苏黎世为什么选择了合作建房？

  我们选择合作建房这一住房供给模式的原因：一是已经经历了欧洲百年住房合作发展的验证，二是经过了国际主流住房制度的对比验证，三是在供给侧改革三去一降一补的实践中做出的选择，四是合作建房也是实现多主体供给、多渠道保障，租售并举的实践方式。

委员会顾问、《不只是居住》作者贾如君

  首先我们参考了欧洲百年住房合作发展的经验，《不只是居住》的作者贾如君女士在瑞士的研究为我们提供了重要的经验，同时贾如君女士也是中国房地产众筹联盟的专家以及合作建房委员会的顾问。你所看到的这部分的内容主要来自于贾如君女士对苏黎世一百年来住房合作发展的研究。

  瑞士在欧洲中部是一个很小的中立国家，虽然国土面积很小，但却是一个很值得关注的国家，根据瑞士银行对全球73个大城市进行的“2011年物价与收入”调查，苏黎世工资水平排名全球第1位（上海第59位，北京第63位），物价水平排名全球第2位（上海第49位，北京第58位），购买力指数排名全球第1位（上海第61位，北京第63位）。

  根据美世生活质素调查（Mercer Quality of Living Survey），2004年到2008年，苏黎世排名全球最佳宜居城市第1名，2009年到2012年，排名全球最佳宜居城市第2名。

  2013年，根据《经济学人》杂志社的智囊团(Intelligence Unit)评选，苏黎世是全球最适合孩子出生长大的地方。

  但这一切是怎么实现的呢？根据苏黎士政府的官方网站的说明：“苏黎世市在过去多年来所取得的成功发展，除了得益于较为良好的经济形势之外，也要归功于市政府施行的重大战略，比如实施先进的住房建设政策、扩建公共交通、扩展文化活动和提升公共空间的质量等。”

  这个先进的住房建设政策就是住房合作政策，苏黎士一开始就是这样呢？其实并不是。

  原来是这样的：1900年，瑞士因为提倡自由市场经济，政府没有建设任何非营利性住房，连公租房也没有。政府盲目相信市场经济，相信商品房能解决所有人的住房问题但实际情况是：“大多数工人每天需要工作10小时甚至更长时间，工资却很难满足最基本的生存花销，生病失业没有任何保险。低收入者付不起租金，不得不挤进过分拥挤的狭小房屋里。在苏黎世，一套3室公寓平均住5个租房者，常常更多⋯⋯租金太高，很多租房者需把公寓转租给更多的人，才能付得起房租，私人家庭生活基本不可能⋯⋯”这段话我们看着是不是感觉很熟悉？

  北京、上海、深圳的房中房和隔断其实也是同样的问题，中国目前城市中的居住矛盾日趋严峻，不仅在一线城市，很多新一线和强一线城市都已经是这个样子了，毕竟这个城市生活的大多数人群，能够扶持起这个城市基本运作是更多收入少的人，让他们5个人、10个人挤一间三居室、两居室这其实是多残酷的一件事情，在苏黎士的1900年就是和我们现在相同的情况。

  19世纪末，苏黎世市发生短期经济危机。住房短缺和高租金给社会动荡火上浇油。瑞士共发生了9次工人总罢工，政府多次派出警察甚至军队镇压。为了解决国内的居住问题，1907年在市财政局下，设立了推进住房建设办公室，“由苏黎世市政府推进建设更健康、更便宜的住宅，为无家可归者提供庇护”。它的目标人群主要是中低收入者还有中产阶级里收入较少的人群，因为“他们受过教育，虽收入相对较少，却有较高的文化需求”。

  在1907-1908年和1912-1919年，苏黎世的第一个和第二个公租房社区就出来了，公租房因为财政有限，毕竟全部由政府出钱，盖不了太多，这跟我国在80年代左右国家来建设房子并无偿的进行分配很像，但是它没有办法做全覆盖，做不了全覆盖那就意味着还有人不得不挤在狭小闭塞的房间里面，继续这种困苦的生活。

  瑞士在1914到1918年经历了一次世界大战，1918—1933年，战后瑞士经济低迷。1918年，建材费用和1914年比，上升了2.5倍，营利性建房者预计建材价格不久后会回落，不愿在价高时生产。住房状况恶化到一些家庭只能住在棚户、教室、办公楼或仓库里。1918—1919年，糟糕的经济情况加上糟糕的居住情况，导致全国总罢工，军队再次出动镇压。1919年7月，面对全国性动乱，瑞士联邦政府第一次决定补贴支持永久性的非营利性住房建设，并要求各州和片区及可能的协力厂商一起，投入起码同样多资金；并推进各级政府完善相关法规，推进私人非营利性建房者建房。

  1924年是一个历史性的时刻，苏黎士政府支持私人非盈利住房建设的法规准则24正式成熟颁布。这推动了第一次非盈利住房建设的高潮。1927年，经过投票决定，市政府应全力支持住房合作社（私人的非营利性建房者）建设，而不是建公租房。

  1928年，市长Emil Klöte 最重要、最受欢迎的主张就是，抛开党派争执，把为市民建立非营利性住宅放在首位，大力支持住房合作社。当时，柏林、慕尼黑、斯图加特等地已有大型住房合作社众筹建设非营利性住房的成功经验在前，社会对此充满信心。

  1919—1934年，苏黎世市共建了约14 000套非营利性住宅（包括公租房和住房合作社），占市场供应总额的近一半。这些非营利性住房在设计和施工质量上毫不逊色于营利性建房者开发的产品，非常有市场竞争力。这是苏黎世市历史上，第一次为所有社会阶层真正彻底地解决了住房问题。

  从1932年起，看到经济繁荣，就业和住房供应充分，社会安定，市政府开始大幅缩减直到取消为私人众筹建设永久性的非营利性住房建设提供资金支援。

1933年，全球经济萧条到最低点，苏黎世经济危机加重。1936年，苏黎世失业率达顶点，16 800人失业。瑞郎贬值。大多数市民感到物资缺乏、社保缺失（健康保险从1925年开始，失业保险从1931年开始，但都还不管用）, 社会冲突日趋激烈。强烈的社会不安全感，让瑞士成为纳粹运动的土壤。1939年，在瑞士国家博览会“国家的意志”(Willensnation)上发行的邮票，展现了一个统一、没有分裂冲突、神话般的瑞士国家形象——一群农民和牧民，生活在一个发达的工业社会。

  为预防类似一战后（1918—1919年）的住房短缺和全国性社会动乱出现，前线后线两手抓，瑞士联邦政府采取了被证明极为成功的策略——全力推进建设永久性的非营利性住房。

  联邦政府把创造就业岗位的经费（Beschaffungskredite)，全部用于为以住房合作社为主的私人非营利性建房者提供无息贷款，并要求州和市政府提供起码同样多贷款（如果没有来自政府的无息贷款，私人非营利性建房者不可能支付得起战争期间高昂的建设成本。这些无息贷款，只有9.5%贷给了非住房合作社的私人非营利性建房者，其余全部贷给了住房合作社。这掀起了住房合作社在苏黎世市历史上的第二次众筹建设非营利性住房的高潮。1948年是顶峰，苏黎世市政府为扶贫和安定社会准备的款项中，1/5以上用于为住房合作社提供无息贷款以刺激其建设。同时, 联邦政府把重要建筑原材料（如水泥和煤）从前线撤回，补给后方建材市场。

  1943—1953年，住房合作社共建12153套非营利性住房，占至今合作社建房总量的1/3，来自联邦、州、市政府的无息贷款各占建筑成本的10%。

  所以第二次住房合作社的建设高潮，是在二战前后，之后推进非盈利性住房建设成为瑞士各级政府的常备、常规政策。之后瑞士政府的住房政策只是在政府直接盖公租房和间接支持私人盖非盈利性住房中调配平衡，就是政府也会盖一些公租房，像我国由政府建设的公租房、两限房、共有产权房、经济适用房等等，但毕竟照顾的是少数人。

  1958年到1960年苏黎士经济发展非常迅速，城区建设用地在之前建设中消耗过半，失误的郊区化政策，虽然用贷款引导合作社到城市外建设，把市区拱手让给了投机性市场，让给开发商，大家觉得天通苑和回龙观很像，北京市当时把中低收入人群能够住的房子都建到了郊区，市区位置好的地方就留着招拍挂，招拍挂以后补充各级政府财政。其实在二战前后，1958年到1960年已经被苏黎士证明为是失败的。

  80年代 苏黎世市城市青年“缺房运动” 1982年爆发了全国性的青年运动。1980年5月，歌剧院事件，青年与警察发生冲突，造成上百人受伤，上百万瑞郎的财产损失，引起全瑞士1980—1982年的青年暴乱。所以瑞士老百姓很有意思，一言不合就示威暴动，这已经是瑞士第三次因为居住问题引发的持续性事件。再反观中国，80年代中国那时候也缺房子，但是中国人第一个老实，不会上街闹事，分不着房子想办法，有很多聪明人，之前看过一电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》，贫嘴张大民盖了一间小房，房子中间有一棵树串出去了，那至少能够遮风避雨，这是中国老百姓。

  通过欧洲百年住房合作发展验证得出的结论是停止郊区化，充分利用市区土地资源。20世纪80年代末到90年代初，苏黎世市政府逐渐意识到郊区化政策有误，提出新城市策略——停止郊区化，充分利用市区土地资源，提高城市质量，吸引人们（尤其是家庭）回到城市居住生活。1985年，苏黎世市政府提议为非营利性住房建设提供无息贷款（Wohnraumkredit）50 000 000瑞郎, 以60%赞成率通过，成立“保护苏黎世市区价廉物美的居住和商业空间的公共基金”。1990年，提出特别用地规划的提案，把住房建设重点集中在原工业用地如何利用上。

  1992年，提案“特别用地规划”投票通过。苏黎世市政府通过特别用地规划（规划图，更多是规划资料），有组织地改变原工业用地性质，引导高质量城市建设，把居住和工作结合在一起。苏黎世市重回发展正轨。

  1996—1997年，为保证住区城市质量更高，帮助城市复兴，当“阳光花园住房合作社”（Baugenossenschaft Sonnengarten，简称ASIG）新建住区 Siedlung Höngg 时，苏黎世市政府参与了项目开发过程，并主持了设计竞标。从1998年起，苏黎世市政府参与住房合作社的项目开发与竞标，变成了普遍采用的程序。

  1989—1991年，苏黎世市政府在长期停顿后（上次市政府大量建设公租房是在1985年，共188套）建设了公租房Wohnsiedlung Tiefenbrunnen，提供101套住房。该公租房位于市中心湖岸（富人别墅和游艇密集的）第8区，大部分是适合家庭居住的3—4室的大户型，还设计了位于住区内的工作空间，表达了政府停止郊区化、在市区提供价廉物美的居住空间的决心。

  2001年，当公租房住区Wohnsiedlung Bernerstrasse老化的时候，政府不只是原样修整，而是拆掉新建了城市质量更高的住区，经过政府的精心经营，该项目大获成功，为私人建房者作出了杰出表率 。政府的试验证明：拆掉老住区新建城市质量更高的新住区，不但在搬迁过程中的问题是可能被很好解决的，而且从经济上来说，也可能更划算，更有利于住区未来长期的经营。

  1998—2002年，苏黎世市制订住房建设目标《在10年内提供10000套住宅》（10000 Wohnung in 10 Jahren )，要为所有阶层 ( 包括高收入者）在10年内提供10000套住房，让苏黎世变成宜居的居住城市。2002—2006年，该政策更名为《让所有人安居》( Wohnen für alle )，由市财政局和建设局给出具体的落实策略：提倡居住城市，苏黎世市区不仅是工作的地方，也是居住的地方，要为不同人群提供支付得起的居住空间；支持非营利性住房新建、改建；特别要考虑青年、老人和穷人的住房问题，专门分项讨论。改善住区外部环境质量（如改善基础设施，消除有害物质，尤其是在高密度住区）。简化报批流程，引导建设城市质量高的街区，只有城市设计和建筑质量高的项目才能得到土地使用权(städtische Baurechtsareale nur noch für hervorragende architektonisch-städtebauliche Projekte abzugeben) 。修改规划资料，引导老住区在翻新时加密；列出需作为文物保护的住房名单，给出价值评价和翻修建议，保证老住区在翻新时做好文物保护工作；明确公租房维护翻新时的项目和标准。

  1998年后，不正常的高空房率缓步下降。

  2007年3月，《在10年内提供10000套住宅》提前完成。

  2007年，苏黎世市政府和住房合作社共庆苏黎世市推进住房建设100周年。同年，苏黎世市新建住房中有34％是非营利性住房。

  2004—2008年，根据美世生活质素调查（Mercer Quality of Living Survey），苏黎世排全球最佳宜居城市第一名，2009—2012年，排全球最佳宜居城市第二名。

  2013年，根据《经济学人》杂志社的智囊团( IntelligenceUnit )评选，苏黎世是全球最适合孩子出生长大的地方。

  苏黎士为什么做的这么好？这跟它有效的、及时调整的，并且调整正确以后一直延续的住房政策是息息相关的。2009年7月10日，苏黎世市城市建设局向媒体发布报告《十年内新增13000套住房——苏黎世市极为成功的住房建设政策 1999—2008》。报告中写到市政府在非营利性住房建设中起到的作用，表达了政府继续推进私人众筹自助建设永久性的非营利性住房、推进社会不同人群融合的态度：“非营利性住房建设继续扮演了最重要角色⋯⋯政府虽没有直接建设，却起到了至关重要的作用。除简化报批手续外，政府还为非营利建房者提供了大量的土地使用权，才能实现在市区保持高比例的非营利性住房的目标。“苏黎世市政府需要继续推进住房建设，为最不同的人群提供住房，因为人群适当程度的混合，对创造一个多样化的、宜居的城市很重要。所以，苏黎世政府将继续为非营利性建房者提供土地使用权，继续采用推进非营利性住房建设政策。”

  2011年11月27日，《为苏黎世提供支付得起的住宅》（Bezahlbare Wohnungen für Zürich）的提案以75.9%的高赞成率通过。不管贫富阶层都很赞成这个提案。11月29日，苏黎世市最新住房政策颁布——到2050年底，非营利性住房的市场占有率要提高到1/3。

  什么是合作建房、住房合作的欧洲百年发展验证？住房矛盾并不只出现在中国，欧洲一百多年来的经验的精髓之一就是众筹，所有人为了能够住上物美价廉的好房子而共同努力。

  第二是必不可少的政府支持、法律法规完善、金融配套、监管合理到位、社区良好互动，才能形成苏黎士全球独一无二的城市。

  第三，再加上住房合作社非盈利性枢纽组织的运作，完美达成众筹目标。

  最后，人的社会性不应该被物理空间所割裂，多元化的社区在良好道德底线以及社区规则的双重约束下，会激发出更为亮眼的居民热情。