谭华杰：地王在透支未来房价的上涨空间

  中房网讯 为结合“十三五”规划，分析展望房地产趋势，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，加快供给侧改革，发展新型建造和住宅产业化，并探讨交流中美 房地产市场，增进双方合作，中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会于2016年6月22日—6月24日，在江苏省常州市举办第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛。论坛现场，万科企业股份有限公司高级副总裁、首席研究员谭华杰先生进行主题演讲，他的演讲题目是中国房地产市场：量与价之辩。

万科企业股份有限公司高级副总裁、首席研究员 谭华杰

  以下为内容实录：

  谭华杰：今天讨论房地产的未来，讲到未来之前，我们简单的回顾一下过去，过去30年，中国的房地产也是让人看不懂的奇迹。关于过去房地产行业，有两个让人看不懂的东西，一个就是巨大的量。我见一些境外投资人的时候，他们经常问我一个问题，为什么中国会盖这么多房子，我在中国任何一个地方都可以看到很多的房子。关于量的问题，更多提问者是在中国之外。现在的文明，最初是从欧洲开始，但是在欧洲有没有见过人口1000万的城市？其实在欧洲历史上存在。但是当美国成为经济中心的时候，我们看到了人口超过2000万的城市，在日本是出现了人口超过了4000万的城市。我在之前的论坛上，预测到在中国会出现人口超过5000万的城市，我们现在所在的地方，可能就是未来全球最大的都市带的一部分，就是长江三角州都市带。   
    在他们觉得中国盖了这么多房子的时候，因为他们确实没有见过这么大的城市。中国目前有20个人口超过2000万的城市，其实包括中国的上海，也包括雅加达，玛里拉，或者是墨西哥城。在未来我们看到超级都市，更多是出现在后发的国家。关于房地产的市场总量的概念，未来在发展中国家不断更新，这是第一个问题关于量。
    第二个问题关于价，这个问题更多来源于国内。中国的房价是不是太贵，是不是泡沫化的价格？这个争论从2005年就开始，从十几年前，很多人认为中国的房价已经是一个过高的价格，因为中国当时已经出现了房价泡沫化。那时候上海的房价是每平米是4000块钱，这个争论一直延续了十几年，在这个过程中，中国大城市的房价上涨了20倍。我们再看这两个问题，第一个中国这样房屋建设巨大数量能否维持，在未来中国房屋的新开工，是否会出现大幅下降。第二个中国的房价会继续上涨，还是在高位停留，还是中国的房价已经泡沫化，还会继续下降，就像日本一样。这也是关心房地产的人最关心的话题。我们现在试图做简单的分析。   
    关于房地产所有长期问题，背后都是人口问题，这是我们在10年就明确做出的结论。几乎中国所有人口学家，对于最后几年，中国房地产的市场走势，全看错了。中国没有任何一个人口学家，预测到2013年房价上涨，也没有一个人在2015年看到中国房价上涨。为什么中国所有人口学家，在预测中国房价的时候，在2013年就转向放空，这里面主要的问题是人口，这里面包括人口的数量和人口的分布，还有人口的质量，从中国人口总数和年龄分布。中国人口增长已经从高速增长转向低速增长，中国家庭小型化已经进入尾声，中国老龄化正在上升，中国的抚养比在未来持续上升。从这些角度看，这些结论并不有利于对中国房地产进行有利的判断。但是这些忽略了另外一个问题，就是地域分布和质量分布。   
    中国去年的城市化分布是69.1%，也就是我们城市化还没有结束。每一个国家最终城市化水平不会完成一致，我们可以用一个倒退的方法，我们看一下最后的农业人口，这个由人均耕地决定。中国我们知道，是一个人均耕地比较少的国家，所以中国未来得城市化是比较高的水平，有可能跟日本差不多是90%的水平。根据现在的预测，在未来10年，中国还要新增1.7%城市人口，这些人口都以劳动人口为主，我们就中国整体结构来看，老龄化问题正在凸现，在农村城市地区，我们城市地区依然会保持一个比较好的人口年龄结构。   
    第二个是关于人口质量纬度，在这里面最重要的指标是受教育的水平。在1992年至今20年，受教育水平大幅提升，大学入学率提升了40%。在1992年，中国的大学入学率4%，到现在大学入学率已经超过印度3倍。这样的人口在未来财富创造都有潜在提升。这样的因为受教育提升，会出现在这个人的35岁以后。中国因为大学入学人数，迅速上升带来人口质量红利，这个红利在2030年才出现。   
    如果我们真的对人口进行全纬度的，更加完整的分析，我们认为中国房地产行业，在未来有比较大的空间。这个并不意味着中国未来建筑量持续上涨。衡量一个城市，或者一个地区，现存住房是否足够，最简单就是套户比，就是平均一个常住家庭拥有几套住房。这个数据有一个转折点是在1.1，当套户比超过1.1以后，很难继续攀升。而中国目前，我这里有49个城市列表，套户比低于1还有12个，有8个城市目前已经超过1，但是不到1.1，也就意味着住房总量存在增长，还有9个城市套户比超过1.1，也就意味着如果人口不增加，目前的总的套户比是足够。像沈阳和鞍山，现在的套户比已经达到了1.5。如果这些城市人口不增加，只能通过拆除旧房子降低套户比。   
    这个数据可以解释一个现象，在过去两年，北京、上海、深圳的房价都发生大幅上涨，但是广州的房价没有上涨。广州是在1.1这个位置，是橙色区域最下面，最接近1.1，广州目前的住房存量是足够，如果广州以后要建更多房子，前提是有更多人口进入这个城市。这个数据也能解释，为什么在过去几年当中，沈阳和鞍山市场变得非常困难，因为去库存的困难非常大。   
    我们再看一下边际的量，也就是增量的水平。衡量一个地区或者经济体，住房增量的幅度或者大小，有另外一个重要的指标，就是千人建设套数。这个数据在国际上有历史参考水平。在其他国家，这个比重最高是韩国和日本，最高套数是14套。但是我们国家在过去10年，这个水准是明显高过14。也就超过这个韩国和日本高峰期，超过了一倍。在最近几年，我们可以看到左边的4条曲线，都向下走，说明我们千人建设套数在下降。到了二线城市量依然很大，高于其他国家历史峰值的水平。我们未来依然有进一步下降的空间。   
    我们做了一个大胆的预测，在未来10年，我们每年新建的住房，下降到12.7亿每年，这个相对于2015年的水平下降了12.4%。相对于11-13年历史峰值，下降了3%。我们过去建设高峰，在未来无法持续，但是这个下降幅度，在2015年完成差不多，我们今年新开工的数量，比去年有增长，但是增长不是有序。在之后，相对于2015年住房新开工还是缓慢的趋势。但是分大年和小年，但是在大年之后就会有小年，长期来看，会围绕每年2-3的下降中轴线做上下的波动。   
    刚才谈到是关于量的问题，我接下来讨论一下价格。中国讨论房价走势的时候，更多是找到国际上的标杆是日本，我们更多是回忆日本1992年之后，持续20年房价下跌，日本的东京核心区商务房价下降了80%，但是我们不能忽略一个基础事实，在人类历史过程中，我们看到房价上涨的基数，远远多过房价上升的价格。   
    这是过去40多年，能找到连续的数据，这里面红色区域意味房价发生很大上涨，绿色部分是房价明显下跌。这里面有61个红色的块，意味着在这些经济体里面，出现过大幅的房价上升，但是只有11个绿色的块。德国是全世界房价最稳定城市。在这里面一列是中国台湾，为什么台湾值得关注？因为他在1998年的时候，房价也没有跌，1998年亚洲金融危机，导致亚洲绝大多数的经济体都有房价下跌，但是台湾房价没有下跌，这是非常有趣的现象。我们当时是试图通过27个经济体找到房价变动的规律。在这之初，我们试图找到美国和日本这样的宏观变动情况，但是我发现对于房价影响的现象，在美国和日本例子上面，他们都没有做过真正深入的量化研究，我们可能是全球第一个对不动产价值做量化的研究。
    在14年的时候我们花的7年的时候，最后我们找到一个无法定的指标组合。第一个是居民的部门利息保障倍数，还有一个是新房名义市制最大购买力占有比例。   
    那么我们如果按照这两个指标对中国目前的情况进行评估，我们可以看到中国居民在购房时使用的水平是最低。我们可以看到中国居民，无论是按揭贷款的总量，占经济的比例，还是占全部总贷的比例，都低于美国。   
    第一个是这个指标，我刚提到临界值是1.5，我们可以回答为什么1998年的时候，韩国、香港房价发生很大下跌，但是台湾没有下跌，因为当时他们这个指标处于安全的位置。在过去的两年当中，我们有效预测香港和澳大利亚的房价的波动。这个指标从目前来看，还是所有我们发现指标当中最好的。   
    中国整体目前这样的居民利息保障倍数是极高的水平，这个指标从来没有跌过10，即使在2010年有所下降，但是15年又有所上升。   
    第二个指标是新房名义市制对居民巨大购买力占用比例，这个指标非常好的解释美国的次贷危机，这个指标在过去十几年历史当中，中国在水平最高的时候，是在2011年，是到了65%，差点接近了这个值。所以之后这个指标又下降。但是16年这个指标又会上升。在未来5-10年，这个指标要进入到一个危险区间，这个概念是非常低的。   
    我们也可以看一下中国目前的特大城市房价和全球主要的都市之间的关系。这是主要城市的核心区，最主要是纽约曼哈顿，再是香港，再是上海陆家嘴，再就是伦敦，中国的房价已经进入到全球最昂贵的地区，我们之前也做过研究。北京、上海的房价超过纽约，并不是不可接受，或者特别怪异的事情，有数理上的合理性，但是如果超过纽约太多，通常接下来下场都是很快悲惨。其中总典型的就是日本。1990年日本的房价是纽约的3倍，我们当然希望北京、上海不要发生东京这样的事情。所以北京、上海现在的房价还是较为安全的区域，但是已经在泡沫区的边缘。   
    现在北京、上海郊区的房价比纽约贵，这样的价格，我相信可以消化，但是不存在接下来房价再大幅上涨的合理性。我们看到从去年以来，北京土地的位置都非常贵，在昌平这样一个远郊区的位置，土地卖到4-5万一平米，这地方的房价只卖2万多。如果这个地有合理的利润，这个地方的房价必须卖到8万。如果房价涨到8万，就是在目前的水平涨3倍，如果再涨3倍，就比纽约的房价不止贵3倍，这个价格比1990年东京更贵的价格。这样的房价是非常危险的事情。对于现在出来的地王现象，我希望行业保持高度警惕。在部分城市目前的土地价格，里面所隐含的价格，是不能突破的市场价格。如果买了这些地王的开发商，他们也赚钱，就说明中国在那时候已经出现了跟日本90年代一样的泡沫。
   我们认为中国在未来会出现缓慢的下降，但是各个城市有一些分化，但是在珠三角和长三角，依然有很大空间。中国目前并不存在房价过高，或者是马上出现明显下跌，这种概率和可能性是非常低的，好的，谢谢大家的聆听。