张鹏：数字建筑 数字家园 数字城市

  中房网讯 9月2日-3日，第十一届中国房地产科学发展论坛在上海召开。在本次论坛上，同时召开了以数字生活“让居住有诗 也有远方”为主题的分论坛，数字生活体现在每个公民的生活，有一些生活的便利，但是每个数字生活的背后肯定会有很多国家大的发展规划和国家大的发展布局。会上，中国房地产业协会名誉副会长、当代置业集团股份有限公司执行董事兼总裁张鹏先生发表主题演讲，以下为文字实录：  

中国房地产业协会名誉副会长、当代置业集团股份有限公司执行董事兼总裁张鹏

  张鹏：非常感谢中房协提供尤其在中国房地产发生大分化，转型升级大背景之下，把数字化作为我们这一届科学发展的主议题，我们聚在一起，尤其是地产商，不再讨论野蛮生长，不再讨论高歌猛进，市场占有率，实际上这就是事实，头部企业聚集效应非常强烈，我们都知道科学技术模式创新是推动经济发展的第一生产力，大家多去讨论讨论内容，讨论讨论质量，讨论讨论数字化，我也认为数字化不完全是一个技术，而是一种商业模式，能不能把这种商业模式和我们的主业结合在一起，可能是必须要面临和思考的一个问题。

  前天开会的时候我就讲大家都在谈数字化，不开会不谈数字化似乎不能开会，但是到底哪一家能够把数字化真正变现为经济回报，变现为居民C端的刚需，这个还都在探索之中，我们作为运营商在这方面做了一些探索，也拿出来向大家做一个汇报，共同探索数字化发展之路。

  大的角度，2018年我们看了一组数据，联合国人口所发布了一组数据，2018年现在居住在城市的人口是35亿，2030年50亿，每周1200万人从农村迁徙到城市，大部分是中国人，就是我们城市化进程。我们现在离发达城市的城市化率还有12个百分点。那天我也讲到，一年一个百分点就是10亿左右的新增增量，15万亿大的销售额，这么大量的人口涌入城市当然对经济繁荣，对城市化有很大的帮助。

  另外一个角度城市承载能力更新能力，现有管理水平能不能支撑带来了巨大的挑战，智慧化从过去的智慧城市有的国家已经提出智慧国，等一下我会稍微说一下，数字化从过去的数字技术要走向卵生技术等等。新加坡经济总量远远超过香港，为什么去这个国家，城市经济治理各方面都值得我们借鉴。今年我和大马西政府官员谈一个合作，下面动画我们下面一个子公司，做了一个数字孪生城市，分为五个等级，L1和最后的L5，用最初级的数字孪生技术给大马西做了一个整个新加坡国家的还原，一天完成。大马西政府官员不相信，一天以后我们把产品交给他，他们不相信中国民营公司可以一天时间还原新加坡整个国家，今年签了一个大战略，我说的不是我们公司产品，讲的是另外一件事，我就问他你们怎么看待提出的数字国家，因为2000年提出数字城市实际上2015年前后新加坡就已经宣布数字城市已经基本构建完成，当时叫智能城市。

  2016年新加坡又提出2025年完成整个的新加坡的智慧国的建设。我说要点是什么，他说3C，我就不理解，他说理解起来很简单，相当于你们国家的五年的战略规划。链接先把基础通讯设施在新加坡整个普及到户，3G、4G到5G，硬件铺设不到位，解决不了速度问题、效率问题，还什么数据的实时回收。第二运用全面传感技术把实时信息收集回来。第三说理解，我理解这个理解就是深度学习，五个方面居住、环境、交通、养老医疗、社会公共服务这就是五个方面要实现智慧国的整体国家战略。要求我们公司人去新加坡好几趟，去了樟宜机场，今年年初做了翻信，商业场景可圈可点，我看的背后故事，拿一个手机提前三天可以进到机场里面。新加坡樟宜机场衣食住行游购娱吃喝玩乐，联合办公进去不用出来，我就问凯德负责运营的总裁我说不担心安全问题吗，他说从你进入樟宜机场那一刻，人脸识别已经捕捉到了，你在樟宜机场任何一个角落我们都是实时掌握了但是我们也保护人权，保护隐私，但是如果一旦进入到不该进的区域，迅速就有一个传感技术在后台捕捉到你了，我们要解决新加坡就是要在这里消费，就是数字技术新兴技术解决安全问题，解决你们担心的，这就是数字信息的力量。

  我讲的案例想表达大的政策环境已经具备了地产行业要向高质量发展转向数字化，地产最后的归宿可能是金融企业，还有一个转型方向是一个技术企业，或者金融企业或者技术企业，是最终房地产商转型升级两个大趋势。我说作为一个全生命周期产业家园和生活家园的运营商，地产商思考除了扩大占有率扩大开工面积之外，你还思考什么，是不是中间用信息技术相关技术提高你的生产效率，能够以始为始，不要只管杀不管埋，房子建起来交出去，让它高质量全生命周期的存在70年以上。正思考三个维度建筑端要把数字建模基础搭建牢，所以叫端侧建模，往侧一个建筑群住宅群居住群等等，要把网端的数字链接建立清晰，在城市要把各行各业跟你所涉及到的数据收集回来形成新的商业模式以后，形成数字应用，所以叫C端建模，B端链接，云端应用，从这三个角度思考你作为地产商从拿地之前，规划设计建造施工到后期使用，并且变现成产品，这就是一个企业的数字化战略和产品设计的落地过程。

  我始终讲这些都是尝试，不一定成功的商业实践，但是你不去做就是等死，不创新不是今天死就是明天死。数字化的维度思考解构，数字建筑数字家园或者数字社群和数字城市，你只不过各取所需，你能做什么事跟你经营相关事情抽离出来，地产商的事情就是参与建设，一栋楼建起来呈现完美的建设，所以我们认为从规划设计到建造的过程，建造之前的是能不能用BIM建筑信息模型和物理仿真技术，全过程用数字权声明周期的思考方式，把所有的编码，设计的过程建造过程全部都存储下来，后期运营的时候大量地产商到了交接给物业的时候连施工图都找不到，地下管网重新变更以后找不到当时初始的图纸，哪漏了找不到，这种情况比比皆是。所以我们现在大面积的应用应急物理仿真技术。因为我们认为建筑就是连接器又是一个接收器，人在里面活动，两者交合在一起，就是数字算法偶合的过程，万物互联，人物互联，这件事情基本解决掉。

  讲两个案例，现在动画的就是我们用数字孪生技术VR技术把我们空中建造当代艺术博物馆，这是中国第一个主动式博物馆项，认证给了主动式建筑的中国第一个当代建筑艺术博物馆，这个博物馆是清华大学庄教授操刀设计，把光环境、水环境，以及整个建筑的发电、能源、电力、响应全部用建筑信息模型，在建造之前都做了一次模拟。

  其实昨天我没有参会，我跑了南京四方美术馆，我看了看20个设计大师每个建筑，其中有一个张永和（音）大师做的小的试验性建筑特别有意思，用混凝土做的整个结构和上面的屋檐，完工以后结构工程师说结构和屋顶之间支撑不够荷载不够又加了两个非常难看的混凝土的柱子，支撑到那。要有一种技术能够在建设之前就出来，我们就不用后面再打补丁了，其实很简单，这个不难的一件事，就是用建筑信息模型，提前在建设之前模拟出来就完了，这个就是企业的成本各方面因素的考虑，要把这些技术手段成本可控，也是经营需要考虑的一个问题。

  第二个例子就是前两天我们在北京开了一个信息发布会，陈会长亲自去指导了，我们的恐龙3号落地，恐龙3号是我们公司内部的术语，但是它有几个特点，装配式、结构装配式、全装修装配式、净零能耗、自产自用、不消耗社会公共电力、公共能源，健康建筑所考虑的人体舒适度。比如屋子里温度、湿度、空气、含氧量也全部都考虑了进去。再加上一个适老，再加上一个科技家居，大家能够想到的投影、电视、电冰箱、外遮阳全部都一键解决。这里面有两个概念，有很多人参观了样板间，参观了启动区以后，说你这干什么用，我们这是建设中国在北京最大的全生命周期的科技养老社区，将近有1700个老人要住到里面。他说老人对科技不感冒，实际上我们在一开始的设计的时候就分成两个维度，凡是跟屋子里功能性能相关的事情，温度湿度新风含氧量不需要老人操作，自动监测，自主响应运营，由物业公司人可以在后台调节。凡是跟老人相关在屋子你需要开窗帘开电视，不会用APP，不愿意用摇控器，有人工就好了，两套设备，就解决了所谓的高科技C端它的生活习惯衔接的。

  当然在养老社区里面，屋子里的智能魔镜，智能马桶，防摔倒的预警系统全部都植入在内。这些设施设备植入目的是为了收集数据，硬件要铺设建模，数据要收集和集成。

  前两天我碰到毛总，中国头部的联合办公，我说你的商业模式到底是什么，资本驱动还是空间利用，记住我们想清楚这件事，我集成这么多办公的人群365行都在我的优客工厂里，接下来我们就可以加以利用，这是一个方向可以探讨，但需要干出来需要摸索。

  数字建筑生产经营的全过程的数据通过建模通过硬件的铺设先收集到我们的后台上，这是重要的一件事。所以当代所做的主动式建筑、被动建筑、健康建筑、绿色建筑、净零能耗、绿色住区，所有可持续发展的建筑实践都是用数字化手段全过程监测，运营单说。第二数字家园，单体建筑用数字化手段贯穿始终，交付以后怎么办，现在大屏幕上展示的动画也是我们用数字孪生技术做的另外生动案例，在北京东直门已经建成了15年，现在应该还是建筑界推崇的一个标杆项。前两年又被世界建筑师协会授予了世界高层以建成建筑的大奖，说明它还在受广泛的关注，但是运营的角度我们最近进行了一次全面数字化升级，也就是1：1的把在这个小区里的物理世界全部还原成一个虚拟世界。无论是人流，公共的电力供应，小区危险源的识别，高空抛物，电灯，新风，所有需要人工调节的全部集成到一个平台里面，并且这个模式成本不高，我们会在所有当代建设推向社会的楼盘里广泛应用，红线以外不归我们管，护门以里是客户的隐私，红线以里，护门以外，一个人进到红线，传感进行把人脸抓取，比如快递，一个快递在门卫登记到最远的楼栋，最高一层需要20分钟，如果20分钟这个快递员还没有出小区，后台会迅速提供中控室这是异常情况，请保安介入，这个在当代博物馆已经完全实现，希望大家有机会可以看看。

  小区居住数字化以后，还有教育的需求还有健身需求还有养老需求，这几年我们也做了一些场景服务，比如幼儿园做养老机构做联合办公做建身场所。一开始设计的时候完全用我刚才数字化建模的思考方式，把在社区里各种消费，各种不同年龄段客户行动轨迹生活习惯，消费习惯，集成到一个平台上，接下来我们还有新的考虑，和物业公司，在这里不深说了。

  第三数字城市，就是我刚才谈到的数字建模以后，数字联网以后要还原一个比社区更大的城市界面的虚拟世界，我们不容否认去讲，现在的城市建设，城市更新，早已经突破了物理世界的范畴。理论上我们在场的每个人包括这个空间，由于你的行动轨迹被各种传感器所捕捉，已经形成了一个虚拟的建筑空间，只不过这些东西现在还是碎片式的，并没有被真正的整合。三年、五年以后我们相信这不是一件太难的事，因为当代的数字公司、科技公司已经做成了这件事。我们认为未来的数字孪生世界是流量的互导和重生，未来虚拟世界是增强现实的虚拟环境，1：1还原。这个动画是我们刚刚给深圳市政府完成的2000平方公里的数字还原产品，细到深圳的每一个街道，细到深圳的每一辆车当然还有安全问题解决掉，都有高智商高智慧把协议签清楚，原代码一交接这件事情就解决完毕，城市数据的汇聚与聚合，大数据可视化与分析，物联网设备反向控制，城市应急模拟响应，数字世界里不是一件太难的事。

  我不知道有没有来自于这个城市的同仁，上面是一个真实的世界，下面是一个数字孪生技术还原的世界，合肥政务区和政府合作的一个项目，它要提高城市管理水平，把这个区域全部建筑全部的街道跟刚才深圳一样，1：1完整的还原到政府的应急智慧中心里面。相当于给它了一个操作平台，它更新迭代，由操作人员录入就没有任何问题，当然还不止于此。

  我们连续三年公布了一个克隆地球计划，似乎有点庞大，但人就得有点理想有点小目标。最近几年我们会让我们这家数字公司把中国的大中城市全部都还原出来，大数据和数字化形成自上而下和自下而上的贯穿的体系。我想讲什么，数据是底层逻辑，数字是顶层设计，这两者之间现在还没有完全打通，我们也在摸索之中，要应用到各行各业去，需要一个漫长的过程。这是我们的一些数字实践，我想讲回一个城市的建设，回到一个企业开发经营的角度，我们建设数字建筑，就是想提高绿色健康的舒适体验，我们建设数字家园，就是想建设不同场景下的生活体验。我们建设不同的数字城市，就是想让这个城市在更有活力之下形成新的商业模式。

  最后我们内部有一句话叫做倾注于数字，绽放于城市，把建筑实践和数字实践分享给大家谢谢。