承德为合作建房颁发使用权鉴证书 合作建房为乡村振兴提供新样本

首批拿到合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书的城市居民和村民（来源：承德日报）

  6月9日，在河北省承德市滦平县政府的会议室内，6位来自北京的市民领到了由该县农村产权交易中心颁出的首批《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》。据了解，这是河北省内首次以合作建房使用权证的形式有效保障了城乡居民合作建房者的权益。

滦平县农村产权交易中心颁出的合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书（来源：承德日报）

  政策护航乡村振兴新样本 河北首个合作建房落地桑园村

  2016年2月5日，承德市印发了《中共承德市委、承德市人民政府关于印发<承德市深化农村改革实施方案>的通知》【承发(2016)5号】，明确提出深化农村土地制度改革，“在全市推广由市民、村民在不改变农村集体土地所有权和宅基地使用权前提下，自主确定合作建房和经营使用方式。重点面向北京市民及市场经营主体探索开展合作建房协议使用，或将农民闲置房屋资产整合招商租赁、入股分红、合作经营的方法和路径。” 

  随后在2月22日，承德市印发了《中共承德市委、承德市人民政府关于创新合作开发机制加快美丽乡村建设的指导意见》【承字(2016)5号】，文件明确提出创新用好政策支持，“在不改变农村集体土地所有权和农村宅基地使用权的前提下……允许农民通过各种方式与城市居民合作建房，共享收益。”

  2017年2月13日，河北省政府出台《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的实施意见》，其中明确要求“探索农村集体组织依法以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地。鼓励通过农村闲置宅基地整理、土地整治等增加的耕地和建设用地，采取入股、联营等方式，重点用于乡村休闲旅游、养老等产业和农村一二三产业融合发展。在不改变农村集体土地所有权和农民宅基地使用权的前提下，允许农村居民与城镇居民合作建房。”

  在一系列政策支持下，在滦平县政府的积极鼓励下，2017年7月31日桑园村与一批来自北京的合作建房者开始在安纯沟门满族乡政府的支持下探索城乡合作建房的乡村振兴模式，桑园村“伴山集”应运而生，伴山集距离北京市180公里，海拔600米，伴山集将精准扶贫和美丽乡村等主题有机的融入了社区建设，西区建筑面积22200平方米，容积率约0.66，主体建筑采用了简约徽派风格，怀旧复古的街景设计，一宅一院一田，对京津等城市居民有很大的吸引力。

  2017年8月6日，滦平县县长于山到桑园村调研合作建房项目时，对项目给予肯定，并强调：乡镇、部门、企业要主动作为，积极参与，深入研究制定规划和方案，细化工作任务，明确职责分工，快速推进项目建设。同时，要及时总结经验，将桑园村合作建房项目作为试点工程在全县进行推广，助推城乡融合发展。 

  同年11月15日，承德市委常委、市农工委书记吴清海，承德市人民政府副市长王成带领全市农业农村工作观摩组实地察看了桑园村“合作建房”项目，对滦平县大胆创新给予了充分肯定。

  合作建房助力乡村振兴破局 规范有序是健康发展保障

  资料显示，桑园村有村民217户，20多户贫困户，土地分散，种植单一。为摆脱贫困，村民尝试过多种养殖业，收益却不理想。村民手里有不少闲置宅基地，但一直都是“沉睡的资源”。

  2018年10月桑园村“伴山集”项目正式启动，目前，村农宅旅游专业合作社与100多户外来合作建房者签订了协议，累计吸引外来投资3000余万元。第一批32栋合建房已完工。

  合作建房的参与者有来自北京的教师、医务工作者、法律人士、金融从业者、科学工作者、上市公司高管、退休公务员等，这些新村民的到来，既丰富了当地的文化生活，也开阔了村民的眼界，更解决了村民的一些实际困难，使当地的经济、社会、文化生活获得了丰富和提升。目前“伴山集”的业主自发成立了书画社、荷风诗社、登山社等多个兴趣爱好社团，园区也多次组织有村民参与的夜场歌会、篝火晚会等活动。

  桑园村城乡居民合作建房的具体操作模式是：

  ·桑园村成立村一级的滦平县精联农宅旅游专业合作社，组织符合审批农村宅基地条件的农户以宅基地使用权方式入股农宅合作社，将农民分散的宅基地统一整合，然后引入工商资本和社会资本与合作社开展合作建房。

  ·房屋建成后，在保证农宅性质不变且满足农户居住（尊重社员意愿）前提下，投资方享有其他未利用房屋的占有、使用、收益、出租、转让使用权的权利，村民同时有权享受长线经营分红或剩余部分的财产处置分红，即项目在扣除项目的所需费用后，其剩余资金的使用顺序依次为：合作社社员、村集体公用、服务于乡镇扶贫。

  ·房屋建成后，由县级农村产权交易中心进行鉴证，由滦平县政府核发《房屋使用证》。房屋使用权期限以协议约定为准。合作期满将房屋使用权交还合作社，或按照当时的政策及法律法规执行。此次由滦平县农村产权交易中心颁发的《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》正式赋予农村宅基地使用权价值属性，通过农村产权交易中心建立农村宅基地定价、流转机制，意味着从政府层面对农村宅基地租赁期内使用权的合法性认证，有效保障了城乡居民合作建房者的权益。

  根据委员会对合作建房的定义，合作建房是指两个或以上拟拥有房屋空间的法人或自然人共同出资，通过合法合规的方式获取国有建设用地或者集体建设用地，自己建造或者委托第三方代建，从而实现获得房屋空间目标的社会经济行为。因此由村集体所主导的合作建房依然面临着诸多潜在风险。

  首先，由村集体成立的农宅旅游专业合作社作为土地所有方存在吸收资金的行为，处于非法集资的边缘。

  其次，合作建房参与人虽以股东身份入股合作社，但有关企业、项目、资金等信息获取高度不对称，处于弱势地位，村集体同投资人存在可能的利益博弈和冲突。

  第三，合作建房参与人的资金投入后完全由合作社掌控，存在可能的资金挪用风险。

  因此，为了保障城乡居民合作建房各方的参与利益，在合作建房发起、实施以及运营过程中，依然需要有效的监督管理，一方面避免可能存在的各种金融和法律风险，另一方面也可以有效的保障合作建房各方参与者的合法权益。

  合作建房委员会已经于2020年11月6日发布《合作建房机构登记以及项目备案办法（试行）》，并在中国房地产业协会的支持指导下建立了“合作建房机构和项目申报系统”，此外还联合了国内唯一一家为合作建房提供金融服务的中德住房储蓄银行为国内合作建房的参与者提供合法有效的合作建房金融服务。

  从全国来看，河北省承德市的合作建房并非个案，2019年11月14日，湖南省张家界市政府正式发布了《张家界市城乡居民合作建房管理办法（试行）》，明确在永定区、武陵源区、慈利县和桑植县规划城镇建设用地规模边界以及有条件建设区范围以外的农村宅基地和存量集体建设用地可以开展最高期限不超过40年的合作建房，并按照“房地一体、三权分置”原则对合作建房进行《不动产权证书》统一登记。

  2020年7月31日，宁波市象山县自然资源和规划局和农业农村局联合发布了《象山县农村集体土地合作建房管理办法》，明确象山县行政区域内（县城中心城区、石浦镇镇区建设用地范围内区域除外）可在农村集体土地合作建房。

  随着更多的合作建房试点工作的展开，合作建房也将成为我国探索乡村振兴以及城市更新的重要推动力。十八届三中全会提出“赋予农民更多财产权利”和宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的“新土改”也在城乡居民的合作建房实践中找到了合适的道路。