孙克放：中小户型住宅产品线研究

  非常感谢大家里开这个会，参加总工联席会议，在房地产领域里面推广最先进的技术，推广最先进的材料、规划、设计，包括我们今天做的中小户型产品线研讨会。

  我们把国内的一些在现在市场上应用的技术，能尽快的推广给在座的各行业老总和技术负责人，这一次我们定的小户型，实际上适应了现在房地产调控的需求，小户型也是逼出来的，我们原来发的文件90平方米，这90平米本身存在一定的问题，我们不去讨论这个事情，但是随着房价增高，户型变小这是一个趋势。在任何国家，北京市这样的中心城市，在任何国家里头只要房价高的城市，户型都变小。

  纽约的一个高档公寓，户型也非常，加拿大中心区的房子里头，现在卖的房子里头大多数都没有到90平米，当然人家的面积是使用面积，在国际上像中国这样一种特殊方法来计算建筑面积的只有中国，日本是按照轴线面积算的，西方国家大多数是以使用面积计算。

  所以在37号文件以后，改变中国房地产原来在户型设计最大的面积就是均摊面积，均摊面积一共列出31项，我们在座的，均摊面积是你们最后算？还是参考单位给核出来的公摊面积？广州市把这31项里面又分出去十几项均摊了，均摊面积我们原来规范里面规定，原来规范规定只摊本层的，就是37号文件以前，比如有一个平面，有一个楼梯，这两户只摊楼梯的面积，没有摊任何其他的面积。国外计算方法完全不可同日而论，我们跟国外谈的时候，我们告诉人家均摊面积，这是一个非常奇怪的数，这样消费者没有能够知道自己能拿到多少面积。

  140平方米的房子里头，我们家的房子摊了25平方米，这还算小的。如果没有带电梯的房子里面，同样的面积里头140平方米那均摊到15平方米，如果面积大的话，电梯多的情况下，均摊面积能到30平方米。这种情况下，给我们所有房地产产品线出了一个最大的挑战，在这么小的房子里面做一个很好的布局。

  今天我们请到的这些推行，包括万科在一梯的房子里，中粮万科那个，90平方米的房子里面做了三室，只做一个户型，你们想想这个定位得多准。准的原因是因为这个户型太精致了，它的交通面积再一个5米和2米之间解决了所有的交通面积，宽度在2米和5米建方的位置上。它的三室我去了，那三室做的非常经典，不到90平方米做出这么一个三室，这是一个非常重要的需要研究的东西。

  因此小户型，天恒做了一个小户型，做的非常好，90平方米做了两层，南北通透的，这个方案非常好。我们确实现在能做出好东西来，在非常苛刻的情况下能做出好东西来。现在我们必须要下精力去研究这些，这是第一个问题。

  第二个问题，中国的小康标准是什么标准，大家知道吗？居住标准，是一人一室，是一个人一个卧室。如果我们在90平方米情况下，在一梯两户情况下，你很难做到，在两梯房子里面拿90平方米做三室是极为困难的，但是现在我们要求是什么呢？小康标准就是一个人一个卧室，你家三个人就要有三个卧室，他可以适用于一代或者两代人，现在的两室就不适合。如果我们拿国外的标准去套，我们绝对是一个非常好的三室。包括刚才薛总介绍的方案，都是在很小的平米做三室，三室是一个很大的卖点，大多数房地产公司用90平方米甚至于更高的面积做两室，实际上这是兖州错误的。

  我建议现在的房子不要受90平米的限制，清华大学北京院研究过，在高层建筑里面两个电梯的高层建筑里面，公摊面积大，如果他做的话，87平方米就能做非常好的两室。90平方米基础上再加5平方米，比如是95平方米，所有的方案都应该是三室的，这是我们90平方米规定一刀切在全国范围内造成的恶劣影响，造成南方大量的偷面积，北方偷的少。万科偷的面积都不可想象，给我一个两室方案，我们到现场一看是三室的，完全变了样，到上海最著名的房地产公司，把中间的电梯开了一个天井，最后全部给封死了，出了一个9平方米的房子，我们国家也没有人管这个，超面积应该是重罚的，现在谁也没有人管，开发商是明着偷，政府也不管，老百姓需求你还定那么严格干什么，房价高，它自然就小了。所以这个政策到今天还正在执行过程里，其实已经没有必要了。

  如果你要做一个90平方米的房子，你宁愿用95平方米做三室也千万不要做两室，你这个是最大的卖点。老百姓不差那5平方米面积的价钱，现在北京市房价高，那我宁愿花多点的钱买三室的房子。两室房子住15年会住房子，三室房子住50年也不用换，就是可以跟住宅寿命同期，两室办不到。所以我们还得讲人性化，以人为本的问题，我们讲了半天以人为本，结果我们设计房子不是以人为本，我们要达到小康，我们的设计要跟得上，而且还必须进行保障。

  还有一个就是，导致最严重的问题，小型不装修就不能是精细化设计，你不装修根本做不到。我们大部分的小户型完全做的一塌糊涂，因为他不装修。小户型不装修，对中国的小户型来说造成是大量的浪费，以后我们修正它得很困难，小户型都小到几十平方米的时候，我们回来修正它就特别困难。

  上次我们组织参观上海和深圳的公租房，我没有想到上海的公租房和深圳的公租房装到什么程度，家具全部都装完了，公租房里所有的东西全有，热水器装上了，每家空调全部装完，卧室、大厅全部装完，你都不能想象这是公租房，然后还配家具，北京市不行，北京市的公租房我去看了真不行，跟人完全不在一个档次上。深圳有政策，金地也参加了，3500块钱全部承包完，你给我交钥匙，热水器全部到位，厨房、厕所全部到位，深圳是要买床的，上海连床都不用买，全部都配完了。如果是工业化生产，比如说万科工业化生产，给你加到4000块钱，凭空加500块钱，把成本又打回去了，北京没有这个政策了，所以你看这个房子100多万平方米的房子，一年就盖完了，分包给四个单位。这里的小户型设计的还真不错，要是不装修空间就利用不了，老百姓并不体会你当时设计的意图。

  比如说咱们开门，我们开门，门开在边上，门后面没有用处，有的设计好是怎么设计的，搁一个鞋柜，这是经过设计的。包括万科做一个厨房，它的厨房前面有柜子，但是窗这边没有柜子，如果是后装修的情况下，我们打开那个窗子之后，就没法搁吊柜。但是万科设计房子，把它设计成分窗，这就是精细化设计。所以精细化设计里头，如果我们不能在小户型里面进行精装修，不能像刚才薛总讲的我们像这个图上表现的，金地第一期是毛坯房，第二批是装修房，当时卖的非常快，3个小时卖出483套房，仰仗什么？仰仗它的户型好，另外卖的还真是挺便宜，当时卖一万八块钱，今天我估计是两万八了。跟户型好有很大的关系，同样的产品里头是很大的关系。

  咱们这个会我觉得开得挺成功的，世联这方面也有经验，因为他们在南北地区都有这样的工程范例。非常感谢给我们介绍经验的这些专家，现在房地产公司很多设计总工都是专家级的，有的水平远远超过我们这些人，因为我们还不是实操的人，薛总他们是又干活又懂设计，还得指导实践，王总有科研队伍在自己手里，这是我说的第一个。

  第二我们现在房地产总工联席会议要布置很多新内容，朱主任是专门负责这方面的，老人社区最重要的居住方法不是分离他，是把他放在一个居住区里面，居住区里要配一定的装置、设备和相应的场所，这是对中国来说特别重要的，跳出我们跟国外不大一样的模式，我们现在跟天使基金在做，这里面包括设施设备，请你们去参观一下关于现在中国目前能够生产到的，能看到的配置给各个地区的老人的设备，中国设备不次于国外的设备，甚至有的我们比他们厉害。我们要把我们现在的设计理念要引进，新的设计理念给大家，不是说做老年公寓，我们是做一个新东西给大家看一看。

  我们准备请铃木电梯到北京来给咱们讲一下，这个电梯做到什么程度，电梯不动的情况下，后面立了一个折叠式的担架，把它放下来就可以用，非常好。给咱们介绍代步工具等等，这些东西在我们的设计里头非常重要，在空间里面需要这样的行走，中国的社区老人比我们想象的多，中国的老人占世界全部人口的17%，中国在居住区老人高于我们的平均值，很多老人是从外地进来的，城市里居住区老人比例要达到20%多，甚至于22%。他们的活动范围，不是说住养老院，是就地解决他的问题，这个我们需要配备一些设施，我们还有这么一个专题。

  还有一个专题就是防火材料，我们正在跟中国建设科学研究院寻找我们的材料，我们现在找到一个，中国建设科学院他们做了6层楼的实验楼，保温材料，建筑部的文件和公安部文件下来之后，又恢复到原来的文件上去，但是高度受限制了。这些东西到我们现在解决的都不是特别好，我们把最新技术推荐给大家，我们尽快组织这个。

  我们想单独做一个关于景观设计的，星和湾一平米干出一千多块钱，在南方地区一千块钱都是很普遍的，原来中国前几年的时候，像经济适用房一平米是90块钱，好的公司一平米干到上千的也有，现在房地产公司在绿化里头的投入远远超过国外。中国有两个东西超过国外，除了飞机大炮，咱不管那事，中国的高层建筑世界第一，数量上和设计能力上绝对是世界第一，配置水平也不低。再有一个就是绿化，国外的小区绿化简单极了，到南方一看一问多少钱一平米，至少都是八百，一干就干到上千。投资越多的地方，反倒开发商忽略了，我们既不知道我们景观分类，也不知道景观的投向在什么地方，景观投向都要花在刀刃上，我们把景观去研究一下，这都是很重要的。

  咱们今天请了管总来讲保温材料，你到欧洲整个国家看一下，到北欧国家去看一下，没有一个建筑是不用这个的，在全国范围内我看两个工程是用，一个是万科，一个是北京市德国人改造的项目。咱们老说百年建筑百年大计，这个封闭性非常好。清洁工都少了，物业管理也少了，省的三、四年就要涂一次。

  咱们所有在座参加会的，有需求可以提出来，甚至可以提出一个题目来我们大家讨论，我们讲的可能不是特别周到，但是组织会议确实很辛苦，得通知大家，还得找会议室，还得省钱，还不能收大家的钱，既然都不收钱，你们都参加我们的委员会就行了。我就说这么多，谢谢大家。