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CBD发展新趋势

一群商务精英在玩玉米迷宫游戏，或是面对着麦田进行冥想，你一定想不到这是在城市的CBD(中央商务区)。高楼林立围合的空间中，生长着一片茂盛的玉米地，成为商务精英们最喜爱的地方，这是在阿姆斯特丹的祖达斯CBD(Zuidas，Amsterdam)。这还是我们印象中的CBD吗？

高楼林立，街道狭窄，人车如织，在几平方公里的范围内，集中大量高档商务楼，办公时间就业人口密度远高于城市其他区域，大量的交通流、信息流在此汇聚，创造着城市财富。这才是传统认知中的CBD，是什么让CBD发生了改变，是什么让人们在工作之余愿意在玉米地而不是在硬质铺装的下沉广场休息片刻？

CBD形成动力及表征

自美国城市社会学家伯吉斯提出CBD概念开始，人们便开始从各个角度对CBD这一特殊城市景观进行研究与解读。各国各地CBD发展不尽相同，但是具备显著的共性特征。首先，CBD处于城市交通最便捷的地方，具有高度可达性，能够给予单位时间内最高的办事通达机会，不仅作为城市交通枢纽，更重要的城市的信息中枢，具有高度的信息可达性；第二，CBD是城市的功能中心，各类机构在此从事着高层次的交易和交流活动，也因此成为优秀人才的汇聚地；第三，产业高度聚集，CBD主要经济活动以商务办公、金融、信息咨询及零售商业为主，不仅表现为混合产业的聚集，同行业空间分布上的相对集中，是提高经济功能效果的要求所致；第四，CBD拥有城市最高的地价和租金，在有限的空间里，企业对聚集效应的追求导致CBD需求无限性的特点，特定的空间供求关系，推动者地价与租金的上涨，CBD往往是城市地价峰值点所在；第五，CBD拥有城市最高的建筑密度，CBD内高楼林立是特有的城市景观，其中包括城市地标性建筑，建筑密度同时带来人口的高密度聚集，东京新宿CBD在16.4公顷的土地上，建筑面积超过200万平米，日客流量超过300万人。

简言之，CBD从城市区位、交通网络构建、基础设施供给、内部环境建设等方面都获得了来自城市极大的支持，同时创造着巨大的城市财富，编织着城市内部与外部庞杂交错而有序的联系网络，可以说CBD是不折不扣的城市宠儿。这位宠儿在形成之初远没有今天如此多的荣耀和地位，而是基于一个浅显的道理，也是商业活动的本质所在，即综合商务成本最低。企业为了降低商业活动中的综合商务成本，包括生产要素成本、办公成本、人才成本等在内。企业为争取最大利润，而进行聚集。

CBD的外在特征实际上是城市经济力量形成的自然结果。推动CBD形成的市场力量主要源于集聚效应，可以说它是CBD形成的动力源泉，因为如果没有集聚经济利益的存在，就不会有大批企业在CBD集中，更不会有大量经济交流活动存在；如过没有集聚不经济带来的集聚成本升高，就不会有CBD功能的分化升级。

集聚经济使城市CBD具有明显的规模经济特征。城市中心便捷的交通，高效的信息交流，吸引了各种交流活动在这里聚集，在利益的驱动下，更多的经济部门扎根到这里，集聚经济使得企业源源不断地向CBD集中，企业在寻找供应商和客户时，变得相对容易，大大减少信息交换成本和搜寻成本。

CBD发展阶段

CBD的发展演变离不开各种要素的集聚。

从时间轴上看上，初期以商业为主的混合阶段，传统的城市中心商业区就是CBD的雏形。20世纪初，电车的应用，使得城市中心每天有大量的工人、商人、旅游者乘电车到城市中心，为零售业发展提供大量客源，促使中心区商业与服务业的发展，商务成本高低更大地取决于城市中心的便利性，纽约曼哈顿、伦敦城和东京丸之内的CBD是这一阶段的典型代表，他们均产生于传统的城市中心区，从中心商业区演变而来。

20世纪20-70年代，为企业服务的第三产业迅速崛起，贸易、金融、咨询服务等行业伴随着工业化的进程进入CBD，从业人口与占有空间容易增加，商务功能成为CBD的主导功能，零售业随着郊区化在CBD中的比例大幅下降，中心商业区失去了往日的活力，商务办公机构仍在集聚。而这一阶段功能的分化和规模的扩大要求在空间上进行分离，与上下游企业的紧密联系影响着综合商务成本的高低。这种外扩是功能和空间间分异的综合，是商务活动功能专业化和空间独立化的发展过程。纽约的中城区和巴黎十六区以及西伦敦是这一时期的代表。

20世纪70年代以后，技术进步进入了空前发展阶段，以计算机、通讯技术为代表的新技术，缩短了人们在时间和空间上的距离，促使城市郊区化向逆城市化发展。逆城市化的过程是大城市CBD功能筛选的过程，其结果形成了CBD功能升级和高度专业化。原有城市中心已出现了规模不经济，CBD功能外扩成为必然趋势，甚至从区位上脱离城市中心，在边缘区产生新的城市功能中心，形成另一个核心或副中心。规模不经济会产生另外一个看不见的现象，那就是对人才的限制。优质人才对于企业而言越来越成为竞争的核心资源，当环境变差，交通拥堵，就业成本上升时，选择去CBD以外的区域就业成为现实，这时企业追逐人才，并尽可能地创造良好的环境。大都市一个CBD与多个Sub-CBD的功能结构，与人才的聚集有着千丝万缕的联系。

东京在1953年提出建设副都心，首先从位于市中心西约6公里的地铁枢纽新宿入手，新宿副都心的发展有力地疏散了市中心的商务功能，缓和市中心商务压力。今天的东京商务中心由丸之内金融区、新宿办公区以及临海信息港三个中心构成的商务网络。为了将人才大量聚集，除商务功能为，提供更多元的服务配套，2005年东京都政府公布了《东京零售地区调查统计报告》，报告指出，零售商业在新宿CBD的聚集促进人才的聚集，包括商务人才，零售业相关人才等，使商务功能和零售业功能更好的结合。

从CBD内部而言，集聚能够形成产业集群，而产业集群是企业生态群形成的必要条件。企业生态群内的企业既能独立存在，也要围绕着某个产业紧密结合，功能互补，例如龙头企业带动与专业化企业协作是企业生态化的主要表现形式，这种自然生态系统中成员共生与竞争的关系，保证了系统的不断自我优化，同样适用于企业生态。然而，即使CBD内部企业生态群能够动态的平衡，但是从宏观层次看，CBD更是在城市功能生态系统中处于“食物链顶端的物种”。

地位的确定来自于CBD的竞争力，区位因素、人才因素、经济因素、技术因素、政策因素等决定了CBD在竞争中的综合实力表现，而竞争力的本质体现是集聚和扩散能力的强弱。CBD区域经济集聚概念就是充分利用、吸收CBD本身、周边地区级各种要素资源，增强器自身的发展潜力；而扩散就是利用CBD的优势系统地渗入到周边及更大的区域。

CBD发展新趋势

世界大城市的CBD伴随着逆城市化的发展，扩散的趋势逐渐明显。原有城市中心CBD空间的有限性与需求的无限性必然产生矛盾，而这种矛盾的解决显然依赖于企业生存的本质，即利益最大化，简单而言，影响收益的主要成本因素是什么，企业便会选择什么样的解决路径。在技术发达的当下，空间和时间成本在进一步降低，而企业核心竞争力真正来自于优质的人才，追逐优质人才成为企业选址的重要依据，在CBD集聚与扩散的过程中，关注人才，关注人的需求，成为CBD建设的主流和新趋势。

从使用者角度出发，CBD应有更多的人性化使用空间。将商务平台中植入生活平台，使“宜商”的CBD变得同样“宜居”、“宜人”，让林立高楼和川流车行成为配角，熙攘的人群才是区域的活力源和主心骨。在发展商务功能主线的同时，必须增强CBD对多元人群、多元文化的全时段吸引力，打造宜人魅力和生态底板，由此才能真正将人留在这里宜居乐业。为了达到这一目标，我们认为CBD的魅力化打造、艺术化氛围的烘托以及生态化底板的应用是CBD发展中满足使用者需求的最佳途径。

CBD的魅力化。衡量CBD规划实施的效果，可以概括为两句话：CBD道路交通规划实施得好，CBD就成功了一半；CBD公共空间实施得好，CBD就成功了全部。因此，通过步行交通系统和公共空间的美化提升CBD魅力。

步行系统使CBD充满活力。汽车的普及使得步行空间退缩到道路两侧的人行道，汽车交通成为规划设计的主体，影响了步行交通的连续性、舒适性和安全性，不但损害步行者应有的权益，同时影响其他交通工具效率的正常发挥、东京许多副都以人车分流的两层步行平台为特征。汐留媒体公园(Shiodome Media Park)地面为城市道路，包括车行道和人行道，地下一层或地上一层为步行道，形成三重立体步道系统，即空中步道系统、地面步行系统与地下步行系统，将地铁车站。商业、休闲娱乐全部连成整体，让人方便舒适的进行地下休闲活动。旧金山的艾姆巴卡迪罗中心(Embarcadero，SanFrancisco)将空中步道系统与休闲商业结合，增强步道的休憩功能。

汐留媒体公园空中步道系统旧金山艾姆巴卡迪罗中心空中休闲设施

拉德芳斯(LaDéfense，Paris)的大平台是CBD步行系统解决的典范。其构想来自于法国建筑大师勒•柯布西耶，他最早提出人车分流、宽阔的步行街两侧建高层建筑的规划方案。拉德方斯高架的大平台长约1.2公里，平均宽度100米，形成了面积约12万平方米的步行专用广场和平台，也是游客观光留影的主要公共空间。

拉德方斯大平台下共有4层，下一层(即地面层)城市道路、公路、公交地铁站厅层为主，少量商业。进出拉德方斯有十几条公交线路，所有公共枢纽站的等候休息都集中在一个大厅，大厅两侧的通道时公交车停靠专用道。从市区到拉德方斯的1号地铁和郊区地铁(RER)站台紧挨着公交车休息厅，换乘特别方便。平台下二层(即地下一层)有国家铁路、商业主力店、专卖店、餐饮娱乐。大台下三层、四层有城市地铁、商量商业，主要为地下停车库，提供26000个停车位。大平台不但分流了机动车、行人，而且为商务办公区提供了一个步行便捷、配套服务完善的地下商业城。

拉德芳斯大平台拉德方斯地下空间

纽约曼哈顿CBD建设超高层建筑，遮挡街道上的阳光，使街道变得冷冰冰的，后来纽约市政府规定，曼哈顿的建筑外墙不能紧贴街道路牙，必须留出足够的绿地和空间，为步行者提供街道活动场所，如果建筑场地过于紧凑狭窄或由于其他条件所限，不能提供公共空间者，一层大厅必须免费向行人开放，用作休息或展示画廊。

纽约IBM大厦一层“竹厅”

例如麦迪逊大道上的IBM总部，将一层大厅向公众游客免费开放，并将大厅设计成四季如春的“竹厅”，一边又潺潺流水，一边又艺术画展，周围布置咖啡座，供游人休息。在纽约非常狭窄的街区，到处有休息空间，常常能发现游客能参与的场所。不仅满足市民和游客的休闲娱乐需求，而且提升纽约作为国际大都市的艺术氛围，同时也宣传了企业形象。让每一位游客可以进入，可以参与，可以体验都市生活，流连忘返并留下美好印象。所以在CBD规划设计中，公共空间应该尽量留足并且免费开放，并赋予每处公共空间特定的文化艺术内容。

CBD的艺术化。新时空下的CBD已经是现代建筑博物馆以及艺术博物馆。其中不乏名家大师的作品，在城市最具活力的地带展示。

德国杜塞尔多夫媒体港媒体港(Media-Harbour，Dusseldorf)是著名的媒体与创意工业的中心和闻名世界的旅游胜地。现在已经改造成为媒体港规划范围大约3公里，主要用于发展创意产业办公，媒体港靠近港口的内圈层为办公建筑，外圈层则为酒店、公寓、餐饮等休闲娱乐配套。媒体港在改造过程中，不是把原有的旧建筑彻底地拆除改建，而是呼应未来的使用者，也就是创意产业及新经济模式的需求，许多项目为使用者量身定做，以满足创意和新经济产业专业人士的特别要求，形成丰富多样的建筑风格和独特的创意氛围。每栋建筑都极具个性，有的像扬帆正待起航的船；有的外墙面全是铁皮，眼光下晃眼，却有线条的扭曲与不规则的美；有的外墙出现无数有着形似蛙人的彩色雕塑，布满整栋大楼。

德国杜塞尔多夫媒体港

媒体港几乎是一个活的建筑博物馆，每年吸引着成千上万世界各地前来此地观光的人潮。美国《纽约时报》曾不无遗憾地质疑“为什么这些建筑不建在纽约？”知名建筑师设计大师的作品纷纷在此呈现。包括弗兰克•盖里(Frank O. Gehry)、戴卫•奇普菲尔德(David Chipperfield)、乔•柯伦(Joe Coenen)、斯蒂文•霍尔(Steven Holl)与克劳德•瓦斯克尼(Claude Vasconi)等。

在墨尔本的亚拉河案(Yarra River，Melbourne)，是艺术场所云集的河岸。从音乐厅、艺术走廊等高尚艺术场所，到娱乐场、电影院等大众化机构，成为城市地价最高、社会活动最密集的地区。亚拉河沿岸每年拥有约800万的游客量，成为维多利亚州观光人数最多的景点。与CBD隔河相望的地带，有一片艺术培训圣地：维多利亚艺术学院，为亚拉河中央商务区提供源源不断的文化活力。维多利亚艺术学院包含了音乐、舞蹈、美术、影视等专业艺术学院，并衍生了大量艺术展览、演出、经纪等附属机构，为地区的发展提供源源不断的后备力量。尤其是澳大利亚历史桥，桥上以及周边的艺术雕塑以及128片玻璃嵌板和6个电子触摸屏，共同讲述了维多利亚州多样化的历史。

墨尔本CBD亚拉河沿岸建筑及艺术作品

CBD的生态化。在装修考究的摩天大楼之间点缀绿色，种植当地特色绿植，甚至有更大范围的绿地，CBD应该是富有生机和人情味的空间区域。

祖达斯地区(Zuidas，Amsterdam)是阿姆斯特丹南部一个正在大规模发展的商业城市中心，距离斯希波尔(Amsterdam Airport Schiphol)机场仅8分钟车程，在这里规划在建的Zuidas火车站将成为阿姆斯特丹第二大火车站，并连接巴黎、布鲁塞尔等欧洲重要城市。该区域不仅座拥荷兰前五大律师事务所，而且还拥有包括波士顿顾问集团以及埃森哲公司在内的多家咨询机构。阿姆斯特丹世界贸易中心也坐落于此。祖达斯地区呈现出荷兰绝无仅有的高密度建设，同时高度混合了办公、公共娱乐和居住等多项重要功能。

祖达斯CBD在建设之初先将所有湿地网络全部保留，建立了区域范围内的冷热能源收集系统。玉米地位于祖达斯CBD中央绿轴上，长280米、宽150米。玉米地与CBD大楼之间无缝对接，不仅成为一道特色景观，同时也成为CBD中心商务人群的特色休闲之处。紧邻CBD的生态湿地保留及生态岸线处理，构建了祖达斯城市与自然融合，极富野趣的特色生态CBD。文章开始出现的场景在这里每天上演。