合作建房的分房和退出 | 大话合作建房第15期

  合作建房在分房和退出时面临两种情况，一种是购房型的合作建房，另外一种是租房型的合作建房。

  购房型的合作建房，在现行的法律法规和政策监管体系下，合作建房与商品房在五证取得后基本一致，那就是转签与网签，其中可能会涉及到购买资格，产品多户争抢的问题。如果客户能够获得心仪的房子，就是分房型退出；如果不能够获得心仪的房子而退出，合作建房的金融机构或者项目公司给予本金加利息返还，就是货币型退出。

  租房型的合作建房，基于城镇国有建设用地新建或旧城改造的长租公寓以及基于集体建设用地新建的长租公寓、共有产权房等，实质上就是以租赁的形式代替产权的获取，不存在购买资格的问题，并且能够以房租的形式代替按揭，且国家对于长租公寓的补贴政策也在逐渐完善，所以长租公寓也是合作建房主要的一个发展方向。客户获得心仪房产的租赁权，不允许业主轻易改变，更不允许出现驱赶租户的情况，新的《民法典》也从法理上给予了支持，租金或者户型的调整均可以协商沟通完成，退出方式也就更加灵活。

  在退出后还包括社区运营，虽然从项目角度来看，金融方案、建设施工等均已经完成，但是社区运营才刚刚开始，无论是物业接管还是业主自治，都要有社区治理的先进理念和充分的法律依据来支撑，推荐舒可心老师的《业主自治手册》，有关社区运营、治理的大部分问题，都可在书中找到答案。

  购房型成功分房退出有四个关键节点：

  1、初期签订合作建房的协议，就应该明确退出的方式可能会有多种情况，要让参与者明确了解自己的权利和义务，也为后面的顺利分房排除隐患；

  2、分房的顺序，遵循公平公正的理念，可以设定分房积分制度，在签订了初期协定后，积分制度随即生效，同时也为参与者积极参与产品定型、准业委会的规章制度建设，社群建设，各种社会资源的导入打下基础，更好的为社区做出贡献；

  3、在分房的时刻，按照积分多少进行顺序选房，积分相同，所选产品又一致的情况下，可以考虑公开竞价的模式，将超出产品价格的资金一部分用于竞价失败者的补偿（前期贡献的补偿直接在房价中进行体现），一部分作为未来社区运营的经费，使得社区更加和谐；

  4、对于竞价失败者可以继续与下一积分层级的客户共同选房，遇到有争议的时候继续重复上一步的步骤，直至选到满意的房子，并签署分房协定退出。

  购房型货币退出的模式建议是对于最终没有选上心仪房子的客户，采用货币退出的方式解决。

  1、那些参与程度弱，积分比较低的情况，退出的模式就是项目公司或者金融机构以本金+利息返还的形式退出；

  2、参与程度高，积分较高，在竞价环节失败的情况，推出的模式就是项目公司或者金融机构以本金+利息返还，再加上每次竞价的（最高房价-基准房价）*N%（补偿比例）*竞价次数的结果，两者之和即为货币退出的结果。

  最后，租房型分房退出有六个关键节点：

  1、初期签订合作建房的协议，就应该明确退出的方式可能会有多种情况，要让参与者明确了解自己的权利和义务，也为后面的顺利分房排除隐患；

  2、分房的顺序，遵循公平公正的理念，可以设定分房积分制度，在签订了初期协议后，积分制度生效，同时也为参与者积极参与产品定型、准业委会的规章制度建设，社群建设，各种社会资源的导入打下基础，更好的为社区做出贡献；

  3、在分房的时刻，按照积分多少进行顺序选房，积分相同，所选产品又一致的情况下，可以考虑公开租金竞价的模式，将超出产品租赁价格的租金一部分用于竞价失败者的每月租金补偿（前期贡献的补偿直接在房价中进行体现），一部分作为未来社区运营的月度经费，使得社区更加和谐；

  4、对于竞价失败者可以继续与下一积分层级的客户共同选房，遇到有争议的时候继续重复上一步的步骤，直至选到满意的房子，并签署租房协定退出；

  5、对同等质量的生活来说，租房的自由度要远远超过购房的自由度，所以一般租房型退出不存在货币退出，极端的情况是0租金入住（租金被竞价胜利者的溢出部分摊平）；

  6、在运营阶段，每年要有一次到两次的再租赁，当0租金租赁者选到合适房子，则恢复租金水平，之前的溢价部分再用做社区运营，如果为了贪小便宜而不选房，则0租金在有限选房次数内失效。

  在分房和退出的环节，除了分房有货币性退出以外，租房基本上是分房型退出，分房型退出以外还有零租金租户，零租金租户也需要考虑和其他有偿租用的客户进行平衡，在平衡过程中一定还有一些利益的不清晰或交叉的部分，最后一定要通过完善的法律法规进行补齐。

  综合来看，首先，分房成功与否，一定不是在分房那一刻决定的，而是游戏一开始的时候就要制定好游戏规则。

  其次，积分排名制度很重要，是衡量一个合作建房项目成功与否的关键点，合作建房是基于合作，一定是大家利益相对趋同或是一致的情况下才能够合作，否则在分房中“打架”，那就不是合作而是分道扬镳了。

  第三，绝对公平公正对每一个人来讲是不存在的，在过程中尽量做到相对公平公正。

  最重要的一点，要时刻确定好法律边界，以及与公证机关对接有效，做到有理有据有节。