刘志峰：促进房地产供给侧结构性改革见实效

刘志峰会长在第九届中国房地产科学发展论坛上致辞

  各位嘉宾和朋友们：大家上午好!

  第九届中国房地产科学发展论坛今天在成都开幕，我首先代表主办方，对各位的到来，表示热烈的欢迎！对四川省政府、省住建厅、省房协、省工商联等单位的大力支持，表示衷心的感谢！对国家发改委、中国发展研究基金会、中国建设科技集团为论坛提供的智力支持和四川埃德凯森科技有限公司的良好服务和支持，表示衷心的感谢！

  本届论坛的主题是深化房地产供给侧结构性改革。选择这个主题，是要把房地产供给侧结构性改革引向深入、取得实效。2015年年底，中央经济工作会议提出，要推进供给侧结构性改革，去年底又提出要深化供给侧结构性改革。

  何谓供给侧结构性改革？2016年1月，习近平总书记在省部级主要领导干部研讨班上，对供给侧结构性改革进行了全面阐述。总书记认为，当前中国经济，结构性问题最突出，矛盾的主要方面来自供给侧。供给侧结构性怎么改？一要用“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念引领；二要在具体工作中落实好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。

  为了响应中央号召，中国房地产业协会在去年6月召开的七届三次理事会上提出，要在全行业深入贯彻供给侧结构性改革，同时完成好房地产的“三去一降一补”任务。一年多来，房地产企业从提高供给质量、优化产业结构、满足有效需求、加快资源整合和兼并重组、䃼足各类短板、去库存等方面入手，在供需两端同时发力，既有像万科、恒大、绿地、保利、首开等大企业在提高供给质量方面的实践，也有像蓝城、途家等创新型企业在满足需求方面的创新。通过供给侧结构性改革，房地产的供给质量有了提高，房地产的产品创新有了拓展，房地产的服务内涵有了提升，房地产+互联网的跨界合作有了成果，房地产在城市更新、特色小镇、老年住区、旅游休闲地产等方面，都有了新的进展。

  但也要看到，在深化供给侧结构性改革方面，我们的主动性不够，实质性进展也较少。问题主要体现在：一是在住房总供给方面，区域和城市分化严重，东部一二线城市房地产“热”和中西部三四线城市房地产“冷”的矛盾，未能得到解决，给调控和稳房价带来困难。二是在产品供给方面，与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够，难以满足高品质、多层次、差异化需求，消费者不放心、不满意的情况仍然存在。三是在供应结构方面，商业地产、城市综合体过剩严重，形成了大量无效供给和资源浪费，甚至在特色小镇等一些新业态发展中，也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题。四是在供给手段方面，虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范，但投机炒作和其生存的土壤还在。五是土地供给方面，仍然存在错配矛盾。住房需求量大的城市供地短缺；住房需求量少甚至库存的城市却盲目供地。六是房地产供给侧改革与金融供给侧改革不配套，杠杆率高，利用房地产套利风险増加。

  这些问题，都与供需结构老化、供需资源错配、供需管理水平不高和不平衡有关，表明光在房地产领域进行供给侧结构性改革还不够，还需要在全行业同时推动“三去一降一补”取得实效。就房地产而言，去产能，主要是加大兼并重组的力度，整合优势资源，淘汰落后技术和旧的发展方式，发展先进适用技术，提高产品有效供应。去库存，不能简单靠刺激需求，要从源头提供有效供应。去杠杆，大企业要少用杠杆工具，中小企业要降低融资成本，分清金融杠杆与金融创新的功能。降成本，既要降土地、材料、人工成本，也要提高企业效率，节约企业管理成本。补短板，既要补设计产品短板，也要补服务短板；既要补技术短板，也要补配套短板。

  下一步，房地产供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量，根本途径是深化改革，最终目的是满足需求，同时在改革中要坚持，越是在市场低迷或政策调整时，越要加强供给侧结构性改革，其中主要是把握好两个方面：一是结构性改革。所谓结构性改革，就是要坚持问题为导向，抓住供需的主要矛盾，解决企业发展的疑难问题；二是供给侧结构性改革要早见、快见成效，任何一项改革，不见成效难以说明成功。怎么早见、快见成效？主要是做好以下几个方面：

  第一，要强化住房居住功能属性，把供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来，引导企业调整供应结构，提高房屋供给质量和配套服务，满足舒适型、高品质住房需求，多为老百姓建长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的“好房子”。

  第二，要促进供需两侧相辅相成，既要提高供给质量，实现供需平衡，也要管住需求侧，特别要加强需求侧的科学引导，发挥租售并举的作用，通过盘活存量，释放租赁房源，鼓励长租公寓、青年公寓的发展，推动《《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台，让房屋租赁成为房地产的新供给、新需求。

  第三，要注重供给侧结构性改革的实际效果，一方面，加快房地产新旧动力转换，支持传统产业向优质产业升级换代；另一方面，通过先进的生产方式带动房地产创新发展，使传统的房地产焕发生机、新型的房地产业态蓬勃发展。

  第四，要围绕城镇化和城市群、都市圈建设，打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念，引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。1-4月，京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的13个重点城市开发投资7417亿元，占40个重点城市总投资的48.9%，占全国房地产总投资的26.7%。新房销售额9069亿元，占全国销售额的27.3%，要通过大城市辐射带动中小城市，一手为新市民提供住房，一手盘活房地产库存。

  第五，要整合优势资源，提高行业集中度，为供给侧改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。不是房地产企业越多，供给就越好，房地产的供给质量，取决于专，取决于精，取决于优，要通过兼并重组加速经营困难的中小房企的主动退出。

  第六，要在强调供给的同时，培育正确的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量，也要在需求端关注“人”的需求，推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系，既让人有房住，也让房有人住，避免空置造成浪费。同时要重视对二手房的研究和利用，在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。未来在一些大城市，住房供给更多要看二手房的发展趋势，同时要加快跨界合作。单靠房地产一家推动供给侧改革不够，要用好互联网、信息技术，打造智能健康、融合共享的居住环境，拓展供给空间。

  第七，要弘扬企业家在供给侧改革的首创精神。供给侧改革要想取得实质性进展，必须让企业家特别是优秀企业家带头干，做出标杆示范的改革项目。明天的分论坛，有部分企业和企业家要讲一些案例，希望能够交流经验，促成更多供给侧结构性改革的成果落地。

  我就讲这些。下面，把时间留给其他嘉宾，大家一起分享他们的精彩演讲。

  谢谢大家！