地下商业的价值提升

  地下空间的开发是城市未来发展的确定性趋势。而商业地下空间已经是很多大型商业项目的标配。地下空间不仅可以作为停车场，也能成为地上商业的延伸部分。但有很多项目都将地下商业作为可销售型物业，用于快速回笼资金。销售出去的商铺如果让投资者自行出租或经营，主体商业就会失去对地下商业业态及档次的控制，地下商业很容易变成杂乱的低品质的商业空间，从而造成地上地下商业的分化，进而影响整个商业的品质。因此，对于很多定位中高端的大型商业项目，也会自持地下商业，将地下商业作为整体考虑，以保证整个商业的品质。

  但地下空间作为商业存在很多不利因素。最重要的一点就是人们与生俱来的对于地下空间的抗拒心理。人们对于地下空间的固有印象就是不见天日的、肮脏的、嘈杂的、危险的……。。而很多商业项目的地下空间在设计上也没能让人们跳出这些负面印象，通过几条向下的扶梯，就把人带到了容易迷失的地下迷宫。

  其实，时至今日，已经有了很多可以成功提升地下商业价值的方式。

  1. 规划手法提升方案——去地下感的下沉空间处理方式

  下沉街道

  一种方式是通过下挖街道。这种方式适用于线型商业街，在商业街端头用台阶或坡道进行连接。将街道下降之后，下降的商业街两侧商铺价值成为主动线沿线商业，价值陡然提升，原本的一层商铺既可以根据实际情况可向外街开门，也可以仍然对内街开门，即内街呈现出层层退台效果，一层以及二层的步行空间更像是外廊空间。这其实是一种去地下空间感和多首层的设计手法。

  下沉广场

  另一种方式是通过下挖尺度较大的下沉广场，下沉广场既是地上与地下的交通转换空间，也是整个商业项目的一个魅力与活力核心。像北京蓝色港湾一样，进入中央的下沉广场成为整个商业的最重要动线。人们在广场中既可以以最佳的角度欣赏色彩斑斓的风情建筑，又能坐在樱花树下感受音乐喷泉的浪漫，下沉广场已然成了整个商业中人们最乐意前往的目的地。随之而来的就是围绕广场一圈的商铺租金价格的提升。

  这两种方案都采用了下挖空间的方式改变步入地下空间的心理感受，实际上是一种“去地下感”的手法。从实际效果来看，这种方式的确能够让人忽略地下这件事，而使人专注于休闲和旅游本身。但这种方式有一定的局限性，也存在不能被忽略的问题。地下空间价值提升的同时损失了地上商业的面积，况且，仅仅是面向下沉广场(或街道)的一个进深的商业空间价值得到提升，而内部的大面积空间仍然面临既有问题。

  2.空间手法提升方案——室内空间室外化的处理方式

  室外场景塑造

  既要提升地下空间的品质，又不想损失商业面积，该怎么做呢？不损失商业面积就意味着地下空间全部覆盖，失去阳光通道的地下空间依旧黑暗。常规的思路是通过灯光照亮地下空间。但有的地下商业，经过一番打造，却依旧是黑的。泷见小路是日本大阪新梅田大厦的地下商业街，是大阪极其热门的旅游景点。商业街再现了旧时代大阪街道的夜色景观，一座座有门有窗的传统日式小房子紧密的排列以石板铺就的街道两侧， 昏黄的街灯、古旧的电线杆、街角的石井……仿佛把人带回过去。商业街不但没有回避地下空间的黑暗问题，反而将这种黑暗做成了特色。采用同样做法的案例还有日本的拉面博物馆、台中宝岛时代村等等，他们都是场景化的还原了旧时代街道的风貌。这种采用室外场景塑造的手法事实上并没有提升地下空间的环境品质，只是利用了人们内心的好奇心和怀旧心理，以有趣的空间打消人们对于地下空间的抗拒心理。

  室外元素引入

  还有一种常用的处理方式，就是将室外的自然化元素引入室内地下空间，让封闭的地下空间重新建立与自然的联系。 这种方式所引入的自然元素通常以景观形式出现，通常是整个商业的主题所在。例如，新加坡金沙酒店的地下商业街，就打造了一条地下的人工运河，商业空间沿运河呈线性展开。运河成为整个商业最吸引人的空间。运河本身的打造，算不上多么精致和惟妙惟肖，但飘在运河之上的几只小船，以及河上的小桥，却成为点睛之笔。正所谓人是人最大的乐趣，船和小桥提供了看与与被看的最佳角度。站在岸边，坐在船上，倚在桥头，以或动或静的姿态欣赏周围，是当时当刻最大的乐趣。运河的存在不仅提升了地下商业的整体品质，也提供了另外一种休闲体验。

  3.功能业态提升方案

  除了空间的优化，地下商业的价值也可以通过引入一些精品化、高端化的功能业态而得到提升。引入的业态本身需要对地下环境没有抗性，甚至更适合于地下环境。

  Coex Mall，是韩国最大的地下商场。整个地下商业不仅空间上极具特色，更引入了Megabox影院、泡菜博物馆和Coex Aquarium水族馆三大重量级的休闲娱乐业态，带动了整个商业的人气与知名度。这类业态对地下环境都是不敏感的，甚至是适合的。这三大业态对于目的性客群具有极其明确的吸引力，几乎覆盖了从家庭客群到青年男女，从本地人群到游客所有客群。因此能将大量人流引入地下商业空间，从而提升了地下商业的价值。

  同样适合地下环境的高端化业态还包括高端家居馆。虽然高端家居品牌对于商业的租金并不敏感，但对于陈列展示空间、环境、安全性都有较高的要求。而地下空间能提供开阔的空间、稳定的环境，相比地上更容易实现高规格的安防体系。

  规划、空间、业态三方面手法的综合运用，能够极大的提升地下商业的价值，使得地下商业的潜力发挥出更多。韩国CGV影城首次进驻北京时，将目光锁定了位于奥体公园之下的地下商业，因为在韩国人看来，地下商业一经打造无异于地上，具有同样的价值。

  作者：建筑顾问部 曲笛

  华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司  

  www.rl-consult.com  

  技术要点法律声明：  

  文章版权归华高莱斯所有，任何组织和个人未经本公司允许，不得擅自进行转载或作其他任何商业用途。