8月27日公布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（下简称《通知》），跟2006年公布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下简称《意见》）相比，调整的内容主要有两个方面。

  降低境外个人购房门槛，为境外资本进入市场提供便利 

  《通知》放松了境外个人购房条件，做到了境内外个人购房的政策平等。2006年《意见》要求境外个人要在境内 工作、学习时间超过一年后，才有资格购房。新公布的《通知》则把“超过一年”的时间限制取消了，还取消了“不得购买非自用、非自住商品房”的规定。但当地 的住房限购政策同时适用于境内外购买者。

  《通知》为境外资本进入国内市场提供更便利条件。2006年《意见》的出台，对外资进入房地产领域施加了诸多 限制。主要原因是2002年以来，人民币升值预期强烈，房地产市场发展迅猛，外资通过收购企业、直接购房等形式，设立大量房地产基金，2002 年~2006年间，在上海、北京等一线城市，外资占商品房购买量的比重超过20%。因此，为抑制外资进入国内房地产市场，2006年《意见》延长了审批期 限，在结汇、手续等方面还施加了很多限制条件。新公布的《通知》取消了外资企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求，节省 了大量资金沉淀成本。

  外资进入国内房地产市场经历了三个阶段 

  从外资进入国内房地产市场的历程看，可分为三个阶段。第一个阶段是1978年~1998年。在1998年房地 产市场化改革前，外资进入中国市场，主要是租赁商业楼房等方式，或者是外资企业通过土地出让方式（1983年允许外资企业可以有偿获取城市土地使用权）建 立工业厂房，没有大规模的外商直接投资（FDI）进入房地产市场，国内法律除了允许境外华侨可以购买特定区块的商品房（国内公民不允许购买），也不允许境 外个人购房。

  第二个阶段是1998年~2006年。是外商直接投资快速进入房地产市场的时期，从房地产企业开发资金来源的 结构看，外资占比在逐步上升。从外资进入国内市场的渠道看，除了传统的设立合资企业，收购国内企业股本等方式，更主要的是通过设立大量房地产基金，直接参 与建造、收购商业楼盘，其中以香港资本为主。这段时期外资的布局绝大多数在上海、北京、广州等一线城市，比如北京国贸、上海恒隆、中信泰富等地标性项目， 都由港资相对控股或绝对控股。

  第三个阶段为2006年~2015年间。以2006年公布的《意见》为转折点，当时的决策层考虑到国内房地产 市场波动加剧，从稳定房地产市场的角度看，采取了限制外资进入的措施。在商务部和发改委的《外商投资企业投资目录》里，房地产开发被列入限制类，在外汇结 算、资本金比例等方面，采取了比国内企业更严格的规定。但由于中国房地产市场持续高速发展，境外资本仍然通过各种途径进入房地产市场。

  新政出台基于稳定房地产市场和完成中美投资协定谈判的考虑 

  《通知》的出台，笔者分析主要有两个方面因素：第一，国内房地产市场进入一个新的转折期，从国家统计局公布的 2015年前7个月数据看，房地产开发企业到位资金6.93万亿元，同比增长0.5%。其中，国内贷款1.25万亿元，下降4.5%；利用外资185亿 元，下降24.5%。房地产市场总体供需平衡，结构性矛盾突出，区域分化加剧明显，部分二线城市和多数三四线城市已经供大于求、价格下行压力加大，从 2014年下半年开始，国家就开始采取一系列宽松政策，稳定房地产市场。这个背景明显不同于2006年《意见》出台时，那时主要是防范房地产市场价格过快 上涨，现在主要是避免房地产价格出现过快下降。因此，放宽境内个人购房，以及放松外资进入房地产市场的条件，是有利于稳定房地产市场。另外，在新阶段，外 资和境外个人对房地产投资的需求也大不如从前，不用过度担心对市场的预期引导问题。

  第二，受目前我国跟美国等发达经济体的自由贸易或双边投资贸易协定的影响。从2013年前，我国就开始跟美国 谈判双边自由投资便利化问题，主要是通过搞“负面清单”的方式。在之前我国的《外资企业投资目录》里，是把房地产开发列为限制类。为尽快完成投资协定的谈 判，有主张要把房地产开发投资尤其是境外资本进入一级市场，和境内个人购房便利性方面，纳入到“负面清单”里。从《通知》出台看，似乎也验证了上述条款已 经被正式写进了“负面清单”。

  总之，《通知》是在我国房地产市场进入“新常态”、外商投资协定“负责清单”谈判加快的背景下出台的，未来的 方向应该是越来越开放外资进入房地产领域，对个人购房的限制也会真正做到“境内外平等”。这对房地产市场来说，是利好消息，但也不必过度解读为外资会大幅 进入国内房地产市场，在国内房地产市场已经告别高速增长之际，外资也会在“进入”和“退出”之间作出更理性地选择。（作者单位：国务院发展研究中心）