王忠强:连锁式养老住区的开发与运营模式研究

卓达养老总公司总裁  王忠强

  王忠强：首先感谢中房协、以及各位致力于投身养老领域的各位同仁，对卓达集团的信任，将首届轮值主席交给卓达集团。就像我们做养老产业一样，我们都是在试水，可能这次会议有很多不到之处一并表示歉意，如果我们做第二轮、第三轮一定搞的更好。给我的时间30分钟，其实有很多有跟大家分享的想法，因为最近一年多时间，我们项目推进速度很快，同时与养老相关的大的经济形势、政策环境、房地产行业的发展都产生深刻变化，尤其电商、云计算等新的内容、新的领域介入养老领域里边，都让我们在行业里边感觉到不能仅养老而思考养老的问题。

  所以我今天要讲的，按照组委会的要求，第一给大家汇报一下整个养老这一块卓达怎么想的？确定什么样模式？另外一个紧扣今天的主题“连锁式养老住区开发与运营”我们怎么做的？

  首先我要澄清一点，我今天模式介绍，实际省去很多铺垫的内容，因为在中国做养老可能不是欧美、台湾地区、更不是亚洲其他国家所面临的环境，有它的特性，所以在中国具体国情谈养老，因为时间关系把这一块略过去了，可能有一些冲突的地方、或者卓达想法如何这样，一定缺乏我对前期铺垫的解释，可能我们对养老目前面临的环境、面临的市场问题有一些我们自己的认识，希望大家会下积极交流。

  我还是强调一下所处的行业大背景，这个行业有很多很多问题，产业存在的基础考虑你能不能看清问题、能不能找到问题的办法？这个问题你能不能解决？你解决成本多少？养老健康人人需要，但是这里边我们把健康排在第一位，叫健康养老人人需要。隐含对客群的定位、养老理念的定位，未来十年内各类疾病爆发式的增长扩展每一个家庭，这里边有很多专家，实际主要问题是环境问题，另外家具造成室内环境。卓达集团有一个新型材料，紧紧围绕家具和建材展开的，目的解决所有涉及房地产开发模式对材料的使用，实际有害物质放射性在你住进去多少年还存在，我们解决这些问题。

  前一段时间我在石家庄工作，石家庄是生态重灾区，河北一度占到60%以上，能到五个已经不错，石家庄一定是重灾区，这些地区面临污染带来的疾病。还有涉及国策的问题，大家会看到转基因问题，虽然停了但是涉及大量的问题。我们原来特别信赖的品牌也列入转基因名单里边，这让我们很恐怖。还有我们日常生活习惯造成60岁以后甚至不到60岁过早进入到介助、介护阶段，晚年生活质量非常低的。

  另外国家那么多专家、机构研究这个问题，国家也提出来以产业化手段解决这些问题，现在经济结构增长来看，我们应该变被动为主动，一个健康产业17.4万亿空间，健康服务业8万亿以上，这都是国务院办公会议上定的数字。这都是行业展开的大背景。

  下面就是我们对养老细分市场的认识，有些业内前辈对这两个图形比较熟悉，我觉得比较靠谱。我们理解核心产业：养生住宅、长找护理、医疗介护、保健康复、智能设施、平台服务。如果你不靠一次性快进快出来完成总体资金平衡，靠运营赚取一定费用难上加难。要想真正在里边做成产业，就应该经济模型设计之处对这部分的详细的考量。这里边有几个问题，一个目前开发总量，在建6个亿，投资额将近8个亿，每户住宅量1.02口，如果社会平均就可以实现居者有其屋，事实上有大量人持有大量的房产，生产的区位、空间和生产方式不对等，你在农村有一套房，还要到城市工作买房子，所以二手房所有东西都要加强，避免资源浪费。同时产生新需求就是养老住宅，由于生理结构特殊人群，造成现有的房源满足不了需要，这种需要是现实需求。我们要构成购买力，这一块数字大家认识到能够替代现有传统房产一定服务地产、现代地产。下面是横向的细分，我们分十几个行业，这里边我们把财务链放在顶端，一个产业、一个企业存在唯一前进流就是财务链，另外就是外部保障，也就是物质的供应得有消费能力，另外产业链，这就是我们组合的解决模式，你提供什么服务、提供什么样产品体系。

  我们既做非常舒适的单体、同时做连锁企业。连锁企业最开始的基础是将我们集团内部各地的开发项目能够自成体系形成一个连锁网，同时通过中房协政府平台、再通过同行业平台无限扩大，前提自己网络一定成体系，否则一开始把自己前期的存活条件依靠别人身上，我觉得不成熟的，因为行业之间商业模式处于探索阶段，统一不了标准运营过程中遇到很多问题。我们选址条件第一批百万人口地级市作为我们目标城市，因为每个城市都有老人，每个老人都有需求，面临现在的养老环境都不满意，只要他有消费能力。

  我们分了这些关键因素，划黄的方面是相对重要的，老龄化程度解决当地的母成细分市场，做地产行业如果想进入养老地产这一块有点枯燥，但是记住避免少走弯路，一个老龄化程度，60岁以上老人占总人口15%以上，同时起步期把握住宅需求。第二交通情况，交通便利，在高铁辐射半径内，充分考虑高铁的影响，高铁是将来主要的交通工具。第三个配套，我提对传统行业突破性、颠覆性的认知，我们选房传统地产首先地段、然后单体的硬件水平，你的户型、环境进入第二层次，第三层次是物业，有的时候你买房很大意，住进去才知道物业公司谁管，你的主要要素排序是这样的，实际在产业地产阶段对三个要素适当的调整，由于交通可达性发生变化，以养老为例特定人群对传统资源需求发生变化，对现在居住环境、居住地段并不是特别满意，有的地段高的地方市政府、大商场在买，他反而需要大自然环境、医疗环境、涉老设施需要，我们服务排在第一位、第二单体软件和硬件服水平、第三才是地段。三个决策因素发生变化，没有必要在卓达体制下，挤着市中心跟别人挤牌，你花的钱他不一定买单；第四个项目区位，对于半小时经济圈、半小时交通圈、一小时交通圈我们做详细的介绍。

  我们经过非常漫长的过程，我想把过程给大家看一下，如果是一个新城仅仅作为养老一定是死城，现在很多项目离城区十多二十多公里，光做养老300平米，即使存活也是30年以后，前提你能坚持住，面临长时间的痛苦折磨过程。我们现在怎么办？第一保证大量土地供应，不仅量大，而且限期顶得上，另外要做全产业，以大健康和大旅游为驱动，因为旅游行业将近20年保持13%增速，远远高于中国经济的增速，未来15%的数字往上走，大家从小长假、小长假可以看到，鼓励大家消费，消费平台就是旅游。大健康不用说了，大家要养成健康管理的习惯，不光是知识更是习惯，以它为驱动，为养老服务为核心的卓达养老社区开发模式。这两个为养老提供大的基础配套，除了它之外还有别的产业，一定是其他产业我重要组成部分。

  这是我们总体定位，具体到养老社区做什么？其实很精炼一句话，居家、社区、机构三位一体的全龄化亲情养老智慧社区，智慧社区最近三个月才加进去，因为我们面临变化太快的时代，云平台、车联网、物联网，不光思维模式变迁，更是生产工具变迁，生产工具发生变化你的成本构成、分摊结构都要慎重考虑，如果不考虑这些、不及时应用，整个行业竞争力就会下降，而且还有你的服务品质。当初有一些机构提出零干扰服务，零干扰服务最好办法就是互联网，轻点一下不求人，如果做到这一点智慧社区实现了。智慧社区起点是健康管理，而后是智慧社区。

  这是我们对于电商平台也就是物联网体系搭建的架构，这里边居家、社区、机构，这是我们初期的机构模型，已经开始做了。因为我们在石家庄掌握20万人自有社区的管理，把石家庄作为样板，以健康为导入，今天跟蓝卡签订协议，实际我们借助蓝卡的专业力量，利用我们服务平台把服务提升上去。前一段时间我关注微信“顺风黑客”，传统我们用100平米解决商业销售额度，在黑客模式之下用5平米可以解决，另外95平米可以死掉。这一些大公司遇到问题充分验证这个判断，而且更可怕继续要发展。今天在这里谈，不知道明天早上有哪些公司进行私底下或者公开重组。养老一定关注行业大趋势，要把物联网结合起来。

  我们在十天以前正式和北京中关村物联网产业联盟达成战略合作，全方位进行云平台使用和终端可穿戴产品的开发等，充分利用潮流性、也是最先进、最实用工具平台把养老问题解决好。传统模式不是不行，而是一定存在问题。这是我们标准化体系一共26项，已经非常清晰呈现出来。

  刚才涉及到单体的项目居家、社区、机构为一体全龄亲情化智慧社区，云平台、互联网思维下一定推动出去连锁经营，不光为了快速占领市场、不光为了提供全面服务，还有我们老人65岁以后，如果我们健康干预理念成功，他将有20年的健康时间，健康状态医疗只是保障手段，文化活动、交往、被社会认同才是他生活主旋律，这个时间什么因素最重要？就是大健康、大旅游，我们必须推动连锁式经营模式，让老人活动起来、交往起来，让他在一个体系完全动起来，找到自己年轻的感觉，而且相对年轻人而言老人是专业的驴友，所以我们要向他提供消费的机会、提供内容。

  为什么我说卓达集团在空间上形成自己独到体系？三个纬度区域15—28度，我们现在如果15—28度的时候，生态环境再恶劣的环境、再恶劣的区域温湿度都是区域在个时段最好的，15—28度确实人类感觉最舒适的温度。按照这个细分我们选取四个项目作为分析，哈尔滨、北京、安徽、海南。这都是实体项目提供数据，进行表格的分析，北纬45度哈尔滨6、7、8是最舒服的，但是哈尔滨城市把冬季冰雪资源开发出来，哈尔滨有能力把旅游时间拉长，如果拉长两个月12月和1月，或者1、2月，会达到5—6个月，姑且定3个月。北京是5月和9月，上海、合肥、池州、南京，这是三亚、海南的分析。四个区域的项目大家可以看绿色，从1月份到12月份总有一个卓达项目在舒适的时候提供，在自然环境生态占领上已经形成完整体系，我建议今后我们分时度假体系考虑哪个纬度多长时间我们要选取。这里边背后还有特制的旅游资源。比如我们在黄山、九华山开发区完成大的一级开发。

  在九华山它有78座，原来是99座，能用78座寺庙，我跟藏学大师进行沟通，通过禅学院办禅学班，一期三四十个人，信了佛教如果不多捐钱花不了多少，一去十多天，但是条件非常艰苦。这些老人很快乐，而且乐于此道，我们就会在新开发项目里做一些以禅修为主题的精品酒店、主题公园甚至专门做道场。我们操作模式把佛教元素亲民化，不会感觉进来之后到晚上不敢进来。在九江(能人禅寺)就是按照我们理念建的，好多居室到那里去，它做的并不是特别精致，但是思路非常到位的。

  下面是我们卓达现在31个项目已经完成布局，整个都在中国中部和东南部。红色是已经动工的，一二三产联动，因为既然说是服务业、既然是全行业提升生活品质，不能光互联网、云平台、中间还有食品安全。我们没有什么太高的要求，首先吃的放心，到饭店真不知道这口吃的什么，从哪里？我们自己有基地，我现在享受公司配送的大米，进入我们体系里边包括农业全国进行分布，二产式新材、三产大旅游、大健康和突出养老产业。这是我们对于分时度假、连锁经营考虑。

  所以承办这次会议之前，特别需要找到一个指导机构、找到娘家人随时给我们把脉。为什么把卓达大的区位给大家讲出来？我研究整个行业发现，几乎没有什么不和养老相关的产业，而要做好这个行业，一定整合行业内顶尖专业机构、或者配套专业机构大家一起做。上次在北京论坛讲什么最重要？我说新时代平台很重要，平台回答系统、往哪个方向走、需要哪些资源整合在一起？第二就是商务模式，没有任何企业在现有系统自己做好，一定多个专业一起组合，建立互惠互利、共同发展的商务模式。

  今天利用这个论坛，跟业内各位同仁讲，如果对卓达平台感兴趣大家一起做，如果有平台需要卓达参与可以联系。这是我们做的一些包括服务理念的分析大概八项，比较虚，我从实里边虚出来的。这是我汇报的整体情况，谢谢大家！