2014年杭州房博会住宅需求报告

  进入下半年以来，楼市各类利好政策不断，特别是7月份以来，几乎达到了一月一政策的地步，“限购”、“限贷”等政策松绑，市场信心得到提振；另一方面，楼市价格体系在今年又进行重塑，成交放量速度加快，一些竞争激烈的老板块如临平山北、塘栖、城东新城等板块一降再降，达到近三年的最低点。同时，杭州商品房库存量达14万多套，为历史最高点，杭州楼市似乎进入了一个全新又陌生的阶段。

  在刚刚落幕的第21届房博会上，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷1000份，回收有效问卷950份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为912份。合创地产机构已经连续7年对房博会的住宅需求进行跟踪调研。本次调研结果将和2010年、2011年、2012年、2013年的数据做一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近八年内意向购房者购房心态和需求的变化。

  购房急迫性处于近七年的历史最低点

  进入2014年下半年，虽然限购限贷政策均放开，但在大供应量的压力下，房价依然有所下降，特别是部分竞争激烈的板块，房价已经降到了5年之内的历史最低点。这使意向购房者对未来走向判断更为迷茫，在此情况下，持续观望、慎重考虑成为了规避风险最稳妥的选择。

  据调研结果显示，与2013年及2014年上半年相比，意向购房者的购房准备期明显延长，在未来3个月到半年之内有购房考虑的仅为15.1%，一年之内考虑购房的比例为32.2%，购房急迫性处于近7年的历史最低点。

  虽然自下半年以来各项楼市政策不断，不过从结果来看，政策对于刚需购房者影响有限，对市场需求的刺激还停留在意识层面，实际影响还有待于利好政策持续加码或市场信心的恢复。结果显示，有20.4%的意向购房者受政策利好影响加入购房者行列；21.4%意向购房者受政策影响会加快购房进程。由于目前市场主体依然以首次置业的刚需购房者为主，因此有将近60%的意向购房者并未受到政策利好影响。

  不过在各项政策的影响力分析发现，“首套房首付三成、利率7折”、 “二套房首付可三成”、“限购放开”三者呈由高到低排列；信贷政策依然是影响力最大、影响面最广的政策。

  异地客活跃度提升 达历年最高峰

  受各类政策的影响，本地购房者依然是购房的绝对主流，占比达75.6%。异地购房者从2013年下半年的6%上升到现在的21%。而这些异地客群中，浙江省内客户依然占据绝对比例，其中以温州、湖州、台州、宁波等地的购房者比例最高，占比均超过10%，从购房目的看，依然以自住为主，投资比例较少。同时，基于对未来的不乐观判断，异地购房者的需求并未被激发，仍处于蛰伏状态。

  不过在房源需求中，首次置业人群占55.9%，二次置业(改善)占比23.8%。对比历年数据，首次置业占比保持中等水平，二次置业(改善)略有下降，三次置业则有所上升，目前占比约11%。

  但值得注意的是，首次置业群体并不意味着其首次拥有住宅，部分拥有自建房、经济适用房、房改房等意向购房者虽然为改善性需求，但从购房状态看仍属于首次置业(首次购买商品房)，故首次置业群体中也包括了部分改善型需求的客户。

  精装修接受度大幅上升 三房最为“紧俏”

  随着万科、绿城、滨江等房企的精装修战略的推广，杭州市场上实行精装修的项目也逐渐增多。与之对应的是，购房者对精装修的接受度也达到历史较高水平，在精装修和毛坯选择上，选择精装修的比例达43.8%。而精装修标准，最受欢迎的在2000-3000元/平方米之间。不过3000元/平方米以上的比例略有提升。这意味着意向购房者对附加在房价基础上的精装修价格接受度上升。

  值得注意的是，在户型大小选择上，出现历史性突破，户型格局需求在功能呈现扩容态势，三房以63.4%的高比例取代两房统治已久的江湖地位，两房比例急速下降，占比为21.7%。

  对比历年数据可以发现，三房选择大比例上升，从2013年10月的41.1%上升到2014年5月43.3%，本次调研上升到63.4%；两房、一房需求量大幅下降，从2013年10月的52.5%下降到2014年5月40%，本次调研下降到21.7%；由此可以说明，户型格局的选择出来了集中且扩大的趋势。究其原因，与目前市场楼市产品户型格局的演变密不可分。自2012年以后，供求量最大的90方三房两厅的设计开始盛行，2014年市场上新房源已经是清一色的三房两厅，两房设计已经成为历史，因此三房的选择率明显提升，占比达60%以上，随着时间的推移，预计三房选择的比例还将持续上升，两房的选择预计只能在年代相对较久的二手房中解决，占比也将呈现逐年下降。