周济：地产新三观：价值观、发展观、技术观

  中房网讯　9月2日，由中国房地产业协会、绿地控股集团有限公司主办的第十一届中国房地产科学发展论坛在上海召开。众多中外专家齐聚，分析数字经济发展趋势，展示未来居住技术发展方向，交流会员单位和房地产企业创新经验。

  在本次论坛上，中交房地产集团有限公司副总经理周济发表主题演讲。以下为图文实录：

中交房地产集团有限公司副总经理 周济

  演讲主题：房地产企业的价值观、发展观、产品观

  周济：尊敬的刘部长，冯会长各位领导大家下午好！按照协会的安排，我来把过去几年中交集团房地产业务的思考研究探索和实践，做一些交流。那么我的题目是房地产企业的三观，价值观，发展观，产品观，重塑房地产企业的科学发展观。

  这个问题很大，上到党中央国务院，下到行业协会，乃至企业，还有行业上下游产业链的朋友们都在思考。那么我是可以用30分钟时间给大家汇报清楚，首先行业的现状，上午我们的冯会长在致辞当中说的很清楚，三十年的行业，二十年的市场，成绩斐然，问题很多。

  那么主要我来总结，就是单纯的单一的快周转、大规模、标准化。不是说不对，很对。但是远远不够的，我们需要什么呢，不仅要有速度，还要有质量，不仅要有产品，还要有标准，不仅要有局部还有体系，不仅要有空间还要有美好，不仅要有物质还有精神这些问题大家思考的很多，不再赘述了。

  那么我想我提出这么三观，针对我们的问题，过去几年我们的行业领袖也在不断的，房地产我们受人尊敬吗？我们有不同吗？我们还可以活下去吗？目前大家很焦虑，很彷徨。那我觉得要从深层次想问题，首先价值观决定一个企业一个团体的精神文化道德信仰乃至品德。

  上午美国专家比尔说的很清楚，没有精神文化道德和信仰，没有品德的技术是没有前途的，发展观它是规律是科学是方法是自觉，什么是自觉？就是掌握一个行业的规模，并且可以运用它，更主要的要把这个规模掌握的规律去能够按照这个规模推动行业的发展的进程。什么是产品观？质量品质品味当然还有科技，是我们把产品上升到企业的发展，上升到美好社会必不可少的一部分。

  那么我认为，可以走向未来的房企至少有三个要素，首先要以自身的先进文化驱动自身的，以创新的思维引领合作伙伴，乃至行业的共同发展。第二个合作伙伴提供的产品和服务中要流淌着一个房企血脉和基因，而不是别人的，不是大家的，是你自己的。我们要高度认同每个房企的，前提是你具备的可以彰显高尚的品格。

  第三这家企业要有一些方法，可以精准的定位客群以系统的方法整合资源，集成上海的技术和服务，把自己和平台做好，技术自然就做到了。谈到这里，我们不能不去思考一下，我们应该如何去做行业，如何去做产品，我看一下几百年来，行业的企业发展规律是什么，几百年前一千年前的基础发展科技领域，到几百年前的太阳能基础管理，到几十年前的行为科学，经历学为主的，当然还有一个更重要的就是精益化的管理。

  事实上很多行业特别是加工制造业，发展的一套非常科学的理论，那么我们看精益化的理论造就了丰田造就了海尔等等企业，现在的加工制造业从精益化的时代步入了移动互联网为标志的移动互联时代，反观我们的房产行业，目前还在加工制造业。连加工制造业的精益化还没有做到，现在在谈新技术谈5G就是断代的问题。

  我们急需把这个断代补上去，把精益化补上去，缩小行业的差距。所以我们觉得精益化是中国房地产行业的必由之路，是必须补上的一课。因此要构建房地产产业的价值，全面打造精益化。

  这是怎么样的价值，最上面就是一个企业的优秀的文化底蕴，精益化的产品就是枝叶，硕果累累，枝繁叶茂。按照这样的提出反对和提倡，反对机会主义，反对实用主义，反对机械主义，提倡理想主义，现实主义，科学主义，特别是唯物辩证法。中国的房地产行业30年最缺的就是唯物辩证法，当然这不怪我，市场决定的，刚需决定的。

  但是我们要进行改变，在这里面提一下中交，连续十四在国资委百家企业里面，每年的考核指标都是双倍增长，来之不易。中国路，中国桥，中国铁路，中国港，中国隧，中国地铁等等不断的在进行改变，靠的什么？中交在2010年提出了让生活更美好，让世界更畅通，让城市更宜居这些一连串的话题，可以引领中交不断向前再向前。

  看一下中交战略三者定位，以及房地产战略目标，要做责任承担者，做深度参与者，做政府购买经济服务的优秀提供者。今年以来，中交又正在提出要做好要书写出海入湾进城连网悦人五大篇章。

  那么接下来我汇报这个价值树的树干，就是一个房企的品牌体系，以业务为主。提供了从2015年底到2016年一年半的时间，对我们的价值链进行充分的分析几乎找到了全球最好的战略研究和传播的等等这样的企业来帮助我们企业做这样的。最终完成了品牌的方案规划的。

  首先是品牌的构架，作为中交集团，房地产业务几大品牌，各显千秋，我们的绿水中国，地产股份，房地产等等都在各自的站位来凸显自己，那么品牌的核心理念我们提出了交融天下，联心筑家。美好生活的营造者。这五种颜色代表五种经济，当然还有更多产业在里面。

  从产品品牌来看，住宅的产品系列，我们把这个产品线一个品牌，相应的五个品牌，四个品牌，三个公寓的品牌。我们也举行了发布会，这个品牌经过2017年2018年两年时间的考验，2017年被评估为两百个亿，去年就是470。

  在介绍完了树干之后，向大家介绍一下价值树的枝丫，我们对于房地产行业的供应链进行了分析，这个图首先就是供应链的特色，传统采购之路，自主研发之路，联合研发之路，投资研发之路。万科去年开始又转入了联合发展，去年到了他们最新的实验室，基本上都是联合研发的，万科海尔实验室，万科北大实验室，联合研发，加速了万科在供应链方面的速度和进展，价值很大。投资研发以经贸为主的，经贸要投资到行业的上下游去做投资，那么第五条路就是我们中交的与精益化道路相匹配的做法。

  那么我们大体上选择了分成了六大类，30几个品类，几乎涵盖了行业大部分类别的，目前用户350家，请他们来做什么呢我们在2018年9月的时候，从这350家当中选择出的将近40家，在每个领域掌握着核心技术的领域，300多个用了九个月的时间，围绕我们土壤根基和树干去研究。

  那么提出跟供应商构建五个共同体，合作共同体，文化共同体，品牌共同体，发展共同体和命运共同体。希望部件设备包括服务中流淌着中交的血液进行基因，中交的产品一定是中交的血脉，而不是别人，因为在B2B到C时代，希望是去C的。之前跟嘉定区的领导一起交流，我说你如果做零售，还要坚持文化，但是共同消费者2C接受的我的文化，因为我最接近消费者。

  产品体系的五化目标，规范化，系统化，专业化，集成化，模块化，不是一条产品线打天下。按照这个做法去做，我们就开始进行了精益化产品的发展，秉承一个技术重合连接和创新目标的建成比如说中交，中交的房地产业务既有最早的，有它的成果，有教训，还有绿城中国的匠人精神，这是值得我们整个行业都去学习的不断进取的。

  因此要继承下来，不仅要继承还要联合，还要连接消费者的心，这个编辑过程其实特别痛苦的，300个专家用了9个月的时间反复上下集成，集成非常痛苦事情最终达成了。在过程当中每个专业30几个专业同时坚持5个维度，很痛苦，就是每个专业哪怕是电梯，哪怕是材料都要研究的维度产品的主题客群风格地域的差异，经济效益五个维度30个专业，这是一个C30这样的，就是5个月，但是痛苦之后，40几个单位收获巨大，不仅是中交的成果，也是每个企业的，因为之前没有做过。

  在这个过程当中中交率先提出六个创新思维，分别是精益地产思维，柔性开发思维，绿色科技融合思维，五色地产思维，新时代规划思维，积极心理学思维，这个就是中交提出的悦人的概念，每个人在场的各位嘉宾和领导，目前看到的色彩看到的每一个符号都在无时无刻的影响着你的心理，继而传递给你的家人，因此房地产人的责任是重大的是巨大的，影响了每一个人每个社区，其实也包括我们社会的和谐国家的发展。

  那么闭环了之后就柔性开发之后，要打破传统线，是因城因地，那么这里面包括我们的五色地产，来自海岸精神，五种颜色是把中交跟其他的央企，哪怕所有其他的企业区别出来的最享受的标准，中交的房地产业务就脱颖而出了。关于新生代规划思维，这个建筑风格包括从去年习总书记提出要中西合璧，那么我们提出的第一个客群化，环境化等等，只有做到这五化，你的社区的建设风格才是合格的。

  我们精益化产品的组成风格大概完成了去年完成了40几个，今年继续还要做，关于产品大纲，涉及到的内容比较多，包括城市主力客群还有生活观，艺术观，价值观对客群描述，包括标配，准配。规范内容更加详细了，每个部分考核分成了几篇，很详细，时间原因不再赘述了。

  这是一个城市精益化产品体系成果的规范导则，是目前集聚当下最好的研究成果，随着时间的技术进步和我们研发的2.0，3.0的。每个导则都是每个行业最优秀的企业在做的。产品亮点从安全入手，回到健康，那么从这个建筑公益入手等等。那么这个过程注重全生命的周期，乃至到最后运营，不管是人还是技术都要去关注的。

  去年28号进行了一个成果的发布，还是不错的，成果很明显。那么关于应用呢，目前应用还是最关键的，这个一个很辛苦的过程，不管是专业还是人才在过去几十年用习惯了，尽管艰难还要保持往前走，因为是规律，要相信规律，而不是相信经验。

  所以这样的成果我们希望是原则是逻辑是方法是授人以渔，希望这样一种方法可以在全行业都应用。目前这些在各地重庆项目，昆明项目，中山的项目，长沙项目都在逐渐的落地，当然这样的落地还有一个过程。

  再一点跟大家汇报一下，我们现在正在做的，我们正在把精益化的产品体系在向前延伸，提出了要创建创新型城市规矩，这个跟浙江省发改委在今年3月份提出的要打造未来的社区异曲同工，发布会的领导也在提，大家想法一样的。其实就是要做到五全，每个社区全场景，全龄化，全功能，全业态，全产业，要做到做优做活，怎么才可以做到，就是五个平衡，职住平衡的概念，自己提出的住教平衡，住养平衡，住娱平衡，住养平衡，住驿平衡。比如说住养平衡，三代同堂不能满足现在的需求了，我们希望把取得的成果镶嵌式的往前进一步，解决一些问题。

  再比如说住驿平衡，最原始生态就是酒店，这是我们的梦想，这些工作正在抓紧进行。最后做一个总结，在国家知识产权局已经注册的价值树的概念，是一直坚持的希望同行和合作伙伴一起来打造各自自己不同的差异化的价值。这个价值树它即使中交提出来的，我们也希望业内大家一起认识并把握好科学发展规划，将规则和力量化作为自己的行动，来保证房地产行业持续健康的发展，谢谢！