现阶段我国合作建房发展备案制的考量 | 大话合作建房第13期

  让我们思考几个问题：有了完善的监管体系，是否就意味着大家都可以开展合作建房业务了？有了客户，是否就意味着可以开展衆筹了？有了金融通道，是否就意味着合法合规了？监管体系是不是还有无法照顾的方面？

  中国房地产业协会合作建房委员会在前期监管中积累的成熟经验总结，再加上合作建房的发起主体，项目的评估基础上，参考基金业协会的基金备案制度，建立了一套相对完整的合作建房行业自律体系——合作建房的登记备案制度。

  备案形式基本参照中国证券投资基金业协会的备案制度逐步形成：主要包括机构登记、项目备案、金融备案。

  机构登记可以参考中国房地产众筹联盟在2016年发起成立的一项“投领计划”所对应的两类主体，一类是法人主体，另一类是自然人主体。其中法人主体又分为：营利性法人，也就是所有的开发企业、公司都是营利性的，这是由企业性质决定的；非营利性法人，指的是合作建房主体住房合作社，相对营利性法人是公益的，没有超额收益的组织；特别法人包括机关法人（例如政府部分、事业单位等）、农村集体经济组织法人（例如农村的各类经济主体）、基层群众性自治组织法人（例如业主委员会）、合作经济组织法人（例如各类合作社）等几类。可以成为备案主体的自然人还是需要一定门槛的，不仅仅是需要考察个人的社会信用，同时要看他对社会或某一行业的影响力，是否有能力号召人群参与合作建房。此外，参与合作建房的金融机构也需要完成机构备案，可以住房储蓄银行、商业银行，也可以是其他的金融机构。

  中国房地产业协会合作建房委员会在2020年11月5日正式发布了《合作建房机构登记以及项目备案办法（试行）》（下简称“办法”），并于次日正式生效。作为国内在合作建房领域首个行业自律性规范，对合作建房机构登记、项目备案、金融备案、人员管理、信息报送与披露等都做了较为详细的说明。

  办法根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇住宅合作社管理暂行办法》和中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）有关规定制定。

  简单说明一下备案与监管的区别，第一，时效不一样，备案主体可以在不出现重大问题的前提下，一直拥有开展合作建房的许可，而备案项目以及监管仅针对项目周期，项目结束即告完成，留档案备查；

  第二，实施机构不一样，备案要在国家层面或者住建部、房协层面开展，而监管则是由授权单位执行并向备案部门汇报，更新备案信息，发布项目进展等；

  第三，面对物件有所异同，备案面对的最为全面，以宏观面来整体把握合作建房的方向，而监管则面对操作主体，可以包含或不包含备案主体，但一定包含备案项目；

  第四，备案对“人”，监管对事；

  第五，备案会具有一定的行政手段，如准入、禁入等，监管不具备行政手段。

  此外，针对办法，合作建房委员会在中国房协的支持下开发了合作建房机构登记以及项目备案线上系统，对在国内进行合作建房的机构和项目实施管理。

  中国合作建房的各种主体和项目的管理随着规模的扩大将越来越难，备案制是未雨绸缪的考量，相信随着样本量的不断增加，合作建房的备案管理体系也将越发完善。