冯仑：互联网与房地产C2B

  中房网讯 2015年10月31日，由中国房地产业协会主办的第七届中国房地产科学发展论坛在天津召开，论坛以互联网+房地产为主题，探讨互联网对房地产的思维、动力、价值将产生如何深刻的影响，推动房地产互联网进一步有机融合，分享互联网和信息经济带来的成果。

  中国房地产业协会副会长 冯仑

  本次论坛上，中国房地产业协会副会长冯仑发表题为《互联网与房地产C2B》的演讲，冯仑表示，互联网对房地产的影响，那就是通常看到的O2O的生活电商。过去物业管理公司在社区服务方面扮演着非常重要的角色。目前来看只要有一部手机，各方面垂直的O2O的电商都可以帮你解决，看病可以挂号，所有生活类的这些事情都跟传统的物业公司没有太大的关系。
　　所以在这种情况下，传统的物业公司面临互联网的巨大挑战，许多传统的物业公司要么破产了，要么被全国性的大物业公司整合，或者说加入到新的社区服务模式当中，把自己的业务逐渐分解。
　　谈及房地产公司的转型，冯仑认为分三个办法:
　　第一种叫微转型。就是在传统的住宅领域里做细分市场，往深度发展，作细分市场，然后在区域市场、细分市场上做一些深化。
　　第二种叫小转型。转型不转行，还是房地产公司，除了住宅以外，又增加了商业不动产，包括工业地产、物流，包括健康养老，除了开发以外也做资产管理，还进入资产管理，进入基金、进入一些房地产的金融等等，不管怎样我们统称为小转型，就是转型不转行。
　　第三种是大转型。转型等于转行，比如说万达提出来去房地产化，就是转型等于转行了。
　　这三种转型方式对风险和治理要求不一样。转型越大动作幅度越大，风险越大。大体上来看，微转型的成功概率非常高，小转型必然导致业绩在短期内传统的业绩下滑；大转型风险最大，不仅影响到公司治理上的振荡，更重要的这种跳跃性的转型短时间内取得成效风险是非常大的。目前来看，这种成功率相对比较少。
　　冯仑表示，互联网对房地产行业已经发生了深刻的变化，不仅影响到整个行业的商业模式和生态，也促使房企在转型上不断去思考、去应用。

  以下为文字实录：

  冯仑：尊敬的会长，各位嘉宾大家下午好，今天跟大家简单分享互联网和房地产之间引起的变化，互联网经过几年的国内深入行业持续的引起了很多讨论的话题，就目前来看，互联经历对变化相应之快。目前互联网行业在五方面已经产生了积极影响，非常显著地改变整个房地产发展以及重要的商业模式。

  对于房地产和互联网的研究，就会发现目前不光是在通路上，我们作为一个住宅产品里面的智能家居，像刚才演示的一样，智能家居成为互联网想进入的一个巨大市场。为什么？因为目前互联网企业最后竞争就是竞争端口，移动的端口是汽车，固定的端口最后都到了家庭。
    所以做智能家居这件事情都是互联网企业，还有一些家电的、做硬件的企业。所以如果说在通路方面的一些改变实际上逐步取代了传统的房屋中介，甚至取代了一部分传统的酒店。在智能家居这部分，我们现在看，越来越多的互联网企业还有家电企业进入到智能家居领域，最终将会把传统的家装市场颠覆掉。如果说未来所有的住宅产品一出来的时候，由智能家居的提供厂商，特别是互联网企业或者是我们看到的一些家电企业他们一起整合室内的电器，把这些东西直接嵌入到住宅当中，传统的家装基本上没有太大的必要。
    前几天我参加了乐视的产品发布会，乐视现在在室内智能家居生态方面也在花大量的精力进行整合，整合所有室内所谓家电产品，最后都变成物联网的产品，最后用物联网的整个形态，使我们整个居住和生活方式发生很大的变化。
    而这方面，目前暂时还没有出现一个全球或者中国这个市场具有领导性的最大企业，但是在这方面尝试的企业非常多，不仅是互联网，还有各种各样的创新公司，甚至一些房地产企业自己也卷入到这个里面。
    除此之外，我们看到第三方面，就是互联网对房地产的影响，那就是通常看到的O2O的生活电商。过去物业管理公司在社区服务方面扮演着非常重要的角色，我们传统的学雷锋、扶老携幼，帮助搬个东西、定个外卖、叫个车，所有这些东西都是物业公司都是物业，哪个物业公司训练得好其实就是物业做得好，目前来看，有一部手机，任何时候24小时叫做外卖，甚至修指甲、找一个厨师做饭或者是找钟点工做家务，找人送你医院，这部分都是手机解决的，各方面垂直的O2O的电商都可以帮你解决，看病可以挂号，所有生活类的这些事情都跟传统的物业公司没有太大的关系。
    所以在这种情况下，传统的物业公司面临互联网的巨大挑战，许多传统的物业公司要么破产了，要么被全国性的巨大的万科这样的物业公司整合，或者说加入到彩生活这样一种新的社区服务模式当中，把自己的业务逐渐的分解。
    这样一种改变，实际上互联网又把传统的物业公司基本上瓦解了，未来我们传统的物业公司生存空间几乎没有什么空间了。所以这也是互联网对房地产的一个巨大改变，对房地产这个行业的巨大的改变。除此之外，我们还看到第四种，我们现在关注到的一个模式，第四种模式就是C2B，大家知道，过去做一个开发，拿到土地、设计、规划、最后销售，然后物业管理都是自己一条龙造下来的。现在由于竞争的原因，由于客户需求越来越多样化，个性化的原因，出现了有一些企业和产品开始寻求借助于互联网来定制。就是由客户的需求开始导入最后的开发。整个从去年到今年，平安、中成联盟，包括绿地、SOHO、富力、万科、万通等等，我们在上海和平安保险公司一起共同研究房地产的众筹，怎么样把定制和众筹结合起来，使从客户端产生的需求能够在开发商这边得到最好的响应。能够用有效的手段，最低的代价，最合理的成本尽快的生产出各种有利于普通人居住的一些产品。到目前为止，我们把它叫做C2B的模式，也就是相当于网络上像德国这样一种4.0的制造，就是C2B。于是我们也成立一个众筹的联盟，使这些企业一起研究和推动怎样由客户端再到开发商，与传统的由开发商开始生产出来房子再卖出去，由B端到C端的模式正好相反。
    经过这段的实践，我们看了几个。我发现，第一，这样一个由C端变成B端的模式是行得通的，但是不是主流的模式，也不大可能成为开发商都会采取的模式。它虽然可以借助互联网迅速的集合各种具体的需求，并且能很快的把这些需求和我们的产品设计对应起来，但是它到线上对土地的对应不是那么直接容易的。
    举例子来说，我们可能集合的500个单位，这500个单位集成以后产生了产品的设计。除此以外还有价格，大家的集合要组合起来。这些东西之后到土地上，我们拿地的时候正好能拿到土地。这里面的土地，比如说一举牌就上去了，前面定制的人可能就跑掉了。所以这个过程是一个来回的适应的过程。所以目前只能局限在一个很特殊的、少数的一个产品和少数的市场。目前来看，主要集中于两类产品。一类是中低端大众住宅，相对来说比较简单的这样一类住宅。第二是集中于已经有土地的开发商。
    做了几个试验，其中跟碧桂园，碧桂园在上海有一块地，它的土地价格已经是确定的了，然后再从C端找到这些客户，然后再规划做好，然后再进行开发。目前的尝试和推动仍然停留在很少的一些项目上。
    平安借助了一个金融体系，平安好房发了一个产品，这个产品就是当我们发起定制的同时，我们也发起了众筹。就500套房，不管你买不买，只要你有兴趣，你可以留存十万二十万买平安好房的产品，买了这个产品以后有两个选择，你要么最后买了这个房子可以享受有九折、九五折，要么你不买这个房子，最后这个资金可能给你一个8或者6的回报你还可以拿回去，由这种方式可以迅速集合一大批资金，这种资金其中有一部分最后形成最终的对500套房的购买。所以它又要众筹，把众筹和定制结合起来。
    在这个过程当中，平安还有众筹联盟在设计一个领筹基金，就是为了在土地获得的同时控制好价格，现在发展出这样一种模式，如果你还没有买地，政府推出一块地，某一个企业可以作为一个领头的企业举牌，谁给你资金呢？你把你一部分资金放在平安组织的一个叫50亿的领筹资金里面做一后续的资金池，由平安来解决后续开发资金，大家一起来拿地，拿地阶段是众筹，然后再像刚才讲到的提出产品以后再众筹，这个模式最近也有一个项目在实验。
    总之C2B模式不太容易大规模的尝试，现在还看不到会成为一个主流模式。这是互联网对我们房地产行业研究和尝试的第四种方法。
    第五个方面，就是金融借助互联网对房地产特别是住宅提供的全面的金融服务现在已经使传统的银行跟我们客户之间的特别是住宅客户的服务发生了很多变化，经过了这样一段时间，房地产行业到底会不会被彻底颠覆，哪些变，哪些不变，现在已经可以看得很清楚了。刚才讲了一些变的地方，但是房地产作为一个长期存在的始终在经济当中占有很大分量的传统行业，它有一些基本功能和模式是没有改变的，这也需要今天跟大家分享，就是说不变的也很重要，所以不用那么着急，不用一听说互联网似乎是只有抽象，什么也干不了。没有变的是什么？非常简单，房地产的基本属性我们叫做创造最具价值的固定的人造空间，这样一个行业、产业基本的功能和属性没有改变，房地产的功能不是创造移动的空间，他是创造固定的空间，就像我们的会议室，而且是创造固定的人造空间，是人来创造的一个固定空间，而不是天生的由一个山洞，是自然形成的非人造的空间。
    这样一个功能的改变，我们的工作将会持续的存在。所以色列房地产行业只要是人类80%的时间是在固定的人造空间里面，我们这个行业就不会消失。不管是互联网，还有人工智能，我们还是在固定的行业空间里面发展，所以房地产行业还是具有持久的商业生命力。
    第二房地产的基本商业模式没有改变，资产管理运营是服务业，还有金融业，房地产金融这些基本的都没有改变。举例来说，万科还有恒大快速建设住宅的企业，这些都是制造业，这些制造业没有什么改变，但是我们比如说看到香港的置地，新鸿基盖很多持有的物业，传统的模式，我们看到各种各样直接融资工具服务于房地产，形成了规模巨大的不动产、规模金融的服务，这部分也没有改变。所以基本上房地产传统的商业模式还是存在的。特别是资本市场给他们的估值没有太大的改变，比正常开发商估值PE不到5到7倍，资产管理类10至15倍，不动产金融20至30倍，互联网现在在通路方面的公司大概30倍起，基本上资本市场对于房地产的业态给予的估值也没有太大的变化，在全球范围内。所以这方面我认为也未必需要这么紧张。
    当然我们也可以注意到，开发的预期越来越低，导致很多房地产公司被迫转型，比如说现在赚一个亿，同样是A股上市公司，开发类的房地产公司的市值不到10亿、5到7亿，但是互联网公司可能是50亿到100亿，市值差别很大，所以在这种情况下全球发生的故事就是开发类的房地产公司选择退市或者把资产挪出来，招募一些高增长的行业里，新兴的经济形态，或者是医疗健康或者医疗健康我们讲的新经济装入到上市的壳里面。
    过去两年已经将近100家A股公司做了这些事情，把资产重组，把传统的开发业务从上市公司搬出去，这个是资本市场强制性给我们的信号，让房地产公司做一些改变。
    比如说万科做30年，公司销售2000多亿，市值将近1500亿。但是资产管理类的公司在北京国贸做了一期、二期、三期，30年只做了110万平米，目前这110平米的资产价值是1500亿到2000亿。同样做30年，它就做了110万平米，但目前的价值超过2000亿销售的传统制造业的商业模式，等等这些是存在的。
    我们怎么样应对这些变化呢？现在房地产公司的转型，我们分三个办法，一组叫微转型，就是在传统的住宅领域里做细分市场，往深度发展，作细分市场，然后在区域市场、细分市场上做一些深化。比如说你也可以不做开发，或者是开发出来以后不销售，直接出租、运营，美国有一些公司在纽约，三代人就在纽约盖一栋楼出租，最后现在差不多10万个单位在出租，也是一个巨大的房地产企业，所以微转型是最安全的一种转型模式，就是在自己原来的领域做一些细分，深化的一些工作。
    第二种叫小转型，转型不转行，还是房地产公司，除了住宅以外，又增加了商业不动产，包括工业地产、物流，包括健康养老，除了开发以外也做资产管理，还进入资产管理，进入基金、进入一些房地产的金融等等，不管怎样我们统称为小转型，就是转型不转行，第三就是大转型，转型等于转行，比如说万达提出来去房地产化，就是转型等于转行了。这三种转型方式对风险和治理要求不一样。转型越大动作幅度越大，风险越大。大体上来看，微转型的成功概率非常高，小转型必然导致业绩在短期内传统的业绩下滑比如说你由快速销售的住宅开始，转以持有型的物业，销售这部分的业绩一定会下滑，汽车要拐弯速度一定要下来。你主张这个小转型的领军人物，董事长、CEO能否掌控方向盘，刹车、油门，如果掌握不住，最后可能被股东因为你的业绩下滑把你请走，现在很多公司转型过程中，由于速度下降，导致了股东和证券分析师的不满，由此引起公司治理上的一些纠纷。
    大转型风险最大，不仅影响到公司治理上的振荡，更重要的这种跳跃性的转型短时间内取得成效风险是非常大的。目前来看，这种成功率相对比较少。
    总之，互联网对我们这个行业已经发生了深刻的变化，不仅在四个方面影响到我们整个行业的商业模式和生态，也促使我们在转型上去思考、去应用。
    非常高兴的是在最近两年里，很多公司都采取了积极主动的应对对策，也取得了很多的进展。我们在房协还有房地产组织的不断推动研讨下，我相信这样一些积极的应对和转型一定会取得更好、更持久的效果，谢谢大家！