开展房地产信用评价工作，构建行业社会信用体系

  ——专访中国房地产业协会名誉副会长胡志刚

中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产研究会副会长胡志刚

  市场经济是信用经济。党的十六大、十七大提出要加强社会信用体系建设。从2007年开始，由商务部、国资委牵头开始在各个行业开展信用评价工作，到目前为止，已有164个行业协会在开展这项工作，覆盖了包括房地产、建筑、机械、石化、电力、医药、内外贸流通等在内的大部分行业和领域，共评出A级以上信用企业7000多家。这项工作经国务院纠正行业不正之风办公室批准，已成为国家“评比达标表彰保留项目”。

  为推进房地产行业信用体系建设，加强企业信用和风险防范意识，履行社会责任，中国房地产业协会、中国房地产研究会在全国范围内全面开展了房地产行业信用评价工作。

  问：信用评价工作开展以来取得了哪些实质性进展？

  胡：为推动房地产企业信用建设，引导房地产企业诚信守约，积极履行社会责任，促进房地产行业健康发展，中国房地产业协会、中国房地产研究会于2010年获商务部、国资委的批准，开始在房地产行业中组织开展房地产企业信用评价工作，2011年在重庆、大连、北京和部分房地产开发企业试点，2012年起在全国范围内全面启动了这项工作，截止到目前，这项工作已经开展5年。五年中在商务部、国资委、住房和城乡建设部等主管部门的大力支持下，在各地房地产业协会、开发协会的积极配合下，全国已有163家房地产开发企业获得信用评级。

  问：从实践情况看，房地产行业的信用评价特点是什么？

  胡：房地产行业与一般生产行业相比具有产品周期长、涉及生产要素多、社会影响大、发展不均衡、项目周期与财务周期不匹配等特点，其发展又处于经济发展的特定阶段，信用建设任务艰巨，必须结合行业特点开展信用评价工作。

  一是建立一套适合行业特点的房地产开发企业信用评价指标体系。在设计信用评价指标体系时，重点突出房地产行业和开发企业的特点，遵循针对性、全面性、系统性的原则，使指标体系更科学、合理。在指标设定上既考虑信用评价指标体系的共性，如企业管理能力、发展能力和财务数据等客观信用能力，也考虑房地产行业的特点，把房地产开发企业的经营信用和履行社会责任作为信用考核的重点，全面考量企业在土地获取、规划、建设、销售、前期物业管理等开发建设全过程中的经营信用。在分值比例设定上使企业经营信用情况的分值比例达到了45%，企业履行社会责任信用分值比例达到35%，企业客观信用能力仅占全部分值的20%。同时采取一票否决制，企业如发生违法违规或其他严重失信行为，一律不予评价。

  信用评价结果采取动态管理，三年有效，每年一次复评，既保证了企业信用等级的真实性，也能够与时俱进及时反映企业的进步，对落伍者即时降级或淘汰。

  二是引入社会第三方信用评价机构对参评企业进行独立、客观、公开、公平、公正的评价。社会第三方通过招标选取，并实行动态管理。评价过程中，第三方评价机构不仅对参评申报材料进行书面审核，对参评企业进行实地核查，通过和企业面对面的交流了解企业的经营状况，并通过对企业员工、经营关联单位、相关行政机关和社会组织的调查询问以及对社会发布的企业信用信息的全面查询，了解企业对员工、合作方、政府、消费者、社会的信用及履行社会责任的情况，做到客观、真实、全面评价企业的信用状况。目前已有七家商务部认可的评价机构参与到这项工作中来。

  三是依托地方协会，积极开展信用评价工作。开发企业基本是属地管理，参评企业的组织、信息的采集与核实、实地核查等工作离不开地方协会的支持和帮助，因此信用评价工作必须紧紧依靠地方协会。在参评企业当中，大多数是通过地方协会统一组织参评的，地方协会做了大量的工作，为我们提供了很多帮助，可以说，地方协会的积极性直接影响信用评价工作的广度和质量。所以，发挥地方协会积极性，依靠地方协会联合开展信用评价工作是我们一贯坚持的工作原则，只有这样，才能使信用评价工作真正落到实处。

  问：两会主导的信用评价优势在哪里？

  胡：我国现存的与房地产信用相关的评级标准可以分为5个层次：住建部对房地产开发企业的资质评级、各级行政机关建立的开发企业信用档案、部分省市开展的房地产行业诚信评价、金融机构对开发企业的资信评级，以及社会和行业协会的各类评奖等。这些评级或评价的特点是评价主体不同，出发点和侧重点不同，效果也不同。

  由中国房地产业协会、中国房地产研究会主导的行业信用评价是通过行业协会建立守信践诺的长效制度，有效约束会员企业的道德风险和机会主义行为，提高行业协会的服务能力，促进行业信用建设和行业守信自律，保障行业健康发展。它既不同于政府部门基于监管需要而实施的资质管理，也有别商业机构基于市场需求提供的信用评级。它突出了客观性、专业性、自律性和服务性，更多的反映的是企业自身资产情况、开发经营行为和履行社会责任所获得的社会信誉，由两会推进这项工作更具有行业的权威性和公正性。大力推动信用信息在全国范围的互联互通，发挥信用信息对失信行为在更大范围的监督和约束已成为市场经济良性持久发展的必要条件。

  问：获得评级的企业能得到什么实际利益？

  胡：人无信不立，业无信不兴，这是社会的共识。随着国家对社会信用体系建设的重视，越来越多的企业开始关注和重视自身信用建设，也有越来越多的政府部门和相关机构陆续出台对信用企业的激励政策。2013年国家发改委、人民银行和中央编办联合下发了“关于在行政管理事项中使用信用记录和信用报告的若干意见”，部分省市也将信用报告作为行业管理中企业准入的依据。在信用评价方面，国家开发银行对参与棚户区改造且信用级别高的企业在贷款方面给予一定的政策支持。黑龙江、重庆房协在有关行业主管部门的支持下，出台了很有实效的激励政策，包括对AA级以上的企业在容积率、项目资本金、商品房预售许可前的投资到位率、资质年检业绩审查、推荐行业性评优评奖等方面实行优惠政策。这极大地调动了参评企业的积极性，2013年仅一年黑龙江省就有50多家企业参评。

  当然，目前信用评价结果的实际应用面和对企业的惠顾还很有限，今后还有大量工作要做。一方面探究金融服务体系对信用评价结果的支持和应用，通过评价使信用级别高的企业在金融授信、金融服务延伸等方面能够享受到更多的政策支持。另一方面还要积极探索向社会和相关领域发布企业信用评价报告，创造奖优罚劣的社会舆论环境，使企业养成诚信和守法的良好习惯。同时我们将联合发改委、国土、工商、财政、金融、物价、消费者协会、新闻媒体等多个部门通过多种方式、多种渠道宣传推广信用评价工作和诚信企业，把信誉度高、社会责任感强的企业介绍给社会，推荐给消费者，在全行业树立起诚信为本的环境氛围。

  问：信用评价对于推动房地产业健康发展、构建社会信用体系将发挥哪些作用？

  胡：信用是房地产开发企业在开发能力、信贷、纳税、合同履约、产品质量、社会责任等诸方面综合实力的反映，是企业生命力和核心竞争力的重要体现，是行业的社会责任和道德基石。完善我国社会主义市场经济体制是一个系统工程，社会信用体系建设是其中关键的一环。房地产行业信用建设作为社会信用体系建设的重要组成部分，对改善我国经济社会信用缺失的现状、重塑社会信用有深远影响。随着市场经济的不断深入和政府职能的转变，建立和完善社会信用体系已越来越被中央和各地方政府主管部门所重视。今年1月15日李克强总理在主持国务院常务会议上做了“关于部署加快建设社会信用体系”的讲话，提出制定《社会信用体系建设规划纲要(2014-2020年)》。该纲要已于今年6月14日由国务院下发通知印

  发执行(国发〔2014〕21号)，7月23日国务院第57次常务会议通过了《企业信息公示暂行条例》，条例中明确规定县级以上地方人民政府及其有关部门应当建立健全信用约束机制，在政府采购、工程招投标、国有土地出让、授予荣誉称号等工作中，将企业信息作为重要考量因素，对被列入经营异常名录或者严重违法企业名单的企业依法予以限制或者禁入。该条例将于2014年10月1日起施行。由此可见，国家已将社会信用体系建设摆到议事日程上来，今后政府将把对行业的监管逐步转变为对企业信用信息的监管，就房地产行业来讲对企业的资信管理将逐渐取代资质管理 、许可管理等各项行政管理。因此建立房地产行业信用评价体系是建立房地产长效机制，实现房地产行业可持续发展的重要举措，也必将推动和促进全社会信用体系的建立和完善。