孙英：迈向新未来——居住满意度调查的研究与思考

  2021年7月6日，“第12届中国房地产科学发展论坛”在湖北武汉隆重开幕。中国建设科技集团股份公司总裁孙英做了题为《迈向新未来——居住满意度调查的研究与思考》主题发言。孙英总裁全面介绍了2020年我国首次大规模、大范围居住满意度调查的研究背景、研究路径以及取得的系列成果，并在详细分析调查主要问题的基础上，指出我国老旧小区和既有住宅改造、绿色住区和宜居住宅建设的发展路径，以下为发言全文：

  今天本届论坛是第十二届，是在全国上下喜庆中国共产党成立一百周年之际，又是在武汉这个特别英雄的城市来召开，具有特别特殊的意义。习近平总书记在7月1日庆祝中国共产党成立一百周年大会上，庄严的宣告，中国人民正意气风发，向全民建成社会主义现代化强国的第二个百年奋斗目标迈进。因此，我想在特殊的时间，在特殊的城市，想利用宝贵的平台跟大家来共同分享住房建设如何迈向新的未来。

  我的分享是基于全国绿色宜居质量与建筑品质满意度调查的研究和思考。这个调查研究，是由中国房地产业协会和中国建设科技集团共同组织的。 

  新中国成立以来，特别是改革开放40年来，我国的住房建设取得了举世瞩目的成就，全国城镇人均住房建筑面积已经从1978年的6.7平方米，增长到了2019年的39.8平方米，增长了4.9倍。随之城乡居民的居住环境得到极大的改善，实现了量上的根本转变。

  今天我们站在新的历史起点上，我国住房建设呈现很多新的特点，党和国家对我们也有很多新的要求；同时我们也有新的任务需要完成。

  一方面我们的住房建设现在还是资源能源消耗比较高，对环境的负荷比较大，形成了对不可再生资源的惯性以来；另一方面，住宅质量和品质还存在很多不如人意的地方。住房建设还存在高环境负荷下的低质量供给的问题，也就是我们的质还没有那么好，建筑质量通病频发。因此，当前住房从有没有转为好不好，主要矛盾从总量短缺到结构不足，从数量不足转变为到好环境需求的新时代。

  从新要求上看，党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视住房的发展建设，总书记关于新时期城市建设理论的核心思想，就是坚持以人民为中心，把人民安居、宜居放在首位，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。在今年的两会上，他也强调推动高质量发展创造高品质生活，实际上在今年，他多次推动高质量发展跟创造高品质生活一同来提及，说明了为人民群众创造高品质生活的重要性。就在7月1日，庆祝中国共产党成立一百周年的大会上，总书记又强调，要坚持在发展中保障和改善民生，坚持人与自然和谐共生，协同推进人民富裕，国家强盛，中国美丽；同时，中国力争在2030年实现碳达峰，2060年实现碳中和。住宅的建筑面积在总的建筑面积之中占60%-70%，因此住宅的减碳脱碳是我国能否实现双碳目标的非常重要的领域。

  从新任务上来看，在已经发布的国民经济第14个五年规划和2035年远景目标纲要中，提出要加快推进城市更新，改造提升老旧小区，老旧厂区，老旧街区和城中村的存量功能，推动老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场和充电桩。“十四五”期间，完成1.9万个城镇老旧小区的改造，基本完成大城市老旧厂区的改造。“十四五”在城镇化的领域，提出全面提升城市品质的一些任务要求。

  因此，当前我国房地产发展，我国的住房建设呈现许多新的特点，也面临许多新的要求，也有很多新的任务需要我们完成。在具有特殊意义的两个一百年的交汇点上，中国房地产业协会和中国建设科技集团本着高度的责任感，在2019年提出动议，对40年来人民的居住满意度进行一次系统调查研究。一是回望过去，在系统总结住房建设发展成果的同时，真正了解老百姓对这40年来住房建设的满意度，发现我国住房建设存在的问题。更重要的是面向未来即：如何对既有的住宅和老旧小区进行改造？今后住房建设如何能够满足新时代人民对美好居住品质的需求？ 通过调查研究得出一些结论，对我们未来的住房发展起到启示和借鉴的作用。

  二、研究的路径

  这项动议得到住房和城乡建设部的大力支持，2020年绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究，列入住房和城乡建筑部绿色建筑专项课题。课题于2020年5月正式启动，11月通过验收。从时间上来看，好像只有半年，但是实际上前期准备策划，一直到现在还在进行技术体系研究，总体研究工作量和任务量非常大。动员了50余家行业产学研的机构，组成数百人的研究团队，具体实施单位中房协人居环境委员会和中国建设科技集团所属的中国建筑标准研究院。形成了8所高校，10几家科研院所，部分房地产开发企业及省市行业协会，阵容十分强大。

  研究基础是居住满意度调查，调查是建国以来规模最大，覆盖面最广，时间跨度最长，涵盖居住类型最多的一次。住宅的类型包括商品房、保障房，时间的跨度整整40年的时间，从区域覆盖来说，我们覆盖了34个省市。为确保调查数据的针对性，课题组还选择了8个有代表性的重点城市进行入户调研，夯实调查基础。

  开展研究之初，课题组进行了大量的文献研究，主要以韩国和日本时态调查的机制和相关的文件。韩国日本要定期进行相当规模的居住满意度调查，它的结果经过分析研究提炼总结之后，是为政府部门制定有关政策和技术部门推动技术的创新，提供有利的支撑和依据。我国这方面的机制还没有形成，而且之前的工作做得相对比较少。90年代初，同样是集团的赵大师，主持了一次面向两千年的住宅的调查。为了2000年的住宅建成什么样组织了调查，面向80年代的21个住宅，有4003份的样本，这个在当时是浩大的工程，我听说做了四年之久。对这类大量文献的研究，为后期研究提供了很好的经验和借鉴。

  精心设计调查问卷，以居住者的视角看待居住的品质。最终问卷架构设定了住区层面和住宅层面两个维度，15个一级指标和75个二级指标。住区层面有6个一级指标，住宅层面一共设置了9个一级指标。2020年的7月1日，面向全国，课题组同时在50多个网站上以“改善居住环境你说了算”为主题上线发出调查问卷，得到大家响应和参与。截止到2020年10月底，收到调查问卷33175份，有效是32277份，是样本数量最高的一次调研。

  从调研对象来分析，从性别来说男女比例差不多。年龄段基本上是在49岁以下的被调研者，从调研的家庭类型上来讲，是以夫妻二人的住宅带一个子女三代居住的为主，居住人口以四人以下为主。职业分布比较广泛，各种类型的职业人群都有。从住宅类型上来说，占比较多的是商品住房，从户型来说，主要是两室户和三室户，从面积来说是60平米-144平米。从建成时间上来说，是在20000年及以后的住宅样本量比较多。

  特别有价值的是选取北京、重庆、南京、深圳、西安、哈尔滨、上海进行488户的深度的入户访谈调研，这样的入户访谈调研，是可以给我们更多，更精准的有关信息。整个的调查研究和后期的一些分析，形成了一系列的丰硕的成果，特别是还上线了住房质量满意度反馈与性能检测的平台。这个平台最初是去年的调研主要是疫情期间，完成这样的调研是很难的，所以我们上线软件，主要是方便大家填写问卷。后来经过不断的打磨，现在其功能不只是网上调查问卷，而是形成基于使用者后评估质量反馈信息数据库，大家可以一直通过软件来反馈你对住房体验的满意度，还可以上传照片。所以形成长期可持续住宅满意度调研的机制，所以刚才的日本韩国都有定期的住宅满意度的调研机制，我们是长效的动态的调研，将为相关技术的改进和创新提供非常有利的支撑。

  三、主要研究结论

  从整个调研的时间维度来看，随着改革开放40年，我们在量提升的同时，满意度也在提升，总体居住平均满意度达到70.05%，这个比我们想象要高。特别是2011年之后的住宅满意度，达到了比较高的水平79%左右。从地域的纬度上来看，我们总结出不同几个重点城市满意度曲线，住区的满意度，每一个颜色是一个城市。八个重点城市住区、住宅的不满意度、满意度曲线，通过这四篇PPT可以看到，不同城市它的满意度还是有很大差距。满意度最高的是北京，很多项指标都达到了90分，满意度最低的是重庆，多项指标都低于50%，满意度居中是西安、哈尔滨等。

  各个城市居住满意度存在差异，但曲线总体趋势一致，只是高低的程度不同。说明目前我国的住区及住宅的优缺点具有很大的相似形，居住者的需求和期待是基本一致的。

  从具体的调查内容分项维度来看，我们对运用软件进行统计分析和模拟，按照2000年前后、住区层面和住宅层面分别提炼了不满意度TOP10和满意度的TOP10及改善需求的TOP10：

       这是2000年以前，对住区层面不满意度的TOP10的调查。说明因为时间的关系，2000年以前总体的住宅发展水平没有那么高，因此更多的，特别是为了将来的改造需求，我们给大家展示的是不满意度，这是从上到下是不满意度排列：首先是机动车的停放与充电桩的配置、住区内部道路无障碍的性能、住区的会所文体设施不足，垃圾和废弃物需要整改。大家不满意的电梯这部分，以及公共区域的运行，老年人照料设施的缺乏，道路的人车分行，安全便捷等，在2000年以前的小区没有落实。还有周边防火应急避难场所、儿童老人娱乐场地不足等，这是不满意的TOP10。真正调研的时候拍的现场图片，这是机动车停放比较混乱、住区内人车混行的情况，污水、垃圾非常有待提升，看了很多照片以后非常震惊，我们不知道有这样的生活环境急待提升和改进。住区内部的无障碍性上以及文体设施的缺乏上大家也是不满意的。

  2000年以前的住宅层面，不满意的TOP10包括智能门禁，火灾的报警等智能安防设施，室内的卫生健康监控的智能化监控设施，室内设备设施的监管等智慧维修系统，也让我们很震惊。因为四个是智慧化的需求。接下来是楼板的隔声性能，卫生间的空间没有进行干湿分离，南方地区有滋生霉菌的卫生防疫问题，说明这个问题十分普遍。

  这里也给大家做一些图片的展示，这张体现出卫生间的面积确实非常小，干湿不分离，使用上非常不方便。特别是北京的90年代的住宅，由于卫生间面积过小，不能满足住户的洗浴需求，住户在阳台上自己放了淋浴头，装了洗浴，我看了既非常震惊也非常汗颜。作为建筑从业者，90年代的建筑是这样的设计建设，有点不应该，远远达不到人民的幸福美好需求，基本的居住需求没有得到很好的满足。天津90年代的住宅，卫生间也是极其的潮湿简陋，这是南方滋生霉菌做得不好，这个问题在南方比较突出和普遍。我们大家说，这就是质量的顽疾，图片上也可以看得比较清楚。

  2000年以前的住宅，我们在入户调查的时候也发现，由于当时比较追求容积率，更多采用小面宽大进深的户型，因此很多住房的采光是非常不好，小区地面上杂乱无序，而且破损非常严重，因此在今后老旧小区的改造中，都应该根据实际的情况予以修复。

       2000年后的住宅满意度也在极大的提升。住区层面的TOP10。最满意的公园绿地等自然生态景观，还有景观生动，住宅的形象也是大家比较满意的，空气质量是讲住区临近城市的开放空间，住区的治安和指挥管理设施，让大家的居住非常的安心、街景美丽，有地方特色，街道的空间便于邻里的交往，小区里面有住区食堂便民的生活服务设施，另外整个小区建设注重邻近的教育设施和青少年活动设施，还有市政治理得比较好，污水排放，垃圾处理等等总体做得比较满意，这是对于住区满意度的TOP10。展示一些入户调研时实拍照片，整个的景观确实不错，景观生动，形象比较好，另外充满活力和氛围；同时，大家对住区的安防、便利店、菜市场、快递存放点也是非常满意的，包括垃圾的治理，因为很多小区都有非常好的一些垃圾分类的设施，也是大家比较满意的地方，方便和城市的公交进行接驳，也是非常满意的地方。

       也有不满意的，首先是机动车的停放和充电桩的配置，这和90年代以前是一样的，住区老年人的举家设施和老年人的照料设施是缺乏的，说明老龄化的需求是非常强烈的，最不满意的排在第三。另外，在道路的人车分行方面做得不够好，文体设施比较少，住区与周围空间的步行距离也比较远，周围的商业设施的配套也不够齐全。另外整个小区的无障碍化还是没有得到比较高的水准，标识也不够完整。最后对幼儿园和儿童托管空间的需求还是很旺盛，我们目前还没有达到。

       这是2000年以后在住区层面不满意的TOP10。我们也给大家展示一些照片，机动车乱放的问题依然存在，同时也缺少老年人生活服务的设施。交通的人车混行依然是存在的，会所等文体建设设施依然不足，今天论坛主题是绿色和健康，所以大家对健身的需求日益强烈。无障碍做得不好，除了高层造成的台阶没有很好的解决无障碍之外，还有很多由于后期的维修养护不好造成人为障碍，这些都值得我们去关注。还有个别的地方有污水垃圾没有处理得很好，这是比较个别的情况。

  接下来看看住宅层面的满意度TOP10，这些是2000年以后的，首先是建筑结构安全，大家对结构非常满意。另外是户型的面积大小，户型的布局和实用功能，厨房和餐厅的关系，户型与居住的适应性，隔热与保温，室内的水暖风电燃气等等设施的配备标准，以及建筑的防火逃生，燃气安全等。

  这些是2000年以后住宅层面最满意的TOP10，我们也给大家看一些照片。比如2010年代建的嵌入式的收纳柜、三分离的卫生间，首先对水电气的配置，在门厅与入户空间很小的设计细节让大家非常满意，比如说门厅的玄关柜没有到地，下面留有放鞋空间非常满意，这就是细节决定成败。另外比较满意的是智能照明，智能家具的配置。

  当然还有不满意的TOP10是这样的：楼板和隔声性能和室内的噪声控制，隔声比较差，室内卫生健康等智慧监测系统，疫情大家更注重健康了，所以对智慧的监控有比较高的要求。另外，墙面不开裂的问题，我们其实还没有做到。后面有一些问题给大家展示。建筑能耗控制，这都是智慧化、智能化的需求，包括智能的门禁，智能报警等等，还有室内设备设施的一些智能智慧维修系统，智能照明，智能家具，所以大家看到，在这样的时代，大家对智慧化的需求是非常高的。另外南方地方滋生霉菌的卫生防疫的品质仍然没有得到满意，两大顽疾，一个是卫生间的漏水，外窗的渗漏及外部保温的裂缝，这个跟我们看到的，感受到的应该是完全一致。也给大家看一些照片，是我们实际入户调研的时候拍摄的照片，楼板的裂缝，实际上都是普遍存在。在南方地区防滋生霉菌做得不够好，大家对于智慧化的系统都还是比较强烈的。除此之外，我们在入户调研的过程中，住户还反应一些不满意，包括卫生间没有窗户，就是暗的卫生间，仍然有一些卫生间没有干湿分离，还有老化的是比较差的。还有大家普遍满意的是室内的储物空间是严重不足，我们进了很多家，由于我们的储物空间不足，物品堆放比较零乱，室内环境看起来还是比较差的，所以储物空间对家庭还说是十分重要的。

  最后，为了更好的面向未来的住宅建设，我们特别对2000年以后的住宅进行了改善的需求TOP10汇总。一是在住区层面，包括对公园自然环境改善的需求与外部交通捷泊的需求，文体设施活动的需求，大家重视健康，所以对健身空间的需求放到非常高的程度。另外对住区安保的需求，对庭院邻里交往的需求，以及临近商业和文体设施配套的需求。另外大家提出来，要增加一些室内健身的空间，满足老年人、儿童的活动空间，这是在住区层面的改善。

  在住宅层面也是非常有参考价值和意义的，TOP10是这样，首先是智能门禁、火灾报警等智能安防系统的智能化配置要求，大家需求十分强烈。另外是门厅与入户空间，特别是疫情之后，作为室内外的过渡空间，其实具有很多特殊的功能要求。因此排在改善需求的第二位，我觉得一点都不奇怪。这是2000年时代性的特征。室内的墙体的灵活性，大家需要的大空间自由灵活的分割，对卫生间不漏水，屋面外墙不渗漏，这是质量方面的要求。再就是户型的布局与空间的实用功能，包括室内装修质量效果提到比较高的改善需求的位置。另外是厨房空间与设备设施的配置标准，智能照明和智能家具，最后是楼板与分户墙的隔声，这是对改善需求的TOP10，很多问题跟导向是相对应的。

  最后，给大家简单总结一下研究给未来带来的启示，我们的研究是基于大规模调研的实际数据，系统分析总结40年来住房建设的成就及存在的问题，客观反映居住者居住品质升级的真实意愿，准确把握新时代人民群众居住生活需求的变化趋势，为我们高品质的绿色宜居建设提供坚实的依据，对于迈向新未来具有重要的意义和价值。具体来说有两个方面是可以应用的。一是老旧小区的改造和既有住宅的改造，二是进行绿色住区的建设和宜居住宅的建设。

  在老旧小区改造层面，我们认为限于是已建成的小区，结合大家的满意不满意以及改善需求，我们总结主要是在三个方面进行发力。一是在市政公用设施方面，我们着力解决好污水排放和雨水污染，市政的环境政治方面，同时加装电梯，注重共同区域的维修维护。二是在交通和出行方面。着重解决机动车的停放和充电桩配置的问题，要着力适应解决内部道路的无障碍性问题。三是要建立全龄友好的环境，对老人、成年人、而都是非常友好的。改善老年人的居家服务设施，设置老年人照料中心，给老年人的活动体场地。同时改善室外的体育健身场所，满足健康人锻炼身体的需求。同时还要改善儿童的活动场地，给儿童和幼儿提供良好的室外空间，还要完善生态绿化景观的整治与建设，建议在老旧小区改造着重在这几个方面解决。

  在既有住宅的改造方面，有些是可以改的有些是不能改的，根据满意不满意，以及需求提出这样的建议，也是在三个方面。首先功能性能质量方面，卫生间空间不足及干湿分离是主要考虑希望能够进行改造的地方。另外南方的霉菌以及要解决卫生间漏水屋面漏水，外墙破损质量问题引起大家的不满意，其次是加强老龄化改造，在居家进行无障碍化的改造，比如说安装辅助站位的装置，针对老年人的卫生间的坐便器，淋浴区附近，要设置一些防滑的扶手及辅助站立的装置，特别是在淋浴的区域。第三是智慧化的需求，增加智能的家具系统，在安防方面的监控，包括在健康方面的，室内的卫生环境的检测，包括设备设施的监管及智慧的控制，智慧的运维等等，大家对智能家具的改造需求还是比较强烈，可以显著增加满意度。

  对新建的住区和住宅，我们有几个方面的需要关注。住区建设方面，第一要健康宜居，这里面要正确处理好住区和城市交通的关系，和周边商业医疗等配套服务设施的关系，特别注意不要让小区有交通的噪音干扰，这个是大家看到反映非常强烈的。第二是小区内的交通组织有序，要推动人车分流，机动车的停车位充足，并且充电桩设施齐全。室外的活动场地齐全，室内的文体设施齐全，满足人民日益强烈的健康需求，而且这些设施要做到全龄友好，满足各个不同年龄段的人群。第三要有便利店、菜店、快递存放店、便民生活服务设施，同时特别关注要有老年人的居家服务设施和老年人的日间照料设施。绿色低碳方面，首先要有良好自然生态环境，绿化景观做得特别好，这个大部分的小区都可以做到，另外要有地域特色，小区的污水和垃圾尽可能做低碳化处理。最后是智慧互联，要求社区要有智慧安防管理的设施，并且依托信息化的平台，实现社区生活的智慧服务，满足大家对智慧化生活的需求。

  对宜居住宅建设，首先是健康宜居，在空间功能上，首先实施大空间可灵活分隔的建设，我们还是呼吁大家不要再建剪力墙的房子，更多的建框架的住宅，满足大空间灵活分割的需要，因为可能有的人喜欢卧室大一点，有的人希望客厅大一点，特别是有老年人的，主要是有照护的需求，对老年人卧室面积更应该加大。同时在层高上，建议现在是高质量发展，要把层高加高，最好是三米以上，因为这样可以解决装修以后层高过低带来的压抑。另外，卫生间的面积要充足，这是冯俊会长给我的数据，有些发达国家委身间的面积占比到套内建筑面积的8%-10%，我国基本上是3%左右，这不符合现代居住生活的需求，同时卫生间要干湿分离，充分考虑老年人助浴的实际，我们要在新时期满足老龄化不断加剧的需求。

  在入户与门厅的空间，强调多功能性和实用性，全屋要有充足的收纳空间；在健康环境方面，采光通风热湿环境都要良好，同时空气质量要有，包括有害物VOC包括二氧化碳达到比较健康水平。在性能质量方面，首先是噪声控制，同时解决不漏水不开裂，解决好这些质量顽疾，最后设备设配套齐全。

  绿色低碳层面，我们要求住宅要有更多的自然通风和自然采光。这个是节能源最好的方式；同时隔热保温的性能良好，尽量利用可再生的能源。我们强烈呼吁大家采取装配式的内装，这样不仅是便于维修管线的维修维护，更有利于延长建筑寿命，就是最大的绿色低碳。

  再有住宅建设有利于形成绿色生活方式。污水利用、阳台空间种植，有利于绿色生活方式的建造；最后就是智慧互联，要打造智慧家具，这里面对智慧门禁火灾、水、燃气泄露方面的智慧报警。健康方面的智慧以及设备设施的智慧互联，也就是智慧控制，智慧照明，智慧维修等等，这是对智慧化的需求。

  近年来，很多房地产开发企业在推动绿色住区百年住宅等等这些建设方面，高品质的住宅建设方面做了很多的探索和尝试，中国房地产业协会已经启动了绿色住区示范工程，目的打造寿命长久，品质优良的新型住宅产品。这几年很多实践充分证明示范工程是能够比较好的满足新时代人民对于居住品质提升的需求。也希望有更多的企业在这些方面做一些探索。

  最后，建设人民满意的绿色宜居家园，是这个时代赋予我们的职责和使命，让我们大家共同努力，为实现这个目标不懈的奋斗，我们也相信最后我们是能够向国家，向人民，向历史交上一份满意的答卷。