我们了解了一些，有一些基金公司专门瞄准城市区域内旧住宅，或者是旧的商业办公楼进行改造升级，获得了非常好的回报。举这个例子，这是上海，上海也一样，它的回报率和别的不一样，上海的旧的写字楼基金收购的时候，每平方米的租金是3.5元，经过一年多的时间改造升级，新的办公楼租金，基金退出的时候是7元。所以这就是非常明显的，在旧的楼房改造、升级过程中所得到的投资回报。
再举一个例子，住宅是不是可以做到呢？这是在北京一个旧的公寓楼，大家知道在全国，我们的租赁市场很发达，大家不愿意买房子，都愿意买房子。租赁市场面临着整个居住环境不太好，但是也有一个公司，他把旧的公寓，环境比较差的公寓，在北京的三环附近，经过改造变成一个新的出租公寓，这个投资人有非常好的理念，他说我要打造一种新的生活方式，我要为CBD的白领打造一个新的家，打造一个年轻的社区。为此，以运营的思想，产品的创新做了23种创新。这个新改造楼门前，土地是透水石，他说我要让下班的人，无论外面下多大的雨，回家的鞋是干的。打造了整个楼宇是无死角，不间断的无线生活。他把环保、绿色的理念引入整个公寓楼，有回收瓶的机器，还有很多绿色的理念。这些上班的年轻人不需要拿手触，都是机箱的。这是一个典型存量房改造升级取得成功的案例。住在里面的人说，如果有这样的租赁环境，我何必要着急去买房。
这种产品的创新，未来的创新有很多方面需要开发企业去研究，这个空间比较大。
第三个方面，以资产管理为核心的商务楼宇的开发和运营，也就是所说的办公写字楼，未来的增长空间是存在的。
现在已经盖了这么多办公楼，怎么还有空间呢？中国的经济总量是世界的第二位，但是在整个GDP的构成里面，第三产业所占的比重是多少呢？40%多一点，而发达国家是70-80%，发展中国家在服务业在GDP中占的比重是60%以上，我们的服务业，第三产业在整个GDP中所占的比重远远低于世界平均水平。大家想一下，我们到2020年，新的政府设定了实现二个翻一番，我们的GDP平均每年达到7.2%才可以实现。大家说大力发展工业吧，传统的工业现在面临的格局普通的产能过剩。过去10年，2008年我们的出口对中国的经济增长贡献很大。未来中国发展最大的潜力就是第三产业(服务业)。而第三产业的发展，一定需要相应的房地产做支撑。无论发展什么样的服务业，都需要有办公的场所。这个图绝对了未来服务业的发展，为服务业办公楼宇的需求。中国是一个国土面积非常大，发展极不平衡的国家，这是一个总的判断，未来的商务发展是有前景的，但是又要分什么地方前景更大，发展更快，什么地方没有前景。怎么分呢？同样的道理，我们要看中国的大国，各个城市的结构调整的速度，有一个非常有意思的现象。我们研究房地产过程，有一个体会，北京和上海的房地产市场比较，它有很大的不同。上海的房价比北京高，比如说北京三环附近每平方米4万多，在上海同样地段房价至少是6-8万。但是北京写字楼的价格远远过于上海，同样都是房地产，同样都是两个大城市，怎么会有这样的区别？我原来想北京有很多写字楼，央企，上海也不缺钱。产业结构的转变上，北京现在产业结构调整非常快，北京第三产业占GDP的比重是78%，北京一年新增常住人口，过去最高峰是80万人，现在是一年新增50万人，去年新增就业人口是42万人。这42万人去哪儿就业，他一定是去第三产业，他要有办公场所。反过来看，上海是中国非常大的城市，上海的人口和北京差不多，但是从产业结构来看，在整个上海的产业结构里面，第三产业所占的比重只有60%多一点。他每年新增就业还有很多制造业的新增就业。这说明什么呢？总体来看，具体到城市来讲，那些产业结构变化化，从事第三产业的地区，办公楼需求更大。
大家说，第二产业制造业，他也需要办公楼，但是根据我们的研究，世界范围内制造业的业主，80%的办公楼是自建的，不是租社会上的办公楼。未来办公楼的开发，一定要选择产业升级快，增长速度快的地方。而这个产业结构升级和调整，从全国层面上来讲是大势所趋。
第四个方面的创新，我觉得要关注以产业、旅游、养生度假等支撑位核心的新型地产。因为，这个里面的需求很大，以美国为例，美国物流地产占到整个地产的一半以上，制造地产占30%左右，产业地产占的比重超过住宅市场。当然我们有发展的过程，未来发展有很大得空间，随着整个经济的发展，我们的产业的发展还有空间，要关注这一点。
再说旅游，大家都说搞了这么多旅游地产，有哪几个挣钱的，我觉得我们要往前看，从旅游地的供给来看，我们是不缺的，我们有很多适合养生、度假、旅游的地方，中国有很多。从旅游、养生、度假来讲我们是不缺的，人们不缺吃、不缺穿、不缺住，如果有钱一定会参与到这些消费。我们缺乏把这两者之间连接起来的桥梁。最近创新的时候我们发现一家公司，引进了美国的模式做的风声水起。他靠互联网做了一个平台，把旅游工地的供给和需求有效连接起来。我们只要未来在整个地产方面，不断创新，产品做的好，以这些支撑为核心，未来的新型地产发展是非常有前景的。现在已经有企业开始在探索。走新的房地产开发的模式，我认为未来发展空间很大。
第五，以服务配套为核心的老年服务社区的开发。按照联合国世界上各个国家，65岁以上的人口占总人口7%就已经进入老年社会，中国哪一年实现，2000年就已经到达了国际上说的进入老年社会的阶段。我们国家在2000年开始进入老龄社会的时候人均GDP才800多块钱，我们未富先老。中国的老龄化已经迫于眉睫，我们怎么养老，和居住有没有关系？未来养老和居住方式有很大的关系，主要是独生子女政策。过去养老靠多生孩子，独生子女政策已经实施了十几年，我们这代人要靠独生子女不现实。关键是我们怎么打造这种居住方式，现在社会上已经出现了有几种模式：一种是低端的，养老院福利性的养老，政府为主，尽管现在发展不够，毕竟还有；第二种是高端的，现在好多开发公司在做高端养老，但是高端养老是小众产品，不是大众化的人能支撑的，我认为现在最需要的大众化的养老服务社区，以配套为核心的养老社区的开发和建设。要找到一个多赢的商业模式，这个商业模式是什么？现在需要探索和政策的支持。我经常看开总给我发瑞士、德国的养老设施，我认为非常好，这些养老社区政府的支持，怎么移植到中国，而且这个商业模式是多赢的商业模式，我现在没有找到很好的案例，但是我认为这个空间非常大，值得政府和企业共同探索的。除了这个以外，我认为还有两个方面的创新，也值得这个行业关注。
第一，以直接融资为核心的多元化资本结构的构建。过去房地产开发的融资模式很简单，主要靠间接融资，银行贷款，拿地，盖房，卖房。中国没有私募市场的发展，但是我们往未来看，中国金融改革，房地产直接融资，未来的前景会越来越广。从实践上来看，中国的直接融资从五年前增长了10%的比重，但是仍然是不高的，我们为此要做准备。事实证明，具备多元化企业发展速度是快的，他的负债结构合理，他们发展是健康的，风险是小的，这是规避风险一个很重要的方面，融资能力、资本为王，考验企业能活多久。
以互联网技术为支撑房地产服务业的发展，过去一说房地产就是盖房子，随着二手房市场的兴起，房地产市场领域的业务空间巨大。特别是现在有了互联网这种技术做支撑，未来这种发展速度我觉得是非常快。在实践中，最近有几家公司，他们尽管起步晚，但是这一两年的业绩上升非常快。房地产市场领域也受到了开发公司的关注，比如说恒大地产说不仅仅要盖房子，还要为客户提供水，要做服务了。万科说以后不叫开发公司，叫城市的运营商，这里面空间非常大。最近我们一直在关注和研究，中国房地产服务市场的发展，也可以看到中国的服务市场未来的空间非常大，也值得开发企业关注。
总而言之，房地产市场未来的转型发展，创新发展，是大势所趋，盖传统的房子，确实很难发展。但是如果你走出了一条符合规律，符合当地需求的创新发展之路，我认为未来的发展空间很大。
房地产业未来面临新的常态，行业内的企业家，对房地产业的未来有一部分的判断，一部分企业说没法干；还有一部分企业家对未来充满了信息，我们认为他把握了趋势，找到了创新发展的道路。所以创新是行业发展到今天的这个阶段必然要关注的，也是考验开发企业竞争力的核心。
谢谢大家！
朱彩清：非常感谢秦主任的精彩报告，为我们更加明晰了行业发展的方向，我相信对于今天处于转型升级阶段的行业企业来讲，收获和启发是巨大的。再次感谢秦主任！
当前，正值我国新型城镇化推进的重要阶段，绿色发展对于转型升级的政府和企业都是必然的选择。今天人居委的一项重要研究成果——《绿色住区标准》将正式与大家见面。有请中国工程建设标准化协会技术标准部副主任贺鸣宣布一项重要公告，掌声欢迎！
中国工程建设标准化协会技术标准部副主任贺鸣
贺鸣：《绿色住区标准》是我国绿色住区建设领域首个行业协会标准，是人居委整合国内外优势研究力量，在住房和城乡建设部课题《中美绿色建筑评估标准比较研究》、《规模住区人居环境评估标准研究》等众多研究成果的基础上，历时八年编制而成。标准将国际先进的绿色建筑评价体系与我国城镇住区建设和房地产发展的本土模式相结合，填补了我国绿色住区标准领域的空白，将对推动我国绿色住区实践产生重大影响。
该标准包括：总则、术语、建设场地整合、城市区域价值、住区交通效能、人文和谐住区、资源能源效用、健康舒适环境、可持续住区管理9大章节。主要涵盖了居住环境、资源利用、开放街区、步行交通、商业布点、人文创新、住区多样性以及提供就业机会等绿色住区可持续发展的内容，旨在使可持续发展理念融入项目开发建设和管理中，保证市民生活在一个设施齐全、出行便捷、环境美好、品味多样的绿色和谐社区中。
《绿色住区标准》将于2014年10月1日起正式施行。由于该标准创新性的将研究和评价的领域从绿色建筑拓展至绿色住区，其不仅适用于城镇新建住区，生态城住区建设及产业园区建设，亦对城镇更新改造和小城镇的绿色生态建设项目具有积极的指导作用。
下午安排了《绿色住区标准》的解读，希望大家学好这个标准，用好这个标准。接下来人居委有一系列标准的推广应用的活动，比如说申报中国人居环境绿色住区共建项目，也是对这个项目贯彻实施的重要举措，希望各个房地产企业积极参与。
下面我宣布绿色住区标准发布公告：根据中国工程建设标准化协会《关于印发(2012年第二批工程建设协会标准制订、修订计划)的通知》(建标协字[2012]127号)的要求，由中国房地产研究会人居环境等单位编制的《绿色住区标准》，经本协会组织审查，现批准发布，编号为CECS377：2014，自2014年10月1日起施行。宣读完毕，谢谢大家！
朱彩清：非常感谢贺主任以及中国工程标准化协会为《绿色住区标准》出台所做的一系列的工作。标准的出台是行业的大事，接下来有请两会会长刘志峰为我们做重要的指示！
刘志峰：刚才中国建设工程标准化协会的同志宣读了《关于发布〈绿色住区标准〉的公告》。由中国房地产研究会人居环境委员会主持编制的《绿色住区标准》正式通过审查，批准发布，并将于10月1日起将在全国实施！我感到非常高兴！首先，我要代表中国房地产研究会、中国房地产业协会向主编单位中国房地产研究会人居环境委员会表示热烈的祝贺，向参编单位和编制组各位专家的辛勤劳动表示衷心的感谢！
《绿色住区标准》是人居环境委员会整合国内外优势研究力量，在住房和城乡建设部课题《中美绿色建筑评估标准比较研究》、《规模住区人居环境评估标准研究》等众多研究成果的基础上，历时八年编制而成。《标准》涵盖了居住环境、资源利用、开放街区、步行交通、人文创新、住区多样性以及提供就业机会等绿色住区可持续发展的内容，旨在使可持续发展理念融入项目开发建设和管理中，保证市民生活在一个设施齐全、出行便捷、环境美好、品味多样的绿色和谐社区中。该标准是我国绿色住区领域首个行业协会标准，将对推动我国绿色住区实践产生重大影响。在此，我简单谈两点看法：
一、填补空白，突出创新，促进行业转型发展。
绿色建筑在我国发展多年，但绿色住区层面的标准在国内尚属空缺。《绿色住区标准》将国际先进的绿色建筑评价体系与我国城镇住区建设和房地产发展的模式相结合，填补了我国绿色住区标准方面的空白，具有较强的创新性：
首先，《绿色住区标准》将研究和评价的领域从绿色建筑拓展至绿色住区，更加适应我国大规模开发的实际需求，较之单体建筑，绿色住区能够更加有效的组织资源、能源、环境空间，更好的实现节能减排、环境保护和土地利用的目标。
其次是《绿色住区标准》在强调绿色技术的系统优化与整合的基础上，还融入了大量的现行住区规划体系所不包含的社会、文化要素，有利于促进开发建设单位更加关注住区的人文环境和经济环境，从传统的项目开发视野扩大至城市视野，积极关注人的需求和居住生活方式的变化，从而促进我国绿色住区更加全面、健康的发展。
第三是《绿色住区标准》的适用范围扩大，不仅能够适用于城镇新建住区、生态城区建设及产业园区建设，亦对城镇更新改造和小城镇的绿色生态建设项目具有积极的指导作用，有助于各级政府从住区层面，由点及面的来积极探索“以人为本、集约高效、绿色智能、四化同步”的中国特色新型城镇化道路。
二、立足行业，强调引领，推动行业质量提升。
当前，我国房地产业发展正处于调整和转型的关键时期。越来越多的企业认识到，走绿色发展的道路不仅是我国经济社会可持续发展的需要，也是房地产转型升级必须要补的课。而标准体系的缺乏是影响行业质量提升的一个重要因素。
从我国现行的标准体系来看，国家强制性标准是一个行业的基础标准，是行业的入门通行证，具有较强的稳定性，但修订起来相对滞后；行业协会标准是国家标准的有益补充，能迅速应对快速发展的行业发展需求，机制灵活，不具备强制性，但在指标要求往往更高，重在对行业发展起到引领和提升作用。
2006年，住房和城乡建设部颁布了国家标准《绿色建筑评价标准》，为我国绿色建筑的整体发展和评价构筑了一个基本框架。《绿色住区标准》定位于行业引领性标准，则是希望从工程建设的角度，指导和帮助规划、设计、工程技术人员在建设过程中如何具体实施绿色发展目标。该标准更适用于对绿色住区建设有清晰认识并具有较高品质追求的房地产开发企业。为了使标准具有可操作性，人居委还采用了课题研究和“中国人居环境绿色住区共建项目”试点实践相结合的推广路线，使标准可查、可评、可监督。
作为我国房地产业最大行业组织，中国房地产研究会、中国房地产业协会的会员单位基本集合了我国房地产精英企业，有条件和实力先行一步，按照《绿色住区标准》的指导来建设、开发和管理高品质的绿色住区项目，占得市场发展先机。在此，我号召，两会会员单位和其他各单位尽快在项目中对《绿色住区标准》进行广泛应用和实施，同时两会也将以《绿色住区标准》的通过和实施为契机，及时推动房地产行业组织标准体系的建立，在指导开发企业技术实施等方面起到更加核心的作用，引领、推动、促进行业健康发展，共同谱写绿色人居发展的新篇章！
谢谢大家！
朱彩清：非常感谢刘会长的大力支持和指导！
标准发布后，我们将首先在有实力有规模有信誉有追求的城市政府和开发项目中选择试点先行。希望更多城市政府和企业家成为标准的首批实践者和引导者。
绿色住区标准奏响了人居环境建设的新篇章。接下来我要宣布另外一个喜讯，中国人居环境建设的又一重要成果——中国中小城市人居环境建设研究基地即将在齐河落成。该研究基地是中国房地产研究会、中国房地产业协会指导、人居环境委员会主持运作的中国人居环境理论研究与实践平台。研究基地将致力于发挥两会的资源优势、政策优势、信息优势以及广泛的会员基础优势，搭建中小城市与城市运营商、知名企业及广大会员之间的交流和合作的平台。
齐河得天独厚的区位优势、资源优势以及城镇化建设得成功模式对我国中小城市的人居环境建设具有积极的借鉴意义，成为研究基地落户的首选城市。
接下来我们掌声有请中国房地产研究会副会长王涌彬、齐河县人民政府县长王晓东为基地揭幕。让我们用热烈的掌声对齐河研究基地的建成表示热烈的祝贺！
中国中小城市人居环境建设(齐河)研究基地揭幕
在今后的工作中，我们将以齐河研究基地为载体，业界专家、学者将对齐河人居环境建设工作进行常态化的跟踪和服务，研究基地也将作为全国性的学术交流和培训基地，不断总结和深化城镇化建设的经验和模式，开展优秀的科研成果转化及各层次人才培养工作。
多方位跟踪服务，通过创新驱动，推进人居共建，真正成为中国新型城镇化道路的先行者，人居环境领域的理论研究开拓者，人居环境建设实践的合作者！
今天上午一共有3位领导从不同角度，多视角对中国新型城镇化背景下人居环境与可持续发展问题进行了深入的阐释，让我们再次以热烈的掌声对他们的演讲表示感谢！非常感谢各位大家一直以来的聆听。
时间：2014年9月12日(下午)
地点：齐河大厦
主题：中小城市发展与人居环境建设专题报告
主持人：童悦仲(中国房地产研究会名誉副会长)
中国房地产研究会名誉副会长童悦仲主持会议
童悦仲：今天下午一共有八个报告，上午刘部长、秦主任、地方领导做了很重要的讲话。第一位演讲的嘉宾是发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令先生，他报告的题目是《新型城镇化与城市发展方式的转变》，大家热烈欢迎！
发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令
乔润令：非常感谢主办方给我一个机会，向大家汇报一下新型城镇化研究的成果。我今天重点讲一下新型城镇化与城市发展方式的转变。
我讲三个问题：第一个我们的城镇化，或者说新型城镇化是在一个什么样新的条件，新的环境和新的基础上提出的。大家知道，今年5月份总书记去河南视察的时候提出来，中国的经济已经进入了新的常态，这是全新的概念，我们理解下来有几个东西需要高度关注的。
第一，80年代改革的红利对于今天的中国来说已经消失了。有相当多改革的成果正面的效应已经发展的差不多了。现在相当多的东西成为阻碍下一步发展，我举一个例子，GDP的导向，向我这个这个年龄的人都知道，邓小平改革最大的成果是生产力标准，全党中心工作转移到经济建设方面，用现在的话来说就是集聚导向。大家看到现在GDP导向取得了很大的成绩，但是它现在的问题相当多，污染问题，差距拉大问题，粗放问题等等；第二，中国经济发展的低成本优势正在消失。我们的农民工荒，招工荒，征地成本大幅上升，环保投入在增加；第三，全球化的红利已经消失了。中国人在讨论全球化的时候说到一个词“狼来了”如何如何，现在看来，像西方的很多专家，包括领导人员都讲中国是全球化最大的受益者，奥巴马提出中国搭便车等等。的确中国前10年的发展得益于全球化。但是这个红利正在消失，我们的出口导向、出口增速、占有劳动密集型的产业也好，正在消失，这是非常大的变化；第四，人口红利正在消失。我们知道中国30年的高速发展，人口、低成本、源源不断地，甚至无限供给的劳动力，中国人大家讲最不缺的就是进入，但是中国进入了拐点，我们的劳动年轻人口从2010年以后开始减少，我这儿有两个数据：2012年减少了345万，2013年减少了244万，以至于中国的人口红利已经不复存在了，或者说中国可能下一步面临提高到来的老龄社会的挑战，现在使得我们不得不调整计划生育的政策；第五，农民工的诉求开始增加。大家知道老一代的农民工没诉求，唯一的诉求只要能挣钱多，不休息没问题，春节不回家也没有问题，加班也没有问题，但新一代农民工不一样了，要求有上网的地方，有谈朋友的地方，周末要休息等等，这是很大的进步，但是对于以前低成本的优势是最大的挑战。
第二个方面，我们的经济的确进入了新的常态，发展的速度从2位数增长下降到7.5%左右，这已经是个常态进入了发展速度的换岗及结构调整；
第三个方面，这是我今天要特别强调，高速发展的成本和代价，大家都知道用老百姓的话讲“天下没有免费的午餐”，30年高速增长超过了英国、美国甚至德国，直逼美国，你就不顾代价吗，你就不交成本吗？要交的，什么时候交，现在开始不交不行了，我们还想不交，但是这个时代已经过了。我举几个例子，我们的资源环境承载能力已经接近底线，我们吃不到新鲜的蔬菜和干净的粮食，这是一个方面。还有，全国30年一共5万多条河流，2.8万条河流永远的消失了。你回到老家发现儿时的小溪全部没有，到哪儿找乡愁？第二，收入差距的全面放大和发展。北京大学最近做了一个民生发展的报告，1%的人口占有30%多的社会产业。10%的高收入占有60%的社会产业，这不是资本主义的状况吗？当然他这个研究也是有问题的，衡量人的财产很不容易，他这个按房地产算的，但足以说明，大家知道地区差距，城乡差距，行业之内的差距之大，这就是我们发展的代价。第三，社会矛盾的全面化。大家现在看中国的社会由于太快了，有很多方面顾不上，一直往前跑，城乡之间的矛盾，行业之间的矛盾，人与自然的矛盾，加上与国际的矛盾，收入差距的矛盾，分配不公的矛盾。还有一个腐败的全面发展，这个大家都知道，因为中央现在正在全面整治，不解决就无法再发展。
第四，城镇化由于高的速度，我们只用了30年走了西方100年，速度快了，但是遇到的问题一个没有减少，它是采取了压缩的，你时间快了，这些问题压缩的，集中的形态爆发了，我这儿用了一个词叫“爆炸式”的呈现。还有，我们这个城镇化过程当中，我们的市场化、城镇化、社会、家庭、生活的信息化，汽车进入家庭是同步出现的。手机全部普及，连农民工，大家一看不是三星就是苹果，这些东西都是需要学习的，在国外将近100年的时间把相遇的矛盾处理了，在中国同时出现。一个亿以上的城镇化全世界成功的只有两个国家，每个是美国，一个是日本。但是中国是13-14亿人，如何实现工业化，我们没有参照性，没有事先的经验，我们只能探索。首先怎么样实现一个问号，怎么代价更小又一个问号？这是中国新型城镇化面临的问题。
除了刚才我说的面临的问题，我们现在的领导班子换了，不仅仅是领导班子的换届，带来调控方法，重大变化，大家一定要明白这个道理。首先对于城镇化而言，变革的导向不一样，从指标到问题导向，我们现在是问题导向，大家看新的城镇化规划，没有指标，原来搞肯定有指标。这是中央去年城镇化工作会议总书记提出的。
上午刘部长讲的城镇化不是经济发展的动力，我同意他的观点。中央明确提出城镇化是个自然的过程。第三，这是原则我就不重复了；第四，政府与市场；第五，政府调控方式发生了重大的变化。我们现在是区间调控，定向调控、底线思维，依靠改革促发展。
大家知道我们的强刺激4万亿产生了多大的后果，产能过剩，房价高涨，鬼城，空城一大片，这是以往的错误的调控方式。不要都是共产党执政，但是调控发生了变化，这一点请大家务必关注。
以前的城镇化全体盖房，新的城镇化有四大方面：第一，以人为本；第二是改革。户籍制度解决人的问题，土地制度改革解决地的问题；投资技术解决人、地、钱的问题；第三，均衡发展。因为我们以往的城镇化不是均衡发展，以往的城镇化特大城市高度发展，中小城市发展没有发展起来。现在要改变这样的情况，均衡发展；第四，转变城市发展方向。
首先，这个城市发展方式，以往的城市发展方式有几个特点：摊大饼我不展开讲。下一步要解决几个问题。要划清城市的边界，从扩张性到紧凑性，我们搞地产开发，搞规划，要跟新的政策要对接。第二，从产城分离到产城融合；第三，减少工业用地的规模。国土资源部正在研究，有可能因为政策没有出来，从明年或者后年开始，工业用地将不再出售了。下一步产业发展也好，房地产发展也好，都会发生一些变化。新政府有一点不一样，以往说归说底下该干什么干什么。最后，降低土地财政作用，加强市场化融资改革。国家把发债的权利，然后公开化，让市场来评估，这对地方政府来说也是一个根本性的变化。
我们不会再走美国式蔓延式的城镇化道路，要走紧凑式的城市，密而不挤的城市，类似于欧洲。
第六个方面，解决高能耗，高污染的城镇化。前几年雾霾出现了，出现了就不再散去。城镇化是一个能源增加消耗的过程，碳排放增加的过程，大体上从我们国家来说，一个农民的能耗消耗仅仅是城市能源消耗的1/3，所以城镇化发展方式不改变，我们还有三、四亿人进城，这个问题很严重。建筑大体上占1/3，但是这块我们的能源使用效率非常粗放，有几个特点：第一，建筑使命比较短，30年，这30年不是塌了，而是大拆大建；第二个反复拆建浪费大；这个在中国全世界都没有第二家；第三，重新装修浪费大。我们到世界各国看，没有像中国一样搞一套新房子一定要重新装修，浪费的都是能源。当一个家庭，10个家庭，一个城市这样干没有什么大问题，但全国城市都这么干，所有家庭都这么干，雾霾肯定会有；第四，农民不断拆建。为什么有一个机制，国外一看房子是祖父留下来的，一直用到现在，无非做一些修补的工作，我们不停地拆，中国人的财富基本上体现在房子上。改革开放30年全国10年盖一次房子，他能富起来吗。中国人为什么这么勤劳不富裕，你那个房子为什么不能设计成百年老房，中国就不行。第五，建筑垃圾回收低。建筑垃圾跟建筑方式相关，欧美国家没有什么垃圾，他都是工厂化。我们建筑垃圾特别多，第二建筑垃圾的回收率等于零。所以我们的建筑垃圾大家不是很清楚，到济南周边，北京周边看看，都扔在那儿，这是非常大的问题。怎么办？一是调整产业结构，发展服务业。未来支撑中国城镇化讲由工业支撑转向二产和三产共同支撑；第二，是智慧城市；第三，加强管理；第四，建筑业本身的；第五，反对大拆搭建；第六，搞绿色、生态城市；第七，我们要尊重生态规律，我到很多地方看到，有很多小城镇，把自然景观全弄掉，搞人工景观；第八，有关文化方面，总书记讲话中对于文化的阐述，所有共和国领导人当中习总书记讲的最好，在座的很多建筑师、规划师，其实以往的城市大家都很清楚，最大的特点我们的建筑就是没有特点。因为建筑本身是一个民族文化的物质载体，我们到欧洲去看到很伟大的建筑，这个民族真伟大，人家到中国来看，没有兵马俑，没有故宫，你伟大什么，伟大不起来。我们干了很多愚蠢的事情，拆掉了很多古典的建筑，非常漂亮的建筑。另外自然村庄，前几年每天消失60-90个，大家知道中国的文化是农耕的文化，我们的农耕问题就是自然村落，当所有的村落都变成新社区的时候，我们的农村还能去吗。城乡一体化绝不能搞城乡一致化。总书记在去年的讲话当中讲了七个不准。第一要尊重自然，我们见到很多老外，老外说我实在不明白你们建了那么多我们的建筑，我们到你们这儿来是看你们的建筑。他说对你们自己的东西太不自信了，没有自信，觉得自己的东西不怎么样。
第二，转变城市发展的价值。城市的魅力，城市的竞争，城市的宜居，包括人居环境，最高的境界是一个文化。没有这个，大家想想，当你回到你的故乡，小时候熟悉的街道都没有，这种城镇化不是我们想要的。
转变发展方式的第四个方面就是城市规划和城市管理的创新，这个方面非常重要。现在我们的规划我罗列了几条：脱离实际、脱离人口规模一味求大；第二个过多标新立异，国际生态城，花园城，中国有可能建成国际大都市一个都没有，只有北京、上海、深圳，而且还是在若干年以后，147个小县城也要建成国际大都市不是天方夜谭吗？追求高、新、奇、大、洋，大家可以看看吴良镛先生怎么批判这个事情。
如何调整呢？有几个：第一个规划本身，我们规划有一个很大的弱点是不讲成本的，怎么大，怎么上，所以一定要降低成本。你们是否知道鸟巢擦一次要花多少钱？我知道有一个城市搞了一座大楼，光擦一次玻璃400万。有很多城市，大拆大建搞的很漂亮，我建议你去问一问城市债务是多少？谁不会举债建房子。有一点就是规划新的东西，我们要从功能分区到混合规划。功能分区规划在欧美国家八、九十年代很流行，我们这些留学生学回来了以后变了，所以说现在规划一定是混合规划，甚至城乡都可以混合。到北欧看城中有村，村中有城，这才是真的规划。比较理想的，这当然在各个城市不太容易做到，每个都是综合性的模块，若干个模块组合成一个城市。城市的管理也面临很多问题，重表面轻地下等等，如何办我们可以探讨一下，城市的大马路与小街区，因为我们过去是农业社会，中国从领导一直到很多专家，对于城市的研究非常不够。比如说公共空间，一个城市我们公私空间不分的，公共空间是很少的，拿一个城市让市长说下，哪些是公共空间，哪些是私自空间，不知道没有概念。正因为我们没有概念，公共空间在一个宜居城市里要占到40%的土地。我们的公共空间一般留20-30%，比如说河边全部让开发商占了，在中国不分，我们没有研究。这个我觉得在新型城镇化当中非常重要的一条，大马路、大街区，低密度路网和小街区两种。中国建的大街区，城市人的生活越来越不方便，路越来越宽，北京一个老太太得花20块钱打车过去，你说她方便吗。巴塞罗那的核心区有88个出口，北京有14个，上海有17个，我们搞大马路、大广场，那个通路没有问题，城市生活不能那样，一定要小街区。还有一个我得开着车到大广场跳广场舞，花园也不让进去。我举一个小例子，国家体育总局说中国的足球为什么不行，就是孩子没有地方踢，国外不规则的球场，人家不要求比赛，无非是让孩子玩儿，在我们这儿无法存在，我们一定要搞成正规的。这个城市发展老是以人为本，什么叫以人为本，别放在文件上，要体现在生活里。这个城市方便和宜居，一定要明白，我们要建老百姓能消费得起的设施。又给有钱人建的，又给当官人弄的帽子，这是城镇化发展中存在的非常大的问题。
再举一个例子，我专门研究过，我们建的很多小社区里头的小路，连一个小路都建不好，不是技术问题，不是钱的问题，建成了走两个嫌大，走一个嫌小。国外小区建好了以后三个月不要建路，老百姓走，按照那个建路。而且这条路和散步的路完全不一样的，大家上班的时候没有一个人溜溜达达，快速走；相反散步的路恰到好处，所谓的以人为本是这个。地下在中国的所有城市当中是一塌糊涂，从北京、上海一直到小城镇，建国以来，我们地下的东西基本上没规划，没标准，没方式。这个问题之严重，唯一我听到李克强总理前段时间提到过这个问题，这个问题太严重了。暴露出来的问题我不展开讲，是相当大的问题。我到德国参观中小城市的规划馆，都展示着未来，我看那个规划馆，我给大家讲我的感受，什么都没有，人家就一个电子屏幕，A一打这个管网是哪几个管网；再一打又出来一个，哪一年建的，谁建的；再出来一格谁建的，谁管理，非常清楚。地下做的最好的是法国，法国对地下是编号，可以参观的。1元硬币掉到井盖里面，不到2分钟他可以给你找回来。
在地下管道当中，山东还有一个好的例子，青岛当年德国人建的管道至今仍然在保留着，青岛百年不涝。管道旁边辟出一个小空间，有一个门，里面放的是管道容易坏的部件，这是德国人干的活儿。对德国人的敬业精神肃然起敬，这让我感到非常惊讶。当年欧美国家二次大战以后，盟军和苏联红军各派出一支部队，找城市地下的管道，谁掌握了这个东西，谁就掌握了重建的优势。比较遗憾的是很多农民起义的，你看人家的城市，我们可能融入社会时间很长，管农村没问题。谢谢大家！
童悦仲：谢谢乔主任非常精彩的报告。我们国家的新型城镇化国家牵头单位就是国家发改委，乔主任所在的单位是我们国家非常重要的智囊机构，影响了国家一些政策的制定，这次感谢乔主任！
下面有请中国房地产研究会副会长兼秘书长，也是中国房地产研究会的法律代表人，他还兼着中国房地产业协会的名誉副会长苗乐如同志给大家演讲。苗会长曾经在北京市工作多年，担任过北京市国土资源与房地产管理局局长，后来跟建委合并，当了建委的副书记兼副主任，实际上他是正局级了。苗会长今天报告的题目是《棚户区改造与人居环境建设》，请大家热烈欢迎！
中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如
苗乐如：大家下午好！给了我这样的命题，我就结合在北京工作的体会，和当前感觉到最大的变化因素谈谈我的看法和认识。
总的来讲，我们应该乘棚改之势，促绿色住区前行。党的十八大站在时代的新起点，以全局和战略高度把生态文明建设和经济建设、政治、文化、社会一道纳入中国特色社会主义事业总体布局，并对生态文明建设作出了具体部署。绿色建筑、绿色住区、绿色城市区域、绿色城市，是落实生态文明建设的主要内容和有效途径。
在这儿有三个认识供大家参考：第一，充分发挥《绿色住区标准》平台和纽带作用，补齐建设绿色城市链环，全面落实国家《绿色行动方案》。2013年初，国务院办公厅引发通知，公布了由国家发改委、住建部指定的《绿色建筑行动方案》，提高“十二五”期间完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年20%的城镇新建建筑达到绿色标准，并明确切实抓好新建建筑节能等十项重点任务。去年3月住建部公布了《十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》并提出选择100个城市新建区域，按绿色生态城区标准规划，建设运行。去年底住建部又下发了《通知》，要求2014年及以后新理想的保障性住房全部实行绿色建筑标准。2014年3月27日公布的《国家新型城镇化规划》进一步要求加快绿色城市建设。城镇绿色建筑占新建建筑的比重要从2012年的20%提升到2020年的50%。
以上，我们可以看到，生态文明建设和绿色建筑行动的认知。全社会有极大的共识，推进绿色建筑，建设绿色城市的行动已起步。从绿色建筑、绿色生态城区、绿色城市这系列概念的提高和发展目标的明确，表明了绿色建筑向区域、城市发展，向规范化发展的方向。就规划而言绿色建筑和绿色城市几乎是完全不同的两个课题。绿色建筑仍旧在建筑物本身的尺度，绿色城市则重在城市尺度(10-恩100平方公里)以上的土地、植被、水系、资源、人口、产业、市政设施的研究布局。将生态文明理念全面融入城市发展，构建绿色生产方式、生活方式、消费模式。就经济而言，单体绿色建筑，建筑乃至规模较少较少建筑功能比较单一的项目，相对绿色城市区域，绿色城市，在实现绿色建筑标准的技术运用上，必然投入高，不经济，难以持续发展。所以，绿色建筑规模化、区域化、城市化是必然的方向。以实践来看，以单体绿色建筑，形成区域、城市规模化发展，我认为其缺少一个链环，这就是今天会议所讲的绿色住区广义上包括生活区、办公区、生活区、商业区等功能区区或功能混合，如果人的身体，绿色建筑作为一个一个单体或基本单元，如同人体的细胞，绿色城市(区域)则是人身的整体，二者之间处需要有经络、血骨、估价联络支撑以外，还需要有心、肝、肾、肺等大小器官，由此将一个一个细胞连接成人体的有机整体。为此，我认为，在城市统筹规划下，通过规模适度、设施配套、社区和谐、环境生态的绿色住区将分散的绿色建筑单体有机的结合在一起，形成人们生活、工作活力的平台，支撑起绿色城市的有机整体。本次会议“绿色住区标准”的公布施行，以及各地绿色住区建设经验的交流，将填补起绿色行动的中间连环，必将促进我国生态文明建设，绿色城市美丽家园持续健康发展。
二、棚改区既是经济发展的着力点，也是绿色住区建设的重点。2013年6月，中央提出今后5年再改造城市和原有工矿、林区、垦区、棚户区1000万户。2013年开工改造304万户，今年要开工改造470万套以上，有棚改区改造由过去要各地干，变成今天各地愿意干，争着上。为什么？因为棚户区改造既是民生工程，更是拉动投资、拉动经济增长的发展工程，既改革了城市面貌，更提高了城市竞争力。今天上午听了王县长的报告，是很大的促进和鼓励。中央和地方采取一系列政策措施发力推动，特别是面对资金筹措这一最大难题，今年国家财政部和发改委拿出1037亿予以支持，比去年的745亿增加四成，在国开行成立“住宅金融事业部”。今年要放开贷款4000亿以上，比去年的1600亿增加了2倍以上。各地在立项审批土地供应等方面开通绿色通道。我认为，棚户区改造涉及居民生活条件的改善，城市面貌的改变，更涉及城市功能综合布局，城市持续发展的竞争力，为此更需要率先落实绿色低碳、生态文明建设的要求。
一是棚户区改造作为一张白纸，应该避免走粗放式的建设，再重新反过头来再走绿色的老路，造成社会浪费，城市发展落伍；二是社会共识，政府主导，市场运作，便于决策，有利推行，它和简单的投资决策不太一样；三是，发展要求明确，从今天来看目标很明确，规范标准确定，有利于规划设计一步到位，建筑施工监督管理，竣工交用运行落实，操作性强。因此，推进绿色住区建设应紧紧抓住这一契机，乘势前行。
三，创新棚改工作措施，有机契入绿色住区建设机制。落实棚改区改造工作现实意义，长远影响不言而喻，同时需要我们清醒地看到当前棚改项目，多为骨头项目，据全国摸底调查，新的棚改项目多在中西部、独立工矿区，资源枯竭型城市和三线企业较集中城市。而且多数位置片源，商业开发价值低，实施改造实现资金就地平衡很难，这些地区往往市政配套设施和公共服务设施建设滞后，历史欠帐多，改造中的配套建设压力大。就东部经济发达地区城市，我曾经长期工作、生活的城市，棚改项目多为甩下的鸡肋，新的多在偏远郊县或城乡接合部穷项目，受城市建设道路等市政设施承载力限制，就地增加商品住宅、商业设施取得资金平衡已不可能，同时面临迁移首都非核心功能，实现京津冀协同发展的要求。其他城市，有的面临旧城保护，文化传承等要求，不少城市面临待售商住、商业用房、库存高企的市场压力。所以推进棚户区改造极需创新改造模式。刚才乔主任提到，有的文化的传承，底下就是老城怎么弄。当前推动我们的棚户区改造必须综合考虑，我们现在面对的，包括总体经济发展的环境下，创新发展模式。重点把握好以下几个建议：
第一，统筹规划，量力而为。各地的差异性非常大，前提必须要做好总体规划和量力而行的实施计划，切忌有中央精神超力而为。从这个角度来看，我们统筹规划要充分考虑棚户区改造自身的条件，产业特色，市场的消化能源，资源的承载能力，招商引资的能力，在这些综合的人口聚集能力。我们中小城市的棚户区改造，你又没有市场，又没有人口的增加，你盖完房子给谁去。包括产业发展的规模，市场形成的节奏，依照这个制定好总体规划，定合理实施计划。第二，定案规制，过去叫做拆迁安置，现在叫征收安置，从我们过去的工作经验和我现在认识学习来看，征收安置一定要顺势而行，就地安置与异地安置，实物安置与货币补偿，合理的让利。这方面一定要切实可行，特别是中小城市，西部地区本身由于差别不大，但是群众的希望值不低，解决群众的共识是非常重要的。在第一届科学发展论坛当中，有一个住区改造经验很好，做老百姓的工作，我要拆迁，大家的成本讨论不好，要大多数群众利益和少数人的碰撞。做这些工作一定要坚持信息化，社会进家庭，没有不透风的墙。
第三，资金平衡为先。政策和引资要双向驱动。各地经验很多，主要是两方面：第一，用足国家的支持政策，包括现在讲的贷款，国家开发银行，发债、资金，结合地方的财力，推动多方的融资。建设用地直接提供，就花买地的钱，连租地的钱都不用。这么大的改革，这么大的政策，除了北京之外，像四川城乡建设，增减挂钩，把这些政策综合考虑。二是创新产业开发的模式。不仅是贷款还要债券、基金，所以棚户区改造一定要把平衡资金做到落实，落实它不仅要考虑自身运作的情况，还应该结合城市转型，运用竞争化手段。要介入改造后的新城、新区，新的环境，推动新兴的产业，引导，满足群众的要求。
棚户区改造新城新区，不论是居住区，还是办公产业园区，还是功能混合社区，商业、旅游休闲区，都要落实“绿色行动方案”建设绿色建筑、绿色住区、绿色城市，不可避免要增加成本，要宣传引导，形成共识，不留后遗症，不走建后再改造的老路。我讲的不一定正确，不对的地方请大家批评指正！
童悦仲：谢谢苗会长，苗会长参加了很多房地产市场政策的制订，特别是旧城改造有很多经验，上午王晓东县长做的报告，有很多属于旧城改造，如果有需求可以跟苗会长做交流。
接下来，有请中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬，他也是规划专业的博士，他演讲的题目是《人居规划—新型城镇化下的城市策略》有请王会长！
中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬
王涌彬：尊敬的各位来宾大家下午好！
我在这里跟大家分享一下我们人居环境委员会最近这几年比较专注的一项工作叫做——人居规划。这个题目我们最近提出来的，我们在这之前做了研究课题《城镇人居环境指标体系研究》，最早在2008年开始做研究了。当时在鄂尔多斯，后来我们在江苏江阴，在内蒙古二连浩特做了一些方法的尝试，到齐河这个项目，我们叫做规划第一个这么叫，以前不叫人居规划。随着国家新型城镇化规划的出台，再加上现在形势的发展，我们认为提出这样规划的体系时机比较成熟，我想借这个机会跟大家方向我们的成果。
一个新的体系可能还有很多基本的东西需要去澄清，首先为什么需要做人居规划？这个人居规划有什么样的内涵？它的核心是什么？它有什么样的特色？它有什么亮点，它怎么样能解决我们的问题，最后我介绍一下齐河的案例。
其实在我之前演讲的嘉宾，包括上午刘会长讲的，很多提到为什么要做人居规划，在进入本世纪以来，我们对人居环境追求越来越强烈，我们人类对自己生存环境的关注和城镇化是相伴的。我们对城镇化的把控越来越快，必然的趋势出现了。我们一定要做这种，既然你关心人居环境，应该有一套体系。
其次是新型城镇化的呼声，前面的专家介绍了城镇化的数量，在快速发展的同时，这种环境带来的压力是我们必须面对的问题。那我们提出新型城镇化也是因为现在这种城镇化不可持续了，所以我们要搞新型城镇化，新型城镇化的要点其实是人的问题。这是我们最现实的需求，因为人的城镇化我们关心的就是和人类聚集相关的环境。自然也是人居规划里面的核心，比如说国家新型城镇化的规划，已经明确把有序推进农业转移人口市民化作为核心内容，这是作为规划的第三部分，前面是规划的目标和原则，最核心的原则是农业转移人口市民化。这个数据大家很清楚，有53.7%的城镇化率，户籍城镇化36%左右，这个相差大约17%点多。也就是2.3亿人口，这些人口已经进入城市了，他们没有城市的户籍，也很难享受到城市完整的福利或者城市的成果。还有一点很容易忽略，这36%里面，也并不是说他就是这个城市人口，有相当多的人口是小城市进入到大城市，他没有这儿的户口，他无法享受这里的教育等等。实际上城镇化真实的水平大幅低于36%，不是53%，而是低于36%，这种情况所有的预测未来的十几年到二十年左右，还有大规模城镇化人口要进城，我们现在遗留下来的问题还非常多，我们还有源源不断地农村人口进入城市，我们怎么面对这些问题？在这个基础上，城市里面还有1亿多人口居住在棚户区，在以人为核心的城镇化的前提下，我们如何解决这些问题，这是最现实的问题。
面对这些现实，我们目前的规划体系是非常无奈的，在我们国家现有的规划体系里面，比较重要的像发改委系统的国民经济发展规划，国土系统土地利用规划，建设部系统，城镇体系规划等等这些体系非常复杂，但是这些规划绝大多数都是有空间的，物质的为主，有一些专项规划以行业为基础。没有一项以人为核心的规划。我们国家这个方面是空白的，没有这样的体系，刚才乔主任也提到我们需要混合型、复合型的规划。国家出台了新型城镇化规划，这是纲领性的规划，但这只有5年的时间，我觉得有点短，而且各个地方不太一样，等各个地方反映过来那个规划又改了。所以现行的规划体系，没有办法非常妥善处理现在面临复杂的问题。
上午秦主任介绍了向第三产业发展的问题，中国第三产业发展和国外相比差距非常大，第三产业占GDP的比重差距也非常大。这有几个数字，我们在百分之五十几的城镇化水平出现的，比如说百分之七十以上的时候，我们需要有很多的变革，否则不可能是健康的可持续的发展。也就是说，现在的城镇化还远远没有达到希望出现全面、协调、可持续的状态。我们离我们期待的文明还有很大的距离。
在这种情况下，地方政府也是非常努力，非常地希望解决这些问题，所以有很多地方推出了各种各样的举措和措施。我们可以看到，我当时在江阴做调研的时候，得出来这样的数字，江阴成立了一个人居环境奖创建办公室，这个办公室由29个办公室组成，如果放到城市里面去办公至少有三个以上的副市长分管，这不是一个行业的事儿，不是一个部门的事儿，而是整个城市的事儿。在大部分城市，没有一个完整的对策，我怎么把二十几个部门协调好，去解决一个问题，所以我们必须要做这种人居环境规划。如果没有这样的体系，大家很努力但是没有什么效果。
下边我讲人居规划它的核心和内涵。前面说了我们需要做这样的规划，应对复杂的情况。它的内涵我这么理解：这是一个为地方政府编制应对新型城镇化的城市策略。简单说我把它归纳成四各方面：双重视角；九大体系；三位一体；全面行动。这是我们设定的人居规划主要的内容，下面我把这几个内容略微做个解释。
双重视角：以政府的视角+居民的视角。以往做规划往往是政府要做这样的规划，并不是发自老百姓的需求，而且做规划的时候不会先征求老百姓的意见。而人居规划是把政府视角的人居环境和老百视角的人居环境，通过科学的分析，通过完善的指标体系，把它归纳在一起，根据这两个方面的要求，我们确定这个城市应该做什么。由此我们编制出一套详细的政策建议和手册。为了把政策建议落实了，我们给地方政府编制一套行动指南，我们把一个系统说清楚了。核心这个问题要双重视角，我怎么样能获得这种双重视角？这里面有一套详细对居民意愿的调查，我们人居委有几位博士，王宝刚专门研究居住行为学的，我们把居民对城镇人居环境的适应性作为我们的切入点，由这个点了解居民对城市人居环境的需求。当然我们办法也比较多，通过座谈会，通过专项的调研，街头走访，调研表等各种各样的方式。昨天我们和中外建的韩总探讨，智慧城市对我这个需要的基数，很容易知道这些东西，这是我们下一步还需要继续做的。
三位一体：指规划把指标体系、指导手册和行动指南作为一体。指标体系是我们有一个大的指标，特别宏观的，针对特定的城市有量化，这样的指标体系。跟这个城市做出来的了解，我们可以说对一个城市做了相对比较全面的体检，你这个城市哪个地方是你的优点，哪个地方是你的不足。我们用这个指标体系把这个做成一个能检测这个城市，能够找出这个城市短版的体系，找到短板就可以开处方，这个处方就是我们提出的政策建议。这些建议有些也是分散的，我们为了把人居环境快速推动出来，我们又提出行动指南，在城市层面做一个行动，公众来参与。我们这种三位一体是人居环境规划主要的成果，也是我们操作的成果。
九大体系：有几个方面的内容，我就不详细念了，这九大体系就是我们这个体系的一级指标，还有34项二级指标，一级指标和二级指标都是定性的；三级指标有128级指标，这些是量化的。
全民行动：全民行动把这个体系变成我们可以落实的，可以实现的。我们发挥民众在打造宜居城市中的作用。城市不是由政府说了算，我们现在讲以人为本，讲居民是城市的主人，你还没有听他的意见，你做出来的东西老百姓不一定领情，所以让老百姓参与这些事情，人居环境就是要把大家的智慧，把大家的优势做起来。
把这四个部分连起来说就是双重视角，通过双重的视角我们明确政府的目标和居民的诉求；九大体系就是通过指标体系检测城市发展的状态和资源环境的保护，从而确定人居环境规划的重点；三位一体就是根据指标体系的检测结果适当调整城市公共政策，并提供相关政策建议；全民行动，把政府建议和规划建议归纳成为全民行动，从而使人居规划与城市发展有机结合，实现更高层次的城市发展目标。
人居规划有什么特点和亮点：我归纳了几点，首先它和法定的规划是不同的，法定的规划有严格的周期，有跨度，有审批，还有一定的程序，如果能够批准了，它就是法定的，法定要改变就需要做很多工作。而人居规划属于非法定体系，所以它操作比较方便。
它和现有的规划体系并不矛盾。比如说在做总体规划的时候，为总体规划提供思路。如果总体规划已经完成了，它可以作为总体规划的完善和补充。
第三，由主要的领导负责，一定是主要领导，比如说书记、县长，必须是这个层面的人来做这个事儿，调动那么多的资源去做。所以我们把这个人居规划叫做“一把手工程”。
第四，因为它不是法定体系，我必须要通过哪个层面的审批，只要经过了市里面主要班子的认可，它就可以实施，按照城市自己的决策机制可以去实施，可以直接行动，全面参与，而且非常有利于宣传推广和迅速见到成效。它的模式就是今天刘部长提到的政府+社团+居民的模式，当然这里面也有企业参与，这样的模式，因为我们是社团，实际上是一个智囊机构，为这个城市去检测的智囊机构，我们希望所有的规划设计单位，城市发展设计机构都有能力做这样的城市规划。所以这个模式是我们人居委这么多年摸索出来的独特模式，当然在这个过程当中政府做这个事最重要。
它的亮点叫创建“中国人居环境共建示范城市”，这个不可否认，如果城市没有宣传点，你这些活动很难推起来，这个城市必须有亮点，大家感兴趣的行动，这也是我们社团操作的优势，我们可以创建“中国人居环境共建示范城市”。我们和齐河的合作当中把这样的模式变成了实际行动。
下面我介绍一下我们在齐河做的案例。起步也是在去年9月份，我们和齐河县人民政府签订了“中国人居环境共建示范城市”的启动仪式，这是我和王县长一起签约；第二张照片是我们的智囊机构，我们的专家团，苗会长也在，齐河县给几位专家发了城市建设顾问的证书，今天来的专家都是核心专家团成员。有了这样的口后面的工作可以做起来，我们在这里做了四场座谈会，政府座谈会、企业家座谈会、居民座谈会，农村新社区座谈会，还有专家的走访。这样就把齐河的脉络了解的比较细致，到前段时间我们还再做一些补充的工作。
我们完成了齐河人居环境适应性调研报告，这种调研报告可以独立协作，独立可以作为对城市发展很有指导意义，出台一些公共政策，制定大的政策方针，这个可以独立使用。我们成果里面把这个独立出来的，因为它可以用到好多方面，包括专项规划。
在九大体系里面，我们编制了一个表格，这个表格有一级指标，二级指标，三级指标，有量化的，有定性的，根据这些情况我们提出了相应的政策建议，这里面我就不详细说了，我可以简单举个例子，比如说城乡一体与社会发展方面，其实城乡一体往往理解成，比如说齐河说城乡一体把乡镇考虑进来，其实更大的城乡一体是你和济南怎么去一体。你和乡镇一体存在着好多不确定性，最大的发展机会是在济南，必须把这个一体化，把你看作是济南的一部分，如果同样谈城乡一体，我也要往上去考虑这个问题。我们在考虑城乡一体和社会发展的时候，李总理来也是看好了双向发展的模式，产业园区和新社区的发展，双区发展。我个人的感觉，这也是作为一个提醒，实际上在前面上分析了，城镇化人口只到了53%，我们现在的农村人口不断地往外迁移，农村的结构完全没有达到稳定状态。现在做了大量的就地城镇化，实际上在未来的若干年，它一定是空心的。这个工作到底应该怎么去做，我希望发改委这边有相应的策略，我们现在做这个农村新社区建设肯定不是最终状态，我们还有百分之十几的人口必须进城，现在的农村新社区人口一定还在减少。现在每户规模还挺大，未来怎么办？未来农村的老龄化比城市还要严重，我们怎么办？有很多政策建议基于这样的层面提出来的。后面我就不详细解释了，每个项目里面都有一些指标体系，每个指标体系都提出政策建议。这里面也包含绿色住区，绿色住区含两个部分，在我们给齐河做的建议里面也是两个部分：第一个部分新建的住区要做绿色住区，但实际上大量的既有住区不绿色，今天秦主任说我们的发展方式变了，大量住区不绿色，我们怎么去实现；老的住区要按这个模式去做适当的改造。
像城市防灾和公共安全，类似这个我有这样的建议，结合既有住区的改造，实际上我们的城市安全问题往往不是大家显而易见的问题。最后这个体系叫城市治理和公众参与。这里边我们也是希望能够借这个机会推进城市管理上水平。其实科学是一方面，用心是一方面，这个不是那么难，上水平可以分步走，也提了一些建议。
最后想重点介绍一下全民行动。它是落实人居规划非常直接的手段，我们在齐河，这也是建议，因为这个事儿还没有完全和政府来讨论，建议开展绿色住区创建行动。老旧住区的改造行动，我刚才提到，以改造环境为主，其实人居环境这个事儿，不是要大规模投资才能解决这个问题，你用心思，小手段就可以解决大问题。我去年9月份参加了注册建筑师的会议，他们请我做了一个报告，我把我们这个体系做了一个介绍，日本、韩国的专家认为我们做的比较细，日本和韩国比我们发展早，他们这些年在发展什么，他们房地产早就不发展了，对我们有很多启发，我们到那儿看的时候，社区环境比我们好，到处干干净净很好，其实他的房子没有我们好，它的硬件没有我们好，感觉好是因为他做了很细的整合。在社区里面做了小的环境的改动，就可以改变城市的形象。这个最核心的就是从安全的角度考虑，从停车的角度考虑，因为我们现有的社区停车都不够，我怎么去解决这些问题，齐河，整个山东没有哪条路不宽，我觉得这个是我们改变思路的问题。既然我把宽马路都修好了，既然投入钱了，为什么不用，这也是不对的。所以既有社区改造是大有可为。
第三个，城市街道的美化行动。大家可以看到建筑都做了整体的立面，这个既好又不好，好就是整齐，不好就是没有特色。这个是要双向看，我们提的建议就是，你重点的街道，比如说济齐大桥就是城市的形象大道，你必须做城市设计，要确定好城市的形象。城市活力就在广场，而齐河的活力也表现在广场，这是城市的客厅，大家都是这么说的，欧洲的城市漂亮就是因为广场漂亮。我们已经有了这个客厅，现在只是没有分类，什么人都能去，其实是乱的。晚上我建议大家往齐河宾馆那边走走，那个广场一定要去看，很有特色。广场形象谈不上有多好，关键是人气，热闹。把这些变成更有条例的东西以后，不用花太多钱，形象就会彻底改变。
还有一项是节水行动，节水行动上午王县长介绍的时候，齐河拿到这样的奖，那样的奖，那些奖里面唯独缺一项节水城市的奖，没有节水城市的奖就拿不到人居环境奖。齐河不缺水，但是节水更重要，更有文章可以做，因为不缺水浪费的多，缺水的城市把节水作为核心的工作。所以我们在这里面提出，必须把这个做出来，真正的人居环境的问题才能解决。人居署的张代表专门做联合国人居署水行动，这是很好的，而且作为齐河不缺水意义更加重要。
还有一个是青少年友好城市，作为人居环境重要的内容，而且是我们普通忽略，大家关心的都是教育，是怎么把孩子培养成神童，培养成科学家，注重学校的教育，我们缺乏的是社会教育，我们也缺乏社会环境，所以我们把青少年友好城市，创建性提供了一个很好的建议，完全可以做起来。大家都在关注老龄化，但是现在政策是单独二胎允许了，孩子也会多，预测的很多东西都会改变，因为这个东西是持久的，也是深远的，孩子多了，老年化没有那么严峻，慢慢孩子就多了，基数变了。现在这个时候做儿童的题目非常重要。当然老龄化也不能忽略，所以我们也提到养老孝亲的行动，提出这个行动是我们这边有优良的传统和有非常好的资源环境。这样很好的条件都是养生、养老非常好的基数，我们城市在转型，现在承接一些济南不要的产业，我也不一定要，要直接升级。我记得我到重庆去开过这样的会，西部承接转移，你别往这儿转，我一个都不要，我要升级，我为什么要你那些东西。这些要有自己的想法，而这个就是第三产业，这个能够奠定城市新的名片。把资源的优势变成产业的优势，这就是城市新的名片。所以我们提了这六项行动建议，就是为了让人居规划，不仅仅是做个规划而已，而是规划变成直接的行动，比别的任何的规划更为直接，这就是我今天要跟大家分享的，谢谢大家！
童悦仲：谢谢王涌彬副会长，他刚才结合齐河的情况对人居规划做了比较详细的介绍。人居委成立以后已经帮助70多个城市做了很多工作，取得了很大的成绩，有很多好的案例。
接下来有请中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任兼专家组组长开彦先生为我们详细解读《绿色住区标准》。
中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任兼专家组组长开彦
开彦：今天上午大家都听到了《绿色住区标准》发布，我们这个标准也定在10月1日正式施行。在这个施行期间我们要做一些宣贯活动。今天我对《绿色住区标准》进行解读，手上都有《绿色住区标准》的小册子，大家可以阅读一下。
要讲绿色住区有这样的一个问题，绿色住区为什么要现在来做？绿色建筑和绿色住区究竟有什么样不一样？这个我首先要解释一下，大家都知道绿色建筑是2006年住建部直接发布的《绿色建筑评价标准》，他研究的对象是研究单体，简单讲它是四节一环保。绿色住区不一样，绿色住区是研究一个群体，除了建筑以外需要研究周边的环境，研究更大范围当中的资源、能源、人文等等。更加有利于整合生活质量，提高我们的居住环境，把资源能源最大化。这种做法更加符合我们国家房地产开发市场，因为开发商一做就是几十万，甚至几百万，需要一个比较完整的标准进行指导，标准用定性、定量的办法加以规定。这样使标准能够更加有用。因为标准的适应性比较强，各位开发商在开发的时候需要参照标准以外，我们的标准还适应新城、新区、生态城、智慧城，所以它不仅仅是一个项目，它在一个大的范围内去整合，所以它的适应性很强。
我们的标准一共有九条，最主要的是其中七条，这七条标准根据硬件建设的定性定量的指标，除了定性的还包括人文地，和谐住区的，绿色生活行为方式的一些条文编制。除了这两项以外，我们还着重把绿色住区的模式扩大到全程的范围里面也就是可持续住区物业管理。有关这些系列条文，因为时间关系就不再一条条说。这个标准并不是国家的强制性标准，也不是推进性的标准，而是作为行业内的引领性标准推出来的。因此，它是绿色建筑评价标准的延伸和扩展，是适应新城镇发展的一种需求。通过我们科研、研究，我们多年的研究基础之上成立的，因此，具有很好的升级、适应和拓展的可能性。
在每个细节当中实现绿色理念和发展目标，除了这个标准本身以外，我们在今后实践过程中，不断补充更多的配套标准，比如讲它的专家评价标准，技术应用措施，以丰富和完善整个的标准。这个标准完善以后，可以做到使项目能够可做、可查、可评、可监督。
我们这个标准根据两会的指示，把《绿色住区标准》作为行业标准来推进，建立了“中国人居环境绿色住区共建项目”，现在正在征集各地、各省的申报工作。
我们采取了对项目进行跟踪，我们有一个组织比较完善，人员比较多的强大的专家队伍，通过专家在过程当中的指导，来完善提升、改进，绿色住区的实施手段和目标。综合起来，绿色住区有四大方面的亮点：第一，绿色住区倡导资源、能源利用的最大化。也就是对住区提倡保护，尽量少去扰动地形、地貌、生态植被。我们提倡资源、能源的最大化，提高效益，为住户进行服务；第二，绿色住区提倡住区和城市融合发展。城市住区和城市的建设能够有机地结合，能够互相利用，互相提升价值，共融共生，使城市住区，城市空间，城市文明能够为城市的发展和城市住区的生活水平提高有所贡献；第三，绿色住区积极倡导人文传承、社区和谐。我们的最终目标是打造和谐社会，因为我们强调文化的内涵，强调生活质量，方便、舒适、安全、健康的生活环境。第四，绿色住区倡导绿色技术的优化与整合。我们在原来的基础上提高，而不是技术简单地堆积，我们提倡低成本技术，是用智慧、方法，被动式的节能理念去做，去完成。所以它是一个整合的东西，并不是一个高投入的做法。
下面通过一些案例关于绿色住区主要的理念和原则方法。
第一个绿色住区是一种生活行为方式。大家知道生活的环境里面，是在生态环境优美的山、水、森林植被所包围的环境最为理想。要建设配套的设施，学校、教育、医院，我们提倡绿色交通，提倡步行，提倡公共交通等等。所以我们建设的绿色住区它应该是多样化的开放空间。这里我想举几个例子，第一个要求绿色住区能够与城市融合共享发展，主张绿色住区对城市开放，要建设缩小组团的城市小区的单元，也就是提倡一个很好的城市街坊，让居民能够跟城市很容易就共享、共融。北京有一个赛洛城，它对城市的便捷、就近非常突出的优点，有一条商业街、步行街，在闲余的时候作为交往的空间，有一个绿色空间，这个绿色空间成为城市共享的空间，这样的模式是比较符合绿色住区的理念和做法。杭州有一个亲情家园，同样用这个方法来规划，这个规划体现了人与人之间的和谐，非常方便的商业街、步行街，绿地空间和公共的室外场所。城市和住区是共生共融，它不是关起门来做成城堡式的，这是我们绿色住区所提倡的。过去封闭式的小区逐渐淘汰，逐渐消亡的，这是我们现在所提倡非常重要的理念。另外一个，提倡人文，提倡社区的和谐，在北京有一个金地格林小镇，它是很大的小区，通过它的规划设计，通过规划组织，使得人人都喜欢在多样化的空间当中进行交流，邻里关系非常融洽，他们借这个机会经常举办儿童的诗歌会、朗诵会。曾经我访问了一个居民，他原来住别墅，他把别墅卖了，专门在这儿买了一个单元来住，这就体现了邻里交往的环境，我们创造和蔼可亲的环境，来丰富邻里之间的生活方式。
第三，提倡资源能源的最大化。能源资源的最大化是绿色住区非常重要的原则，节省并不是我们的手段，节省是我们的目标，如果把节省作为绿色建筑的手段那就错了，资源最大化，充分发挥资源能源的作用，把它以一当三来做就是绿色住区的精神。被动式的建筑设计理念，资源的利用、能源的利用，再生资源的充分发挥，保证我们生活在健康、舒适的生活当中。同时不要忽视对垃圾的处理，牵扯到社会体系重要的方面。
绿色住区是一种顺其自然。大家知道一个舒适的要素有很多，主要体现在空间要素和人文要素两个方面。我现在讲一讲关于空间要素当中开发商要追求的，它的温度水平，湿度水平，风速对人的感受问题，空气洁净度问题。我们搞开发，搞建设就追求这五样，这五样搞好了这个开发的质量是高舒适度的。要做到这几条十分不容易。我们所有这些高舒适度、健康的条件是靠我们耳、鼻、口、舌、声来体验。德国有一个体验中心，这个体验中心里面展现很多生活质量，这个非常丰富。以人为本作为投资开发的依据，上午有很多专家提到，今后的人居环境建设必须以人的需求作为根本，以人作为一切行动的指南。康博公馆是第一个绿色住区示范项目，他们从头到尾贯彻怎么为住户服务，下面康博老总会介绍这个。这个原理非常简单就是被动式的建筑设计，背面有一面墙，顺着墙，顺着水系吹到室内，带来一丝清凉，这个是不花钱的，提升生活品质的目标。
另外，现代建筑的特色是密闭的，越是密闭越能达到节能，提升空气质量，采取必要的手段改善舒适条件。美国布朗公司也有几个代表过来，他们创造的就是新风换气这种方式，来达到改善室内空气质量，达到舒适度很好的技术手段。
我们在加拿大哥伦比亚大学参观一个项目，这个项目也是非常有特色的，从外面看玻璃幕墙很多，不利于节能，这个玻璃片上做了一些印刷，达到了遮阳的效果，起到了遮阳窗的效果，这种方法是我们需要提倡的；
这是它的立面，它的窗很小。
尽可能利用自然采光，我们看到这栋学校在屋顶上留了好几个洞，天然的光线引到室内了。左下角有一个圆圈，通过它把自然光引进来可以不用点灯。这样的建筑很容易做到不点灯，为了不点灯他中间做了一个造景，可以把光线引到四楼、三楼、二楼，使得建筑很少用地，这就是需要提倡构造方法。
第三，绿色住区是精明增长的原则。这是个大的商业中心，这个环境不能够得到满意，如果我们在这儿修一条马路，这个气氛马上不一样了，人家来购物的可能性了。如果我们在旁边建立一个社区，这种感觉完全不一样了。如果在马路对面建一栋房子，这个房子体现了人的需要，可以在下面晒太阳，这个人居环境更加丰富了。如果我们在商业中心的外面建一个咖啡店，就更加吸引人。我们用这些要素来创造良好的环境。
最后，我想讲一下绿色住区是一种人性化规划的典范。丹麦哥本哈根被世界上认为最适合人居住的城市，它是非常宜居的城市，从规划上讲它非常合理，它叫“五指规划”，通过快速公路来进行连接的，通过道路的连接，工业区、住区、生活区的配置联系在一起。构成了城市中有绿地，绿地当中有城市。中心区是一个步行街，建立了很多公共设施。要求公共市场内要在500米范围内，要有学校、公园，提倡步行街，提倡自行车，把自行车、步行街分别在道路上划定范围。
英国还有米尔顿新城，注意了公共交通站点的设置，不超过半小时就可以到中心区。这样使它这个城市本身具有活力的可能性，因此很多的厂家、企业纷纷进驻，到他这个小区里面。我们看看他怎么做的。左边是一个大的商业中心，非常热闹。左下角是公共参与的空间，比如讲我的建筑本身不希望能够建筑高度超过树梢，超过树梢的建筑不批，形成一片的绿色，整个生活在绿色环境当中，有山，有水，有绿，这个非常符合美丽村、美丽镇的理念。提倡步行街，把步行街打造非常美好的环境，从地面的铺设都围绕舒适环境，舒适步行来建造的。
这两张图比较，一组是国内的，所谓的丰富的环境，但是在很多绿色住区的道路系统当中，把道路的系统化小，把城市布置在多样化的绿色空间，绿色休闲的点，这样达到城市住区跟街道的关系非常融洽，城市的生活能很方便享受居民设施。这种缩小单元，这种规划理念是我们今年要提倡的，把道路分成四种等级进行规划，而不是把它圈起来。
我们在旧区改造当中，要建设超级街区，要设计开放式街区。在这个城市的结点上面，我们要充分利用，避免城市街区的堵塞，利用城市的街口，建筑完的街区把城市的主干道进行延伸，把道路进行延伸以后，能够跟城市的交通联系起来，使得功能、结构非常合理。还有在城市的步行区，这里有一条非常美丽的河流，我们怎么做？也是做成建路网成小格，缩小居民的居住单元，方便居民的出入，方便居民来享受城市，我们在这里留下四个空间，让城市的美景为大家所用，并不会阻隔城市的美景和居民的要求。在水边进行改造，并不是占掉河流的资源，而是躲避开来，留出适当的绿地空间，不会破坏水系、河流的景观，同时在水上建立娱乐中心，城市的每个中心都做成小格开放空间。谢谢大家！
童悦仲：谢谢开总精彩的演讲。今天上午实际上王县长也宣布中央电视台7套播高铁上的美丽乡村齐河，所以希望大家能回到房间看电视。接下来希望几位嘉宾严格掌握时间。下面是上海松江区发改委主任王振亮同志，他是松江区规划局的副局长，而且上海叫做一城九镇的建设，他参与了建设工作。下面掌声欢迎王振亮让我们掌声欢迎王振亮先生为大家介绍《松江新城跨越式发展建设的典型意义和若干思考》。有请！
上海松江区发改委主任、松江区规划局副局长王振亮
王振亮：尊敬的各位领导、各位来宾下午好！非常感谢协会请我来把一些工作给大家汇报一下。刚才都是北京来的，上午3位，下午4位，都是高屋建瓴、高瞻远瞩，我们都受益匪浅，我来自于基层，直接从事基层的工作，管了12年的规划，管了4年的土地，所以给各位领导简单汇报一下。
三个方面：一个是松江实现了怎样的跨越发展？第二，通过松江这10年的发展个人总结思考；第三，未来发展的研判。我对房地产研究有了十几年时间。
第一个问题：松江实现了怎样的跨越式发展？我首先介绍一下松江区的概况。2003年起成为全国学习的样板区，松江区位于上海市西南部，长江三角洲要冲，沪杭铁路、沪杭高速公路、同三国道、嘉金高速公路贯穿全区；是上海连接浙江和中国南方地区的主要门户；既是上海对外辐射的窗口，又是南方各省进驻上海的桥头堡。 松江新城建设是上海市“十五计划”期间(2001-2005)城镇化发展重点建设的唯一新城，用了5年时间建成。2003年起，新城建设、大学城建设、出口加工区建设成为全国学习的样板，2014年起农业现代化建设成为全国学习的样板。
松江是上海文化的发祥地，有上海之根、沪上之巅、浦江之源美誉，先有松江府后有上海县。 松江区处于黄浦江上游，松江是黄浦江上游水资源保护区，水质较好，是上海市水环境最清洁的地区之一。 松江区是上海地区惟一拥有山丘资源的地区松江山水景色秀丽，古迹众多，人文荟萃，旅游资源丰富。唐、宋、元、明、清各代古建筑、古园林保存较多；历代文人辈出。
松江区全区土地面积约605平方公里。2014年6月现有人口206万人，其中常驻人口186万，户籍人口66万。而2000年全国第五次人口普查显示，松江区常住人口为64万人，户籍人口50万人，1990年四普人口只有51万人。2000年至今增加了122万人。
二、抓住工业化大发展的机遇，实现了农业经济向工业经济的跨越式发展。
松江在20世纪90年代以前，是一个以粮油、蔬菜为主的农业大县，是上海市的米梁仓和菜篮子。90年代后，松江自主开发上海市第一个市级工业区，从1992年以500万人民币起家，至2013年， 外资企业3975家，总投资270多亿美元，内资批准项目达到70000家以上，国内企业总投资达到2500亿元以上。
松江的工业规模已经形成了拥有总体建设达120平方公里的规模。松江工业区目前是全上海市九大工业区产业总体布局中发展最好、规模最大、效益最好的市级工业区之一，上海市第一个国家级出口加工区就坐落在松江工业区内。上海市政府实施工业化发展的“173工程”。2003-2005年三年行动计划，GDP翻一番多。
从2001年到2011年，松江区经济取得了长足的发展，全区国内生产总值由2001年的151.05亿元增加到2011年990亿元，2011年比2001年增长了6.55倍。(2003-2012，全国4.45倍，上海3.23倍，北京4.929倍)。工业总产值由2001年491.8亿元增加到2011年4685亿元，占全市工业总产值的15%。2011年比2001年增长了9.52倍。财政收入由2001年28.06亿元增加到2011年的255.6亿元，地方财政由12.94亿元，增长到85.86亿元， 2011年比2001年增长了9.18倍和6.63倍。外贸出口总额由2001年13.55亿美元增加到2011年420亿美元，占上海的24%。2011年比2001年增长了31倍。
三、抓住城镇化大发展的机遇，实现了农业社区向城市社区的跨越式发展。
松江新城重点建设自2001年启动，由10里长街、10平方公里城区、10万人口的县城成为今天100多平方公里新城、75万人口的中等城市和长三角节点城市。全区的城镇建成区面积由2000年的约100平方公里发展到385平方公里。
1990年户籍(也是常住)人口51.15万人，2000年常住人口64.12万人，10年城市人口增加了12.97万人，2010年常住人口158.24万人，10年增加了94.12万人，2014年6月30日，常住人口186.61万人，3年半增加28.37万人。实有人口205.82万，户籍人口66.18万，外来人口与户籍人口倒挂，2.1：1，全市第一。
四、抓住城乡统筹发展机遇，实现了传统农业向现代工业的跨越式发展。
有了工业化和城镇化，用土地出让金的30-40%左右成立城乡统筹基金来反哺农业、支持农业，就使松江的城乡统筹和农业现代化建设走在了上海郊区的前列和全国的前列。
经营面积15.02万亩(占粮田总数的89%)的土地上建成了1267个家庭农场，2014年每个家庭农场的纯收益至少超过10.9万元，水稻亩产575千克，实现了规模化经营，实现了农业机械化和现代化，完善了农业基础设施，稳定了农业队伍，解决了农民保障。
从2010年起，松江从房地产纯收益中提取30-40%作为城乡统筹发展基金，用于支持纯农业农村地区的经济社会发展。
目前有三种家庭农场模式：种养结合型60户、户均16万元、机养结合型175户、户均15万元、其余为纯粮食生产型。
五、抓住信息化和高新技术产业发展的机遇，实现了由粗放型工业化向集约型工业化、由传统工业化向新型工业化的跨越式发展。
进入21世纪，信息化、IT产业、IC产业以及高新技术产业发展成为带动区域社会经济发展的支柱产业之一。
2001年12月，上海市第二个高科技园区——松江科技园区正式启动。引进了以全球芯片生产行业的巨头TSMC为领头羊的IC产业群企业落户。
2003年10月，松江第二个出口加工区正式启动。2010年全区出口400亿美元。
六、抓住高等学校扩张时机并引进了7所大学的机遇，实现了由加工型产业向头脑型产业转变、由传统居住社区向现代文化社区的跨越式发展。21世纪，科教兴国是贯穿整个世纪的基本战略，也是中国高等教育大发展的良好机遇。
2000-2002年，松江区以无偿赠送的方式，划拨8200亩土地建设松江大学城，引进了上海外国语大学、上海外贸学院、上海立信会计高等专科学校、东华大学、华东政法学院、上海工程技术大学和新筹建的上海视觉艺术大学；2000年11月动工，2001年9月建成，10月招生。目前在校生达到7万人，将达到10万以上师生员工的规模。
松江大学城的建设，使新城建设发展无论在规模上、环境质量上、还是城市品质、文化品位和国际知名度等方面都有了巨大的飞跃。
松江是上海市外来人口最为集中的区域之一，66万户籍人，138万外来务工人员，而且外来人口都享受基本教育、医疗卫生等基本公共服务；成为全国城乡基本公共服务均等化最发达的地区。
第二个问题：几点思考，我国新型城镇化、工业化、农业现代化的路径依赖 。
国家新型城镇化规划(2014－2020年)，根据中国共产党第十八次全国代表大会报告、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、中央城镇化工作会议精神、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《全国主体功能区规划》编制，按照走中国特色新型城镇化道路、全面提高城镇化质量的新要求，明确未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新，是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。
我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期，也处于城镇化深入发展的关键时期，必须深刻认识城镇化对经济社会发展的重大意义，牢牢把握城镇化蕴含的巨大机遇，准确研判城镇化发展的新趋势新特点，妥善应对城镇化面临的风险挑战。
城镇化是国家现代化的必由之路。城镇化是伴随工业化发展、非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局，顺应发展规律，因势利导，趋利避害，积极稳妥扎实有序推进城镇化，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦，具有重大现实意义和深远历史意义。 世界的人口增长与城市化：1804年，10亿人口，1927年，20亿；1960，30亿；1975，40亿；1987，50亿；1999，60亿；2007，66亿；其中33亿住在城市，2011年，70亿人口，城市化增长1.8%，中等以上收入国家城市化75%。城镇化是现代化的必由之路。工业革命以来的经济社会发展史表明，一国要成功实现现代化，在工业化发展的同时，必须注重城镇化发展。城镇化是保持经济持续健康发展的强大引擎。内需是我国经济发展的根本动力，扩大内需的最大潜力在于城镇化。目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。城镇化水平持续提高，会使更多农民通过转移就业提高收入，通过转为市民享受更好的公共服务，从而使城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放，也会带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求，这将为经济发展提供持续的动力。城镇化是加快产业结构转型升级的重要抓手。城镇化是解决农业农村农民问题的重要途径。我国农村人口过多、农业水土资源紧缺，在城乡二元体制下，土地规模经营难以推行，传统生产方式难以改变，这是“三农”问题的根源。我国人均耕地仅0.1公顷，农户户均土地经营规模约0.6公顷，远远达不到农业规模化经营的门槛。城镇化总体上有利于集约节约利用土地，为发展现代农业腾出宝贵空间。
松江新城从2001年启动至今，松江从一个农业大区变成上海的工业化强区、现代化新城，常驻人口由2000年“人口五普”时的64万增加到2014年6月的206万人。工业经济是主导产业，2012年工业GDP为507.31亿元，占区GDP总量的近60%，占全上海市工业的11%，工业税收只有141.07亿元，占全年总税收收入271.04亿元的52.05%。地方税收收入仅有69.53亿元，占总税收的25.65%，占全上海市地方税收收入的2%。
松江大工业产生的地方税收仅有26.93亿元，占总税收收入的9.9%，对地方税收的贡献率为38.7%，对地方财政的贡献率是30.5%，对地方财政支出(134.3亿元)的贡献率是20%。松江200万常驻人口中有外省市人员达到142万，外地务工人员接近80万。
影响市场化房价连年上涨的十大因素：第一，地价高涨，2004年“8.31大限”“土地招拍挂”新政，造成土地价格连续10年翻番高涨； 涨幅30-100倍甚至更多；第二，货币超发，自2003-2013年3月，广义货币量由15万亿元增长到103万亿元，10年增长6.9倍；第三，通货膨胀，居民价格消费指数CPI连年增长，涨幅达3%-6%，今年上半年2.3%； 第四，调控失准，从2003年起至今，调控应对措施存在重大失误，10年24次调控，越调越涨，不调不涨，中央部门的调控政策基本上是以鼓励涨价为主；第五，税赋严重，调控政策以加税为主，羊毛出在羊身上，高税赋要转嫁到房价上；房地产业税收已经成为地方税收、地方财政的重要来源；每平方米房产税赋已经超过了房子建筑造价；第六，摊派巨大，垄断行业向房地产开发企业乱摊派，乱收费，数额巨大；涉及电力、电信、燃气、上下水、市政绿化等垄断企业部门；每平方米在300-500元收费，摊在住房价格上，变成500-1200元。第七，负担沉重，房地产业承担了整个城市的基础设施建设、公益事业建设等额外的投资，负担沉重巨大；1带5；住宅投资占固定资产投资总额20-30%左右；第八，企业暴利，发达国家地区房地产开发企业的正常利润为10-20%，中国房地产企业利润，在2003-2010年期间属于暴利，50-200%；第九，法律缺失，整个住房行业发展中，许多法律制度缺失、缺位，房地产业体制、机制中存在重大缺陷；70年租金一次性缴付，市场准入缺位，住房土地市场混乱(小产权房、工业土地商业办公土地造住宅等十几种方式)，土地经营权缺失，等等；第十，缺少保障，对社会弱势群体的住房保障没有立法，也缺乏有效的措施，为应付民众不满情绪而紧急建造的廉租房、经济适应房不适应民众需求，造成更大怨气，也无法可依。
影响房价直接的因素：1、购买土地的价格，2、建造住房的价格，3、规模住区的各项配套费用，4、税收以及各项规费，5、开发管理费用及财务成本，6、开发企业利润(是暴利还是合理利润)；
影响房价间接地因素：有两大预期长期存在，支持房价上涨：一是通货膨胀预期，二是城镇化发展需求预期，按照发达国家城镇化水平80%计算，按照未来中国15亿人口约有12亿人口居住在城镇里，现在约7.12亿人居住在城镇，城镇化52.6%；1、中国货币自2003年起，连续超发，由广义货币量M2__2002年的15万亿元到2013年3月103万亿元。10年增发88万亿。发行速度年均增长15-20%；2、通货膨胀，CPI年均增长3-6%；3、大拆大建式的快速城镇化和工业化推进，加剧了市场需求；4、“一代人要管三代人”的购房模式。为上一代还旧债，为自己欠新债，为下一代做房奴。
第三个问题：未来10年经济社会发展趋势研判。
国际经济形势对我国经济影响的基本判断-外贸转型 2007年美国次贷危机引发欧洲金融危机，并延伸到世界多数国家和地区。也引起对经济全球化的反思。危机已经7年了，尚未完全恢复。北美、欧盟经济发展的基本判断。发达国家制造业的回归，国际贸易壁垒，国外发达国家消费主要是文化消费和生活消费，固定资产需求一直较弱，工业化后期的城市化稳定阶段。
2012年开始的量化宽松政策：美国金融体系的量化宽松政策：400亿美元/月，欧盟的欧元量化宽松1万亿元，4月日本、印度的货币贬值和量化宽松。
2014年，世界经济总体向好的方向发展，保持温和复苏，主要经济体进入回升期。美国私人消费开始增加，进入新一轮经济增长起点，QE3很快退出。1月份国际货币基金组织3年来首次上调对全球复苏的判断，将全球经济增速由去年3%上调到3.7%，2013年美国经济增长3.1%。确定今年秋天退出QE3，并随之启动加息进程。
欧元区危机缓解，金融市场趋于稳定，消费者与投资者信心增强，企稳回升；欧元区去年环比增长0.3%，主要国家开始扭亏为盈。
日本经济去年已经恢复了较快增长，但从今年4月1日起消费税由5%提高到8%，消费将大为减弱，今年前景不明朗。
新兴市场国家和发展中经济体去年保持一定增长。但是，由于乌克兰危机和美国QE3退出，进而使热钱退出，其经济和金融将受到冲击。
对于中国的影响是：发达国家制造业回归，实体经济回归，意味着外商投资减少，资金外流，国内资金紧张；世界经济总体向好，意味着国际贸易回升，但贸易保护主义严重，出口是否增加有难度；全国经济下行压力较大。
我国外贸强势减弱。贸易大国向贸易强国转型。
国内经济形势基本判断。2014年7月，《中国经济周刊》联合民生宏观合作发布《2014年中国上半年宏观经济数据解读》(下称“解读”)，报告总结上半年宏观数据总体特点为8个字：符合预期，平稳运行。总体平稳：投资放缓，地产趋弱，外贸回暖，网络销售成亮点
1.农业发展向好。2.工业相对平稳，9%左右的运行区间。3.投资增速放缓。累计仅增17.3%。4.地产趋弱。土地购置下降，销售下降，库存攀升。5.消费起伏不大。12%左右的平稳增长。网络销售成为销售领域最大亮点，上半年增长48.3%。6.外贸回暖趋势确立。7.通胀表现温和。CPI(居民消费价格指数)2.3%，PPI(工业品出产价格指数)连续28个月为负，但降幅有所收窄，这说明工业生产领域供需形势也出现一定程度改善。8.居民收入增加。居民收入增长了8.3%，其中农民增长9.8%，快于城市的7.1%。9.产业结构优化。服务业发展加快，比重上升；消费的比重上升；农村居民收入快于城市居民增长；控制高耗能、高消耗的领域取得积极进展，单位GDP能耗下降4.2%。10.信贷规模扩张，M2(广义货币)增速回升。两大隐忧：投资需求弱，地产形势堪忧1.投资需求相对较弱，投资增长后劲相对不足。反映在新开工投资项目仅增13.6%，过去常态一般是20%左右。2.房地产形势令人担忧。如果就此发展下去对整个投资、消费市场及相关产业会带来不利影响。人民币对外升值压力、对内贬值压力、出口压力、是盯美元还是市场化？能不能市场化？人民币改革：2002年，M2：15万亿；2012年，M2：97万亿。2013年108万亿，2014年，一定突破115万亿；2005年汇改后人民币增值超过35%。
固定资产投资建设研判。 1、新型城镇化新在何处？西方发达国家走的是先工业化后城镇化、再农业现代化的路子，中国必须走城镇化、工业化、农业现代化和信息化同步发展的路子。按照历史唯物主义和路径依赖理论，今后10年的中国经济社会发展，应当是建立在胡温时代十年基础之上，翻天覆地、翻江倒海的变化肯定不可能有，三驾马车带动中国经济社会发展前进的方向不会变、旗子不会变、顺序也不会变。2、习李10年城镇化由2012年底的52.6%增长到多少？60%还是65%？胡温时代10年，城镇化增加了12.97个百分点，由2002年底的39.1%增长到2012年底的52.6%。世界城镇化发展的历程表明，一个国家进入快速工业化、城镇化发展期后，特别是进入40%城镇化率以后，就是一个加速度的过程，一个不可逆的过程，一直发展到70%左右才会进入稳定整合期。这个过程在西方或者拉美国家大约用了60-120年左右时间。这其中还有所谓的“中等收入陷阱”或者说“拉美陷阱”，经济学家们社会学家们都不停的提醒说教当政者。我说这都是“民主选举的陷阱”。
城镇化不可挡，习李10年，不会弱于胡温10年吧，人口城镇化率仍然保持以1.3个百分点增长的速度，那么，2022年，城镇化率应当是65.6%。《国家城镇化发展规划》中预计到2020年城镇化率60%左右，再加2年，2022年也是63%。所以，习李10年后的2022年城镇化一定会达到65%的。况且今年7.30发文户籍制度改革了！3、城镇化率65%需要多少农民进城呢？(1)、先说2022年国家总人口吧。2012年底，全国总人口135404万人，比上年净增加了668万人，2013年也是增加了如此数据，中国人口基本保持稳定增长，考虑今年有些省市实行的“单独二孩”政策逐步推开，从2014年开始以年增加1000万人口计算，到2022年总计总加9668万人，即总人口为14.507亿，城镇人口为94296万人，城镇化率65%，10年中有23074万人进城，胡温10年有20970万人进城。(2)过去的城镇化人均花多少钱。胡温10年固定资产投资达到182万亿元，其中城镇化投资达到156万亿元，20970万人进城了，即每人平摊投资74.39万元，换句话说，一个人进城了，需要社会及政府投资74.4万元。
习李开始的2013年过渡期，全国固定资产投资达到44.7074万亿元，增长19.3%；2012年达到36.4835万亿元，增长20.6%；2011年达到31.122万亿元，增长23.6%。考虑终结粗放式、开始集约式发展的要求，年平均增长率以减半12%计算，则2022年当年为154万亿元投资，10年总计约690万亿元，是过期10的3.8倍。
固定资产投资增幅减半了，进出口提振有限，国内消费有限，估计GDP增幅至少也要减半吧，达到2-4.5%区间。这是许多经济学家甚至是高参们的一厢情愿。所以，现在的7.4%还是不错的。未来10年，固定资产投资增幅平均在18%-8%之间且逐步递减收窄，年平均增幅在12%-14%，10年总投资在880万亿元左右，是过去10年4.8倍。2022年GDP总量约在160-180万亿元，是2012年的3-3.5倍，由此，未来10年GDP增幅估计在7%-3%之间，平均在5%左右。M2也在300-350万亿元。
童悦仲：谢谢王主任，王主任的报告信息量很大，所以大家有兴趣可以下面跟王主任交流。
有几位专家要赶火车，请当代总工程师陈音。
当代总工程师陈音
陈音：今天上午到下午很多专家从国家宏观层面解读中国的经济发展，城市化进程的课题。作为一个开发企业来讲很难左右国家的政策导向。开发企业处在比较被动的背景，购买土地，开发建设，而且建设的原则规划非常详细。即使这样开发商不是完全被动，一个开发企业如果真正有社会责任，就像开总介绍的绿色住区，它的经济活力不但是企业，这种经济活力由于需要牵扯大量的能源、资源的投入，影响到城市的面貌，所以有很大的意义。
作为一个开发企业，我非常期盼这样的一个绿色社区的规划标准出现，对开发企业是一个很好的指导作用。题目叫《从绿色建筑到绿色社区》。我最近看到一篇论文，讲的山东的东西，讲的济南市交通出行的能耗，我记得是1.4兆焦的能耗。说明城市建设或者城市规划的好与坏会影响到整个城市节能、绿色的情况。说明一个绿色城市，对节能减排和绿色低碳有没有重要的意义。作为开发企业来讲，在这方面能做的事情不是太多，因为他就是买地盖房子。
对于绿色建筑来讲，第一页主要讲绿色、低碳、节能，这三者是不一样的。绿色关注人居环境，关注生态，是可持续的概念。今天所有的建设活动要考虑的城市环境或者社会环境。简单地说地球得到了太阳能超过了地球现在人类所开采的，所以建筑节能不是能源不够用，而是节约能源效率。刚才说能源足够用，但是我们不能无限制使用，它会对人类生活环境产生影响。当代努力研发安全、健康、舒适的体系，当代体现企业要履行社会责任。对于建筑来讲，从建材的生产，到建筑的使用，建筑的寿命终止和重复利用，建筑企业把这个概念再延伸一步，建筑是为人服务的。它要考虑居民从生到死到住区的需要，所以当代对住区的准则和规划是不一样的，当代既有在郊区低密度住区，这个住区1公顷的土地只有10户人家，也有高密度的住区，这样高密度的住区有300多家。但是我们想，居住社区的配套设施也好，技术应用也好，我们的需求来进行设计和规划。包括开总反复提倡的，城市社区应该对城市环境友好，像当代MOMA这个项目，这个社区既有13万平米的住宅，又有6万平米的配套，是一个完全开放的社区。这样的社区在中国是很少的，开总刚才也介绍了北京几个成功的案例。对社区的运营、维护要求非常高，每天有很多商业活动，文化活动，中间这个电影院是艺术影院，很多艺术家都去。我相信这样住区的形式是未来中国城市发展的方向。在当代里面，所谓社区配套，我们考虑全寿命周期的概念。他们对社区的生活，社区的配套，社区的建筑有要求，所以这两种形态的住宅当代有标准的配置。当代规划原则为人服务，生活在这个社区的人，这个是最重要的。很多社区生活场景，当代强调鼓励居民走出家庭，创造更加和谐的邻里关系。当代以舒适度作为研发的标准，热舒适度指标，包括很多的环境变量，包括气温，气流速度等等，人的舒适有客观的，虽然是主观的感觉，在屋里觉得冷还是热，在冬季室内温度高于20度，夏季室内温度低于26度。
如果PMV正负1，冬天不能低于18度，夏天不能高于28度和29度。当然这里头有很多技术指标，由于时间关系我就不详细讲。当代做了很多项目，基于以人为本的设计原则，进行共同实践。是按照50%的节能标准进行设计，说明只要严格按照国家的节能标准去做，并不是说50%的节能标准不先进。
第二期按照更高的标准，按照欧洲标准设计，差不多达到了欧洲被动房的需求。欧洲采暖的时间很长，一年6个月的采暖。这个地区4个月的采暖期，我刚才列举的这些指标都是实测的指标。说明应用先进的被动节能技术和高效暖通的设备能够达到非常高的节能标准。
刚才开总介绍绿色住区里面推进的一种室内环境控制技术，看到室内的冬天天花板是暖的。我们请东南大学对整个动态进行检测，要求正负0.5，实际上能达到1。包括它的最高温度，包括它的相对湿度，也包括室内气流速度。
当代在这个基础上也进行了下一代住宅产品的研发，包括建造技术方面的研究课题。当代在不同地区都有开发项目，一定要因地制宜进行测定。当代每一个项目都要进行8760个小时空调负荷的计算。
包括对工业化建筑的实验，我们做了很多实验，这是产业化的实验住宅住宅。高性能的维护结构，预制辐射系统。原来是现场施工，现在是预制的系统，这是在制造系统的情况。在工厂预制，到现场施工。利用地源热泵系统进行实验，当代在夏热冬冷地区有案例，采用地源热泵系统，在地下埋设了采暖的管道，大家看到实测的在长沙，经过一个采暖季以后，到了春节以后，地下温度变成14度，过了一个月以后13.9度，到了夏天六月份的时候地下土壤温度还有16度，通过换热板转换，就可以给建筑供暖。所以它的效率非常高，它的能效系数接近30。
这是我们的实测报告，采用智能的方式，为整个项目提供1100千瓦的能量，整个系统的效率达到26.7，效率非常高。
针对空气净化的问题，PM2.5开发商能做的事情并不多，我们检测过很多市场上空气净化器，它的作用很有限，解决这个问题还得靠环境治理。我们在实际安装的情况，包括在关窗的情况下，室内和室外变化的趋势，针对这种系统，由于看到市场上的产品有各种各样的缺陷，我们自己做的设计，和厂商联合进行空气系统的开发。
我们在武汉的一个项目实地安装的情况，包括热回收，因为空气不停地循环带来能量和热量。包括雨水收集，生活热水供应。当代认为生活热水是居住生活健康的重要一条，当代让生活热水24小时在项目当中应用。
这是能源应用，太阳能光伏。这个毕竟是实验，成本比较低，我们在小的项目上进行实验。热泵系统能效非常高，而且在实际项目上，整个系统能做到5.1。集中的大型的热泵的给建筑供暖的系统能做到5.19。
建筑行业在可持续方面，更需要城市设计去规划。就像绿色住区的发布对这个很有指导意义，《绿色住区标准》的发布为我们审视未来30年的住宅，未来的中国城市是不是还是现在这种一排排的住宅形式，这个值得研究的课题，最后先进的技术仍然是可持续住区的基础，因为住区的规划、城市的规划，更多是城市管理者的事情，作为开发企业来讲，我们把每一个项目努力去做好，谢谢大家！
童悦仲：感谢陈总。
下面有请清控人居集团董事、英国爱丁堡大学博士刘力，他演讲的题目是《新型城镇化的绿色人居产品突破》。
清控人居集团董事、英国爱丁堡大学博士刘力
刘力：各位领导下午好！关于人居宏观层面、中观层面前面专家都讲过了，会务给我安排讲一些微观层面的，我选择的这个题目。
虽然房地产市场发展了十几年，但是我们购买到的产品离理想人居差别巨大，为什么大家买了房子以后，买了房以后第一件事做家装。今天你所住的这套房子你自己是不是满意？大家心理都有答案。这是我们给某个大型集团设计的产品，在很多楼盘里面是复制的，如果不仔细看看不出来多少毛病，在我们看来这个毛病太大了，严重脱离我们的市场需求。举一个具体的例子来讲一下哪些细节我们在人居层面执行的时候需要改进的。这个例子离我非常近，我们公司做的改造，我自己的家。门窗，改成了三层玻璃；在南向和西向增加了外遮阳。废除了空调系统，做了一套天花系统，能够做到动暖夏凉。还做了置换式新风系统，中央吸尘系统，改造一共花了24万。 但是我得到了高舒适度和低能耗。家里面有这样一套系统，所有的房门都在墙里面，外面挂着一幅画遮挡。这就是三层玻璃，里面是中空辐射膜，相当于过去东北的双层窗户，外面是纱窗，一共是4层。
这个叫置换式新风。下面这个是中央吸尘系统。
其他还有需要改进的地方，比如说玄关，换下来的衣服，小包放在哪儿？我已经把鞋柜搬到里面。中国人对玄关这个连概念都没有。玄关这个概念从外面来的。过了玄关以后是客厅，这是50多平米的客厅，专门选了一个陶瓷吊灯，还是感觉很压抑。所以为什么要做3米的层高，比如说北京的紫薇华府，门高就是2.7米。这么大一个课题不能电视围着课题摆，我们家电视常年没有人看，所以把这个客厅拆成几组，一组围着电视机，一组围着钢琴，家里不一样这样布置，在座的各位，你们在家里面接待客人吗？别人找我，要么办公室，要么咖啡、会所，说事儿的地方多着呢。如果不做客厅，哪怕邻居来打麻将，很小的空间就够了。使用最多的是书房，靠近卧室的地方叫做书房，地方太小了，我现在还有10箱子书放在地下没有拆开放在地下室。这是我的书房，只有一面墙能做橱柜。那面墙如果也做橱柜就变成了图书馆。这里面的家具用的都是古典，因为现在的时髦家具太贵了，几十万一件，上百万一件。这个桌子27万，下面是卧室，卧室又是巨大，你们除了晚上睡觉进卧室吗？如果不进卧室干吗要设置那么大。视觉效果不能不错，但是电视在哪儿？电视在5米以外。卧室这么大里面可以塞别的东西，我们需要两间房，一个是餐厅，一个是卧室，不需要别的房间。我们拼命把卧室做大，把卫生间做的最小，卫生间为什么要做得最小，又是福利分房的概念。卫生间是给自己用的，夫妇两个手上班是双洗手盘，我这儿做了双洗手盘还是没法摆这些瓶瓶罐罐。面上可以做的很奢华，最基本的卫浴分开没有解决。上厕所别人想进去进不了，为什么不能做卫浴分开。洗完澡不能出来找衣服，里面还得放个衣柜，为什么要做大卧室和小卫生间呢。
这是我们家的地漏，大家知道一个矿泉水瓶子不把水拎紧了会漏。
为什么不能做开放式厨房，这是我家的厨房，冰箱是不锈钢面，墙面、地面都是免油烟的。出门买了那么多纪念品放在哪儿。
再说储藏空间，你们家里的东西都塞哪儿了，周末去超市一小部分可以放在冰箱，其他东西放在哪儿。我把地下室改成酒窖了，这是靠内做的衣橱。
还有阳台，这能晾衣服，洗衣机放哪儿。我们家3台洗衣机，阳台还可以干别的用处，这是我的一个阳台改成宠物房。
这是把空调做上了。
这个阳光房成了我们家接待性房间，里面阳光充足。同事来喝下午茶，这已经成了最受欢迎的。阳台是否考虑了这些功能。
下面是花园，抬头看看楼上还有三十多层，随便掉下来一个酒瓶子就能砸到人，这是我自己做的防护。楼上掉下来5块砸在防护上。
花园是你的，如果你修一个亭子，花园里面得有水。这全都是我自己改造的。不是简单做一个花园，配套都得做。对于那些细节来讲没有那么高深。看看我们现在的人居产品，未来还有很长的路要走。
这是8万一平米的豪宅，对面就是楼王，看看这外墙外保温的做法，8层住宅应该做内排水，做的外排水。看看阳台的排水口离这儿这么近都没有借住。
以我们家为例看看这样的户型，该有的似乎都有了，哪家做书房，这家能做吗？洗衣机放哪儿？厨房这么小，这门进来，这门上阳台，什么地方做饭呢。玄关这能叫玄关吗？整个套内有储藏空间吗？人居不仅追求高大尚的目标，需要政府部门，学术部门，规划设计部门，投资建设方共同的问题。这样的户型大家可能都没见过，不是说中国的户型路都走绝了，还原着呢。绿色人居产品的突破以我们家为例，第一深化产品细节；人居不仅是口号，卖的是产品；第二绿色，提供应用高舒适度、低能耗技术。
最后介绍一下我这个单位，我兼职在清华大学清华控股，下面分了五个板块。因为吴良镛是清华大学的，我们成立这个清控人居集团，主业与人居相关的绿色城镇开发住区。示范的要点可以是生态节能，也可以是文化旅游，也可以是适老养老，也可以是智慧城市，也可以是文化创意循环经济。
最后诚邀各位政府，有土地，有项目的开发单位和投资机构，全方位的合作谢谢各位！
童悦仲：谢谢刘力，虽然时间已经超过6点了，但是大家聚精会神的听会有很多收获。对现在的设计要多带点批判的眼光，来审查现在的住宅设计。
下面我们还有一个发言，山东康博置业有限公司的总经理马振华，发言题目为人本化、网络化、全程化——绿色住区康博实践。
明天上午我们还要去参观，今天先听他演讲。
山东康博置业有限公司的总经理马振华
马振华：非常荣幸今天人本化、网络化、全程化——绿色住区康博实践，向大家汇报一下。我本身是一个业主，也是个医生，但是让我参加了房地产开发的项目，我觉得非常荣幸。参加这个房地产开发的项目我们认识了开老师，我们和人居委2011年开始合作，我们目前为止把健康概念做在第一位。因为我是医生，我认为健康是一，其他都是零。透过很多复杂的表现，人的健康是第一位，人的健康没有什么都没有。我们从哪几个角度想这个事情。我们人的需求是最本质的需求，人的需求健康是第一位，老了要健康，年轻要健康，没有了健康会卖掉房子去买健康。我们康博公馆如何做的，跟健康是不是有关系，我相信大家会去测量它。
如何做房地产？我们要有自己的定位，每个房地产公司都有自己的定位，像当代、朗诗都是做科技，他们是我们学习的榜样。刚才当代陈总说他为什么坚持做24小时热水系统呢。就是人的感受，我们小区也做了24小时热水，刚开始运营的时候，对人的舒适度来讲不是亏钱不亏钱的问题。苹果创新驱动的需求，包括乔布斯创造一个神话，就是创新性。作为房地产行业来说，它确实有一个转折点，人创造新的需求。我在做医生的时候，我也有几套房子，层高很不舒服，长、宽、高的比例更不合适。我们卖的不是房子卖的是空间，我们做3.1米的层高非常不容易的。作为我们怎么来考虑人的需求，这个也有背景，假设老板不支持这个事情做不下去。我们波司登让居住者生活更美好，这是我们董事长的要求；第二个走绿色发展的健康人居道路；第三，康博置业要做绿色住区地产的领跑者。刚开始接触的时候我们有共同的想法和理念，对绿色住区的指导标准深深研究它。从董事长对我的期望来说，他也配合。康博本身是一个品牌，健康是人类的第一财富，没有健康一般都没有意义。我们从健康来着手做这个文章。
人本化，我做医生的就是治病求本，人的本就是这样。绿色住区是一个理想人居社区概念，绿色住区强调的是资源、能源利用的最大化，强调用绿色生态的方式，为居民创造健康舒适的品质生活环境。作为度中国人居环境绿色住区共建项目”，康博公馆从设计的时候，与人居委密切合作，共同探讨绿色道路。
康博公馆还设计了开放性，融合性、共享性的空间。
这是我们跟开总合作过程中的照片。明天大家到我项目去看一下，我们不是口头上说，我们是在做。我们康博模式有三个技术支撑：复合式能源系统，健康直饮水系统，新风系统。
怎么来做健康的几个方面：第一个饮水健康。人类70%是水，人类离不开水。我们为什么坚持管道直饮水系统？管道直饮水系统在流通的过程中是最安全、可靠的。只有中央管道饮用水有效果。我们采用的是小分子水系统。我们的PH值是7.8，所以这个对人体来说更好。第二个呼吸健康，因为外面的空气无法阻止它，这是社会问题，我们把布朗的新风系统用进来，通过过滤以后，还可以达到节能保温的作用，这个对我们来说是创新的整合；第三个睡眠健康。我丈母娘以前住老房子，老房子没有楼上楼下，现在住新房子，人家11点回来洗澡，对老太太来说冲马桶的声音睡不着。所以我们做了同层排水，哪怕降低20分贝，30分贝，对业主也是好的。食品健康，我们在小区上配套，跟绿色的蔬菜基地，食品基地对接，这个是整合的概念；环境健康，中水系统和污水利用。
这个图片是我们已经做成的直饮水机房，明天大家有兴趣的可以到我现场看到现实的情况。有几大特点：第一无菌净化机房；第二，水质检测室；第三，弱碱性小分子团水净化系统；第五，臭氧、紫外线综合杀菌系统；第五，恒压变频循环供水系统；第六，食品级316L不锈钢管道入户；第七，远程智能监控系统；第八，废水回用系统。
这个是作为我们康博的品牌定位：健康、绿色、智能的概念。
智能就是康博网络化系统。可视门铃系统做了几个。康博频道有几个功能，第一，标准的数字化可视对讲；第二，可伸缩的康博广播频道；第三，物业服务双向信息交互；第四，新风系统，专门的空调接口；第五，食品监控，让直饮水在业主的监控范围当中，我们能够看到小区的直饮水是怎么产生出来的；我们配套里面还有小区幼儿园，可以调出摄像头看孩子在幼儿园的情况；第六，完善的考核。在跟踪过程中对你进行考核。
接下来我讲一下绿色节能方面的。第一采用了地热能。地热能尾水梯级利用地热水回灌技术；地源热泵技术，高温固体技术，太阳能利用技术，能源系统自动化控制系统。合适的温度对人体的健康也是有好处的。
我们康博公馆能源技术创造了国内多个第一：第一个采用七项技术系统集成在一个项目；第二个采用可再生能源系统建筑面积超出100万平米。第三，在地热能技术中，馆陶组地热层实现1抽3灌技术。
童悦仲：谢谢马总。
咱们第七届中国人居环境高峰论坛部分到此结束了。马总跟人居委做了“中国人居环境绿色住区共建项目”，大家明天下午去德州参观他的项目，可以通过参观对《绿色住区标准》有更好的理解。明天上午大家参观齐河市的人居环境共建示范城市的考察，等一会儿散会以后，6：30分在二楼金色大楼用晚餐。
央行上海总部：上海10月住户部门中长期人民币贷款增加182亿元
