潘军：创新思维下的社区服务O2O生态圈的构建

  中房网讯 2015年10月31日，由中国房地产业协会主办的第七届中国房地产科学发展论坛在天津召开，论坛以互联网+房地产为主题，探讨互联网对房地产的思维、动 力、价值将产生如何深刻的影响，推动房地产互联网进一步有机融合，分享互联网和信息经济带来的成果。花样年董事局主席潘军发表题为《创新思维下的社区服务O2O生态圈的构建》的演讲，潘军表示，花样年现在有两个基于居住社区的平台，一个是做一二三线城市的彩生活，目前是全球最大的社区服务商，第二是基于解决四五六线城市的物业服务领域。目前我们在四五六线城市推广的是将商务社区服务平台应用到度假物业，我们的目标是颠覆旅游度假方面一个新的商业模型，下决将在新三板挂牌，目前现在的估值也已经倍数是20倍。

花样年董事局主席潘军

  以下为文字实录： 
    潘军：非常感谢中国房协的邀请，感谢刘会长的欣赏，和大家分享一下关于社区服务行业的一些思考。刚才秘书长也介绍了，因为彩生活不是一个项目而是一个企业，本人是花样年的主席，也是彩生活的主席。因为13年前我有一个想法，我认为物业管理可能会变成一个新的行业，应该有一个机会。这个行业的发展会变成一个新的趋势，把物业管理行业提升以后可能会变成一个比房地产行业更伟大的一个事情。
    所以，当时我找了当时中海的一个副总佟学兵（音），现在是彩生活的CEO，我们做一件大事，颠覆一下物业管理行业，很高兴去年这家公司上市了，虽然大家现在介绍的时候说它是一个物业管理企业，实际上在我看来它不是。所以我想谈谈我对这个关于房地产行业和管理行业今后可能做的一个趋势。因为我最近做一件大事，希望明年能成，我跟九三学社向中央政治局常委会提交了一个关于从国家层面来支持社区服务行业的一个政策，像支持社会养老一样。我怎么来看这件事情？为什么会提出关于社区服务行业的议题呢？
    第一，我们看一下我们现在所处的时代是一个什么样的时代，从整个来讲，大家都知道，昨天十八届五中全会已经提出了关于未来“十三五”规划的一个新的对经济发展的规划。这个规划的前提就是时代在发生变化，从工业时代的信息生产到门户，到现在变成了移动互联网的时代，移动互联网之前万达谈的是+互联网。我认为我们现在互联网在反思，但确实本身应该是一个标准，而非是一个工具，如果简单看成一个工具或者过高看成不可捉摸的哲学这都有问题，其实就是如何尊重我们的用户体验。
    所以从这个部分来讲，我们认为未来中国的房地产会变成一个新的业态，因为看现在的发达国家是一家真正可以销售上千亿人民币的。为什么？因为社会的存量样会成为主导，而增量以开发作为核心竞争力的是不存在的。
    第二，由于过往我们三十年形成了接近250亿平方米的社区，在性能方面、功能方面都会有极大的缺失。所以对于存量的服务将会变成一个新的主导。所以我们认为，社区再加上我们其他的不发达的商业设施，会变成一个新的商业行业。比如说现在几乎所有的服务领域跟发达经济都有一个非常大的差距。互联网颠覆了传统产业了吗？不是，严格意义上来讲是因为传统的产业太粗放，没有形成自己的商业伦理而导致的，所以我们认为会变成一个新的行业。
    可以看一下彩生活逻辑，是13年前提出的，所有行业对“物业管理公司”这个名称的理解本身就是错误，因为“物业管理”只是手段，而最终目标是什么？是达成用户的满意度。我们生产房子也是，原来在初级阶段所生产的是人们生活的简单的空间，但未来提供一个人类生活的生活场景，所以对人的管理将会成为一个新的价值，就是花样年提出的，未来社区将会变成一个基于互联网的新的商业文明的入口，这个入口，这个形态我们计算过，现在大家统计是一个超万亿的规模，我们房地产开发行业是超过十万亿的，但是未来基于一个终端、微观服务领域的一个大行业，一定会超过十万亿，就是替代下一个以房地产作为基准的这样一个行业。
    怎么来看？我起名叫社区+商业伦理，我们生产的小区在我们看来是小的社区，社区有六大部分，资源、组织、关系、群体、社会变迁的载体、生活的基本单元。
    我们看一下，彩生活今年上市的时候我路演，美国投资人问我，美国有这样的模式吗？我说没有，为什么？这是中国或者说亚洲高密度居住带来的本身是一种新的生活场景的，看一看中国和美国两者对比，中国式强关系，美国是弱关系，正是基于强的关系，我们认为花样年十年前跟腾讯的交流当中，腾讯QQ社区提供给我一个重大的线索，关于社区服务的入口，腾讯在它一千个网上虚拟社区里面做一万人用户调查的时候，97%的业主提出了他们在社区里面解决所有生活问题的第一通路是什么？三个字，“找物业”，所以我跟我的同事讲，十年前我们将会形成一个新的关于与客户、与商业结合的新的点，才有了今天的存在，这是我们对社区的理解。从用户、对社区关系，到社区空间都会产生一种新的业态，这个业态就会我们提出的关于社区+。
    刚才朱保全总已经提到了关于数据的问题，里面不是物的数据，人的数据，我们在里面可以实现到非常多的传统行业所需要的大的数据，包括我们对这些数据的分析。我们把这个部分分为三个层次。第一是个社区的基础服务，第二是关键服务，第三是其他的开放式服务。关键的服务后面我会讲，这个部分是我们认为我们在做的，这时候我们可以看到社区服务行业的潜力，7.5亿人，247亿平方米，我们每年还在竣工13亿平方米，但是我们生产能力明显已经过剩了，我们的开发商未来的数量还会更少。那么未来为什么要进入社区服务行业？因为在这个领域，基本对于未来的中国是来讲是困难，现在谈到的物业管理只是社区行业的1.0版，只是一个起步阶段，所以我们希望有更多的房地产企业能转型往这个方面发展，我起了一个叫有温度的链接的商业的新模式。
    我们可以看到，这个不光是居住社区，包括商务社区，包括商业社区，包括养老社区，这在未来大家按照这样的逻辑做的时候，我们可以看一看，会形成新的商业文明。及于社区，我们将物联网、将社区网络，将垂直服务，社区电商、广告等等都可以与之相嫁接，这是一个线下向线上发展的一个新的文明，这是我们认为的内在行业发展的一个终极的金字塔。
    这是现在我们可以看到的以社区服务作为支撑的，目前互联网的一个生态。但是我认为，最近关于O2O也遇到了前所未有的冬天。我觉得这是一个好事，什么好事？我们在座诸位基于线下服务能力的企业的春天到来了。因为线上的服务企业有天然的致命的基因缺陷，就是线下的服务能力和管控能力有巨大的缺失。所以信息破产，给所有互联网线上往线下走敲诈一次警钟，去年物业协会开大会我讲我的两个预言都实现了，第一去年11月12日，双11的时候阿里巴巴的估值超过了三千亿的美元，我说明年的今天，可能它会跌到一半，而今天将会成为它的顶层，为什么？中国经济包括目前电商的氛围实现了。比第二，去年我们在广州房地产行业说，我们说小米只有互联网思维，缺乏线下支撑，缺乏产品支撑的一定会败给华为。当时线下我们横隆地产的主席说反对你的言论，为什么？我说主席恰恰我还比较了解。今年3季度华为手机出售量是小米的1.5倍，从这点来讲我们认为在社区其实是需要什么？需要非常强大的线下执行能力。

    但是线上线下能做的两者必须结合在一个点，就是用户的体验，我们可以看一下互联网+和现在我们的一些行业的模式的转变。花样年现在是地产的百强，我们销售今年前三季度还是50位的，我现在跟大家介绍不要叫我开发商，我是社区服务商，我们现在就是花样年未来的发展战略，我们现在不仅做居住业，还把社区服务行业分为了4个领域，居住、商务、商业、养老。第二我是做了四项核心，当然在这个平台上我们希望的是建立全球最大的综合社区服务运营，是基于线下支撑的具有互联网基因的这样的综合平台，那么我们已经在做的这个，不多介绍了。
    我们现在有两个基于居住社区的平台，，一个是做一二三线城市的彩生活，目前是全球最大的社区服务商，第二是基于解决四五六线城市的物业服务领域。目前我们在四五六线城市推广的是将商务社区服 务平台应用到度假物业，我们的目标是颠覆旅游度假方面一个新的商业模型，下决将在新三板挂牌，目前现在的估值也已经上市是20倍。大家都知道就房地产开发来讲，我们是香港4倍，全行业5倍，最近上市的珠海物业40多倍，彩生活和美易家我相信将给这个行业提供更多的实用的商业模式。做这个部分很多我的同事说潘总能不能少去加一加？我说不对，为什么？我们这个行业这个国家都在面临行业转型，我们有新的思维应该多一点跟行业交流，促进行业的转型。
    我们要做大也有更多的我们的同行来接受我们的思维方法，创造出更多的基于用户新的体验方式，我们应该把我们的商业模式跟大家出来分享，为什么？我进罗军讲我说要么我们合作，要么我们竞争。当时携程希望保存能持有美易家的股权，我们其实是可以合作的，但是现在没关系，先竞争再合作。最近大家看到美团和大众点评合并了，赶集网和58同城合并了，我们大家完全可以资本化的道路实现一个更大平台的产生。
    总之有一点，今天因为是房协邀请我来讲，我本身做房地产20年，确实这个行业遇到了前所未有的挑战，我身边的朋友很多做开发的，大家都觉得遇到了人生的一个大的挑战，小发展一定会逐渐逐渐减少，但是未来一个新的大门向我们敞开，其实当把我们的资源，我们的服务能力在向我们的用户真正意义上转移的时候，我们行业的春天才会到来，标准院、万科物业大家都在往这个方向发展，为我们用户提供更好质量的房屋，更好基于社区服务，再往前延伸，其实中国的社会到现在最核心的任务是让老百姓生活的生活体验感觉一点，就是进入小幸福的时代，我们看日本、看台湾经济增速比我们慢的多，但是当地老百姓活的不错，当地的服务水准比我们强得多，我们还有非常强的生产空间。
    第二、我们的房屋质量如果能通过住宅产业化来做的话，能实现一个30年房屋不漏水，现在没有一家发展商敢说我的房子漏水了，我赔你一套，我赔你100万，有人敢说吗？放眼全国没有一个。为什么？我们的速度是为了快，而不是为了让用户体验好，所以在今天我们想倡议行业，其实机会永远是存在的，在现在这个领域尤其是十三五规划的前提下，当全社会提出我们要更多的解决就业的时候，注重社区服务，注重用户体验，注重与互联网的结合，我们就一定会有一个新的春天，好，谢谢大家。