高铁热潮下中小城市的商务机会

  高铁下的商务磁极

  1. 商务办公

  高铁的开通给予很多国际大公司在中小城市开拓业务的机会。里昂的高铁开通后，巴黎的一些公司开始在里昂设立分部，公司管理人员可以在巴黎总部与里昂分部之间当天往返，将巴黎的商务活动延伸到法国南部地区。

  此外，高铁可以将大城市的公司吸引到与之相连的中小城市进行办公。这些公司主营与大城市相关的业务，高铁开通后，中小城市以更好的环境、更低的租金吸引他们在这些城市布局，同时通过高铁维持与大都市的联系。在这些公司中，商贸服务公司和咨询公司所体现的特征更为明显。里尔已经成为欧洲的铁路认证中心，并引入了一些国际会计公司和一些国家银行的主要办公机构。

  因此，在交通利好的基础下，各个城市通过相应的优惠政策来吸引在大都市立地的公司。法国的南特市在TGV 开通后，为带动高铁站点周边的地区发展并吸引企业进驻南特，专门制定相关的政策，为搬迁到高铁站周边地区的公司提供选址和规划方面的优惠政策。为新成立的公司在高铁站附近专门设置产业孵化区，在产业孵化区内，办公楼的租金比南特市的办公楼租金平均水平要低大约25%。

  图10：里昂拉帕迪车站商务区

  2. 商务研发

  相比于普通办公，商务研发对环境的依赖度更高。在大城市中心区办公环境日益恶化的形势下，商务研发的离心办公表现的越来越明显。在这种背景下，高铁的开通，为中小城市发展科技中心、研发基地带来了更多的可能。

  法国的马恩拉瓦莱新城在发展中，伴随着RER快速铁路的建成，其城市发展动力从传统制造业向现代服务业转变，商务中心、研发机构等功能空间大量出现。其中，最为著名的就是迪斯卡特科学城。目前科学城已吸引了十多所欧洲著名高校、科研机构以及200多家企业的研发部门在此安家落户，主要从事建造艺术、电子技术和信息技术等方面的科学研究，使其成为具有国际影响力的科学研究和培训中心。

  3. 商务会议

  高铁能带动商务会议。这是因为，高铁的开通，让人们出行更方便、快捷。旅行所需交通费用和时间成本大幅下降，刺激了人们异地开会。对于很多企业，以往在大都市郊区召开的会议，因为高铁的开通，可以拓展在高铁沿线的城市举行。

  法国的里尔在高铁建成后，在区域建设了很大规模的会议中心。由于高铁开通后，会议中心总是被订满，因此目前相关的扩建规划正在进行中。日本的埼玉在高铁的带动下，也全力发展会议产业。如今埼玉超级体育场作为可以举办大规模会议的场所，已成为埼玉的新地标。(图11、12)

  图11、12：埼玉超级体育场的白天和夜晚

  4. 其它衍生功能

  居住、商业均为由商务功能衍生出来的配套功能，在写字楼、商务花园、会议中心、酒店等发展的同时，必然会有相应的住宅、商业中心等建设，以及一些绿地公园、集散广场、文化娱乐等公共场所的建设，与其商务功能形成更强的联动性，共同促进了区域的发展。

  商务布局的核心要点

  1. 与大都市之间的关系

  中小城市发展商务，其必须遵循的先决条件是处于大都市圈辐射下。并且，与大都市的时间距离最好能控制在2小时以内。研究表明，2小时是高速铁路促进商务发展最优通行的时间。这样可以保证很多商务活动可以一日往返。

  目前沪宁城际铁路沿线城市的商务发展较之其它高铁沿线城市而言，发展更为成熟。这是因为作为长三角经济区域的领头城市上海对沪宁线沿线的经济辐射早在九十年代初就开始了。后来沪宁城际铁路的开通，更加速了上海通过沪宁线向苏南其它地区辐射。目前，沪宁线2小时商务圈包括了多种商务形式，上海的技术、资本、市场在沿线城市得到了共享，极大地促进了沿线城市的发展。因此从未来看，无论是苏州的高铁新城，还是无锡锡东新城(图13)，发展科技研发、商务办公，都有非常好的前景。

  此外，对于京沪线上的济南，京津城际铁路中的武清，未来都可以承接北京的商务迁移，发展高端的科技研发、商务办公等。

  图13：锡东新城CBD

  2. 高速铁路网上的地位

  在与大都市的时间距离保证在2小时以内这个前提条件下，是否可以发展商务，还依赖于城市高铁站点在高铁网上的地位。

  首先，最好可以是高铁网络交织的节点城市。“四横四纵”的高铁规划，将高铁线路编织成一个巨大的网。而这个网也遵循着网络的正反馈效应，遵循马太效应的“强者更强”，这其中，高铁网络交织的节点就是强者。

  德国的卡赛尔就是这样一个强者。它原本位于东西德的交界处，发展非常滞后。德国统一后，因为其重要的地理位置，成为ICE 高速铁路的重要节点城市。每天有100 列高速列车和普通列车将卡赛尔市与德国和欧洲其他城市联系起来，使卡赛尔与汉诺威的距离不到一个小时，距离法兰克福一个半小时，距离汉堡两小时十分钟，距离斯图加特两小时四十五分钟，大大促进了卡塞尔商务的发展。

  在我国，随着武广、沪昆、渝厦三条高铁通车，长沙北抵首都，南至港澳，均可一日往返，必然也将成为高铁网络中的一个强者。长沙的高铁新城定位为长沙中部区域性核心交通枢纽，城市发展副中心，辐射“长株潭城市群”的城市商务中心。在其清晰的城市定位下，未来的商务发展前途不可限量。(图14、15)

  第三，在不能成为节点和中点的情况下，一定要拥有较高的每日到达班次。前面提到过，商务活动对可达性、便捷度要求很高。中小城市的商务办公、研发等也需要随时随刻，都可以与大都市保持紧密的联系。因此，只有那些每日停靠频率越高的城市，才越有可能发展商务。

  3. 自然环境和资源条件

  对于大都市毗邻的中小城市而言，良好的自然环境，或者旅游资源，是发展会议产业先天良好的资源。尤其是我国，商务会议的召开，常常同时伴随着商务旅行。例如一些企业学术研讨会，产品发布会等。经常是选择某个环境资源好的旅游度假型城市召开，开一天会，玩三天。这样的商务会议，与普通会议相比，时间更长，消费深度更深。因此，对于高铁线路上具有名山大川、名胜古迹等资源的城市，发展此类会议，具有无可比拟的优势。

  厦门是因鼓浪屿而蜚声海内外的知名旅游度假城市。由于未来有福厦高铁、沪厦高铁、厦深高铁三条高铁经过，在这样的重大利好下，厦门提出了打造顶级会议目的地城市，做“中国的达沃斯”的城市形象定位。从这个发展方向来看，是与厦门的资源环境高度匹配的。此外，如京津城际铁路上的小城泰安、曲阜，以及贵广铁路上的桂林，津秦铁路客运专线上的秦皇岛，未来都是有希望发展会议产业。

  图16：厦门国际会议中心

  而良好的自然环境和资源条件，也有利于发展商务办公、商务研发。

  武清作为京津高铁线路上的小城，拥有非常优越的自然环境。在这里，既有京杭大运河从武清穿境而过，还拥有中国北方最典型的芦苇型湿地-大黄堡湿地，以及华北地区面积最大的人工森林万亩港北森林公园。京津城际铁路的开通，从北京、天津到达武清都不足半个小时，大大强化了武清与两大城市的联系。武清抓住高铁带来的历史机遇，依托于优越的自然环境，着力打造“园区化、集约化、高端化”现代服务业聚集区——武清商务区。商务区分为两个片区 ：一是城区西部新区商务区，以楼宇总部、电子商务、服务外包、科技研发和云计算等为支撑；二是西北部新城商务区，建设以商务金融、文化创意、教育医疗、娱乐休闲等为主。依托于高铁，背靠两大城市，武清商务区的发展前景很广阔。

  结语

  传统交通方式下的中小城市，产业受到了时空的限制，商务是很难发展的产业。然而高铁线路一条一条的开通，对以各大城市为核心的城市群进行了整合，人们在心理上对距离的认知从空间距离，转向了时间距离。商务成为中小城市最有可能发展的产业之一。因此各个城市一定要顺应潮流，同时因地制宜，在这一大背景下，寻求自己发展商务的机会。

  作者：朱晓慧

  华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司

  选自《技术要点》42期《高铁改变中国》

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